中国铁塔股份有限公司清远市分公司、某某等财产损害赔偿纠纷民事二审民事判决书

广东省清远市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤18民终2197号 上诉人（原审被告）：中国铁塔股份有限公司清远市分公司，住所地：清远市新城人民二路十七号长线局综合楼首层东面第1-2间铺、二层。 法定代表人：区有亮。 委托诉讼代理人：**，广东大观律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东大观律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：***，女，1966年4月1日出生，汉族，广东省连州市人，住连州市。 委托诉讼代理人：***，女，1992年2月22日出生，汉族，广东省连州市人，住清远市清城区，系被上诉人***的女儿。 被上诉人（原审被告）：中国移动通信集团广东有限公司清远分公司，住所地：清远市新城区24号小区（***园内）。 负责人：欧阳**，公司总经理。 委托诉讼代理人：**，系该公司职员。 上诉人中国铁塔股份有限公司清远市分公司因与被上诉人***、中国移动通信集团广东有限公司清远分公司财产损害赔偿纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2020）粤1882民初1024号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行审理。本案现已审理终结。 中国铁塔股份有限公司清远市分公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人提出的诉讼请求，本案一、二审诉讼费和评估费由被上诉人负担。理由：一、侵权之诉应当查明加害行为、主观过错、损失事实和因果关系，一审判决未查明上诉人是否存在加害行为及因果关系的情况下，判决认定事实不清；二、一审判决直接以租赁合同的权利义务已概括性转移给上诉人为由判决上诉人承担全部责任是混淆违约之诉与侵权之诉的区别；三、一审期间，移动公司承认对出租场地进行了改造，应查明该事实；四、《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》和《关于购买存量铁塔相关资产的协议》均约定合同承接前后权利义务的承担主体，一审判决违反了合同自治原则。 ***答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求维持一审判决。2012年8月20日，答辩人与中国移动清远分公司签订了《基站用房租赁合同》。根据《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》，自2015年11月1日起，移动公司将其权利义务转让给上诉人，承租人变为上诉人。2019年6月，上诉人在拖欠租金未结清费用前擅自搬走设备，造成答辩人财产损失。二、原判决适用法律正确，程序合法，应予维持。 中国移动通信集团广东有限公司清远分公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确凿充分。其已于2016年1月23日向上诉人发出《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》，2020年5月9日，上诉人向***发出《关于协商连州西兴路基站提前终止合同的函》，一审法院（2020）粤1882民初1022号《民事判决书》确认答辩人已按约定交付租金给***，双方权利义务已结清。2015年答辩人将权利义务概括性一并转移给上诉人，转让后承租方变更为上诉人。二、原判决适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 ***向一审法院起诉请求：1、判令被告承担造成原告不动产毁损的责任，由被告恢复租赁房屋原状或赔偿损失（修复费用28730元）后，将租赁房屋交还原告；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年8月20日，原告与中国移动清远分公司签订了《基站用房租赁合同》（合同编号：ＣＭＧＤ-ＱＹ-201200847），《合同》约定：中国移动清远分公司以每月租金950元，承租连州市平方米及7楼天面，租期自2012年8月1日起至2022年7月31日止，共10年。中国移动清远分公司于2016年1月23日向原告发出《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》（合同编号：移动广东清远自有000179），《同意函》中载明自2015年11月1日起，中国移动清远分公司将其权利和义务转让给中国铁塔清远市分公司，转让后的承租方变更为中国铁塔清远市分公司。