上海翱晟信息科技有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市杨浦区人民法院

民 事 判 决 书

（2014）杨民四（民）初字第552号

原告（反诉被告）上海翱晟信息科技有限公司。

法定代表人杜建国。

委托代理人金黎，上海市辉煌律师事务所律师。

被告（反诉原告）***。

委托代理人陈华锋，北京市京都律师事务所上海分所律师。

原告（反诉被告）上海翱晟信息科技有限公司（以下简称翱晟公司）诉被告（反诉原告）***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月24日立案受理后，被告（反诉原告）***于2014年3月10日提出反诉。本案依法适用简易程序，由代理审判员陈娟娟独任审判，于2014年3月17日及2014年4月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）上海翱晟信息科技有限公司之委托代理人金黎、被告（反诉原告）***之委托代理人陈华锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）上海翱晟信息科技有限公司诉称，2012年2月，翱晟公司与***签订《房屋租赁合同》，翱晟公司承租上海市国定东路XXX弄XXX号XXX室房屋。翱晟公司按约每月支付租金，但***一直未按合同约定提供房产租赁专用发票，也未按约定在租赁合同生效后15日内向杨浦区房地产交易中心办理租赁备案手续，领取租赁登记备案证明，致使正常经营受到影响，无法实现租赁目的。2013年7月，双方已合意协商解除租赁合同。但***至今未将翱晟公司已支付的三个月保证金人民币（以下币种均为人民币）42，600元返还。故诉至法院请求：1、判令***返还三个月保证金42，600元；2、判令***赔偿未开具租赁专用发票造成的税金损失18，176元；3、本案诉讼费由***承担。

被告（反诉原告）***辩称并反诉称，2012年2月25日，双方签订租赁合同，租期自2012年3月8日至2013年3月7日，租金每月14，200元。后翱晟公司按约支付租金，***根据双方约定为其开具收款单位为其经营公司的普通发票，合同履行期内翱晟公司从未就发票事宜提出任何异议。合同期满后，双方于2013年3月6日续签租赁合同，租期延长至2014年3月7日，双方租赁关系延续，***一直开具普通发票给翱晟公司，翱晟公司也从未就所开发票问题提出异议。2013年7月5日，***突然收到翱晟公司提出解除合同的通知书，理由为未开具正规的租赁发票。2013年7月15日，***回函，告知其因单方擅自解除合同，保证金抵扣其单方解除合同的违约金，不予退回。同时告知其退回已收取的普通发票原件后，可向其开具等额的房产租赁专用发票。故不同意翱晟公司的诉讼请求，并提出反诉：1、判令翱晟公司支付违约金42，600元；2、判令翱晟公司赔偿***开具普通发票的损失11，360元；3、诉讼费由翱晟公司承担。

原告（反诉被告）上海翱晟信息科技有限公司辩称，合同是双方合意解除，并非翱晟公司单方解除合同，不同意支付违约金，即使翱晟公司违约，合同约定的违约金也过高。关于***提供的9张普通发票，翱晟公司确实收到过，但发票上的收款单位为“上海台恒商务咨询有限公司”，而非***，发票内容为咨询费或者服务费，不是租赁费，且开具时间为2012年9月11日至2013年6月13日，与翱晟公司与***的房屋租赁时间不符，故上述发票与本案无关，不同意***要求赔偿开票损失的反诉请求。

原告（反诉被告）上海翱晟信息科技有限公司为证明在本诉及反诉中的主张，向本院提供如下证据：1、《上海市房屋租赁合同》，证明双方存在租赁关系、合同已经到期、租赁合同须经备案及***应开具租赁发票；2、《收条》，证明***收取翱晟公司支付的保证金42，600元；3、2013年7月10日的《租赁合同终止协议书》，证明***曾向翱晟公司出具该协议书，双方租赁关系在2013年7月10日已经终止，***同意退回税款，当时由于翱晟公司不同意***扣除保证金，故翱晟公司没有签署该协议书；4、房屋交接清单，证明2013年7月10日双方合意解除租赁合同并进行了房屋交接；5、律师函，证明双方合意解除合同后，翱晟公司多次发函要求***退回保证金42，600元。

被告（反诉原告）***发表如下质证意见：对于翱晟公司所举五项证据的真实性均无异议，具体意见为：1、《上海市房屋租赁合同》约定翱晟公司中途退租，应向***支付三个月租金标准的违约金，***有权用保证金抵扣违约金；2、《收条》上列的保证金42，600元确实收到，但已经用以抵扣翱晟公司应当支付的违约金；3、《租赁合同终止协议书》确系***签名后交给翱晟公司的，当时***提出如翱晟公司不再要求***开具租赁发票，则***同意退回相应税款，后因翱晟公司不同意该协议，故***已经全额开具了租赁发票，所以现在不同意支付税金；4、《房屋交接清单》仅为翱晟公司单方解除合同后，双方交接房屋的依据，不能证明双方合意解除租赁合同；5、《律师函》中所列“未办理租赁备案手续”并非翱晟公司发出解除合同通知时所列的解除合同的理由。

