某某与北京星航机电装备有限公司等确认合同无效纠纷一审民事判决书

北京市丰台区人民法院 民事判决书 （2018）京0106民初9355号 原告：***，女，1975年5月15日出生，汉族，北京星航机电装备有限公司职工，住北京市丰台区。 被告：北京星航机电装备有限公司，住所地北京市丰台区云岗东王佐北路9号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市方诚律师事务所律师。 被告：***，男，1969年12月16日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。 原告***与被告北京星航机电装备有限公司（以下简称星航机电公司）、***确认合同无效纠纷一案，本院于2018年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***，被告星航机电公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告***经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.判令星航机电公司与***签订的房屋腾退协议无效；2.判令星航机电公司将丰台区云岗西路九号院2号楼6单元101室房屋按评估公司评估后将房款退还给***或以其它形式补偿***；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：***是我丈夫，星航机电公司是我的工作单位，但是他们在处理我家房屋腾退的事件上严重伤害了我的个人利益。我家于2002年购买了星航机电公司出售的北京市丰台区云岗南里7号楼3单元10号（以下简称10号）房屋，建筑面积82.93平方米，购房时使用了我的工龄。2008年，因家庭人口多，住房紧张，经与星航机电公司申请，用10号房屋调换北京市丰台区云岗西路九号院2号楼6单元101号（以下简称101号）房屋，建筑面积137.49平方米。2009年1月27日装修后我们入住。2010年星航机电公司房产部门发放购房交款单，让我们在扣除10号房屋估算价的基础上，补交101号房屋的尾款。因交款单没有标注缴款截止时间，家里老人生病又急需用钱，知道也有其他职工没有补齐房款，就想着等单位催缴时再从工资中扣除。2015年，***单位分房子时，星航机电公司也没有人找我要101号房屋的房款。我们搬到***新分的房子后，于2016年10月31日将101号房屋的钥匙交回星航机电公司，并与星航机电公司交涉退房款事宜。交涉五个月未果，我分析是尾款没交，单位不好办理退款事宜，故我于2017年3月23日将房屋尾款补齐。后我又找星航机电公司协商，均未果。2017年11月初，负责房产领导找到我让我在打印好的退出住房协议上签字，我看内容很不合理就没签，还拍了协议的照片。结果11月17日下午，我在学校开家长会时，***和星航机电公司签了房屋腾退协议书，这份协议书上已经没有我的名字了。后星航机电公司把房款退到***账户里，我们家经济是分开的，补交房屋尾款的钱是我在娘家借的。星航机电公司没有按照101号房屋评估价退款，违反了其2011年和2014年的职工住宅售房办法。我交还的房屋是101号房屋，但***与星航机电公司签订的房屋腾退协议是腾退的10号房屋，价款也是10号房屋的价款，可是10号房屋早在2008年就分配给其他职工居住，我们2009年开始就居住在101号房屋。我家房屋腾退事情的处理给我造成巨大的心理压力，也导致我和***感情不和。 星航机电公司辩称：本案是基于福利分房所产生之纠纷，虽然***是我单位职工，但是享受我单位福利分房政策的是***，不是***，***自始至终没有在任何福利分房协议上签过字。***自2000年8月开始作为中国人民解放军海军装备部驻天津地区军事代表局（以下简称海装天津局）军事代表驻我单位任厂军事代表室工程师，工作地点在我单位。为了方便其工作，我单位2001年为***安置了福利住房10号房屋，2002年***按房改房成本价购买该房。2008年我单位为***改善住房标准，收回旧房（房屋腾出，产权证尚未变更），安置面积更大的新房101号房屋，按照规定如购买101号房屋***应补交房款199200元。同年，***所在的海装天津局开始福利分房调查，按照海装天津局的相关政策，***及家属如已在军队或地方按房改房成本价或经济适用房价购房，或参加集资建房的，不得重复享受该次福利购房政策。鉴于上述政策，***最终选择享受海装天津局的福利购房政策，我单位与***确定101号房屋为租借性质，***也向海装天津局承诺对于10号房屋配合办理过户手续，做退购处理。