根据《基站用房租赁合同》第一条第五款约定，涉及租赁场地主体结构改造的，应经甲方同意。第三条第二款第五项约定，乙方应爱护甲方的财产，由于乙方的过错造成甲方财产损失的，应按实际损失赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：当承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。租赁期间，被告未经原告同意擅自变动租赁场地建筑主体和承重结构，拆除租赁场地原有的卫生间、拆墙加装门窗等行为已造成原告不动产毁损；另一方面，租赁场地被被告擅自改造后已无法正常使用，在恢复原状前不能自住或租赁给他人，造成原告财产损失。根据《中华人民共和国物权法》第三十六条：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。第三十七条规定：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予以支持。因此，原告有权要求被告对租赁房屋恢复原状或者赔偿损失。此外，因中国铁塔清远市分公司在拖欠原告房屋租金的情况下，单方面告知要提前解除合同，原告已另案起诉该公司，请求判令其承担违约责任，支付违约金、拖欠租金及其利息。 一审法院认定事实：2012年8月20日，原告***（甲方）与被告中国移动清远分公司（乙方）签订《基站用房租赁合同》（合同编号：ＣＭＧＤ-ＱＹ-201200847），《合同》约定的主要内容有：1、甲方同意将属其所有的位于连州市平方米及7楼天面出租给乙方，租期自2012年8月1日起至2022年7月31日止，共10年，每月租金950元。2、为保证乙方在租赁场地能实现移动通信机房功能，甲方同意乙方对出租场地的现有设施进行合理的改动（如门窗、电源或照明的安装和更换等），但涉及租赁场地主体结构改造的，应经甲方同意。3、乙方应爱护甲方的财产，由于乙方的过错造成甲方财产损失的，应按实际损失赔偿。《合同》签订后，原告按约定交付房屋给被告中国移动清远分公司使用，该公司按其用途对所租赁的房屋作相应改动，该公司按约定交付计至2016年1月23日止的租金给原告。 被告中国移动清远分公司于2016年1月23日向原告发出《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》（合同编号：移动广东清远自有000179），《同意函》的主要内容有：“自2015年11月1日起，中国移动清远分公司将其权利和义务转让给中国铁塔清远市分公司，转让后的承租方变更为中国铁塔清远市分公司。”被告中国铁塔清远市分公司交纳计至2018年12月30日止的租金给原告，从2019年1月1日起未交纳租金给原告。2020年5月9日，被告中国铁塔清远市分公司向原告发出《关于协商连州西兴路基站提前终止合同的函》，要求提前解除合同，同意赔偿一年租金作为违约金，要求原告在一个月内与陈经理联系，并配合办理相关手续，逾期不处理将视为原告同意终止合同。 关于恢复原状所需的费用，本院根据原告***申请，一审法院委托经三方当事人共同选定的广东益文建设工程造价咨询有限公司进行评估为19329.84元，原告预交4000元评估费。 因被告中国铁塔清远市分公司是否于2019年6月30日与原告协商一致解除合同、被告中国铁塔清远市分公司和被告中国移动清远分公司应否为原告的出租房屋恢复原状而产生纠纷，原告2020年7月8日向一审法院提出上述诉讼请求。原告同时向一审法院诉请要求：1、判令解除原告与被告签订的《基站用房租赁合同》（合同编号：CMGD-QY-201200847），并由被告承担提前解除合同的违约责任，向原告支付违约金11400元；2、判令被告立即清偿2019年1月1日至租赁房屋恢复原状并交还原告之日的租金（按每月租金标准950元计算）；3、判令被告支付拖欠租金期间的利息（利息从2019年1月1日起按年利率6%计至付清租金之日止）；4、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院以（2020）粤1882民初1022号案审理，并于2020年9月28日作出（2020）粤1882民初1022号《民事判决书》判决：“一、解除原告***与被告中国铁塔股份有限公司清远市分公司于2016年1月23日签订《基站用房租赁合同》一份；二、被告中国铁塔股份有限公司清远市分公司应判决发生法律效力之日起十日内付清违约金11400元、房屋租金17100元，两项合计28500元及此款其中11400元的利息（利息计算：以11400元为基数，从2019年7月1日起，按银行同期逾期付款的利率计至付清租金之日止）给原告***。