某某与华润置地（武汉）有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市武昌区人民法院 民事判决书 （2019）鄂0106民初4588号 原告：***，男，1991年7月14日出生，回族，居民身份证登记住址武汉市武昌区， 委托诉讼代理人：***（原告父亲），男，1963年12月4日出生，回族，居民身份证登记住址武汉市武昌区，特别授权）。 委托诉讼代理人：***，湖北捷贯律师事务所律师（一般授权）。 被告：华润置地（武汉）有限公司，住所地武汉市武昌区中山路254号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，公司职员（特别授权）。 原告***诉被告华润置地（武汉）有限公司（以下简称华润置地武汉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案受理后，依法由审判员***适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***委托诉讼代理人***、***，被告华润置地武汉公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：一、被告返还原告购房面积误差款3%以内的购房款28796.60元及利息（以年6%计算从2012年12月5日计至付清为止）；二、被告给付原告返还多付购房款和加倍补偿款后应付款662923.57元；三、被告赔偿原告办证所涉契税损失22262.53元及利息（从2013年3月27日起按年6%计算至付清止）、维修资金损失1882元及利息（从2013年3月27日起按年6%计算至付清止）、物业费损失9082.5元，合计本金33227.03元，以上一、二、三项合计724947.2元及利息（部分计算）；四、被告负责为原告换发新的真实面积不动产证；五、原告律师费26000元及案件诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年12月5日，原告***与被告公司签订了一份“武汉市商品房买卖合同”。约定被告在武昌区积玉桥开发建设的华润置地*凤凰城第二期第9、10幢第2层7号商用房出售给原告。合同约定：该房屋建筑面积共70.41平方米，其中套内建筑面积60.48平方米，分摊面积9.93平方米；房屋单价为每平方米21589.92元，总价款1520146元；签合同之日，原告一次性给付全部价款；同月31日，被告将房屋交付原告使用。合同第八条为面积确认及面积差异处理：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列方式处理：1、面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；2、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，……。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由买受人补足：绝对值超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归于买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房款由出卖人返还给买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人……。合同还约定了违约责任等内容。在履行合同中，被告将商用房交付原告后，原告便将房屋出租他人经商使用。2013年3月27日，原告办理了房屋所有权证书，其中载明：房屋所有权人为***，建筑面积70.41平方米，套内建筑面积60.48平方米，此与合同约定面积一致。2014年初，原告经承租人反映该房套内面积不足50平方米，原告找被告方反映情况，并要求落实房屋实际面积与合同约定面积是否严重不符的问题。3月14日，双方达成初步协议，由被告以测绘单位重新核算的面积确定给予原告补偿，包括房价差额、办证费用、物业费差额等，并由被告完成重新办证事宜。4月3日，双方就该商铺面积差异问题签订补充协议，主要内容为：初步估算补偿款约471000元，被告在20个工作日先支付原告40万元，余额待房管局实测报告出具后据实结算（多退少补）。此后，被告向房管局申请重新测量和办理新房产证无果，被告则向原告表示，称房管局不同意重新测算和办证，故协议和补充协议不能继续履行。几年来，经原告多次催办，房屋换证问题至今未能解决。