某某与陕西帝冠电子科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

西安市碑林区人民法院 民事判决书 （2024）陕0103民初5274号 原告：***，男，1980年9月22日出生，汉族，住陕西省凤翔县。 委托诉讼代理人：***，陕西观瀚律师事务所律师。 被告：陕西帝冠电子科技有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。 原告***与被告陕西帝冠电子科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告***之委托诉讼代理人***，被告陕西帝冠电子科技有限公司之委托诉讼代理人***、***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付拖欠房租59800元及损失6158元（该房租及损失暂计至起诉之日，主张至房屋实际交付之日）（详见损失计算表）；2、依法判令被告向原告支付拖欠物业费3223.3元（2022年11月至2023年12月）、暖气空置费1185.3元（2021年至2023年）（该两项费用暂算至起诉之日，主张至房屋实际交付之日）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于西安市碑林区××号楼××号房屋，租赁期为2019年3月31日至2022年3月31日，租金每月1150元。合同租赁期限届满后，被告法定代表人***向原告出具字据，载明：2022年3月31日以后，按月收取房租1150元／月。截止目前，被告支付部分房租后，剩余房租未支付，同时还拖欠物业费及暖气空置费，租赁房屋也未向原告交付。故此，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告陕西帝冠电子科技有限公司辩称，第一，由于西安市碑林区南二环绿地乐和城1号楼12020室已在（2022）陕0103执恢1359号执行案件中被西安市碑林区人民法院查封，并导致被告于2022年3月底搬离此处，故被告无需就搬离后的房租及损失、物业费及暖气空置费承担支付责任。第二，原告并非案涉房屋所有权人，仅是案涉房屋承租人，其是否有权对第三人转租房屋、转租期限是否超过其个人租赁期限、是否能享有租赁涉案房屋的收益尚不明确，在原告未就基础事实进行充分举证，形成完整证据链条的情况下，其诉讼请求不应予以支持。第三，原告在明知涉案房屋被法院查封无法使用的情况下，仍然向被告索要租金、相应损失及物业费、暖气空置费，存在谋取不当利益的主观意图。 本院经审理认定事实如下：2016年1月29日，西安京龙工程机械有限公司与西安镇海高强度标准件有限公司签订协议书，因西安京龙工程机械有限公司采购西安镇海高强度标准件有限公司货物尚欠西安镇海高强度标准件有限公司货款，双方约定由西安京龙工程机械有限公司将抵账获得的位于西安市碑林区××号楼××室××房××镇海高强度标准件有限公司的部分债务。2016年3月3日，西安镇海高强度标准件有限公司出具授权委托书委托原告***以自己名义对外出租案涉房屋，全权处理上述房产租赁的一切相关事宜，包括但不限于签署相关协议、缴纳和收取相关费用、租赁产生的纠纷及参与相关司法活动等。后原告***（出租人甲方）与被告陕西帝冠电子科技有限公司（承租人乙方）签订房屋租赁合同，约定原告将其坐落于陕西省西安市碑林区××路××号楼××号房屋出租给被告。房屋租赁期限自2019年3月31日至2022年3月31日，共计3年。租金月付1150元，房屋押金1000元待合同期满或特殊情况导致的合同结束，乙方退租后返还。上述合同签订后，被告向原告支付了2019年3月31日至2019年9月30日的租金6900元及押金1000元，原告确认收到半年房租及押金1000元。2019年10月被告开始逾期支付租金。 庭审中，原告提供被告陕西帝冠电子科技有限公司法定代表人***于2022年3月31日出具的字据，载明：“2022年3月31日以后，按月收取房租1150元/月”。并提供案涉房屋的物业工作人员与原告的微信聊天记录、物业缴费通知单，证明被告一直拖欠物业费、暖气空置费。被告对此不予认可，称法定代表人出具字据时对案涉房屋被强制执行的事情并不知情，2022年3月31日后的租赁事实未成就。租赁合同中并未约定案涉房屋的物业费、暖气空置费由被告承担，且原告提供的物业费的起算时间存在矛盾之处。拍卖公告上载明所涉及的一切税、费及其可能存在的暖气费、物业费、水、电、燃气等欠费均由买受人承担，故对物业费、暖气空置费被告无需承担支付义务。 被告提供西安市碑林区人民法院2022年8月11日淘宝网司法拍卖网络平台截图及案涉房屋的不动产权证，证明案涉房屋的所有权人并非原告，原告不享有案涉房屋的使用收益权，且被告已经于法院查封拍卖时将案涉房屋交付给法院执行法官，对2022年3月31日搬离后的房租、物业费、暖气空置费不承担责任。原告对此不予认可，称法院查封不影响案涉房屋的出租，被告至本案庭审仍未搬离案涉房屋，也未将案涉房屋的钥匙交接于原告。 另查明，案涉房屋的所有权人为绿地集团西安雁南置业有限公司。 再查明，2021年11月23日，西安市碑林区人民法院作出（2021）陕0103执7776号之二执行裁定书，裁定对案涉房屋进行查封。2022年，西安市碑林区人民法院又作出（2022）陕0103执恢1359号执行裁定书，裁定恢复对案涉房屋的强制执行。2022年8月11日，西安市碑林区人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台上对案涉房屋进行公开拍卖，拍卖的房屋信息上载明无出租、无经营……2022年8月29日，淘宝网司法拍卖网络平台上显示案涉房屋已流拍。 上述事实，有协议书、授权委托书、房屋租赁合同、西安市碑林区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台截图、不动产权证、执行裁定书等证据及庭审笔录存卷佐证。 本院认为，原告虽非案涉房屋的所有权人或承租人，但案涉房屋租赁合同为原被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，原、被告均应当按照合同约定履行各自的义务。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”案涉房屋于2021年11月23日被我院首次强制执行并进行了查封，2022年恢复执行，并于2022年8月11日进行了公开拍卖。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同期限自2019年3月31日至2022年3月31日，在租期内案涉房屋被强制执行并不必然影响房屋租赁合同的履行，且根据原告提供的被告法定代表人出具的续租字据表明被告并未于租期届满后搬离案涉房屋。又根据被告提供的2022年8月11日西安市碑林区人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台截图上对案涉房屋的信息描述为无出租、无经营，可以认定至拍卖时案涉房屋没有对外出租，据此可以推定被告已于2022年8月11日搬离案涉房屋，故被告应支付2022年8月11日前欠付原告的租金。关于逾期付款损失，双方租赁合同约定月付租金，但未约定每月租金的支付日期，故本院酌定被告向原告支付逾期付款损失为3000元。原告主张被告支付2022年11月至2023年12月的物业费，因本院认定被告于2022年8月11日已搬离案涉房屋，故原告要求被告支付该期间的物业费，无事实与法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付2021年至2023年的暖气空置费，因双方在合同中并未约定该费用由被告承担，故本院对原告该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、被告陕西帝冠电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告***租金39521元及逾期付款损失3000元。 二、驳回原告***其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取779.59元，由被告陕西帝冠电子科技有限公司承担。（此款原告已预交，被告于支付上述款项时直付原告779.59元） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向陕西省西安市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员*** 二〇二四年五月九日 法官助理*** 书记员***