上海市人民防空工程有限公司
上海天壤实业有限公司与上海市人民防空工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2020）沪0104民初16174号
原告：上海天壤实业有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：董启元，董事长。
委托诉讼代理人：王德杰，上海市金源方程律师事务所律师。
委托诉讼代理人：金缨，上海市金源方程律师事务所律师。
被告：上海市人民防空工程有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：田黎，经理。
委托诉讼代理人：殷佩佩，上海贸悦律师事务所律师。
原告上海天壤实业有限公司(以下简称天壤实业)与被告上海市人民防空工程有限公司(以下简称人防公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。除被告的法定代表人未到庭外，其余当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加庭审。本案现已审理终结。
天壤实业向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同补充条款第4条有效；2.判令被告履行房屋租赁合同补充条款第4条，即与原告就上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号XXX号楼继续签订租赁合同，自2019年11月1日至2024年10月30日。
事实与理由：2013年10月，原告与被告分公司上海市人民防空工程有限公司惠明物业管理公司(以下简称惠明物业)签订房屋租赁合同，合同约定，被告将上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号XXX号楼的商业办公办公楼(以下简称系争房屋)出租给原告，并同意原告转租，房屋总面积为3468.2平方米，租赁期限自2014年3月1日起至2019年1月30日，年租金为190万元。2014年8月5日，原告与惠明物业签订交房协议，将房屋租赁期限延长至2019年10月30日。双方签订的房屋租赁合同补充条款第4条约定：在原告租赁期限内无任何违反租赁合同约定的前提下，本租赁合同到期后，被告有义务与原告再续签为期5年的租赁合同。租赁合同的具体条款由双方另行书面约定，租赁标准在本合同约定的价格上增长10%。基于此，原告投入大量资金对系争房屋进行装修，引进优质客户，提升了系争房屋的品质，且在合同履行过程中，原告也并不存在违约行为。但原告在租赁期限届满前，多次与被告进行商量，要求续签合同，但被告却一直未与原告协商续签合同。故原告诉至本院，请求判如所请。
人防公司辩称，确认租赁合同补充条款第4条为有效，但在合同履行期间，原告多次存在违约行为，如不按约支付租金，招租商户不符合被告要求，在装修过程中未事先取得被告的书面同意，不符合招租流程，在合同履行过程中，发现原告长期存在乱堆杂物等安全问题，故原告没有完全按照合同约定履行合同，不符合要求被告与其续约的条件，且系争房屋产权目前已经登记在案外人名下，原告起诉被告，属主体不适格。故不同意原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：
上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号房屋产权原登记在上海市人民防空建筑工程部(被告前称)名下，2019年8月，系争房屋产权变更登记至上海市地下空间开发实业总公司名下(被告为该公司的全资子公司)。
2013年10月16日，原告(承租方、乙方)与被告分公司惠明物业(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号XXX号楼(即系争房屋)出租给乙方作为商务办公用房，租赁期限自2014年1月1日起至2019年1月30日，年租金总额为壹佰玖拾万元。乙方应于本合同签署之日起7个工作日内支付3个月租金及管理费。之后以3个月为一个付款周期，在每个付款周期结束前的最后10日内由甲方开具下个付款周期账单。合同补充条款第4条约定，在乙方租赁期内无任何违反租赁合同约定前提下，本租赁合同到期后，甲方有义务与乙方再续签为期5年的租赁合同。续租合同的具体条款由双方另行书面约定，租金标准在本合同约定的价格上增长10%。合同另就其他事项作了约定。
2014年8月5日，原告与惠明物业签订交房协议，约定系争房屋交付日期自2014年8月1日起算。租赁期限相应顺延至2019年10月30日。
还查明，惠明物业于2019年3月15日注销。
庭审中，原告提供一组付款凭证，证明原告按约支付租金，在2018年7月前虽每季度有一个月的租金延迟支付，但属于特殊情况，不影响合同履行，不属于根本违约。被告则提供一组付款凭证及双方往来函件，证明原告长期存在迟延支付租金的情形。被告另提供双方往来函件及照片等，证明原告在合同中存在不按约履行的情形。原告对上述证据的真实性没有异议，但认为原告招租符合合同约定，招租商铺系为办公用途，原告逾期支付租金事出有因。
以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有房屋租赁合同、付款凭证、房地产权证、工商资料等证据作证，本院予以确认。
本院认为，本案租赁合同系原、被告真实意思的表示，内容合法有效，原告要求确认租赁合同补充条款第4条有效，于法有据，本院予以支持。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行。根据第4条的约定，只有在原告履行合同中不存在任何违约情形，被告才有义务与原告续签五年租赁合同，现原告在合同履行过程中，多次逾期支付租金，已经违反了合同约定，原告要求被告与其续签合同缺乏合同依据，且目前系争房屋已经登记在案外人名下，被告拒绝与原告续合同，双方亦未就合同具体内容协商达成一致，原告要求与被告续签租赁合同缺乏事实与法律依据，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条规定，判决如下：
一、上海天壤实业有限公司与上海市人民防空工程有限公司就上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号XXX号楼签订的《房屋租赁合同》补充条款第4条有效；
二、上海天壤实业有限公司的其余诉讼请求不予支持。
案件受理费减半收取计10,990元，由上海市人民防空工程有限公司负担40元，上海天壤实业有限公司负担10,950元。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈向红
二〇二〇年十一月三日
书记员 李洪阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
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第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
……
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
……
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
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