本案受理费563.34元，因适用简易程序审理减半收取为281.67元，由被告中国铁塔股份有限公司清远市分公司负担。”该《民事判决书》业己发生法律效力，并由被告自觉履行完毕。本案经一审法院庭审主持调解，原、被告均坚持其诉辩意见而无法达成一致协议。 一审法院认为：2012年8月20日，原告***与被告中国移动清远分公司签订《基站用房租赁合同》约定：1、***同意将属其所有的位于连州市平方米及7楼天面出租给中国移动清远分公司，租期自2012年8月1日起至2022年7月31日止，共10年，每月租金950元。2、为保证乙方在租赁场地能实现移动通信机房功能，甲方同意乙方对出租场地的现有设施进行合理的改动（如门窗、电源或照明的安装和更换等），但涉及租赁场地主体结构改造的，应经甲方同意。3、乙方应爱护甲方的财产，由于乙方的过错造成甲方财产损失的，应按实际损失赔偿。《合同》签订后，原告按约定交付房屋给被告中国移动清远分公司使用，该公司按其用途对所租赁的房屋作相应改动，该公司按约定交付计至2016年1月23日止的租金给原告。被告中国移动清远分公司于2016年1月23日向原告发出《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》，其主要内容为自2015年11月1日起，中国移动清远分公司将其权利和义务转让给中国铁塔清远市分公司，转让后的承租方变更为被告中国铁塔清远市分公司。2020年5月9日，被告中国铁塔清远市分公司向原告发出《关于协商连州西兴路基站提前终止合同的函》，要求提前解除合同。均为到庭当事人一致确认的事实，一审法院作为定案的事实依据。 法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，受法律保护。合同的权利和义务一并转让的，适用债权转让、债务转移的有关规定。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。 本案中，关于2012年8月20日原告***与被告中国移动清远分公司签订《基站用房租赁合同》，被告中国移动清远分公司于2016年1月23日向原告发出《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》，2020年5月9日，被告中国铁塔清远市分公司向原告发出《关于协商连州西兴路基站提前终止合同的函》，三份合同文件的法律效力、各方当事人的权利与义务、履行与违约情形等，有一审法院于2020年9月28日作出（2020）粤1882民初1022号《民事判决书》予以确认。被告中国移动清远分公司按约定交付计至2016年1月23日止的租金给原告，该公司与原告之间的权利义务己结清。2015年11月1日起，被告中国移动清远分公司将其权利和义务转让给被告中国铁塔清远市分公司，转让后的承租方变更为被告中国铁塔清远市分公司，该权利和义务的转移，是概括性的一并转移。 2020年5月9日，被告向原告发出《关于协商连州西兴路基站提前终止合同的函》，要求提前解除合同，一审法院依法判决解除合同。合同解除后，作为合同权利和义务承接人的被告中国铁塔清远市分公司，有义务对被告中国移动清远分公司或其本公司承租使用原告房屋期间改动墙体等进行恢复原状。恢复原状所需的费用，一审法院根据原告***申请，委托经三方当事人共同选定的广东益文建设工程造价咨询有限公司进行评估为19329.84元，一审法院应予以认定，此款由被告中国铁塔清远市分公司支付给原告，然后由原告自行恢复原状。原告的诉讼请求，证据充分，于法有据，一审法院应予以支持。被告中国移动清远分公司的辩解，证据充分，于法有据，一审法院应予以采纳，该公司无需为原告的出租房屋恢复原状。虽然原告***与被告中国移动清远分公司签订《基站用房租赁合同》约定有：“为保证乙方在租赁场地能实现移动通信机房功能，甲方同意乙方对出租场地的现有设施进行合理的改动（如门窗、电源或照明的安装和更换等），但涉及租赁场地主体结构改造的，应经甲方同意。”该约定只就门窗、电源或照明的安装和更换，无涉及到拆除卫生间等墙体改动部分，被告亦无证据证明经原告同意其拆除卫生间等墙体改动；再是，被告辩称：双方是明确租金收入已经包含了承租人为满足基站建设需要进行房屋改动的补偿，未有相应条款体现出来。最后，被告对租赁物进行改善或者增设他物，在拆除其财产后，已对原告出租的房屋造成毁损。按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，被告中国铁塔清远市分公司应当为原告的出租房屋恢复原状，被告中国铁塔清远市分公司的辩解，缺乏证据，于法无据，一审法院不予采纳。 综上所述，一审法院判决：被告中国铁塔股份有限公司清远市分公司应判决发生法律效力之日起十日内付清恢复原状款人民币19329.84给原告***。