本来该问题并非难事，这就使原告不得不合理怀疑被告可能还存在不敢公开的问题，经原告再三催促，被告18年10月10号传给原告当时他们单方测量结果，该商铺套内建筑面积仅为38.19平方米，对此原告现在表示认可，按原公摊面积9.93平方米的比例计算，公摊面积应为6.27平方米，二者相加后该房建筑面积应为44.46平方米，比合同约定面积70.41平方米少25.95平方米，但被告明知真相而不诚信，明示推翻换证和多退少补的“协议书”和“补充协议”，被告的行为严重损害了原告的合法权益，导致原告的上述商铺因证与实际不符而不能进行合法交易。综上，被告出售给原告的房屋实际面积与产权登记面积及合同约定面积不符严重缩水，被告的行为严重违约，依法应承担民事责任。在原告发现问题后，被告仍不能正确面对，拖延误导原告导致纠纷至今迟迟未能解决。据此，诉至法院，请求判如所请。起诉状后附购房面积误差补偿及相关赔偿款计算：一、房屋面积返还加补偿部分。1、***依合同面积已支付购房款1520146（70.41*21589.92），2、房屋实际面积44.46平方米，小于合同面积25.95平方米，3、按3%误差部分价款：44.46*3%=1.3338，1.3338*21589.92=28796.6元+利息10942.71元=39739.31元，4、按双倍返还部分价款：25.95-1.3338=24.6162平方米，24.6162*21589.92*2倍=1062923.57元，上述3、4项相加为：1102662.88元，补偿款合计：1102662.88元减去已付40万元=702662.88元；二、办证交纳契税损失部分，已缴纳契税60805.84元，减应交38543.31，损失为22262.53元+利息8014.51元=30277.04元。三、房屋维修资金损失部分，已缴纳维修金5140元，减应交3258元，损失为1882元+利息677.52元=2559.52元。四、物业费损失部分，70.41-44.46*5/平米/月=25.95*5=129.75元，一年1557元；至今共5年又10个月，物业费损失为9082.5元。五、律师费26000元。总计：770581.94元。（另有3%内面积款28796.6+二+三+四项=62023.63继续计息）。 华润置地武汉公司辩称：一、被答辩人主张的各项损失无合同及法律依据。（一）被答辩人主张的各项损失与仍有效的协议及补充协议冲突。1、协议及补充协议的约定仍然有效。首先，协议及补充协议系答辩人与被答辩人在真实意思表示的基础上自愿签署，其内容对双方均有约束力。其次，协议约定答辩人仅负有“配合被答辩人向房管部门申请重新测量及更换两证”的义务而无“完成重新办证”的义务。自发现面积差异后，答辩人为申请换证与测量单位、房管部门、规划部门等部门做了多次及多方沟通。房管部门至今未换证，原因可能在于为原告更换新证则意味着确认计入涉案商铺面积的过道为公摊面积，该公摊面积应由9、10栋楼所有住宅和商铺共计约300户业主分摊，该300户业主的产权证书需全部重换，为一户换证将“牵一发而动全身”牵涉300户业主的公共利益。为便于房管部门实际操作以促成换证，答辩人表示愿意为该过道所对应的公摊面积买单，即答辩人购买此处过道面积，且不要求300户分摊付款，该过道作为公摊面积由300户继续共有使用。事实上，答辩人已为该处过道公摊面积买单。在房管部门未予换证期间，答辩人还提出愿意向被答辩人出具声明或协助被答辩人对商铺真实面积进行公证，以解决被答辩人交易中可能存在的问题。最后，补充协议约定答辩人应先行支付被答辩人40万，待实测报告出具后据实结算。答辩人已按照补充协议约定支付40万元，未支付剩余款项系因房管部门至今未出具实测数据，支付条件未达到。同时，答辩人已按照协议及补充协议的约定，协调物业服务中心减免被答辩人2013年7月-12月的物业费。2、被答辩人主张的各项损失与协议及补充协议冲突。（1）答辩人与被答辩人已于协议及补充协议中认可产权登记面积与实际面积相差为20.89㎡，并于补充协议中据此面积差额约定，由答辩人就原房款差额、办证费用差额、物业管理费差额（直接由物业服务中心直接予以顺延）给予被答辩人一次性综合补偿款约47.1万元。该47.1万元具体组成部分如下：①原房款差额面积差额×购房合同单价，即20.89㎡×21589.92元/㎡=451013.43元。②办证费用差额20020.85元。上述原房款差额及办证费用差额共计451013.43元+20020.85元=471034.28元。（约47.1万元）（2）答辩人与被答辩人已就原房款面积差损失、办证费用损失（包括契税、印花税、维修资金、房屋登记费、交易手续费）、物业管理费损失达成一致。