天津中油科远石油工程有限责任公司与天津市坤成物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

天津市滨海新区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）津0116民初64533号

原告：天津中油科远石油工程有限责任公司，住所地。

法定代表人：李云富，执行董事。

委托诉讼代理人：王颙斐，天津标高律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王璐，天津标高律师事务所律师。

被告：天津市坤成物业管理有限公司，住所地。

法定代表人：崔西成，经理。

委托诉讼代理人：张玉奎，天津鹏泽律师事务所律师。

原告天津中油科远石油工程有限责任公司与被告天津市坤成物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案后，依法适用普通程序，并于2018年5月22日变更合议庭组成人员，公开开庭进行了审理。原告天津中油科远石油工程有限责任公司的委托诉讼代理人王颙斐、王璐，被告天津市坤成物业管理有限公司的法定代表人崔西成及委托诉讼代理人张玉奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

天津中油科远石油工程有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告办理《科远公司U型楼合作经营框架协议》解除后的交接手续，即被告交付收取徐海霞等15名商户保证金的原始票据、房屋租赁费凭证、水电暖费票据；2.请求判令被告立即向原告移交收取的徐海霞等15名商户的房屋租赁保证金94150元，以及被告预收商户2015年1月1日至2015年12月31日房屋租赁费、车库租赁费、水、电、暖气费等532493元；3.请求判令被告立即腾空并向原告交付其占用的天津市滨海新区大港油田新兴北道科威楼8号楼二楼（实际面积556.98平方米）；4.请求判令被告立即腾空并向原告交付其占用的天津市滨海新区大港油田新兴北道科威楼综合楼9号楼东侧房屋（实际面积143.24平方米）；5.请求判令被告立即腾空并向原告交付其占用的天津市滨海新区大港油田新兴北道科威楼后院五间车库；6.请求判令被告向原告交付占用上述第三至第五项房屋期间的占用费940750元，暂计算自2015年1月1日起至2017年9月15日；7.请求判令被告向原告交付占用上述第三至第五项房屋期间的采暖费84026元，计算自2015年1月1日至2018年1月31日；8.判令被告向原告交付因迟延交付扩大的损失482562元；9.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回第四项诉讼请求。事实和理由：2012年12月26日，原告与被告签订《科远公司U型楼合作经营框架协议》，约定原告将长期租用的大港油田第一矿区管理服务公司位于新兴北道与建设路交口的科侧楼和综合楼等承包给被告，由其进行经营，被告向原告支付承包金和管理费，被告再转租给小商户。合同期限15年，自2013年1月1日起至2027年12月31日止。2014年12月16日，双方经协商签订《合同解除协议书》并于当日生效，该协议书约定：1.上述经营协议不再继续履行；2.原告向被告支付各项损失费合计人民币4500000元；3.在协议生效后十个工作日，双方进行工作交接。2014年12月18日，原告与被告就4500000元损失赔偿款支付方式作出约定，由原告分期支付给被告。2015年2月12日，原告向被告支付首笔赔偿款900000元，但被告并未按照解除协议约定向原告办理解除交接手续，既未将收取相关商户的2015年租赁保证金、租赁费等转交原告，也未将占有的房屋、商铺、车库等交回原告，仅仅将部分文字材料交给原告。因被告的违约行为导致原告不能将涉案U型楼交回房屋所有权人，已经导致原告产生巨大的损失，为此原告不得不终止被告后续付款请求，故成诉。其中，第二项诉讼请求金额总计626643元，包括：（1）被告已收取徐海霞等15名商户2015年房屋租赁保证金均按照15份《房屋租赁合同》第5.1和5.6条约定租金的20%计算为94150元；（2）2015年的房屋租赁费均按照15份《房屋租赁合同》第5.1条及《8#、9#楼交接材料备忘录》附件3计算共计470750元；（3）2015年的暖气费、卫生费均按照《8#、9#楼交接材料备忘录》附件3计算共计22476.65元；（4）2015年房屋租赁费用中的电费2635.1元、水费1381.6元，系按照《8#、9#楼交接材料备忘录》附件7计算；（5）2015年四间车库的租赁费，按照《8#、9#楼交接材料备忘录》附件5及4份《车库租赁协议》计算共计35250元。关于第六项诉请请求金额总计940750元，包括：（1）2015年1月1日至2018年2月28日科测楼（8号楼）的占用费，参照原告与天津天泉工程监理有限公司签订《房屋租赁协议》计算为30元/月/平方米×556.98平方米×38个月=634957元；（2）2015年1月1日至2017年10月31日科威楼（9号楼）的占用费，参照被告与陈波2015年租赁合同的租金标准计算为4500元/月×34个月=153000元；（3）2015年1月1日至2018年2月28日科威楼院内五间车库的占用费，参照被告2015年签订《车库租赁协议》计算为750元/间/月×5间×38个月=142500元，以上合计为930457元。关于第七项诉讼请求金额为84026元，即2015年1月1日至2017年12月31日被告占用房屋的采暖费，按天津市增值税专用发票计算700.22平方米×40元/平方米×3年=84026元。关于第八项诉讼请求金额482562元，即被告迟延交付房屋导致原告扩大的损失，按照大港油田第一矿区管理服务公司与原告签订2017年《房屋租赁协议》及附件天津增值税发票计算为4255.4平方米（9号楼面积）×18.9元/平方米×6个月=482562元。