2015年***与海装天津局签订预售交房协议书，房屋坐落为北京市丰台区万泉寺293号楼2单元602号（以下简称602号）。2016年***和***将101号房屋腾退，住进602号房屋，但未交还101号房屋的水、电、燃气卡。2017年3月，***不知出于何种目的向我单位支付199200元，同年11月17日，我单位与***签订本案诉争协议，随后我单位将上述款项退还给***。基于上述事实，我单位认为：一、诉争协议不存在合同法52条规定的无效情形，合法有效。诉争协议是基于房屋福利政策不能重复享受的规定所做的调整，正是为了维护国家利益所作。***考虑再三后作出的选择，才与我单位签订诉争协议，且协议已经履行了大部分。***和***已经住到602号房屋，该协议并未损害***利益。另外，协议是因福利分房政策调整而引起的单位自建房腾退事宜为内容，涉及大量行政、政策性规定，请法庭考虑是否属于法院案件受理范围。二、不同意***的第二条诉讼请求。1、该请求与合同无效的结果没有必然联系，不属于合同无效产生的损害后果，不应与本案一并审理。2、按照相关事实，101号房屋属于租借给***使用，我单位没有收取租金已经是照顾***和***家庭，***要求补偿没有依据。3、鉴于协议合法且已履行，如果***对于协议关于101号房屋退款数额不满属于对单位内部福利分房政策不服，该争议不是平等主体之间基于财产关系产生的纠纷，请法院考虑是否属于法院案件受理范围。 本院经审理认定事实如下：1997年5月5日，***与***登记结婚。 北京星航机电设备厂系国营第一五九厂（以下简称一五九厂）第二厂名，北京星航机电设备厂于2012年10月30日名称变更为星航机电公司。 2000年8月，***为驻北京一五九厂军事代表室工程师。后一五九厂为***分配10号房屋居住。2002年12月1日，一五九厂（卖方）与***（买房）签订《房屋买卖契约》，约定：甲方将10号房屋，建筑面积86.85平方米，以每平方米1560元的价格出售给乙方，立契价为105560元。该房屋计算房价时计算了***的工龄。 2008年，因***、***家住房紧张，申请调房，一五九厂收回10号房屋，将其调至101号房屋居住。2010年4月22日，一五九厂向***发放的购房交款单上载明扣除10号房屋的估算价199755元，购买101号房屋需补交房款199200元。***未补交房款。 2008年，海装天津局向一五九厂了解***住房情况，一五九厂在调查表上“是否曾经参加房改”一栏填写为“否”，“有无住房”一栏填写为“无”。 2014年，***向天津局经适房分房领导小组提交个人申请，载明：本人位于北京丰台云岗南7-310住房，建筑面积82，为航天部一五九厂（现已退一五九厂，但过户手续未办理）。根据局对已购房改房申购局经适房人员的安排意见，经本人及家庭慎重考虑，现选择继续申购局经适房，并按照局有关要求，办理该房改房的退购和过户手续。在《局机关在职干部北京营区经济适用房申购人员住房情况登记表（一）》上，关于101号房屋的住用说明，***填写为“租（借）地方公房”；在《局机关在职干部北京营区经济适用房申购人员住房情况登记表（二）》上，关于101号房屋的住用说明，***填写为“本人租住（借）”。2014年8月29日，海装天津局向***发放通知，载明：根据局办公会决议，通知您在2014年12月31日前完成北京市丰台区云岗南里7-310住房的退购手续的办理（或出具腾退证明），并根据相关证明领取钥匙。所退住房由管理处将另行分配。逾期未完成将视为放弃经适房购房资格，如提供虚假证明，将取消经适房购房资格。 2015年3月12日，海装天津局（甲方单位）与***（乙方）签订《预售交房协议书》，约定：甲方根据购房人的申请，将602号住房一套给***，住房建筑面积为148.45平方米，预售款为600000元。如果发现乙方（包括配偶）已在军队或地方按房改成本价或经济适用房价购房，或参加集资建房的，本预售协议作废，乙方无条件、原价退交所购住房。 2016年5月23日，***的《军队人员家庭住房情况报告表》上载明：家庭住房情况“602号房屋，住房管理（售房）单位为海装天津局，建筑面积146㎡，户型为三室，住房性质为经适房，分房购房时间为2015年”，需报告的其它情况“101号房屋，因现住房在装修，无法入住，搬入后腾退住房管理单位159厂（已签腾退协议）”。2016年10月31日，***将101号房屋退回星航机电公司，入住602号房屋。 2017年3月22日，***向星航机电公司转账199200元，同日，星航机电公司向其出具收据一张，载明今收到***交来公共维修基金7816元、印花税195元、房款191189元，计199200元。 