被答辩人于第一项诉讼请求中主张的“购房面积误差款、办证所涉契税损失、维修资金损失”实际上均包含在协议约定的一次性综合补偿款47.1万元中。在协议及补充协议仍有效的前提下，被答辩人突破合意约束，就该三项损失自行按照25.95㎡为基础另行计算无合法依据。（二）双倍返还房屋面积误差款无合同及法律依据。1、购房合同第八条双倍返还适用的前提条件是“合同约定面积”与“产权登记面积”有差异（即预测面积与实测面积有差异），但本案中合同约定面积与产权登记面积一致，均为70.41㎡，只是两者与商铺实际面积不符，因此不能适用第八条双倍返还的约定。其次，答辩人与被答辩人已于协议及补充协议中就面积差异问题达成一致，答辩人已支付大部分款项，且被答辩人已接受，协议已实际履行并正处于履行过程中，故面积差异问题应适用后签署的协议和补充协议，不再适用购房合同约定，原告无权要求按照购房合同第八条计算房屋面积补偿款。2、房屋面积补偿款不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》双倍返还的规定。首先，司法解释第十四条规定了“房屋套内建筑面积或者建筑面积”与“合同约定面积”不符时在无约定的情况下可以根据“面积误差比”处理，但是对“房屋套内建筑面积或者建筑面积”及“面积误差比”并未做明确解释。而《商品房销售管理办法》（下称“办法”）第二十条规定了“面积误差比”的计算方式，且其他内容与司法解释第十四条几乎完全一致，可以看出后颁布的司法解释第十四条实际为延续先行颁布的办法第二十条。而办法第二十条明确其适用于产权登记面积与合同约定面积不符的情况，因此司法解释第十四条规定的“房屋套内建筑面积或者建筑面积”并非指房屋实际展现的面积，而是产权登记面积。这一点从被答辩人提供的《不动产权证书》中记载的“房屋建筑面积70.41平方米”也可以看出实务操作中，“房屋建筑面积”即产权登记面积。其次，（2017）最高法民申4604号民事裁定书中，最高院在论述面积误差比问题时，最高院根据面积测绘报告显示的数据，认为“实测面积与合同约定的面积误差比已远超3%之比例”，据此认定根据司法解释可以解除购房合同。由此可见最高人民法院将“房屋套内建筑面积或者建筑面积”解释为实测面积（产权登记面积）。最后，即便被答辩人将“房屋套内建筑面积或者建筑面积”理解为“房屋实际展示面积”，认为可以套用司法解释第十四条，该条也明确规定“合同有约定的，按照约定处理”。答辩人与被答辩人就面积差异问题已在协议与补充协议中另行约定，因此不适用司法解释关于双倍返还的规定。（三）本案商铺为现房销售，无双倍返还的适用基础。1、双倍返还的立法目的在于防止“恶意欺诈”。根据建设部住宅与房地产业司、政策法规司联合编著的《商品房销售管理办法暨商品房买卖合同示范文本指南》(下称“指南”)，立法规定面积误差的处理方式，主要目的为“一方面提示买受人如何进行约定面积纠纷的处理；另一方面，为合同中未作约定时，对面积纠纷的处理提出方法，防止房地产开发企业在面积上进行‘恶意欺诈’”。即双倍返还的立法目的在于防止开发商依据预测面积签订购房合同后，恶意变更房屋面积，导致交付时买受人根据实测面积多付购房款或少得房屋面积。2、本案商铺为现房销售，不存在恶意欺诈。涉案商铺于2007年12月26日取得《建设工程规划验收合格证》，于2008年1月31日取得《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》。答辩人与被答辩人于2012年12月5日签订购房合同时涉案商铺已竣工验收合格，并已取得实测报告，实测面积为70.41㎡。答辩人系基于正式实测报告的公信力认为涉案商铺面积为70.41㎡，并与被答辩人直接以实测面积签订购房合同，故涉案商铺的销售过程不存在预测面积与实测面积不符之可能，更不存在“恶意欺诈”，因此双倍返还的立法基础在本案中无法适用。二、被答辩人主张的物业费损失数额无合法依据。（一）物业费损失与本案不属于同一法律关系。物业服务费系被答辩人根据《物业服务合同》（下称“物业合同”）向物业公司交纳，与本案不属于同一法律关系，被答辩人应待实测面积出具后直接向物业公司主张返还。（二）被答辩人主张的物业费损失数额过高。1、被答辩人以25.95㎡主张物业费损失与协议及补充协议不符如前所述，被答辩人与答辩人已于协议及补充协议中确认产权登记面积与实际面积相差20.89㎡，被答辩人不应另行按照25.95㎡计算物业费损失。2、答辩人前期协调减免的物业费应予以扣除。答辩人前期已协调物业服务中心减免被答辩人2013年7月-12月半年的物业费共计70.41㎡×5元/㎡/月×6个月=2112.3元，应在被答辩人主张的物业费损失中予以扣除。