天津市坤成物业管理有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。双方于2012年12月26日签订协议，由双方对外经营房屋租赁，2014年12月16日原告单方提出解除合作协议，经双方协商签订《解除协议书》。被告已按照双方协议约定于2015年2月6日与原告完成交接手续，交接时间虽然晚于解除协议约定的时间，系原告自身原因导致未在解除协议约定的时间完成。交接已经完成，被告已履行了解除协议中约定的交接义务，原告无权再要求被告提供原交接中没有涉及的材料。根据解除协议第2条第6项约定，原框架协议在履行中产生的各项费用损失均视为已经结清，任何一方不得就原合同解除义务提出主张，包括但不限于房屋租金、水电暖气费等。原告的第二项诉讼请求正是双方在合同履行期间，被告向案外人收取的租金等相关费用，这都是在原、被告解除合同之前发生的。双方签订解除协议后，被告未向案外人收取过任何费用。2013年原、被告合作期间，原告曾代替被告向客户收取50多万元租金，基于此，双方在解除协议中约定合同履行期间费用视为已经结清，故原告无权向被告主张上述费用。关于第三项和第五项诉讼请求，被告已在2017年12月15日和12月29日向原告发出通知，要求原告接收8号楼和车库，原告收到通知后，未按照被告要求的时间接收8号楼和车库，责任在原告。关于第四项诉讼请求，原、被告双方已于2017年11月1日办理了9号楼的交接手续，被告已将9号楼交给原告。关于第六项诉讼请求，根据双方解除协议及办理交接8、9号楼相关手续时，双方约定8号楼建筑面积为335平方米、9号楼建筑面积56平方米、车库5间，由被告继续无偿使用，系因原告需要被告暂时使用8、9号楼及车库，以便看管楼层和商户，对楼层的小型维修需要被告负责。原告要求被告支付占用费，无事实和法律依据。即便认定实际使用费，原告的主张也没有任何计算依据，双方原协议约定租金计算标准为每月每平方米3.81元。关于第七项诉讼请求采暖费，因为当时约定房屋由被告无偿使用，采暖费应由原告自行承担。关于第八项诉讼请求，没有事实和法律依据。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据一、《科远公司U型楼合作经营框架协议》，证据二、《合同解除协议书》，证据三、《合同解除协议书的补充协议》，证据五、《8#、9#楼交接材料备忘录》及附件九份，以上证据客观真实，且与本案具有关联，本院对上述证据的真实性予以采信。被告提交的证据一、《科远公司U型楼合作经营框架协议》，证据二、《合同解除协议书》，证据三、《8#、9#楼交接材料备忘录》及附件明细，与原告提交的证据一、证据二及证据五均一致，本院对被告提交上述证据的真实性予以采信。

对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：

1.原告提交的证据四、委托付款凭证两张，证明原告按约定于2015年2月12日分两次向被告支付900000元。关于原、被告就支付4500000元赔偿款事宜业已经本院（2017）津0116民初62397号案件审结，原告提交的该组证据，与本案不具有关联性，本院不予采信。

2.原告提交的证据六、被告与徐海霞等15名商户的15份《房屋租赁合同》、押金收条五张，证明被告收取上述15名商户房屋保证金94150元。除对2016年1月27日原告向案外人董剑钟退还保证金的收条有异议外，被告对其他证据的真实无异议，但不认可原告的证明目的。本院认为，该收条系复印件，记载由刘向东代收原告退还案外人董剑钟房屋租赁保证金4500元，原告未进行合理说明，故无法核对该收条的真实性，本院对该收条不予采信，对上述15份《房屋租赁合同》及其余四张收据的真实性予以采信。

3.原告提交的证据七、《9号楼底商交接记录》及《通知》六份，证明双方已经于2017年11月1日对9号楼进行了交接，但被告至今未交还8号楼及车库。其中，原告提交的2017年12月25日其向被告发出的《通知》记载：“请你公司2017年12月30日前搬离8号楼二层的10间办公室及东侧大厅，搬离5、6、7、8号车库和中间车库。截至2017年12月25日贵公司仍未办理整体退房手续，将按2017年全年计算房租。若贵公司到2017年12月30日前仍不能全部搬离并办理退房手续，将视为2018年续租。双方以实际办理交接的签署手续日期为依据。”以及2017年12月25日原告向被告发出的《通知》记载：“由于贵公司房屋交接没有具有授权的人员来办理，且不能在交接手续上加盖公章，而且经我公司联系，贵公司法定代表人表示今天没有时间到所交接的房屋现场，因此不能按照贵公司所提出的时间（2017年12月29日）办理交接手续。请贵公司具备上述条件后提前一天通知我公司，交接时请授权人员携带授权委托书和公章，交接应包括8号楼二层的10间办公室及东侧大厅，和5、6、7、8号车库及中间车库的全部占用房屋。公休日和节假日，我公司不办公。房屋交接双方以实际办理交接的签署和加盖公章的手续日期为准。”被告认为，未收到上述两份《通知》，对其余四份《通知》均认可。本院认为，原告提交的2017年12月25日和当月29日两份《通知》均无被告签字，原告亦未提交其他证据证明或者说明该两份《通知》的送达及签收情况，故本院对2017年12月25日和2017年12月29日原告向被告发出的两份《通知》不予采信，对其他《通知》的真实性予以采信。同时，被告既然于2017年12月29日向原告发出通知其将于该日期之前腾退车库，原告也举证收到该通知，且根据双方当庭陈述对8号楼及车库进行过交接但未果，可以印证双方于2017年12月29日对8号楼及车库进行过交接但未成功的事实。

4.原告提交的证据八、大港油田集团有限责任公司向原告开具的增值税专用发票6张，证明原告代被告交纳自2015年1月至2017年12月采暖费，被告对该组证据的关联性提出异议，认为该组证据无法证明原告交纳的采暖费系被告占用8、9号楼及车库的采暖费，且发票中采暖费单价并非原告诉请中的40元/平方米。本院认为，原告提交的该组证据系大港油田集团有限责任公司向原告开具的采暖费增值税发票，开票日期、交费面积及交费金额分别为2015年5月11日面积2878.12平方米、金额57565.27元，2015年12月8日面积10876.90平方米、金额159535.84元，2016年5月16日面积10876.90平方米、金额217548.88元，2016年12月5日面积10876.90平方米、金额162436.49元，2017年5月3日面积9464.90平方米、金额227168.96元，2017年12月5日面积3455平方米、金额55209.38元。原告主张的采暖费计算单价虽然与其提交的发票不一致，但以上证据均客观、真实，且与本案具有关联，本院对该组证据的真实性予以采信。