被告（反诉原告）***为证明其在本诉及反诉中的主张，向本院提供如下证据：1、《房屋租赁（续签）合同》，证明双方租赁期限延长至2014年3月7日；2、《房屋租赁合同解除通知书》，证明2013年7月5日，翱晟公司以未开具租赁发票为由解除租赁合同。***认为翱晟公司解除合同的理由不成立，即使***违约，也非根本违约，不构成解除合同的理由；3、《关于对贵方单方解除〈房屋租赁合同〉的回函》，证明***认为翱晟公司单方解除合同系违约，并同意翱晟公司在退还已收取的普通发票原件后，向翱晟公司开具等额的租赁发票等。4、发票号码为XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX的发票，证明***一直向翱晟公司开具普通发票，翱晟公司从未提出异议。5、2012年3月8日至2013年7月7日的租赁费发票，证明2013年7月11日，***已开具付款方为翱晟公司的租赁发票。

原告（反诉被告）翱晟公司发表如下质证意见：1、《房屋租赁（续签）合同》没有异议；2、《房屋租赁合同解除通知书》没有异议，但翱晟公司解除合同的理由除了发票问题，还有合同未经备案问题；3、《关于对贵方单方解除〈房屋租赁合同〉的回函》有异议，当时翱晟公司已经不在国定路办公了，即使翱晟公司收到回函，该函也发生与双方交接房屋之后，不能证明翱晟公司系单方解除合同；4、发票号码为XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX的发票真实性无异议，认可已收到，但发票是案外人上海台恒商务咨询有限公司（以下简称台恒公司）开具的，这些发票与本案无关。5、租赁发票真实性无异议，但这些发票是在双方合意解除合同后开具的，证明***的违约事实。即使***开具了租赁发票，翱晟公司已经做账，这些发票对原告没有任何意义，也不愿意接受这些发票。

经审理查明，***（甲方）与翱晟公司（乙方）签订的《上海市房屋租赁合同》约定，甲方出租上海市杨浦区国定东路XXX弄XXX号XXX室房屋给乙方，租期自2012年3月8日起至2013年3月7日止，每月租金14，200元，租金付一押三，租金包含租赁发票，保证金为42，600元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同生效后15日内，甲方应向所在地区房地产交易中心办理登记备案，因甲方未办理房屋租赁登记备案或变更、终止登记备案的，所引起的法律纠纷，由甲方承担一切责任。关于解除合同的条件，合同中约定如下：甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；该房屋因社会公共利益被依法征用的；该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押，现被处分的。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分：甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后七日内仍未交付的；甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；因一方原因造成房屋主体结构损坏的；乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；乙方逾期不支付租金累计超过半月的。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的三倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。2012年2月24日，***出具收到保证金42，600元的收条。

2013年3月6日，***（甲方）与翱晟公司（乙方）签订《房屋租赁（续签）合同》，租期从2013年3月8日起至2014年3月7日止，月租金为14，200元。

2013年7月5日，翱晟公司发出《房屋租赁合同解除通知书》，称因未收到正规的租赁发票已构成违约，故解除合同并要求开具租期自2012年3月8日至今的正规房屋租赁发票，同时要求退还保证金42，600元。审理中，***表示于2013年7月6日收到上述通知书。

2013年7月10日，***发出《关于对贵司单方解除〈房屋租赁合同〉的回函》，称翱晟公司未经***同意，单方解除合同理由构成违约。合同中并未约定必须开具租赁发票，翱晟公司也从未就发票事宜提出过异议。即使未提供租赁发票，也不影响翱晟公司使用房屋，故***并未违约，更不构成根本违约，翱晟公司单方解除合同没有依据。同时同意在翱晟公司退还上述发票原件后，开具等额的房产租赁发票。鉴于翱晟公司已经提出解约，***同意合同终止，并于2013年7月8日前办理房屋交接手续。审理中，双方均认可2013年7月10日双方办理了房屋交接手续，除了保证金以外，租金及公用事业费均已结清。2013年7月11日，***开具付款方为翱晟公司的2012年3月8日至至2013年7月7日的租赁费发票。庭审中，***表示可将上述发票交给翱晟公司，翱晟公司拒绝领受。

再查明，***系上海台恒商务咨询有限公司的法定代表人。庭审中，双方确认发票号码为XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX的发票总金额为227，200元，此金额与翱晟公司支付给***16个月租金总金额一致。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的争议焦点为：一、***与翱晟公司之间租赁合同解除方式的认定；二、***未按合同约定开具租赁发票及合同未经备案是否构成违约及违约责任的承担；三、翱晟公司以***未按约定开具租赁发票为由提出解除合同是否构成违约及违约责任的承担。