三、被答辩人要求答辩人负责为其换发新的真实面积不动产证无合法依据。（一）答辩人无换发不动产证的职能。不动产证的变更需要不动产登记部门依职权进行，答辩人并非发证或换证机构，无相应职能，该请求为根本不能。（二）被答辩人要求换发新证的义务与协议约定不符。答辩人与被答辩人已就换证问题签署协议，约定答辩人配合被答辩人向房管部门申请换证。如前所述，答辩人为此进行了种种尝试和努力，但至今所提出的各种解决方案未被房管部门和被答辩人采纳，被答辩人要求换发新证的义务与协议约定不符。综上所述，答辩人无换证职能，且被答辩人要求答辩人负责换证系与仍有效的协议约定不符。综上，被答辩人的诉讼请求无合同及法律依据，请求贵院驳回被答辩人对答辩人的所有诉讼请求，答辩人与被答辩人继续履行协议及补充协议，由答辩人支付被答辩人7.1万元，并继续协调物业服务中心减免被答辩人相应物业费，以了结双方纠纷。 经审理查明，2008年1月31日，被告开发的华润置地.凤凰城二期7-11号楼取得商品房项目竣工交付使用备案证。2012年5月25日，被告开发的华润置地.凤凰城9#、10#、12#楼商铺建筑面积4100平方米取得商品房预售许可证。2012年12月5日，原告和被告签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告购买被告投资建设的华润置地.凤凰城二期第9、10幢2层7号房，该商品房合同约定建筑面积70.41平方米。套内建筑面积60.48平方米，公共部位和共用房屋分摊建筑面积9.93平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米21589.92元，总金额1520146元；商品房交付后，产权登记面积和合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超过3%时，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；预售房屋中建筑面积的计算以及分摊建筑面积的构成以中华人民共和国国家相关测量标准及武汉市政府执行的有关地方标准为原则，具体数值以政府授权的部门或认可的机构出示的测量面积为准，并且由其负责解释，最终以房产登记管理部门核定的建筑面积、套内建筑面积、分摊建筑面积为准；物业服务费用按建筑面积每月每建筑平方米5元。2012年9月29日，原告向被告交付预售定金10万元；2012年10月10日，原告向被告交付售房款1420146元。 2013年3月27日，涉案房屋登记产权人为***单独所有，登记房屋专有建筑面积60.48平方米，分摊建筑面积9.93平方米、权属建筑面积70.41平方米。 2014年3月14日，原告和被告签订《协议书》，约定:原被告双方就原告所购凤凰城商铺现场测量面积和产权登记面积存在差异事宜，被告给予原告一次性综合补偿款（以下款项均以测绘单位重新核算后的面积计算），此部分费用由三部分组成：1、补偿原房款差额：（原产权证面积—测绘单位核算的面积）×购房合同单价；2、补偿办证费用差额：原产权证办证费用-测绘单位核算的面积办证费用：（换证所产生的相关费用由被告承担）；3、补偿物业管理费差额：原产权证面积所收取的物业管理费-测绘单位核算面积的物业管理费（此部分差额由物业服务中心直接顺延）；原告针对此面积问题不再向被告提出其他任何索赔及主张，并保持房屋目前现状（公共走道及楼梯）；双方确认原告物业费按照测绘单位最终核算的面积向华润物业管理公司缴纳；被告配合原告向房管部门申请重新测量及更换《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》。 2014年4月2日，被告向武昌区住房保障和房屋管理局发送《关于凤凰城9、10栋2楼7号商铺权属证明书面积误差的情况说明》，称凤凰城9、10栋2层7号商铺业主***于2012年12月31日和被告办理了正式收房手续，并于2013年3月在武昌区政务中心申请办理该商铺的《房屋产权证》及《国有土地使用权证》，2013年12月3日，该业主致电我司投诉称商铺装修时发现套内面积仅40平方米左右，而网签合同及房产证面积套内均为60.48平方米，面积相差约22平方米，经我司多方查证，发现该商铺备案系统、购房合同、权属证书面积一致，但与现场情况不符，我司再次联系第三方测绘部门（武汉正量测绘有限公司）对该商铺进行现场实测，发现出现面积误差的原因在于现场的公共走廊，不应计入该商铺套内面积（权属面积有误），该事件发生至今我司与业主多次沟通，目前业主已认同将多收的房款退返并为其办理正确的购房合同及两证，为将此事件顺利解决，我司恳请贵局全力配合，尽快处理。 