5.原告提交的证据九、其与大港油田集团第一矿区管理服务公司签订的《房屋租赁合同》及增值税发票，证明因被告拖延腾退9号楼，导致整栋楼无法及时退租，大港油田集团已向原告收取了2017年全年的租金。本院认为，该组证据客观真实，且与本案具有关联，本院对上述证据的真实性采信。

6.原告提交的证据十、中国石油天然气管道工程有限公司测绘8号楼、9号楼图纸各一张，证明计算被告占用房屋面积及损失的依据。被告认为，上述证据与本案无关，被告占用房屋面积已在交接备忘录中约定，原告不能用整栋楼的面积计算双方约定的占用面积。本院认为，原告提交的该组证据客观、真实，且与本案具有关联，庭审中被告亦认可图纸面积与8号楼、9号楼实际面积一致，本院对该证据的真实性予以采信。

7.原告申请耳建基及薛明出庭的证人证言，被告认为证人均系原告上级单位主管部门的领导，证人证言不具有客观真实性。本院认为，证人身份与原告具有关联性，且证人耳建基系双方签订《合同解除协议书的补充协议》的监督人，故对上述证人证言，本院不予采信。

8.被告提交的证据四、中国石油天然气管道局天津设计院向原告出具的《8、9号楼交接材料明细》，证明系原告的原因导致双方截至2015年2月6日才完成交接手续。原告对该证据的真实性认可，并认为解除合同后双方洽谈交付材料的要求，但至今被告未完成交接。本院认为，该证据客观、真实，与本案具有关联，本院对其真实性予以采信。

9.被告提交的证据五、关于8号楼交接的来往《通知》三份，证明造成8号楼及车库至今未交接的原因系原告不接收，被告已腾空8号楼及车库，并未实际占用。原告认可上述证据的真实性，但不认可其关联性及证明目的。本院认为，该组证据与原告提交证据七中的《通知》均一致，客观、真实，且与本案具有关联，本院对其真实性予以采信。

10.被告提交的证据六、关于9号楼交接来往的《通知》六份，证明双方已经办理9号楼的交接手续，且从原告向被告发出通知可见，在原告2017年9月5日发出通知前允许原告无偿占用8、9号楼及车库。原告认为，该组证据系原告起诉后要求被告对9号楼进行交接，最后双方于2017年11月1日交接，同时，原告于2017年9月5日发出催告时明确告知被告，如果9号楼不能交接，涉及所有费用由被告承担。本院认为，该组证据客观、真实，且与本案具有关联，本院对其真实性予以采信。

结合当事人陈述和本院认定的证据，本院经审理查明后认定事实如下：涉诉标的物位于天津市滨海新区大港油田新兴北道与建设路交口处科测楼（即8号楼）和综合楼（即9号楼），系本案原告承租案外人大港油田集团第一矿区管理服务公司所有。2012年12月26日，原告与被告签订《科远公司U型楼合作经营框架协议》，约定双方合作经营，由原告提供科测楼（面积2424平方米）、综合楼（面积4255平方米）、科测楼西侧混凝土场地（面积约680平方米）、4号楼（工程楼）北侧场地（面积约1180平方米）及现有的临建，由被告提供资金8000000至10000000元对上述楼房及其场地、临建进行建设、内外装修、改造并做好经营管理。合同期限为15年，自2013年1月1日至2027年12月31日。该协议第三条约定，年承包金按每月每平方米3.81元×12月×6679平方米计算为305363元，合同前三年每年承包金305363元，另收管理费（原告给被告提供正规施工设计、咨询与造价）80000元，所有临建、场地使用费70000元；合同履行第四年至第五年每年承包金305363元，另收管理费（原告给被告提供正规施工设计、咨询与造价）180000元，所有临建、场地使用费70000元等，采暖费以第一矿区管理服务公司收取金额为准。协议第五条约定，水、电、气费由被告支付。该协议履行两年后，原告单方提出解除协议，双方于2014年12月16日签订《合同解除协议书》，其中，第二条对协议解除后的相关事项作出约定：（1）原告需赔偿被告直接损失3860000元，已经双方认可的第三方审计机构审计；（2）原告需赔偿被告在审计期间追加的直接损失200000元，此数额双方认可；（3）因系原告单方提出解除合同，需向被告支付违约金440000元，此数额双方认可；（4）合同签订后，原告将向被告分期支付上述4500000元，具体付款节点双方另行协商；（5）自本协议生效之日起10个工作日内，双方工作交接，双方根据实际情况协商交接内容，逐一清点，交接结果双方签字确认。天津设计院行政服务中心实施全程监督交接工作；（6）本协议签订后，原合同履行期间的各种费用、损失，均视为已经结清，任何一方均不得再就原合同履行中的权利义务提出主张，其中包括但不限于：拖欠的水电暖费用、房屋租金、各种可能存在的税费等。2014年12月18日，原、被告签订《合同解除协议书的补充协议》，明确了上述4500000元的支付期限，其中第二条约定，合同解除后，被告与所有商户之间的权利义务关系自动解除，由原告全权负责。关于此条的解释，庭审中双方均认可，由原告负责退还被告与徐海霞等15名商户签订租赁合同所收取2015年的保证金和未到期的租金。

2015年1月26日，原告的上级单位中国石油天然气管道局天津设计院向原告发出《天津中油科远石油工程有限责任公司与天津设计院大港办公地房屋管理办公室4#、8#、9#楼交接所需材料明细》，列明原告需提供4#、8#、9#楼交接所需材料明细。2015年2月6日，原、被告签订《8#、9#楼交接材料备忘录》，载明“依据天津设计院房屋管理总体要求，双方经核对和现场勘查，提交8#、9#楼资料”。其中，第一条为资料部分，包括8#、9#楼现有房屋、车库使用情况（详见附件1《8、9号楼及车库租赁信息》），8#、9#楼2014年租赁合同原件17份、2015年租赁合同原件15份以及租赁收费明细（详见附件2《2014年房屋租赁费用》、附件3《2015年房屋租赁费用》、附件4《2014年科远楼车库缴费明细》、附件5《2015年科远楼车库缴费明细》、附件6《2014年科远楼水电缴费明细》、附件7《2015年科远楼水电缴费明细》），8#、9#楼设备清单（详见附件8《天津设计院设备物品盘查交接明细表》），8#、9#楼电话、网络、探头监视器（详见附件9《所需8#、9#楼明细》）等内容；第二条涉及现场交接部分；第三条为“坤成物业公司自用房屋及车库情况”，包括“8#楼二层南侧建筑面积约335平米、9#楼东侧底商二间建筑面积约56平米、大小车库共5间”。

