海南日报有限责任公司、某某等房屋买卖合同纠纷执行审查执行裁定书

海南省澄迈县人民法院 执行裁定书 （2023）琼9023执异13号 海南省澄迈县人民法院 执行裁定书 （2023）琼9023执异13号 异议人（案外人）：海南日报有限责任公司，住所地：海南省海口市龙华区金盘路30号。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 申请执行人：***，男，1964年9月3日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。 被执行人：海南福山福湖置业有限公司，住所地：海南省澄迈县福山镇红旗坡桂海楼临路一幢。 法定代表人：***，总经理。 本院在执行***与海南福山福湖置业有限公司商品房预售合同纠纷一案中，异议人海南日报有限责任公司对本院查封海南福山福湖置业有限公司名下福山咖啡联邦小镇3幢1单元101房不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人海南日报有限责任公司称，2010年，海南日报社房地产广告中心（以下简称“广告中心”，系异议人内设部门，在当时负责房地产广告业务）与海南福山福湖置业有限公司（以下简称“福山公司”）签订《协议书》，约定：1.乙方（福山公司）用其开发的位于海南省澄迈县福山镇“福山咖啡联邦”项目的房产“夏威夷别墅”用于冲抵参加由甲方（广告中心）组织的各项房地产宣传广告及在《海南日报》《南国都市报》刊登的广告费用。2.《协议书》第5条约定：乙方（福山公司）须按甲方（广告中心）要求的时间开具购房发票，同时甲方（海南日报）向乙方（福山公司）开具同等金额的广告发票；3.第6条约定：乙方（福山公司）用于冲抵甲方（广告中心）广告款的房产，其房产面积、质量以房屋买卖合同和购买发票为准。办证、交房手续等事宜，以房屋买卖合同中的相关条款为准等。《协议书》签订后，原约定用于置换广告的海南省澄迈县福山镇的“福山咖啡联邦夏威夷别墅”房产因乙方项目开发发生变化，经甲乙双方商定变更为澄迈县福山咖啡联邦小镇四套商品房，房号分别为2幢1单元102房、2幢1单元301房、3幢1单元101房、3幢1单元102房。同年，广告中心按福山公司的要求在《海南日报》上刊登福山公司的广告从2010年12月3日至2011年8月2日止；此外，福山公司还参与了2011年9月14日异议人在三亚组织的“三亚房展”。2011年12月5日，福山公司依据《协议书》第6条的约定，与异议人签订了四份《商品房买卖合同》，将澄迈县福山咖啡联邦小镇四套房出售给异议人，四套房的《商品房买卖合同》购房总金额共计为1285734元，四套房的房号分别是：2幢1单元102房、2幢1单元301房、3幢1单元101房、3幢1单元102房。同年12月26日，异议人向福山公司开具两张备注：房产中心咖啡联邦房产转换的发票（发票号码为：02670564、02670565），两张购房发票总金额共计1285734元。随后，2012年3月9日和2013年12月17日，福山公司向异议人开具四张购房发票，四套房及其对应的发票分别为：福山咖啡联邦2幢1单元102房（发票号码：00229775）、福山咖啡联邦2幢1单元301房（发票号码：00229776）、福山咖啡联邦3幢1单元101房（发票号码：00189801）、福山咖啡联邦3幢1单元102房（发票号码：00189802），四张发票的总金额共计1285734元。至此，异议人与福山公司依据《协议书》中第5条、第6条的约定完成的房屋及广告的置换以及相互对开发票。2013年9月26日，异议人前往房屋地址海南福山咖啡联邦小镇内对四套房进行收房，从海南福山咖啡联邦小镇领取回来《房屋验收交接表》《文件物品接收表》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《前期物业管理协议》《临时管理约规》等收房材料及四套房的房屋钥匙，并对四套房实际占有和管理。但此后，福山公司未按《商品房买卖合同》约定给异议人办理产权登记和备案，异议人多次交涉、催促其办理，但是福山公司以各种理由推诿和拖延。综上，异议人认为：1.异议人在法院查封之前已经与福山公司签订《协议书》及《商品房买卖合同》，异议人已按约定履行完毕《协议书》及《商品房买卖合同》的义务，实际上已完成了上述四套房房款的支付，该房屋的所有权应归属于异议人。2.在《协议书》及《商品房买卖合同》签订后，异议人已按约定全部履行完义务。澄迈福山咖啡联邦小镇3幢1单元101房未按约定办理产权登记和备案，都是福山公司违约造成的，异议人对此无任何过错。3.异议人对澄迈福山咖啡联邦小镇3幢1单元101房进行收房，拿到该房的钥匙及收房材料，并对该房屋进行实际上的占有及管理，即对该房屋有事实上的支配权和管理权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求法院解除（2020）琼9023执1289号之二中对海南福山福湖置业有限公司开发的福山咖啡联邦小镇3幢1单元101房的查封。 异议人海南日报有限责任公司为证明其主张，提交以下证据：《协议书》、广告、《商品房买卖合同》、海南日报有限责任公司发票、海南福山福湖置业有限公司发票、《房屋验收交接表》《文件物品接收表》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《前期物业管理协议》《临时管理约规》等收房材料。 申请执行人***、被执行人海南福山福湖置业有限公司未提出答辩意见，亦未提交证据材料。 