2014年4月3日，原告和被告签订《补充协议》，约定：原被告双方就凤凰城商铺面积存在差异事宜，在2014年3月14日签订《协议书》基础上，补充协议：双方估算费用471000元，被告在本协议签署后二十个工作日内先行支付原告40万元，待房管局实测报告出具后据实结算（多退少补）。《补充协议》签订后，被告按照《补充协议》支付原告40万元。 2014年4月20日，被告向武昌区住房保障和房屋管理局出具《关于凤凰城9、10栋2楼7号商铺权属证明书面积误差的情况说明》，称被告放弃18号走廊的所有权，将18号走廊从涉案商铺中扣除，因其他所有商铺所有权证已于2008年发放，为不影响其余商铺和住宅面积。 2015年6月5日，被告向武昌区住房保障和房屋管理局出具《关于凤凰城9、10栋2楼7号商铺面积误差的情况说明》，称涉案商铺因实地面积和权属面积不符，导致业主投诉要求退房，经过沟通，业主通同意保持商铺现状，由我司更换两证，特向贵局申请帮助更换两证。 2018年8月26日，原告委托湖北捷贯律师事务所向被告发出《律师函》称因涉案商业服务房屋面积严重缩水，远远超出《商品房买卖合同》所约定面积允许误差值百分之三（即2.1123平方米）可能达到20余平方米，为弥补原告的损失，被告应严格依法履行双倍返还购房款义务，或建议协商按照同地段现市场价对所售出的商铺进行回购。 2018年9月21日，被告收到前述律师函后给原告发送《回复函》称不同意双倍返还购房款，并称鉴于目前房管部门不予办理房屋面积重新实测及换证，建议按照471000元确定补偿总额，由被告再支付补偿款71000元。 本院认为，原被告双方签订的《武汉市商品房买卖合同》、《协议书》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，无违背法律法规情形，合法有效。双方当事人均应履行合同义务，享受合同权利。被告已经按照《协议书》及《补充协议》给付原告40万元且向房屋管理部门多次发函说明情况，请求房屋管理部门对原告所购房屋重新测算，换发新证。原告主张《协议书》、《补充协议》尚未生效无事实和法律依据，本院不予支持。 原告要求被告返还购房面积误差款3%以内的购房款28796.60元及利息、返还多付购房款和加倍补偿款后应付款662923.57元，与原被告间的《协议书》及《补充协议》约定不一致，在《协议书》及《补充协议》合法有效的情况下，原被告间关于登记面积与实际面积差分歧的解决，应遵循《协议书》及《补充协议》的约定，原被告间《武汉市商品房买卖合同》约定与《协议书》及《补充协议》不一致的地方，应以后订立的《协议书》及《补充协议》为准。现原告要求被告返还购房面积误差款3%以内的购房款28796.60元及利息、返还多付购房款和加倍补偿款后应付款662923.57元，本院不予支持。 原告在本案中要求被告赔偿原告办证所涉契税损失22262.53元及利息、维修资金损失1882元及利息，契税及维修资金是相关行政管理部门根据行政管理的相关法律法规、规则向原告计收，原告可待行政管理部门测量和调整其购房屋实际面积后，就上述费用的返还向相关行政部门提出申请，通过行政途径解决。 原告主张物业费损失9082.5元，原告未举证证明其实际缴纳了上述物业费用，且原被告双方签订《协议书》约定被告补偿原告物业管理费差额（原产权证面积所收取的物业管理费-测绘单位核算面积的物业管理费，此部分差额由物业服务中心直接顺延），故原告主张物业费损失9082.5元无事实依据，本院不予支持。原告主张律师费用损失26000元，原被告双方未就律师费的承担进行约定，原告该主张无事实和法律依据，本院不予支持。 协议书约定被告配合原告向房管部门申请重新测量及更换《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》；不动产权属证书的颁发职能依法由相关行政部门行使，被告也无为原告颁发不动产权证书的权限；被告多次向行政部门发函作出《情况说明》，要求行政部门为原告换发不动产证的行为能够证明被告按照协议书在履行合同义务。原告要求被告负责为原告换发新的真实面积不动产证，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 驳回原告***的诉讼请求。 本案案件受理费9649元，减半收取4824.5元，由原告***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 审判员*** 二〇一九年五月二十日 书记员***