关于9号楼的交接情况，2017年9月5日，原告向被告发出《通知》表示：截止2017年9月4日，9#楼的其他商户均已搬离，只有被告占用的9#楼两间门脸房仍未搬离交给原告，严重影响了原告向大港油田集团第一矿区管理服务公司移交9#楼工作，限被告于2017年9月7日前搬离并办理房屋交接手续。若被告未在限定时间内搬离，自2017年7月1日起，9#楼所发生的需原告支付的各项费用均由被告承担。2017年9月8日，原告向被告发出《催告函》表示：已于2017年9月5日向被告发出通知限期搬离，因被告未搬离9#楼两间门脸房，原告未能于2017年9月7日按期与大港油田集团第一矿区管理服务公司完成移交9#楼工作。若被告仍不搬离，自2017年7月1日起，9#楼所发生的需原告支付的各项费用均由被告承担。2017年10月28日，被告向原告发出《通知》表示：将于2017年10月31日前搬离9#楼门脸，要求原告按时收房。原告于2017年10月30日向被告发出《通知》回复表示：2017年10月30日接到被告搬离9#楼门脸的通知，原告将按时接收，并要求被告搬离后按照原告要求办理交接手续。2017年11月1日，原、被告对9号楼底商进行了交接，并签订《坤成物业公司9#楼底商交接记录》。

关于8号楼及车库的交接情况，2017年12月14日，被告向原告发出《通知》表示：将于2017年12月15日前搬离8号楼二层办公室，要求原告按时收房。2017年12月19日，原告向被告发出《通知》回复表示：因被告仍占用车库，影响原告整体交付，经原告公司研究决定，对被告占用的8号楼二层和车库一并接收，要求被告做好整体搬离工作。2017年12月29日，被告向原告发出《通知》表示：将于2017年12月29日前搬离U型楼后院大小车库5间，要求原告按时接收。2017年12月29日，原、被告对8号楼及五间车库进行交接但未成功，且双方至今亦未办理8号楼及车库的交接手续。关于未能交接的原因，原告当庭表示，当日被告方到场办理交接的人员未携带相关材料及授权书。被告则表示，被告已腾空8号楼及车库，至今不能交接的原因是原告不进行接收，被告按照9号楼的交接方式与原告进行交接，但原告不同意。对此，双方均未提交证据证明交接当日发生的情况。

关于被告实际占有8号楼、9号楼及车库的面积，原告主张被告占用8号楼二层的面积为556.98平方米、9号楼东侧门脸面积为143.24平方米。被告则主张，其占有8号楼二楼面积为335平方米，9号楼面积为56平方米。被告当庭认可，交还9号楼时一并交接了两侧的临时建筑，但不清楚临时建筑的面积。本院于2018年8月24日组织双方当事人对8号楼、9号楼及车库进行现场勘查。

关于被告交接9号楼的范围，经双方现场确认，包括9号楼东侧一楼门脸房的中厅及前侧扩建部分、卫生间、储藏室以及中厅后加建的房屋一间。原告确认，其向大港油田第一矿区管理服务公司承租9号楼东侧底商的范围不包括中厅前侧扩建的部分及中厅后侧加建的临时建筑，该两部分临时建筑亦不交纳采暖费。原告表示，其承租9号楼底商2016年8月之前的租金（含税）为4.04元/平方米·月，2016年8月1日至12月31日的租金（含税）未12.6元/平方米·月，2017年的租金（含税）为18.9元/平方米·月。经勘查，原告测量中厅主体部分面积为59.307平方米（长10.45米×宽7.34米-长7.34米×宽2.37米），卫生间面积为6.572平方米（长2.65米×宽2.48米），储藏室面积为8.287平方米（长6.63米×宽1.25米）。根据现场勘查结果，原告主张被告占用9号楼的实际面积应为74.17平方米。经测量后，被告主张其占用9号楼的56平方米，系包括中厅及卫生间的实际面积。本院认为，被告占用9号楼底商面积应当按照双方实际交接时的范围计算，除中厅前部扩建及后侧加建的临时建筑外，按照9号楼平面图所载面积计算，被告占用9号楼面积为中厅56.16平方米（7.8米×7.2米）、卫生间8.4平方米（3米×2.8米）、储藏室20.4平方米（3米×6.8米），以上共计84.96平方米。现原告主张被告占用9号楼东侧门脸房面积包含中厅主体部分、卫生间及储藏室共计74.17平方米，并未超出按照9号楼平面图中轴线计算的实际面积，本院予以确认。

