武汉世界城置业有限公司、湖北银行股份有限公司借款合同纠纷执行审查类执行裁定书

湖北省高级人民法院

执 行 裁 定 书

（2017）鄂执异14号

异议人（利害关系人）：武汉世界城置业有限公司，住址：武汉市东湖新技术开发区珞喻路766号世界城广场25楼。

法定代表人：陈强，该公司董事长。

委托代理人：张小龙，该公司职工。

申请执行人：湖北银行股份有限公司。住所地：湖北省武汉市武昌区中北路81号。

法定代表人：陈大林，该行行长。

被执行人：武汉普提金地产置业有限公司。住所地：湖北省武汉市武昌区洪山路35号。

法定代表人：李朝阳，该公司董事长。

被执行人：武汉华锐电力工程有限公司。住所地：湖北省武汉市东西湖区吴兴路特1号3—4—2号。

法定代表人：江立，该公司董事长。

被执行人：湖北凯旋门广场购物中心有限公司。住所地：湖北省武汉市洪山区徐东路7号。

法定代表人：龙莉莎，该公司执行董事。

被执行人：陈乐龙，男，1956年11月20日出生，汉族，住浙江省乐清市，

被执行人：易香玉，女，1965年9月13日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，

在本院执行湖北银行股份有限公司(以下简称湖北银行）与武汉华锐电力工程有限公司（以下简称华锐公司）、湖北凯旋门广场购物中心有限公司（以下简称凯旋门公司）、陈乐龙、易香玉、武汉普提金地产置业有限公司（以下简称普提金公司）借款担保合同纠纷一案中，异议人武汉世界城置业有限公司（以下简称世界城公司）认为其通过拍卖竞得的土地有重大瑕疵，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

世界城公司异议称，其通过网络竞拍取得的本院司法拍卖的土地使用权有重大瑕疵。一是土地上存在权利瑕疵。根据该地块的规划要求以及土地开发企业普提金公司的承诺，该拍卖土地10374.3平方米（D地块）属于保利浅水湾小区配套及公共绿化用地，该土地使用权目前虽登记在开发企业名下，但根据《物权法》等法律规定，公共配套及绿化用地使用权最终当属于小区业主共有。故，其虽然取得该地块，根本无法按照拍卖公告和土地估价报告中表述的D地块用途进行城镇住宅开发。该重大瑕疵均未予以披露和说明。二是土地的规划、开发瑕疵。相关拍卖资料中记载10374.3平方米（D地块）的容积率为2.19，评估报告也是以该容积率为数据给出了7340.85万元的评估价，该价格也是起拍价。但根据武汉市规划管理部门对上述地块所做的总体经济技术指标要求，竞拍地块的容积率经过有关部门调整后只有0.1，加之该地块已明确规划为小区绿化配套用地，不得进行商品房建设，竞拍的地块已经没有任何容积率可用于住宅开发建设。对此重大瑕疵，拍卖人也均没有予以披露和说明。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条和《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条之规定，请求撤销其于2016年7月6日签订的《网络拍卖成交确认书》。

本院查明，湖北银行与华锐公司、凯旋门公司、陈乐龙、易香玉、普提金公司借款担保合同纠纷一案，本院审查后作出（2014）民二初字第00014号民事调解书。该调解书确认：1.被执行人华锐公司向申请执行人湖北银行清偿借款本金132100084.33元及相应利息757895.72元（截至2014年8月21日），向湖北银行支付实现债权的费用200万元，支付垫付的案件受理费和保全费合计53.09万元及相应利息3772.93元（截至2014年8月21日），并负担案件执行费19.95万元。2.凯旋门公司、陈乐龙、易香玉、普提金公司对前述债务承担连带责任。

因被执行人未在生效法律文书确定期限内履行义务，申请执行人湖北银行于2014年8月12日向本院申请强制执行。本院于同日依法立案执行。执行中扣划银行存款1262.6717万元，拍卖四处房产实现债权42588447.46元，拍卖在建工程实现债权7395万元。2015年12月1日，本院作出（2014）鄂执字第00017-8号执行裁定，拍卖被执行人普提金公司所有的位于湖北省武汉市洪山区洪山乡卓刀泉村10374.3平方米土地[土地使用权证号为洪国用（2013）第18号]的土地使用权。经武汉洪房房地产土地估价有限公司评估，上述土地使用权的评估价为7340.85万元（按规划容积率2.19评估）。

