某某、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鄂01民终2356号

上诉人（原审原告、反诉被告)：***，男，1968年10月18日出生，汉族，住。

委托诉讼代理人：易艳艳，北京大成（武汉）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：**，男，1971年3月21日出生，汉族，住。

委托诉讼代理人：李友友，湖北光谷律师事务所律师。

委托诉讼代理人：淡雨露，湖北光谷律师事务所实习律师。

原审第三人：武汉辉能建筑工程有限公司，住所地湖北省武汉市江夏区纸坊街江夏大道学府华庭梧桐苑1层14号。

法定代表人：熊先兰，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈章亮，湖北广众律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人**、原审第三人武汉辉能建筑工程有限公司（以下简称辉能公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初6132号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判；本案诉讼费由**承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1、案涉房屋虽有部分打围但仍属于适租状态，并未导致其功能丧失价值。2、案涉房屋虽被纳入征收范围，但产权人仍有权占有、使用和收益。3、法律法规明确规定拆迁补偿费用的归属为房屋产权人。二、一审法院适用法律错误。本案应依据《合同法》第二百三十一条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条、第二十三条以及《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十七条认定我方有权获得相应的租金及违约金，无需向**支付停产停业损失等费用。

**答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，案涉房屋已经被征收，***无权再收取租金，**并未强占案涉商铺。一审判决给我方的停业补偿费、搬迁费、热水器补偿费应属我方所有，请求驳回上诉、维持原判。

辉能公司答辩称，我方不是合同相对方，本案纠纷与我方无关，不发表意见。

***向一审法院起诉请求：1、解除**、***之间的《商铺租赁合同》（2016年10月18日）；2、判决**向***支付从2019年6月至实际支付之日的拖欠租金20000元（暂计至2019年10月17日，实际要求计算至**完全缴纳应缴租金之日止）；3、判决**向***支付违约金35280元（计算方式：按合同第十三条约定的所签时限内租金总额的15%，所签时限内的租金总额为235200元，即235200×15%=35280元）；上述第2、3项金额暂合计552804元；4、判决本案的全部诉讼费用由**承担；5、要求**腾退商铺。

**向一审法院提出反诉请求：1、判决***支付**拆迁补偿款共215249.8元[停业停产损失补偿177639.8元（3552796×5%）、装修补偿31910元（500×63.82）、搬迁费补偿3000元、其他设施补偿2700元（空调移机补偿300元、电表迁移补偿100元、水表迁移补偿100元、热水器补偿200元、无烟灶补偿2000元）]；2、反诉案件受理费由***负担。

一审法院查明，2016年10月18日，甲方***与乙方**签订《商铺租赁协议》，内容为：经甲乙双方协商，乙方承租甲方位于武汉市东湖开发区雄楚大街光谷陆景苑029号商铺（以下简称案涉商铺），租赁期限为4年，从2016年10月18日至2020年10月17日止；2016年10月18日至2018年10月17日，每月租金4600元；2018年10月18日至2019年10月17日，每月租金5000元；2019年10月18日至2020年10月17日，每月租金5400元。租金支付方式为月付。乙方租金商铺实际用途为脚手架租赁。甲方收取乙方水电费押金3000元，租赁期满，乙方清算水电费物业费及商铺租金后，甲方全额退还给乙方。甲方双方如遇不可抗拒的特殊情况，不能继续履行租赁协议，可本着公平合理的原则，协商后解除该协议。违约责任：如一方违约，则按本协议所签时限内总额15%支付违约金。

合同签订后，**向***缴纳了3000元押金。***将案涉商铺交给**经营，**正常缴纳租金至2019年6月17日。此后***多次向**主张支付租金未果，遂诉至一审法院。

因包含案涉商铺范围内的房屋由于修建地铁原因被纳入政府征收范围，武汉市洪山区人民政府于2019年3月28日发布《房屋征收决定公告》。2019年4月16日武汉东湖新技术开发区关东街道办事处发布通知，内容为：陆景苑小区（1栋、2栋、3栋）被征收人、公有房屋承租人：根据《房屋征收决定公告》及武汉市城市管理相关规定，定于2019年4月22日，对征收范围（1栋、2栋、3栋）进行打围施工。**称因案涉商铺在打围范围内，造成不能继续正常经营，即未继续支付租金。此外，**已支付至2019年6月30日前的物业管理费及水电费。因房屋拆迁，物业公司不再收取2019年6月30日以后的物业费。