关于被告占用8号楼的实际面积，经现场勘查后，双方确认，被告占用8号楼二层所有房间及东侧大厅的面积为335平方米，且8号楼二层均供暖。此外，原告认为应当将8号楼二层楼道及楼梯面积计算在被告占用面积之内，包括二层楼道面积118.8平方米（长45.6米×宽3米）、楼梯面积17.1平方米（长5.7米×宽3米），故原告主张被告占用8号楼二层的实际面积为470.9平方米。被告则认为，其占有8号楼二层实际面积为335平方米，不应包括楼道和楼梯面积。另外，经现场勘查后确认，8号楼二层楼梯口东、西两侧均有防盗门，被告占用8号楼二层最东侧不规则形状的房间系大厅无外门，其余房间均系独立空间。原告表示，被告占有东、西侧防盗门的钥匙。被告则表示，其仅有东侧防盗门的钥匙，因东侧有消防通道，原则上东侧防盗门不允许关闭，其占有8号楼二层时东侧的防盗门有时候开、有时候关，搬离后因怕丢失东西，便将东侧防盗门关闭。本院按照8号楼平面图所载面积计算，东侧楼道面积为59.22平方米（长28.2米×宽2.1米）、西侧楼道面积为30.24平方米（长14.4米×宽2.1米）、上下楼梯及对应楼道口面积为23.4平方米（长7.8米×宽3米）。本院认为，被告占用8号楼二层的东侧大厅无外门，大厅连接二层东侧楼道直通东侧防盗门出口，且被告认可占有东侧防盗门的钥匙，因此，被告占用8号楼二层的范围也应当包括东侧大厅外出的楼道面积，即东侧楼道的59.22平方米，故本院认定，被告占用8号楼二层实际面积包括所有房间及东侧大厅的面积335平方米及东侧楼道面积59.22平方米，以上共计394.22平方米。原告提供的证据不足以证明被告占用西侧楼道及楼梯，对其主张被告占用面积包括西侧楼道及楼梯，本院不予认可。

关于车库的面积，经现场勘查，原、被告均认可，车库共计13间，均系临时建筑，每间约20平方米，车库不供暖，且双方《科远公司U型楼合作经营框架协议》中约定包括场地1860平方米、13间车库及临时食堂仓库80平方米在内的临时建筑每年使用费为70000元。

经查，被告于2014年12月10日与案外人徐海霞等15名商户（即《8、9号楼交接材料明细》附件3的15名商户）分别续签了《房屋租赁合同》，由上述15名商户继续承租8号楼和9号楼相关房间。除租赁标的物、租金及暖气、卫生费等不同外，均约定租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日，租金于2014年12月10日前一次结清，合同第5.6条均约定被告系按照租金总价款的20%收取保证金。另外，被告还与案外人天津市天奇石油机械股份合作公司等4名商户签订了2015年的《车库租赁协议》，将新1号、新2号、老2号、老4号四间车库出租，租金每间750元/月，租期均截止2015年12月31日。关于被告转租房屋2015年的房租、保证金以及2015年四间车库租金的收取情况，被告认可，与原告解除协议之前，其已经全部预收了商户2015年的房租和保证金，以及四间车库2015年的租金。经本院释明，被告逾期未提供已预收2015年租金的相关证据，视为放弃举证权利，对其自认的上述事实，本院予以确认。

另查，原告于2013年4月30日将其与被告签订的《科远公司U型楼合作经营框架协议》向大港油田第一矿区管理服务公司（以下简称一矿区）报备。后原告与一矿区分别续签了2014年、2015年、2016年、2017年的《房屋租赁合同》，由原告继续承租坐落于三号院地区的房屋，分别约定：2015年设计院科测楼（2424平方米）及综合服务楼（2804.4平方米）租金单价均为每平方米每月4.04元（含税）；2016年1月1日至2016年7月31日，科测楼（2424平方米）及综合服务楼（2804.4平方米）的租金单价均为每平方米每月4.04元（含税）；2016年8月1日至2016年12月31日，科测楼和综合楼的租金单价均上调为每平方米每月12.6元（含税）；2017年租赁的建筑面积6679.4平方米，包括设计院科测楼（2424平方米）和综合服务楼（4255.4平方米），租金单价均为每平方米每月18.9元（含税），年租金共计1514887.92元。2017年12月27日，大港油田集团有限责任公司向原告开具房屋租赁费发票，金额1514887.92元。

本院认为，双方争议的焦点为：1.被告是否应当向原告交付其已收取徐海霞等15名商户的房屋租赁保证金收据、水电暖气费等相关票据，以及被告已收取转租商户的房屋租赁保证金、2015年的租金、四间车库2015年的租金及其他相关费用；2.被告是否应当腾退并向原告交付8号楼二楼及五间车库；3.被告是否应当向原告支付8号、9号楼、五间车库的占有使用费及占用8号、9号楼期间的采暖费；4.如果被告应当支付上述占有使用费及采暖费，关于面积和期间的计算及计费标准，是否应当按照556.98平方米计算自2015年1月1日至2018年2月28日8号楼的占有使用费、按照143.24平方米计算自2015年1月1日至2017年10月31日9号楼的占有使用费以及按照700.22平方米以每平方米40元标准自2015年1月1日至2017年12月31日止8号、9号楼的采暖费；5.被告是否应当向原告赔偿其继续承租9号楼而支付六个月租金的损失。

一、关于被告收取商户的保证金等相关票据及租金等费用的问题

原、被告签订的《科远公司U型楼合作经营框架协议》、《合同解除协议书》及《合同解除协议书的补充协议》,系双方真实意思表示，双方均应恪守。按照《合同解除协议书》第二条第五项约定，自本协议生效之日起10个工作日内，原、被告双方工作交接，双方根据实际情况协商交接内容，逐一清点，交接结果双方签字确认。天津设计院行政服务中心实施全程监督交接工作。后按照原告上级单位中国石油天然气管道局天津设计院于2015年1月26日下发的要求，原、被告双方于2015年2月6日进行8号楼和9号楼的交接，并签署了《8#、9#楼交接材料备忘录》，此后原告并未就材料交接部分提出异议，现原告依据《科远公司U型楼合作经营框架协议》及《合同解除协议书》约定10日进行交接，主张被告向其履行《科远公司U型楼合作经营框架协议》解除后的交接手续，并交付收取徐海霞等15名商户保证金原始票据、15名商户房屋租赁费的凭证及水电暖费票据，原告提供的上述证据不足以证明其第一项诉讼请求，且根据《8#、9#楼交接材料备忘录》所载2014年和2015年8号楼、9号楼及车库的租赁情况显示，原、被告均收取过水、电、暖气等费用，庭审中经本院释明，原告亦未明确其主张的票据明细，故原告的第一项诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。

