某某与扬州某某物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

江苏省扬州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏10民终3122号 上诉人（原审被告）：**，男，1965年9月13日出生，汉族，住扬州市广陵区。 被上诉人（原审原告）：扬州**物业服务有限公司，住所地扬州市广陵区杉湾路杉湾花园小区物管大楼二楼。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，女，1976年6月19日出生，汉族，住扬州市，系公司员工。 委托诉讼代理人：**，女，1963年11月7日出生，汉族，住扬州市广陵区，系公司员工。 上诉人**因与被上诉人扬州**物业服务有限公司（以下简称**物业）物业服务合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院（2019）苏1002民初4025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 **上诉请求：撤销一审判决，改判驳回**物业的诉讼请求，并终止前物业服务协议。事实和理由：1.一审中，**物业未提供其已履行合同义务的证据；相反，**提供了大量**物业未履行合同义务的证据。2.**物业的前期协议并非当事人在自愿协商的基础上签订。协议上“**”三字并非本人所签，2013年以前**多次要求终止该协议，故协议不成立。3.依协议约定，电梯运行、公共能耗属代收费用，**物业应单独建账，定期公布，但**物业未履行该义务，故无权主张该费用。4.**物业未履行收支账目的公布义务，故**无义务支付后续物业费。5.小区南门消防通道未开，且同意他人存放液化气罐，存在重大消防隐患，北门虽有保安，但形同虚设，车辆及闲杂人员进出自如，**家电动车被盗三次。6.物业对厨房下水管道未定期疏通，造成**家漫水三次，房屋损坏。7.小区电梯经常关人。**的小孩十岁时被关电梯40分钟，造成小孩心理阴影。8.**物业长期包养黑恶势力，平时不好好服务，一到年关就三五成群，以骚扰、恐吓、打人等方式暴力催讨费用。 **物业辩称，1.物业服务合同是根据政府有关规定签的前期物业服务合同，有批文。合同中**名字是其妻子所签，当时其未离婚，房屋是共有，其妻签字是合法的。2.台账每年上半年、下半年都各公示一次。3.小区南门的液化气罐问题已向派出所、社区反映过，因小区一业主以换煤气罐为生，社区经协调同意放在南门，相对安全一点。**物业一直在与派出所和社区协调。4.**孩子被关电梯的事情，派出所已结案。**物业在20分钟内就救出其孩子，但**拿榔头把保安室砸了。5.打人的事情，**八年不交费，今年**物业派人去打电话，**自己跑到**物业来，为了物业费引起纠纷，派出所已经处理了。打人的是**物业员工，不是社会闲杂人员。6.小区几年前就安装了道闸，上班高峰期会竖起来，平时都是关起来，保安不是形同虚设。关于车辆被盗，其他小区也会有失窃案的发生，本小区还不算多。本小区电瓶车是存放于公共车库，失窃率确实有。保安每天巡查，两小时一次，有签到。7.小区刚进门处LED显示屏，各种安全隐患、楼梯不能放杂物等内容都是在大屏滚动式提醒，包括节假日、**等等各类温馨提示都有，不是没有提供服务。8.**住在小区，电梯运行费是**物业代收的费用，其上下电梯产生的年检费、***等自己不交，都是**物业垫付的，**只要住在小区就应该交纳。请求维持原判。 **物业向一审法院起诉请求：1.判令**支付2013年1月10月至2020年1月9日物业服务费8232元（其中：物业费、电梯运行费各3906元，公共能耗费420元）；2.判令**支付滞纳金人民币6009.36元（按万分之五每天计算）；3.**承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：1.**系扬州市广陵区杉湾花园208幢403室房屋所有权人，该房屋面积为92.99平方米；2.2012年1月10日，**物业与**签订《前期物业服务服务协议》，由**物业为**所在小区杉湾花园提供物业服务。**否认是其本人签字，但其认可一直居住在杉湾花园208幢403室，2013年1月8日之后因为物业服务不好以及家庭条件限制就没有再交物业费。前期服务协议约定：住宅物业服务费每月0.5元/㎡、电梯运行费为每月0.5元/㎡、公共能耗费为每年60元。物业费交纳时间为提前一季度缴纳下一年度物业服务费。业主未按协议约定缴纳物业服务费的，应补交并从逾期之日起按每日万分之五的标准支付违约金；3.**未交纳2013年1月10月至2020年1月9日期间的物业服务费;4.