另查明，2016年7月4日下午16时，意向竞买人交纳保证金。拍卖公司（甲方）分别与意向竞买人（乙方）签订《竞买协议》。在《竞买协议》中，第二条约定，“甲方应当如实披露委托人书面告知的拍卖标的物的瑕疵。乙方有权了解拍卖标的物的瑕疵，有权查验拍卖标的物及查阅标的物的相关材料。包括但不限于与拍卖标的四至范围、规划设计条件、周边相邻关系等事宜。乙方一旦参入竞价，即表明己经查验或了解拍卖标的物，并愿意承担相应责任。”第六条第3项约定，“竞买人应于拍卖前，到标的所在地查验或了解标的物及相关资料，包括但不限于与拍卖标的四至范围、规划设计条件、周边相邻关系等事宜。”第七条约定，“乙方收到甲方提供的《建设项目选址意见书》武规选字[2003]50号附件一”。此《建设项目选址意见书》落款时间为2005年7月13日，注明拍卖土地的容积率为1.3。世界城公司书面确认签收上述文件。同年7月6日本案拍卖标的以7341万元评估价作为起拍价，最终由世界城公司以16060万元竞得。按照《竞买协议》、《网络拍卖成交确认书》的约定，世界城公司除报名缴纳的竞买保证金1500万元转作成交价款外，剩余价款应于2016年7月12日付清。但世界城公司未依《竞买协议》在约定的时间内支付拍卖价款，并提出评估报告容积率与实际拍得土地容积率不符的异议。

还查明，2016年9月13日，本院致函武汉市国土资源和规划局，说明了容积率的变化情况，要求其说明：1.就该拍卖土地的所属地块信息，容积率的变化情况和最后调整情况，该地块原规划使用情况作出说明。2.对相关规划设计（土地使用）条件文件的真实性和形成原因作出说明。3.法院执行中拍卖部分土地使用权时，容积率是否属于影响交易价格的因素。拍卖成交后，该土地的规划设计、容积率等指标是否可以调整，是否应由新的使用权人重新申请规划设计。2016年10月16日，武汉市国土资源和规划局复函：1、争议地块的容积率为1.3，在规划设计条件及其调整件、土地出让合同中均为一致，并无改变。2、容积率是影响土地交易评估价格的因素之一，但此次拍卖不涉及容积率调整。3.容积率是否调整事宜，需要参照住建部关于容积率的规定执行。2016年11月30日，本院在武汉市国土资源和规划局洪山分局调取资料显示，武汉市双环房地产开发有限公司于2005年10月8日出具承诺，将争议地块用于公共绿化。武汉市城市规划管理局内部对利用处、建管处的《关于局部调整武汉市双环房地产开发有限公司规划设计条件的通知》“经市局2005年12月2日第8次规划设计条件审查会研究，同意将该地块（D地块）容积率减少到0.1”。为此，本院于2016年12月15日就该情况再次致函武汉市国土资源和规划局要求作出说明。2017年1月22日，武汉市国土资源和规划局复函称：“2005年12月2日，该局规划设计条件审查会研究武汉双环房地产开发有限公司项目，会议讨论意见为：同意降低D地块建筑规模，并相应增加其它地块建筑规模，保持平均容积率2.0不变。根据该研究意见，武汉市城市规划管理局内部对利用处、建管处将该D地块容积率减少到0.1。2006年7月10日，该局洪山分局对D、E地块核发建设工程规划许可证，其中批准D地块建设内容为幼儿园及会所。”

2017年3月3日，被执行人普提金公司提交书面意见，“同意贵院按照调查核实后的规划条件组织重新拍卖，不追究竞买人悔拍的责任和其他相关部门和人员的责任”。

本院认为，涉案土地使用权系以规划容积率2.19进行评估拍卖，拍卖公司和联交所在标的推介后拍卖前发现容积率的规划件有调整后，虽专门书面告知了容积率瑕疵，要求竞买人充分考虑，但当时所能了解到的D地块用途为城镇住宅开发用地，容积率为1.3。结合案件查明事实来看，2017年武汉市国土资源和规划局复函最终明确该D地块容积率减少到0.1，批准D地块建设内容为幼儿园及会所。由此，该次拍卖中影响标的地块价值的重要因素——容积率已发生重大变化，拍卖公告内容存在重大瑕疵，导致竞买人竞拍成功后不能实现其竞买目的，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第（四）项“未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的”情形，该次拍卖应予以撤销。

综上，世界城公司的异议理由成立，异议请求依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第（四）项的规定，裁定如下：

撤销异议人武汉世界城置业有限公司于2016年7月6日签订的《网络拍卖成交确认书》。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向最高人民法院申请复议。

审判长　　贾亚胜

审判员　　熊　顺

审判员　　吴爱华

二〇一七年九月二十八日

书记员　　张　冉