本案受理费518.26元，评估费4000元，合计4518.26元，均由被告中国铁塔股份有限公司清远市分公司负担。 本院二审期间，当事人没有提供新证据，且对一审认定的事实没有异议，本院经审理查明，对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，本案为财产损害赔偿纠纷。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。本案争议的焦点是：上诉人中国铁塔股份有限公司清远市分公司是否需要支付恢复原状款19329.84元给被上诉人***。 一方面，本案中根据《基站用房租赁合同》、《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》、《关于协商连州西兴路基站提前终止合同的函》内容及生效的法律文书，可认定2015年11月1日起，被上诉人中国移动清远分公司将其《基站用房租赁合同》的权利和义务转让给上诉人，转让后的承租方变更为上诉人。对于该转让应审慎注意，知道或应当知道相应的市场风险。一审法院认定租赁合同权利和义务的转移，是概括性的一并转移，符合本案的事实。另一方面，上诉人于2020年5月9日向***发出《关于协商连州西兴路基站提前终止合同的函》，法院已依法判决解除合同，合同解除后，作为合同权利和义务承接人的上诉人有义务对之前房屋的墙体改动等恢复原状。经鉴定，恢复原状所需的费用为19329.84元，对该费用，双方当事人均无异议，可予确定。综上，由于上诉人承接了涉案租赁合同的权利义务，故恢复原状所需的费用应由上诉人承担。上诉人向本院提起上诉，但未能提供相反证据证明其主张，本院对其主张不予采纳。一审认定上诉人应支付恢复原状款19329.84给被上诉人正确，本院予以维持。 综上所述，中国铁塔股份有限公司清远市分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费518.26元，由上诉人中国铁塔股份有限公司清远市分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二一年八月九日 法官助理　*** 书 记 员　阳　静 附引用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 广东省清远市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤18民终2197号 上诉人（原审被告）：中国铁塔股份有限公司清远市分公司，住所地：清远市新城人民二路十七号长线局综合楼首层东面第1-2间铺、二层。 法定代表人：区有亮。 委托诉讼代理人：**，广东大观律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东大观律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：***，女，1966年4月1日出生，汉族，广东省连州市人，住连州市。 委托诉讼代理人：***，女，1992年2月22日出生，汉族，广东省连州市人，住清远市清城区，系被上诉人***的女儿。 被上诉人（原审被告）：中国移动通信集团广东有限公司清远分公司，住所地：清远市新城区24号小区（***园内）。 负责人：欧阳**，公司总经理。 委托诉讼代理人：**，系该公司职员。 上诉人中国铁塔股份有限公司清远市分公司因与被上诉人***、中国移动通信集团广东有限公司清远分公司财产损害赔偿纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2020）粤1882民初1024号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行审理。本案现已审理终结。 中国铁塔股份有限公司清远市分公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人提出的诉讼请求，本案一、二审诉讼费和评估费由被上诉人负担。理由：一、侵权之诉应当查明加害行为、主观过错、损失事实和因果关系，一审判决未查明上诉人是否存在加害行为及因果关系的情况下，判决认定事实不清；二、一审判决直接以租赁合同的权利义务已概括性转移给上诉人为由判决上诉人承担全部责任是混淆违约之诉与侵权之诉的区别；三、一审期间，移动公司承认对出租场地进行了改造，应查明该事实；四、《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》和《关于购买存量铁塔相关资产的协议》均约定合同承接前后权利义务的承担主体，一审判决违反了合同自治原则。 ***答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求维持一审判决。2012年8月20日，答辩人与中国移动清远分公司签订了《基站用房租赁合同》。根据《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》，自2015年11月1日起，移动公司将其权利义务转让给上诉人，承租人变为上诉人。2019年6月，上诉人在拖欠租金未结清费用前擅自搬走设备，造成答辩人财产损失。二、原判决适用法律正确，程序合法，应予维持。 中国移动通信集团广东有限公司清远分公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确凿充分。其已于2016年1月23日向上诉人发出《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》，2020年5月9日，上诉人向***发出《关于协商连州西兴路基站提前终止合同的函》，一审法院（2020）粤1882民初1022号《民事判决书》确认答辩人已按约定交付租金给***，双方权利义务已结清。2015年答辩人将权利义务概括性一并转移给上诉人，转让后承租方变更为上诉人。二、原判决适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 ***向一审法院起诉请求：1、判令被告承担造成原告不动产毁损的责任，由被告恢复租赁房屋原状或赔偿损失（修复费用28730元）后，将租赁房屋交还原告；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年8月20日，原告与中国移动清远分公司签订了《基站用房租赁合同》（合同编号：ＣＭＧＤ-ＱＹ-201200847），《合同》约定：中国移动清远分公司以每月租金950元，承租连州市平方米及7楼天面，租期自2012年8月1日起至2022年7月31日止，共10年。中国移动清远分公司于2016年1月23日向原告发出《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》（合同编号：移动广东清远自有000179），《同意函》中载明自2015年11月1日起，中国移动清远分公司将其权利和义务转让给中国铁塔清远市分公司，转让后的承租方变更为中国铁塔清远市分公司。根据《基站用房租赁合同》第一条第五款约定，涉及租赁场地主体结构改造的，应经甲方同意。第三条第二款第五项约定，乙方应爱护甲方的财产，由于乙方的过错造成甲方财产损失的，应按实际损失赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：当承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。租赁期间，被告未经原告同意擅自变动租赁场地建筑主体和承重结构，拆除租赁场地原有的卫生间、拆墙加装门窗等行为已造成原告不动产毁损；另一方面，租赁场地被被告擅自改造后已无法正常使用，在恢复原状前不能自住或租赁给他人，造成原告财产损失。根据《中华人民共和国物权法》第三十六条：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。第三十七条规定：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予以支持。因此，原告有权要求被告对租赁房屋恢复原状或者赔偿损失。此外，因中国铁塔清远市分公司在拖欠原告房屋租金的情况下，单方面告知要提前解除合同，原告已另案起诉该公司，请求判令其承担违约责任，支付违约金、拖欠租金及其利息。 一审法院认定事实：2012年8月20日，原告***（甲方）与被告中国移动清远分公司（乙方）签订《基站用房租赁合同》（合同编号：ＣＭＧＤ-ＱＹ-201200847），《合同》约定的主要内容有：1、甲方同意将属其所有的位于连州市平方米及7楼天面出租给乙方，租期自2012年8月1日起至2022年7月31日止，共10年，每月租金950元。2、为保证乙方在租赁场地能实现移动通信机房功能，甲方同意乙方对出租场地的现有设施进行合理的改动（如门窗、电源或照明的安装和更换等），但涉及租赁场地主体结构改造的，应经甲方同意。3、乙方应爱护甲方的财产，由于乙方的过错造成甲方财产损失的，应按实际损失赔偿。《合同》签订后，原告按约定交付房屋给被告中国移动清远分公司使用，该公司按其用途对所租赁的房屋作相应改动，该公司按约定交付计至2016年1月23日止的租金给原告。 