本院查明，***与海南福山福湖置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月14日作出（2019）琼9023民初460号民事判决，判项如下：一、被告海南福山福湖置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告***返还购房款257800元。二、被告海南福山福湖置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告***支付违约金人民币257800元。三、驳回原告***的其他诉讼请求。如果被告海南福山福湖置业有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。海南福山福湖置业有限公司不服上诉，海南省第一中级人民法院于2019年9月24日作出（2019）琼96民终1481号民事判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审判决发生法律效力后，海南福山福湖置业有限公司未履行生效判决确定的义务，***向本院申请强制执行，2020年7月27日，本院依法立案执行，案号为（2020）琼9023执1289号。案在执行中，本院于2021年11月2日查封了被执行人海南福山福湖置业有限公司名下含案涉的福山咖啡联邦小镇3幢1单元101房。 另查明，海南日报社房地产广告中心（甲方）与海南福山福湖置业有限公司曾达成《协议书》（日期不详，异议人主张为2010年），《协议书》第1条约定：“乙方用其所开发的位于海南省澄迈县福山镇的‘福山咖啡联邦’项目的房产用于冲抵参加由甲方组织的各项房地产宣传推广活动及在《海南日报》《南国都市报》刊登广告的费用。”，第2条约定：“乙方冲抵甲方广告版面的房产是海南省澄迈县福山镇的‘福山咖啡联邦’项目‘夏威夷别墅’，建筑面积316平方米，单价为12000元/平方米，9.8折优惠。总价值为3716160.00元人民币（准确面积以双方签订的商品房买卖合同为准）。”第5条约定：“乙方须按甲方要求的时间开具购房发票，同时甲方向乙方开具同等金额的广告发票”，第6条约定：“乙方用于冲抵甲方广告款的房产，其房产面积、质量以房屋买卖合同和购票发票为准。”2011年12月5日，海南日报有限责任公司（买受人）与海南福山福湖置业有限公司（出卖人）签订四份《商品房买卖合同》，分别购买：2幢1单元102房，面积58.83平方米，总金额287090元；2幢1单元301房，面积64.45平方米，总金额317738元；3幢1单元101房，面积84.85平方米，总金额414068元；3幢1单元102房，面积54.68平方米，总金额266838元。2012年3月9日，海南福山福湖置业有限公司向海南日报有限责任公司开具2张购房发票，福山咖啡联邦2栋1单元102房机打号码为24600116031500229775，金额为287090元；福山咖啡联邦2栋1单元301房机打号码为24600116031500229776，金额为317738元。2013年12月17日，海南福山福湖置业有限公司向海南日报有限责任公司开具2张购房发票，福山咖啡联邦3栋1单元101房发票号为00189801，金额为414068元；福山咖啡联邦3幢1单元102房发票号为00189802，金额为266838元。海南日报有限责任公司于2012年3月9日向海南福山福湖置业有限公司开具2张广告费发票，编号分别为02670564、02670565，金额分别为900000元、385734元。 本院认为，本案争议焦点为异议人海南日报有限责任公司对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，综合异议人的陈述及所提交的证据判断，2010年，海南日报社房地产广告中心（甲方）与海南福山福湖置业有限公司达成《协议书》，约定以房产冲抵广告费。2011年12月5日，海南日报有限责任公司（买受人）与海南福山福湖置业有限公司（出卖人）签订四份《商品房买卖合同》，分别购买：2幢1单元102房、2幢1单元301房、3幢1单元101房、3幢1单元102房，金额共计1285734元。之后，双方分别向对方对开金额相等的发票。上述民事行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。2013年9月26日的《房屋验收交接表》《文件及物品接收表》证明异议人已实际占有案涉房屋。异议人海南日报有限责任公司在本院2021年11月2日查封案涉房产之前已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；异议人海南日报有限责任公司在通过冲抵广告款结清全部购房款后，被执行人海南福山福湖置业有限公司应积极予以办理网签、备案、过户等手续，异议人海南日报有限责任公司对此不存在过错。综上，异议人海南日报有限责任公司的主张符合上述司法解释规定的能够排除执行的情形，异议人对本院查封的海南福山福湖置业有限公司名下福山咖啡联邦小镇3幢1单元101房享有足以排除强制执行的权益，其所提执行异议理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对福山咖啡联邦小镇3幢1单元101房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年二月二十二日 法官助理*** 书记员*** 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 撰稿：***校对：***印刷：*** 海南省澄迈县人民法院2023年2月22日印制 （共印12份）