对原告的第二项诉讼请求，被告抗辩，系原告同意对被告装修损失予以赔偿并将被告预收的保证金、租金等全部款项归被告所有的前提下，双方才于2014年12月16日签订《合同解除协议书》，且其中第二条第六项约定“包括但‘不限’于”的意思是除上述约定费用外，其他诸如保证金、预收租金等均属于此范围，同时，原告庭审中对上述补充协议第二条解释为，所有权利义务都归原告，商户与原告存在权利义务关系，故与被告无关。本院认为，双方于2014年12月16日签订《合同解除协议书》终止原合同的权利义务，根据《合同解除协议书》第二条第六项约定“本协议签订后，原合同履行期间的各种费用、损失，均视为已经结清，任何一方均不得再就原合同履行中的权利义务提出主张，其中包括但不限于：拖欠的水电暖费用、房屋租金、各种可能存在的税费等。”“包括但不限于”系针对原合同，即《科远公司U型楼合作经营框架协议》中原、被告之间涉及相关费用清算的解释。此后，双方于2014年12月18日签订《合同解除协议书的补充协议》约定了原告赔偿被告4500000元及被告与商户转租的相关事宜。按照《合同解除协议书的补充协议》第二条约定，合同解除后，被告与所有商户之间的权利义务关系自动解除，由原告全权负责。庭审中，双方均认可，原告确已实际继续承继被告与其他商户签订租赁合同所负担的义务，包括退还保证金、未到期的租金等。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十五条规定，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有。被告已预收商户2015年的房租、保证金及四间车库2015年的租金，属于超出原、被告租赁期间的收益。双方既然自愿约定被告与商户的权利义务全由原告负责，则该约定在原、被告之间即产生相应的约束力，原告在承担被告所负担义务的同时，亦享有向被告主张返还已收取相应预期收益的请求权。鉴于被告自认已经全部预收15名商户2015年的保证金、全年的租金及四间车库2015年的租金，故原告诉请被告返还已收取商户2015年的房租、租赁保证金以及四间车库2015年的租金，本院予以支持。因此，按照被告与15名商户分别签订《房屋租赁合同》约定的租金及租金的20%计算保证金，被告应当向原告返还已收取徐海霞等15名商户2015年的租金470750元（25200元+5000元+25650元+25650元+25650元+28800元+25650元+25650元+31500元+31500元+31500元+31500元+22500元+81000元+54000元）及保证金94150元（5040元+1000元+5130元+5130元+5130元+5760元+5130元+5130元+6300元+6300元+6300元+6300元+4500元+16200元+10800元）。同时，根据《8#、9#楼交接材料备忘录》附件5《2015年科远楼车库缴费明细》及被告与另外4名商户签订的4份《车库租赁协议》所载租金金额，被告应向原告返还已收取新1号、新2号、老2号、老4号四间车库2015年的租金共计35250元（9000元+8250元+9000元+9000元）。至于原告第二项诉讼请求中主张2015年的暖气费、卫生费，根据《8#、9#楼交接材料备忘录》附件3《2015年房屋租赁费用》所载明细，除一笔（慧达有才）的暖气费交原告外，其余并未标注收费主体。对比附件2《2014年房屋租赁费用》可见，对收取租金、保证金、暖气费、卫生费的情况，原、被告交接时均在备注中进行了明确标注，每笔费用系原告还是被告已收取。现被告并未认可已收取15名商户2015年的暖气费、卫生费，原告依据《8#、9#楼交接材料备忘录》附件3《2015年房屋租赁费用》不足以证明被告已收取15名商户2015年的暖气费和卫生费的事实，故原告的该部分诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。至于原告第二项诉讼请求中主张《8#、9#楼交接材料备忘录》附件7中的电费2635.1元、水费1381.6元，根据附件7明细所载“电费交坤成2635.1元，水费交坤成1381.6元”，该两笔费用均系被告收取，故被告应向原告返还其已收取相关商户2015年的电费和水费。

二、关于8号楼及车库腾退的责任，以及8号楼、9号楼和车库占有使用费等相关费用的承担

针对原告诉请被告腾空8号楼及五间车库，被告抗辩，其向原告发出通知要求原告限期接收8号楼，系原告不接收8号楼并通知被告，要求被告将8号楼与车库一并交接，故被告认为导致8号楼不能交接的责任在于原告，被告已从8号楼搬出，不存在占有情况。针对原告诉请被告支付8号楼、9号楼及五间车库的占有使用费，被告则抗辩，双方解除协议时，约定由被告继续负责U型楼的维护及卫生，故由被告继续无偿占有使用8号楼、9号楼及五间车库，双方在备忘录中第三条约定了允许被告占有8号楼、9号楼的面积及五间车库。关于占有使用费起止时间的计算，被告认为，双方交接备忘录约定被告可以继续占有使用8号、9号楼及五间车库，且2017年9月5日原告通知被告腾房时表示“若不能腾房，原告有权自2017年7月1日起向被告主张实际占有使用费”，均表明解除合同时原告同意被告占有使用，原告最多只能自2017年7月1日起主张8号楼的实际使用费。

本院认为，原、被告协商一致解除合同后，合同约定的权利义务终止，但双方之间并不因此就毫无关系，双方还应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助等后合同义务。原、被告于2015年2月6日进行8号楼和9号楼的交接，并签署了《8#、9#楼交接材料备忘录》，其中第三条明确了“坤成物业自用房屋及车库情况”，包括8号楼二层南侧建筑面积约335平方米、9号楼东侧底商二间建筑面积约56平方米及大小车库五间，该记录应系双方交接时对租赁物实际占有状态的确认，双方此后并未就这一情况进一步协商处理，得出相应结果。根据合同相对性，作为合同终止后的清算问题，被告仍应当向原告交还租赁物，故原告于2017年9月19日诉请被告腾房，于法有据，本院予以支持。鉴于在诉讼过程中，双方于2017年11月1日交接了9号楼东侧门脸房，现被告表示已腾空8号楼二层及五间车库，但并未交还钥匙等，不能认定被告履行了交还租赁物的义务，故被告仍应当向原告交付8号楼二层及U型楼后院5、6、7、8号及中间共计五间车库。因被告未及时腾退租赁物，给原告造成损失，原告主张被告支付占用期间的使用费，本院予以支持。关于占有使用费计算的起止时间，原告诉请被告支付9号楼自2015年1月1日起至2017年10月31日止、8号楼及五间车库自2015年1月1日起至2018年2月28日止的占有使用费，系自愿处分权利，本院予以支持。关于被告占用8号楼、9号楼面积的计算，如前所述，经现场勘查后，本院认定被告占用8号楼二层的实际面积为394.22平方米。原告主张按照74.17平方米计算被告占用9号楼的实际面积，系自愿处分其权利，本院亦予以认可。