一、***与翱晟公司之间租赁合同解除方式的认定。

合同解除方式分为单方解除及协议解除。享有单方解除权的当事人要求单方解除合同的意思表示到达对方时，合同即告解除。2013年7月5日，翱晟公司以***未按合同约定开具租赁发票为由，发出了解除合同通知，***亦认可2013年7月6日收到该通知，故***主张合同已由翱晟公司单方解除。但是，单方解除权来源于当事人事先约定或法律规定的根本违约的情形。未开具租赁发票并非双方签订的租赁合同列明的承租人可单方解除合同的情形之一，亦非法律明文规定的法定解除条件，故翱晟公司并不享有单方解除合同的权利，合同不因***收到翱晟公司发出的合同解除通知而解除。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同，即当事人双方就消灭有效合同达成意思表示一致。本案中，虽然双方就发票的开具方式、违约责任的承担及保证金的返还等问题上存在分歧，但双方在2013年7月10日进行了房屋交接，租金及相关费用均已结清，应当认定双方当事人就解除合同已达成意思表示一致，故本院认为***与翱晟公司于2013年7月10日协议解除合同。应当指出，双方协议解除合同并交接房屋并不影响守约方追究对方违约责任的权利。

二、***未按合同约定开具租赁发票及未将合同备案是否构成违约及违约责任的承担。

根据合同约定，***应当开具租赁发票给翱晟公司。但在双方实际合同履行过程中，***一直开具其本人作为法定代表人的台恒公司为收款单位的咨询费及服务费发票交翱晟公司，发票金额与租金金额一致，翱晟公司一直收取上述发票，且翱晟公司无证据证明其在合同履行过程中就发票问题曾提出异议，应当视为双方当事人以行为对合同履行方式的变更。翱晟公司辩称上述发票与本案租赁合同的履行无关，但却无相应的证据可以证明翱晟公司与台恒公司间存在业务往来，故本院对此辩称意见不予采纳。因此，翱晟公司要求***赔偿税金损失之诉讼请求，本院不予支持。

根据合同约定，出租人应负责将租赁合同至相关部门备案，***未将合同备案的行为确有瑕疵。但因合同未经备案并非租赁合同列明的承租人可单方解除合同的情形，亦不属于法律规定的法定解除条件，故翱晟公司就此并不享有单方解除权。

三、翱晟公司以***未按约定开具租赁发票为由提出解除合同是否构成违约及违约责任的承担。

必须明确，解除合同是对违约方十分严厉的惩罚。合同履行过程中，违约形态千差万别，违约程度轻重迥异，并非一旦违约就可以导致合同解除。根据上文分析，翱晟公司以未开具租赁发票为由提前解除合同，不符合合同约定的承租人可单方提前解除合同的情形及法律规定的可提前解除合同的情形，故翱晟公司并不享有单方解除合同的权利。且双方在合同履行过程中已经以行为改变了关于租赁发票开具的约定。因此，翱晟公司以***未开具租赁发票为由提前退租，应认定为违约，应根据合同约定向***支付违约金。至于翱晟公司主张违约金过高之观点，因双方未实际履行的剩余租期接近十个月，翱晟公司提前退租后，***需要合理期间重新寻找承租人，故合同约定的三个月租金标准的违约金并不符合法律规定的违约金过分高于造成的损失，可要求法院予以适当减少的情形，故翱晟公司应当依照合同约定向***支付违约金42，600元。至于***要求翱晟公司承担其开具发票的税金损失之反诉请求，因违约金数额足以弥补上述损失，故本院对此不再支持。

综上，因租赁合同于2013年7月10日已经解除，双方亦已完成房屋交接，相关费用均已结清，故***应当将保证金返还翱晟公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）***应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海翱晟信息科技有限公司保证金人民币42，600元；

二、原告（反诉被告）上海翱晟信息科技有限公司要求被告（反诉原告）***赔偿税金损失人民币18，176元之诉讼请求，不予支持；

三、原告（反诉被告）上海翱晟信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）***违约金人民币42，600元；

四、被告（反诉原告）***要求原告（反诉被告）上海翱晟信息科技有限公司赔偿税金损失人民币11，360元之反诉请求，不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉案件受理费人民币1319元，减半收取计人民币659.50元，由原告（反诉被告）上海翱晟信息科技有限公司负担人民币197.50元、由被告（反诉原告）***负担人民币462元；反诉案件受理费人民币574.50元，由原告（反诉被告）上海翱晟信息科技有限公司负担人民币453元，由被告（反诉原告）***负担人民币121.50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

代理审判员　　陈娟娟

二〇一四年四月二十四日

书　记　员　　周靖雯

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。