中国移动通信集团广西有限公司北海分公司、广西亿海房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民事判决书 （2021）桂0502民初8534号 原告：中国移动通信集团广西有限公司北海分公司，统一社会信用代码：914505007114671332，住所地广西壮族自治区北海市北海大道212号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 被告：广西亿海房地产开发有限公司，统一社会信用代码：914505006998808488，住所地北海市广东路1号澜泊湾小区售楼部。 法定代表人：***。 原告中国移动通信集团广西有限公司北海分公司（以下简称移动北海分公司）诉被告广西亿海房地产开发有限公司（以下简称亿海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年12月22日受理后，依法适用简易程序于2022年1月26日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告亿海公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告移动北海分公司向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《机房房屋租赁合同》；二、被告返还原告支付的租金75480元；三、被告向原告支付违约金4590元，上述费用共计80070元；四、本案的诉讼费用由被告承担。本案审理过程中原告申请撤回第一项诉讼请求。 事实与理由：原告于2016年10月9日与亿海公司签订《机房房屋租赁合同》，原告承租北海市××路××号××＃××号商铺（位于北海市××路××号××小区××幢××号商铺内），用于移动北海公司建设移动通信业务机房，年租金91800元，租赁期2016年10月1日至2026年9月30日，每年9月付当年至下一年租金。被告未按合同约定履行的，经催告在合理期限内仍未纠正的，乙方有权解除合同，并有权要求甲方承担退还剩余租金、赔偿乙方改建机房、搬迁设备的费用以及按年租金5%支付违约金。合同签订后，原告依约预付了相应租金给被告，但被告由于自身债务原因，原告所承租的商铺已于2020年12月4日由南宁市中级人民法院判给北海瑞晨房地产开发有限公司用于抵债，原告欲与被告协商，要求被告在合理期限内退还租金，但被告至今未退还。为维护原告合法权益诉至法院提出上述请求。 被告亿海公司未作书面答辩，未提交证据亦未到庭参加诉讼。 综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 2016年10月9日，原告移动北海分公司（乙方）与被告亿海公司（甲方）签订了《机房房屋租赁合同》，约定甲方将其有权出租的位于北海市××路××号××＃××号商铺租赁给乙方，房屋使用面积90㎡，用于建设移送通讯业务机房，租赁期限2016年10月1日至2026年9月30日止，共10年。租金每年91800元，乙方采取分期付款方式支付，第一次付款在双方合同签订完成后25个工作日内支付，甲方须先提供相应发票，乙方在收到甲方正式发票后在付款，否则乙方有权延期付款，后9年租金在甲方向乙方提供正规合法发票后于每年9月份付一次（当年至下一年的租金），双方违约导致租赁提前终止或延后的，双方应以日为标准结算租金：年租金／365日，甲方未按本合同的规定履行合同，经催告在合理期限内（一般不超过1个月）仍未纠正的，乙方有权解除合同、乙方解除合同的，甲方承担下列违约责任:退还剩余租金，赔偿乙方改建机房、搬迁设备的所有费用，并按年租金的5%向乙方支付违约金。 合同签订后，被告依约将商铺交付原告使用，原告依约支付了租金。2020年9月14日，原告通过银行转账方式预付下一年度（2020年10月1日至2021年9月30日）租金91800元。 2020年12月4日，南宁市中级人民法院作出（2018）桂01执553号之六执行裁定，裁定将被告亿海公司名下位于北海市××路××号××小区××房××幢××单元××号房××号房××号房××号房××号房××号房××商铺××幢××号××号房××幢××号××号房，以及198各车位整体资产，作价40750941元交付申请执行人北海瑞晨房地产开发有限公司（以下简称瑞晨公司）抵偿本案执行债务，……上述不动产的所有权自本裁定送达瑞晨公司时转移，上述不动产上所设立的抵押权因债务清偿而消灭。 2021年3月9日，案外人瑞晨公司向原告发出《催告函》，主要载明原告与被告亿海公司签订的《机房房屋租赁合同》承租位于北海市××路××号××＃××号商铺，租期2016年10月1日至2026年9月30日，根据南宁市中级人民法院执行裁定书（2018）桂01执553号之六内容，该商铺已作为抵债财产交付给瑞晨公司，上述商铺所有权自裁定送达日2020年12月4日起转移至该公司名下，因上述商铺位于北海市××路××号××小区××幢××号商铺内，现请原告与公司就该房屋租金重新协商并签署合同。 2021年5月13日，原告（乙方）与案外人（甲方）瑞晨公司签订《机房房屋租赁合同》，主要约定乙方承租北海市××路××号××小区××幢××号商铺，租期2020年12月4日至2026年9月30日，年租金91800元，其中2020年12月4日至2021年9月30日租金74444元等。合同签订后，原告通过中国移动通信集团广西有限公司账户向瑞晨公司支付了2020年12月4日至2021年9月30日的租金共74444元。2022年1月28日，瑞晨公司向原告出具《关于同意贵司追偿的函》，主要载明原告已与该公司重新签订《机房房屋租赁合同》并向该公司支付了2020年12月4日至2021年9月30日租金，该公司同意原告向被告追偿已经支付的2020年12月4日至2021年9月30日的铺面租赁费用。 本院认为，关于本案的法律适用问题，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案合同订立、合同主体变更发生在民法典施行前，系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，亦不属于例外规定，故应适用当时的法律、司法解释的规定。 根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》（法释[2016]5号）第七条：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”的规定，本案中，原告移动北海分公司承租被告亿海公司的涉案商铺，但在租赁期间因人民法院作出以物抵债的执行裁定书生效而发生物权变动的法律后果，即案外人瑞晨公司成为该商铺新的所有权人。此后原告与瑞晨公司重新订立《机房房屋租赁合同》约定自该商铺所有权转移之日（2020年12月4日）起原告继续向瑞晨公司承租商铺、年租金不变等内容。该合同是各方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。因此，原、被告之间的房屋租赁关系在2020年12月4日已经终止，被告亿海公司作为原出租人对涉案商铺享有的租赁合同权利义务应由的瑞晨公司承继，被告亿海公司无权继续占有原告预付的2020年12月4日至2021年9月30日（300天）期间的租金，现瑞晨公司同意由原告向被告亿海公司追偿，故原告请求被告亿海公司返还租金75452元（91800元÷365天*300天）的诉讼请求于法有据，本院予以支持，超出部分不予支持。被告逾期未退还租金构成违约，原告主张按照原租赁合同违约条款约定的年租金的5%支付逾期违约金4590元（91800元*5%），没有超出法律规定，本院予以支持。 综上，为了保护当事人的合法权益，依据依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项、第九十八条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》（法释[2016]5号）第七条、《中华人民共和国民事诉讼法（2021修正）》第一百四十七条的规定，判决如下： 1、被告广西亿海房地产开发有限公司返还租金75452元给原告中国移动通信集团广西有限公司北海分公司； 2、被告广西亿海房地产开发有限公司支付违约金4590元给原告中国移动通信集团广西有限公司北海分公司。 案件受理费1800元，减半收取900元，由被告广西亿海房地产开发有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用1800元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：4550××××8416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员*** 二〇二二年三月十一日 法官助理*** 书记员***