关于被告是否存在未交接8号楼及车库的免责事由，被告曾通知原告接收8号楼，因原告要求被告一并腾退五间车库，后被告于2017年12月29日通知原告于2017年12月29日前接收车库，但按约定时间双方并未交接成功，此后双方亦未再进行交接。对此，原告表示，当日被告方到场交接人员无授权手续及公章；被告则表示，其按照9号楼的交接方式与原告进行交接，是原告不同意收房。但双方均不能提供证据证明交接当日系因对方原因导致未能交接成功。本院认为，租赁关系解除后，被告应及时履行返还租赁物义务，原告亦应及时收回房屋。本案原、被告矛盾激化，均怠于履行各自的合同附随义务，双方亦均未采取适当措施防止损失扩大，根据公平原则，自2017年12月29日之后8号楼及五间车库的占有使用费，原、被告应各承担一半为宜。

关于占有使用费的计算标准，原告依据其与天津天泉工程监理有限公司签订的《房屋租赁协议》约定30元/月/平方米的价格计算8号楼的占有使用费，因原告并未提交该证据，对此本院不予认可。同时，原告依据被告与案外人陈波签订2015年《房屋租赁合同》约定的租金标准以4500元/月计算9号楼的占有使用费，依据被告所签订2015年《车库租赁协议》约定的租金标准以750元/间/月计算五间车库的占有使用费。根据双方现有的证据，能够证明原告向被告主张腾房最早的依据是原告于2017年9月5日向被告发出腾退9号楼门脸房的通知，被告辩称解除合同之后其按照原告的要求行使部分管理权及维修，但原告对此未作认可。自2014年12月16日双方解除合同至2017年9月期间，被告未腾房的状态一直延续，但原告并未积极主张权利采取止损措施，明显与常理不符。并且，被告原系整体向原告承租8号楼、9号楼及相应场地和临建，除将部分房屋及场地转租外，被告还进行相应管理、维护，现原告依据被告与单一商户签订转租合同的租金标准计算占有使用费，不能整体衡量9号楼占用费的计算，有失公平。因涉诉标的物系原告承租自一矿区，占有使用费的计算应当以弥补原告实际损失为基础，参照原告与一矿区所签订2015年至2017年《房屋租赁合同》约定的租金标准计算。被告主张按照其与原告合同约定“每月每平方米3.81元”的标准计算占用费，本院不予支持。因此，被告应支付自2015年1月1日起至2017年10月31日止9号楼的占有使用费为10187.99元（即4.04元/月×74.17平方米×34个月），被告应支付自2015年1月1日起至2018年2月28日止8号楼的占有使用费（扣除自2017年12月30日起至2018年2月28日两个月的占有使用费由原、被告各负担一半）共计151956.04元，即2015年1月1日至2016年7月31日的占用费30260.33元（4.04元/平方米×19个月×394.22平方米），2016年8月1日至2016年12月31日的占用费24835.86元（12.6元/平方米×5个月×394.22平方米），2017年1月1日至2018年2月28日的占用费（由双方各自负担一半扣除1个月后）为96859.85元（18.9元/平方米×394.22平方米×13个月）。关于车库占用费的计算标准，经双方现场勘查确认，车库系临时建筑，且并非原告承租自一矿区。根据原、被告《科远公司U型楼合作经营框架协议》约定“所有临建、场地使用费为每年70000元”，且双方现场勘查时均认可，所有临建包含13间车库及临建食堂仓库80平方米，按照每间车库20平方米计算，场地（科测楼西侧混凝土场地680平方米、4号楼北侧场地1180平方米）及临建面积（13间车库共260平方米、临建食堂仓库80平方米）共计2200平方米，故本院酌定按照实际面积计算车库的占有使用费，五间车库的占有使用费每年按照3181.82元（70000元×100平方米÷2200平方米）计算，被告应支付自2015年1月1日至2018年2月28日止五间车库的占有使用费（扣除自2017年12月30日起至2018年2月28日两个月的占有使用费由原、被告各负担一半）共计9810.61元（即3181.82元/年÷12月×37个月）。