关于2019年6月30日之后案涉商铺是否正常经营问题，***提交视频资料拟证实**至2020年5月中旬仍在正常使用案涉商铺。从视频资料显示，包括案涉商铺的临街门面均处于打围施工状态，对正常经营存在较大影响，故对***主张在2019年6月之后**仍正常使用案涉商铺的事实，不予支持。

一审法院另查明，根据***与辉能公司签订的拆迁补偿协议，***应获得搬迁补偿费3000元；室内装饰装修补偿114238元；停产停业损失补偿177640元；附属设施补偿：水表迁移补偿500元；空调移机补偿500元；无烟灶2000元；热水器移机补偿200元。

一审法院认为，双方当事人签订的《商铺租赁协议》,是其真实意思的表示,不违反法律法规的效力性强制性规定,应当认为合法有效。本案中主要涉及两个法律关系,一是房屋租赁合同关系,二是在房屋租赁合同关系上衍生的承租人和出租人之间的拆迁补偿费用争议。

一、关于房屋租赁合同关系。***、**签订的《商铺租赁协议》系当事人真实意思的表示，不违反法律强制性规定，合法有效。在履约过程中，案涉商铺范围内的房屋因修建地铁原因被纳入政府征收范围，属于不可抗力，可根据公平原因进行处理。根据《房屋征收决定公告》，包括案涉商铺在内的临街商铺进行打围施工，对**正常使用房屋造成较大影响，***要求**继续支付2019年6月之后的租金缺乏事实及法律依据，不予支持。**支付押金3000元，***应予返还。另，双方合同履行期限已届满，***要求解除合同的请求不再裁判。

二、关于承租人和出租人之间的拆迁补偿费用争议。基于房屋租赁合同关系,**作为承租人主张在拆迁中的如下损失：1、停业停产损失补偿。***作为涉案房屋的所有权人,涉案房屋被征收拆迁,必然会影响其相关合法利益,故拆迁人为此作出了相应的补偿。虽然拆迁协议并没有**参加,但**作为涉案房屋的经营者，合法占有、使用该房屋，因政府征收拆迁，**不能正常使用房屋，征收拆迁同样会影响到**的相关合法利益,因此**有权在***获得的补偿款中得到相应的补偿,故对于拆迁营业用房的停业补偿费用177640元,一审法院酌定**享有1/3的份额即其可获得59213元。2、关于装修补偿，在双方签订的合同中并未约定装修事宜，**在本案中也未举证证实对案涉商铺进行了装修，故**要求***支付装修款的请求，缺乏证据证实。3、**腾空商铺,配合拆迁,搬迁费3000元可按实际情况由***支付给**。4、对附属设施补偿，因**未举证证实其安装了水表、电表、无烟灶具、空调，根据**提交的证据，可由***支付其热水器补偿200元。

综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、的规定,判决:一、***于判决生效之日起十日内返还**押金3000元；二、***于判决生效之日起十日内支付**停业补偿费59213元，搬迁费3000元，热水器补偿费200元，合计62413元；三、驳回***的诉讼请求；四、驳回**其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1182元，由***负担；一审反诉案件受理费2265元，由***负担1132.5元，**负担1132.5元（此款**已付，***于判决生效之日起十日内支付给**）。

二审期间，双方当事人未提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，案涉租赁房屋因面临拆迁，承租人和出租人之间就租金承担及拆迁补偿费用分配产生争议而引发本案纠纷。关于2019年6月之后的租金支付问题，由于双方租赁合同履约过程中，案涉商铺范围内的房屋因修建地铁原因被纳入政府征收范围，根据《房屋征收决定公告》，包括案涉商铺在内的临街商铺进行打围施工，虽然此时房屋由**占用，但打围施工对**正常使用房屋已然造成较大影响，其租赁房屋获取营业收入的目的已无法实现，对此双方均无过错，依据公平原则，可酌情由双方按比例分担2019年6月之后的租金。关于停产停业损失补偿，是拆迁主体针对房屋租金或生产经营的预期收益损失的补偿，双方租赁合同并未就此明确约定，但就经营性房屋租赁合同目的而言，出租人因出让房屋使用权而获得租金收益，承租人因承租房屋、占有使用为获得经营收益，双方均存在因房屋拆迁而停产停业造成的预期收益损失。一审法院综合本案实际情况，认定由***承担租金损失的同时，酌定其享有了2/3的停产停业损失补偿，属一审法院自由裁量范畴，也能平衡双方利益，本院依法予以维持。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审预交的案件受理费1435.33元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　李　文

审判员　安林锋

审判员　丰　伟

二〇二一年四月二十五日

法官助理严洁

书记员何瑛