被告中国移动清远分公司于2016年1月23日向原告发出《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》（合同编号：移动广东清远自有000179），《同意函》的主要内容有：“自2015年11月1日起，中国移动清远分公司将其权利和义务转让给中国铁塔清远市分公司，转让后的承租方变更为中国铁塔清远市分公司。”被告中国铁塔清远市分公司交纳计至2018年12月30日止的租金给原告，从2019年1月1日起未交纳租金给原告。2020年5月9日，被告中国铁塔清远市分公司向原告发出《关于协商连州西兴路基站提前终止合同的函》，要求提前解除合同，同意赔偿一年租金作为违约金，要求原告在一个月内与陈经理联系，并配合办理相关手续，逾期不处理将视为原告同意终止合同。 关于恢复原状所需的费用，本院根据原告***申请，一审法院委托经三方当事人共同选定的广东益文建设工程造价咨询有限公司进行评估为19329.84元，原告预交4000元评估费。 因被告中国铁塔清远市分公司是否于2019年6月30日与原告协商一致解除合同、被告中国铁塔清远市分公司和被告中国移动清远分公司应否为原告的出租房屋恢复原状而产生纠纷，原告2020年7月8日向一审法院提出上述诉讼请求。原告同时向一审法院诉请要求：1、判令解除原告与被告签订的《基站用房租赁合同》（合同编号：CMGD-QY-201200847），并由被告承担提前解除合同的违约责任，向原告支付违约金11400元；2、判令被告立即清偿2019年1月1日至租赁房屋恢复原状并交还原告之日的租金（按每月租金标准950元计算）；3、判令被告支付拖欠租金期间的利息（利息从2019年1月1日起按年利率6%计至付清租金之日止）；4、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院以（2020）粤1882民初1022号案审理，并于2020年9月28日作出（2020）粤1882民初1022号《民事判决书》判决：“一、解除原告***与被告中国铁塔股份有限公司清远市分公司于2016年1月23日签订《基站用房租赁合同》一份；二、被告中国铁塔股份有限公司清远市分公司应判决发生法律效力之日起十日内付清违约金11400元、房屋租金17100元，两项合计28500元及此款其中11400元的利息（利息计算：以11400元为基数，从2019年7月1日起，按银行同期逾期付款的利率计至付清租金之日止）给原告***。本案受理费563.34元，因适用简易程序审理减半收取为281.67元，由被告中国铁塔股份有限公司清远市分公司负担。”该《民事判决书》业己发生法律效力，并由被告自觉履行完毕。本案经一审法院庭审主持调解，原、被告均坚持其诉辩意见而无法达成一致协议。 一审法院认为：2012年8月20日，原告***与被告中国移动清远分公司签订《基站用房租赁合同》约定：1、***同意将属其所有的位于连州市平方米及7楼天面出租给中国移动清远分公司，租期自2012年8月1日起至2022年7月31日止，共10年，每月租金950元。2、为保证乙方在租赁场地能实现移动通信机房功能，甲方同意乙方对出租场地的现有设施进行合理的改动（如门窗、电源或照明的安装和更换等），但涉及租赁场地主体结构改造的，应经甲方同意。3、乙方应爱护甲方的财产，由于乙方的过错造成甲方财产损失的，应按实际损失赔偿。《合同》签订后，原告按约定交付房屋给被告中国移动清远分公司使用，该公司按其用途对所租赁的房屋作相应改动，该公司按约定交付计至2016年1月23日止的租金给原告。被告中国移动清远分公司于2016年1月23日向原告发出《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》，其主要内容为自2015年11月1日起，中国移动清远分公司将其权利和义务转让给中国铁塔清远市分公司，转让后的承租方变更为被告中国铁塔清远市分公司。2020年5月9日，被告中国铁塔清远市分公司向原告发出《关于协商连州西兴路基站提前终止合同的函》，要求提前解除合同。均为到庭当事人一致确认的事实，一审法院作为定案的事实依据。 法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，受法律保护。合同的权利和义务一并转让的，适用债权转让、债务转移的有关规定。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。 本案中，关于2012年8月20日原告***与被告中国移动清远分公司签订《基站用房租赁合同》，被告中国移动清远分公司于2016年1月23日向原告发出《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》，2020年5月9日，被告中国铁塔清远市分公司向原告发出《关于协商连州西兴路基站提前终止合同的函》，三份合同文件的法律效力、各方当事人的权利与义务、履行与违约情形等，有一审法院于2020年9月28日作出（2020）粤1882民初1022号《民事判决书》予以确认。