**物业曾到**房屋处张贴通知催缴物业费；5.**提交18**片，显示**所在小区存在垃圾桶周围堆放较多垃圾未及时清理，小区内存在商业广告等问题。 一审法院认为，**物业与**签订的前期服务协议对**具有约束力。即使**否认与**物业签订了上述物业协议，但实际接受了**物业提供的物业服务，双方形成了事实的物业服务关系，故**应交纳物业服务费。**未交纳2013年1月10月至2020年1月9日的物业服务费（含电梯运行费）共计7811元（1元×92.99㎡×84个月，），公共能耗费420元（60元/年×7=420元），合计8231元。诉讼中**物业放弃主张滞纳金，一审法院照准。鉴于**物业物业服务存在瑕疵，一审法院酌定**物业承担10%的违约责任，**应缴纳物业费（含电梯运行费、公共能耗费）为7407元（8231元×90%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：**于判决生效之日起十五日内向**物业支付物业服务费（含电梯运行费、公共能耗费）7407元。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费156元，减半收取78元，由**物业负担38元，由**负担40元。 二审中，**提交的证据是：1.**物业收费人员骚扰**的电话截屏。2.**家中漫水的照片。3.光盘，反映小区南门消防通道至今没有开，管道根部没有定期疏通，不美观，小区车辆不好好管理，绿化寥寥无几。 **物业质证认为，1.**物业员工打电话给**催费，是因其七八年未交费，公司是正常催费。发生争执是**先动手的，***出所处理意见是当时**物业动手的人拘留五天、罚款200元。2.漫水的问题，小区业主家里漫水都会正常到物业报修，物业也会去维修，**不去物业报修而是私自堵起来。**物业对下水道是一年一次疏通，有时有的业主把东西弄到下水道堵起来了，只要来报，**物业都会及时疏通，不管有没有交费。3.关于绿化的录像，**提交录像的这一块在小区的5栋廉租房处，廉租房住的是特殊群体，是政府为其缴费。小区其他地方的绿化是好的。4.关于管道问题，**物业也向经济适用房中心汇报了，因地基下沉，管道不通，允许一层的人改管道。后发现有时二层到三层也有这种情况，也向经济适用房中心打报告，已改了十多处。5.小区南门煤气罐是因209-104的业主以此为生，**物业向杉湾花园社区和***出所汇报过这个情况，一直在做工作。 **物业提交的证据是：1.小区南门的煤气罐照片，有公安局派出所到场处理的照片。2.LED屏每天滚动的安全隐患的提醒的照片。3.保安每天清理共享单车的照片。4.小区疏通下水道、污水泵、窨井的照片。5.小区保洁人员定期清洗垃圾桶的照片。6.工程部人员更换地下车库长的窨井盖的照片。7.工程人员修楼道的进户门和清理垃圾池的建筑垃圾的照片。8.2018年安装小区道闸调试图片和正常使用的图片。9.公司绿化人员修剪绿化、剪树枝的照片。10.保安巡逻签到和进出车辆登记的照片。11.**物业各项费用公示的图片。12.物价局2011年对于物业服务的批复。 **质证认为，1.小区南门是消防通道，放易燃易爆的燃气罐，不是拍个照片就能解决问题，没有任何主管机关有权同意放这种易燃易爆的燃气罐。2.**物业所做的是基本的服务。照片反映到处都是广告，不应当只拿钱不做事，给老百姓造成生命安全威胁。3.费用公示的图片没在小区看到过。4.关于物价局的批复，不管有没有批文，物业到小区是为小区居民服务的，要做好，达到服务的效率才能付费。 二审争议焦点为：**是否有义务向**物业缴纳物业费、电梯运行费、公共能耗费？ 本院认为，**应当向**物业交纳物业费、电梯运行费、公共能耗费。理由如下：根据本案查明的事实，**物业与**之间签订有前期服务协议；退一步说，即便**否认亲笔与**物业签订了上述前期物业协议，由于**实际接受了**物业提供的物业服务，双方也形成了事实的物业服务关系，故**有义务向**物业交纳物业服务费。**物业主张的收费标准均经过物价部门批准核价，有事实依据，本院予以确认。因**所提供的证据能够证明**物业提供的物业服务存在瑕疵，一审法院酌定将**物业主张的物业费、电梯运行费、公共能耗费按90%计算，并无不当，本院亦予以确认。**的上诉理由缺乏法律依据，本院不予采信。 综上所述，**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费156元，由**负担（已交）。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　孙建瑢 审判员　　*** 二〇一九年十二月十日 书记员　　***