2017年11月17日，一五九厂（甲方）与***（乙方）签订《房屋腾退协议》，载明：一、基本情况。乙方于2008年以前从甲方购置了10号住房（以下简称旧房）。2008年甲方将101号房屋（以下简称新房）提供给乙方使用，其腾出的旧房按照甲方有关管理规定，作为旧房房源分配给了甲方职工。按甲方有关房产管理规定要求，缴纳新房房款，只需补交新房房价与旧房房价的差额。因乙方入住新房后，未按甲方的交款通知要求补交新房房款，未办理入住手续，甲方也未向乙方退还其旧房的房款。2015年，海装天津局在清理房产查阅住房信息时，发现甲方原来的旧房仍在其名下，并了解到乙方住在101号房屋，因此派人到甲方了解情况。鉴于乙方一直未向甲方交新房的房款，在征得甲方主管厂领导同意，给予海装天津局答复意见是：该同志（***）原来的旧房腾退后，由一五九厂进行了分售，但未及时办理房产变更手续，实际上该房乙方已没有实际拥有，101号房屋为甲方借给乙方居住使用的。乙方于2015年购得军方住房，按有关规定应向甲方腾退101号住房。目前该房钥匙、门禁卡已经交给甲方，只有燃气卡、水、电卡未交。二、协议。基于上述情况，甲、乙双方在协商一致的基础上，就乙方腾出并向甲方交还住房。甲方退还乙方购房款签订本协议，以资共同信守执行。（一）乙方同意向甲方腾退101号住房。（二）甲方负责按甲方的统一工作安排尽快办理乙方10号房屋旧房房产证变更手续。（三）甲方同意向乙方退还10号旧房房款195412元（乙方腾出旧房时住房价格，销售面积86.85平方米）。计算方式为：销售面积×2500×[1-（2007-2002）×2%）]=195412元。（四）乙方承诺在本协议签订7日内将101号住宅燃气卡、水、电卡等交到甲方科保处，并保证该住房好。甲方应将上述卡上余额退给乙方，并退还乙方未经甲方同意自行补交的101号购房款199200元。（五）甲方承诺在双方办理完101号住宅腾退手续后7日内，将本协议（三、四）所列款项退给乙方。2017年11月24日，星航机电公司向***转账两笔，分别为199200元和195412元。 庭审中，***提交空白《腾出住房协议》的照片，拟证明一开始星航机电公司要与其和***共同签订协议，但其认为协议内容不公平故拒绝签字，后星航机电公司背着***与***自行签订协议。星航机电公司对此不予认可，表示享受福利分房政策的是***，腾退房屋也只需与***签订协议。 本院认为，围绕本案诉讼请求，双方当事人争议焦点主要有以下两点： 一、本案是否属于法院主管范围。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》中规定“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”，但本案中，***与星航机电公司已签订《房屋腾退协议》，其中对***腾退10号及101号房屋的相关问题进行了约定，达成协议，已不仅是单位内部建房、分房层面的问题，***依法向本院提起诉讼，本院应当受理。 二、《房屋腾退协议》是否合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。同时，法律规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，***在购买602号房屋时填写的相关材料中明确载明101号房屋系租借，并非购买，现***与星航机电公司签订《房屋腾退协议》约定退还101号房屋合情合理；因***决定购买602号房屋，故其原购买的10号房屋按照政策规定做退购处理，《房屋腾退协议》中约定星航机电公司按照相关规定退还其房款195412元并无不妥。关于《房屋腾退协议》是否应于***共同签订一节，因享受星航机电公司福利分房政策的是***，签订10号房屋的《房屋买卖契约》双方当事人是一五九厂和***，故现星航机电公司仅与***一人签订《房屋腾退协议》并无不当。现***提供的证据材料不足以证明星航机电公司与***恶意串通损害其利益，故其主张星航机电公司与***签订的《房屋腾退协议》无效，证据不足，本院不予支持。其要求星航机电公司将101号房屋按评估价将房款退还给其或以其他形式补偿，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回***的诉讼请求。 案件受理费7219元，减半收取计3610元，由***负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。 审判员*** 二〇一八年五月二十八日 书记员高桐