被告中国移动清远分公司按约定交付计至2016年1月23日止的租金给原告，该公司与原告之间的权利义务己结清。2015年11月1日起，被告中国移动清远分公司将其权利和义务转让给被告中国铁塔清远市分公司，转让后的承租方变更为被告中国铁塔清远市分公司，该权利和义务的转移，是概括性的一并转移。 2020年5月9日，被告向原告发出《关于协商连州西兴路基站提前终止合同的函》，要求提前解除合同，一审法院依法判决解除合同。合同解除后，作为合同权利和义务承接人的被告中国铁塔清远市分公司，有义务对被告中国移动清远分公司或其本公司承租使用原告房屋期间改动墙体等进行恢复原状。恢复原状所需的费用，一审法院根据原告***申请，委托经三方当事人共同选定的广东益文建设工程造价咨询有限公司进行评估为19329.84元，一审法院应予以认定，此款由被告中国铁塔清远市分公司支付给原告，然后由原告自行恢复原状。原告的诉讼请求，证据充分，于法有据，一审法院应予以支持。被告中国移动清远分公司的辩解，证据充分，于法有据，一审法院应予以采纳，该公司无需为原告的出租房屋恢复原状。虽然原告***与被告中国移动清远分公司签订《基站用房租赁合同》约定有：“为保证乙方在租赁场地能实现移动通信机房功能，甲方同意乙方对出租场地的现有设施进行合理的改动（如门窗、电源或照明的安装和更换等），但涉及租赁场地主体结构改造的，应经甲方同意。”该约定只就门窗、电源或照明的安装和更换，无涉及到拆除卫生间等墙体改动部分，被告亦无证据证明经原告同意其拆除卫生间等墙体改动；再是，被告辩称：双方是明确租金收入已经包含了承租人为满足基站建设需要进行房屋改动的补偿，未有相应条款体现出来。最后，被告对租赁物进行改善或者增设他物，在拆除其财产后，已对原告出租的房屋造成毁损。按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，被告中国铁塔清远市分公司应当为原告的出租房屋恢复原状，被告中国铁塔清远市分公司的辩解，缺乏证据，于法无据，一审法院不予采纳。 综上所述，一审法院判决：被告中国铁塔股份有限公司清远市分公司应判决发生法律效力之日起十日内付清恢复原状款人民币19329.84给原告***。本案受理费518.26元，评估费4000元，合计4518.26元，均由被告中国铁塔股份有限公司清远市分公司负担。 本院二审期间，当事人没有提供新证据，且对一审认定的事实没有异议，本院经审理查明，对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，本案为财产损害赔偿纠纷。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。本案争议的焦点是：上诉人中国铁塔股份有限公司清远市分公司是否需要支付恢复原状款19329.84元给被上诉人***。 一方面，本案中根据《基站用房租赁合同》、《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》、《关于协商连州西兴路基站提前终止合同的函》内容及生效的法律文书，可认定2015年11月1日起，被上诉人中国移动清远分公司将其《基站用房租赁合同》的权利和义务转让给上诉人，转让后的承租方变更为上诉人。对于该转让应审慎注意，知道或应当知道相应的市场风险。一审法院认定租赁合同权利和义务的转移，是概括性的一并转移，符合本案的事实。另一方面，上诉人于2020年5月9日向***发出《关于协商连州西兴路基站提前终止合同的函》，法院已依法判决解除合同，合同解除后，作为合同权利和义务承接人的上诉人有义务对之前房屋的墙体改动等恢复原状。经鉴定，恢复原状所需的费用为19329.84元，对该费用，双方当事人均无异议，可予确定。综上，由于上诉人承接了涉案租赁合同的权利义务，故恢复原状所需的费用应由上诉人承担。上诉人向本院提起上诉，但未能提供相反证据证明其主张，本院对其主张不予采纳。一审认定上诉人应支付恢复原状款19329.84给被上诉人正确，本院予以维持。 综上所述，中国铁塔股份有限公司清远市分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费518.26元，由上诉人中国铁塔股份有限公司清远市分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二一年八月九日 法官助理　*** 书 记 员　阳　静 附引用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。