关于原告第七项诉讼请求占用8号楼、9号楼的采暖费一节，如前所述，8号楼二层房屋空置期间的采暖费，原、被告亦应各承担一半，故自2017年12月30日起至2018年2月28日被告占用8号楼的采暖费由原、被告各负担一半。现原告诉讼请求计算金额中明确主张按照8号楼和9号楼的实际占用面积计算自2015年1月1日至2017年12月31日的采暖费，且原告亦未提供2018年采暖费的交费凭证，故本院对原告未提供证据的采暖费部分不予支持。因双方已于2017年11月1日交接9号楼，故原告主张被告支付自2015年1月1日起至2017年12月31日止占用8号楼的采暖费，本院予以支持。被告占用9号楼的采暖费应计算自2015年1月1日起至2017年10月31日止，原告主张超出该期间的部分，本院不予支持。根据双方《科远公司U型楼合作经营框架协议》约定“采暖费以第一矿区管理服务公司收取金额为准”，现原告主张依据40元/平方米计算采暖费，缺乏事实依据，本院不予支持。被告应支付采暖费的面积按照其占用8号楼及9号楼的实际面积计算（原告亦按照此面积向一矿区交纳采暖费），计费单价按照大港油田集团有限责任公司向原告开具2015年至2017年采暖费增值税发票的单价计算，其中，2015年5月11日交纳采暖费单价（含税）为20.00元/平方米（57565.27元÷2878.12平方米）、2015年12月8日交纳采暖费单价（含税）为14.67元/平方米（159535.84元÷10876.90平方米）、2016年5月16日交纳采暖费单价（含税）为20.00元/平方米（217548.88元÷10876.90平方米）、2016年12月5日交纳采暖费单价（含税）为14.93元/平方米（162436.49元÷10876.90平方米）、2017年5月3日交纳采暖费单价（含税）为24.00元/平方米（227168.96元÷9464.90平方米）、2017年12月5日交纳采暖费单价（含税）为15.98元/平方米（55209.38元÷3455平方米）。因此，按上述单价计算，被告应当支付占用8号楼二层（394.22平方米）房屋自2015年1月1日至2017年12月31日止的采暖费43198.63元，即394.22平方米×（20.00元/平方米+14.67元/平方米+20.00元/平方米+14.93元/平方米+24.00元/平方米+15.98元/平方米）；被告应当支付占用9号楼东侧门脸房（74.17平方米）自2015年1月1日至2017年10月31日止的采暖费6942.31元，即74.17平方米×（20.00元/平方米+14.67元/平方米+20.00元/平方米+14.93元/平方米+24.00元/平方米），因2017年下半年供暖期自11月开始，故9号楼未计算2017年下半年的采暖费。

三、关于被告是否应赔偿原告因续签合同支付9号楼六个月的租金

原告第八项诉讼请求主张，因一矿区欲与原告解除租赁关系，原告已通知包括被告在内的众商户，各商户均于2017年4月底全部搬离9号楼，因被告以原告尚未支付其赔偿款为由拒绝腾房，导致原告不得不与一矿区续租，故被告应赔偿原告与一矿区于2017年所签订《房屋租赁合同》支付综合服务楼（即9号楼）六个月的租金482562元。本院认为，首先，根据原告提交其与一矿区2013年至2017年的《房屋租赁合同》显示，2015年和2016年租赁建筑面积无变化，2015年至2016年7月底的基本租金为4.04元/平方米·月，2016年8月1日后上调租金为12.6元/平方米·月，2017年租金上调为18.9元/平方米·月。自2016年8月开始，租金单价涨幅较大，原告对其承租房屋涨价的趋势应当有充分的认识和预期，被告拒不腾房，原告应当积极采取措施防止损失扩大。其次，自2014年12月16日原、被告解除合同至2017年9月长达三年，被告持续占有9号楼东侧门脸，这期间原告怠于行使权利未采取措施止损，由此产生的损失亦有原告自身的原因。再者，原告现有的证据不足以证明其与一矿区就8号楼、9号楼两栋楼续签整年合同所支付下半年的租金系被告拒不腾房导致扩大的损失。原告系与一矿区续签了2017年一年的租赁合同，由原告继续承租8号楼2424平方米和9号楼4255.4平方米，而被告占用8号楼二层394.22平方米，占用9号楼东侧底商单独门脸房74.17平方米，被告占用房屋的面积与原告续租房屋面积差距悬殊。同时，根据原告提交2016年10月10日其向商户发出的《通知》所载“2017年不再与大港油田第一矿区服务公司签订（8#、9#、车库）房屋租赁合同，各商户与科远公司2016年签订的房屋租赁合同到2016年12月31日到期自然终止”可见，2016年原告对外出租了上述标的物，且原告当庭认可8号楼现仍有两名商户未腾房。现有的证据能够证明原告向被告主张腾房的最早时间是，2017年9月5日原告向被告发出《通知》，要求被告于2017年9月7日前搬离9号楼门脸房。在无法排除被告占用9号楼期间是否还有其他商户尚未腾房的前提下，原告提供的证据不足以证明系因被告拒不腾退9号楼东侧74.17平方米门脸房，进而导致原告不得不继续承租9号楼整栋楼4255.4平方米并支付2017年6月至12月共计六个月的租金，故原告的第八项诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十二条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告天津市坤成物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告天津中油科远石油工程有限责任公司支付已预收各商户2015年的房租470750元及保证金94150元、四间车库2015年的租金35250元以及电费2635.10元、水费1381.60元，以上共计604166.70元；

二、被告天津市坤成物业管理有限公司于本判决生效后十日内将其占有的位于天津市滨海新区大港油田新兴北道与建设路交口院内8号楼二层及5、6、7、8号和中间共计五间车库腾退并交付给原告天津中油科远石油工程有限责任公司；

三、被告天津市坤成物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告天津中油科远石油工程有限责任公司支付自2015年1月1日起至2018年2月28日止8号楼（实际面积394.22平方米）的占有使用费151956.04元，自2015年1月1日起至2017年10月31日止9号楼（实际面积74.17平方米）的占有使用费10187.99元以及自2015年1月1日至2018年2月28日止五间车库的占有使用费9810.61元，以上共计171954.64元；

四、被告天津市坤成物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告天津中油科远石油工程有限责任公司支付自2015年1月1日至2017年12月31日止占用8号楼（实际面积394.22平方米）的采暖费43198.63元、自2015年1月1日至2017年10月31日止占用9号楼（实际面积74.17平方米）的采暖费6942.31元，以上共计50140.94元；

五、驳回原告天津中油科远石油工程有限责任公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费19537元、保全费5000元（原告均已预交），由原告天津中油科远石油工程有限责任公司负担14990.4元，被告天津市坤成物业管理有限公司负担9546.6元（于本判决生效后十日内一并给付原告）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。

审　判　长　　曹更海

代理审判员　　薛淑霞

人民陪审员　　刘卫东

二〇一八年八月三十日

书　记　员　　于立云

附：法律释明

1.《中华人民共和国合同法》

第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。

2.《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。