上海翱晟信息科技有限公司与某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）沪二中民二（民）终字第1050号

上诉人（原审原告、反诉被告）上海翱晟信息科技有限公司。

法定代表人杜建国。

委托代理人金黎，上海市辉煌律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）***。

委托代理人陈华锋，北京市京都律师事务所上海分所律师。

上诉人上海翱晟信息科技有限公司（以下简称“翱晟公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2014）杨民四（民）初字第552号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人翱晟公司的委托代理人金黎、被上诉人***的委托代理人陈华锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

经审理查明，***（甲方）与翱晟公司（乙方）签订的《上海市房屋租赁合同》约定，甲方出租上海市杨浦区国定东路XXX弄XXX号XXX室房屋给乙方，租期自2012年3月8日起至2013年3月7日止，每月租金人民币（以下币种均为人民币）14，200元，租金付一押三，租金包含租赁发票，保证金为42，600元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同生效后15日内，甲方应向所在地区房地产交易中心办理登记备案，因甲方未办理房屋租赁登记备案或变更、终止登记备案的，所引起的法律纠纷，由甲方承担一切责任。关于解除合同的条件，合同中约定如下：甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；该房屋因社会公共利益被依法征用的；该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押，现被处分的。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分：甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后七日内仍未交付的；甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；乙方逾期不支付租金累计超过半月的。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的三倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。2012年2月24日，***出具收到保证金42，600元的收条。

2013年3月6日，***（甲方）与翱晟公司（乙方）签订《房屋租赁（续签）合同》，租期从2013年3月8日起至2014年3月7日止，月租金为14，200元。2013年7月5日，翱晟公司发出《房屋租赁合同解除通知书》，称因未收到正规的租赁发票已构成违约，故解除合同并要求开具租期自2012年3月8日至今的正规房屋租赁发票，同时要求退还保证金42，600元。原审审理中，***表示于2013年7月6日收到上述通知书。2013年7月10日，***发出《关于对贵司单方解除〈房屋租赁合同〉的回函》，称翱晟公司未经***同意，单方解除合同构成违约。合同中并未约定必须开具租赁发票，***已在翱晟公司每月支付房租后及时提供了相应发票，翱晟公司均予收取且从未提出过异议。即使未提供租赁发票，也不影响翱晟公司使用房屋，故***并未违约，更不构成根本违约，翱晟公司单方解除合同没有依据。同时同意在翱晟公司退还上述发票原件后，开具等额的房产租赁发票。鉴于翱晟公司已经提出解约，***同意合同终止，并于2013年7月8日前办理房屋交接手续。

2014年2月，翱晟公司诉至原审法院，请求：1、判令***返还三个月保证金42，600元；2、判令***赔偿未开具租赁专用发票造成的税金损失18，176元。***提起反诉，请求：1、判令翱晟公司支付违约金42，600元；2、判令翱晟公司赔偿***开具普通发票的损失11，360元等。

原审审理中，双方均认可2013年7月10日双方办理了房屋交接手续，除了保证金以外，租金及公用事业费均已结清。2013年7月11日，***开具付款方为翱晟公司的2012年3月8日至2013年7月7日的租赁费发票。原审庭审中，***表示可将上述发票交给翱晟公司，翱晟公司拒绝领受。

再查明，***系上海台恒商务咨询有限公司（以下简称“台恒公司”）的法定代表人。原审庭审中，双方确认发票号码为XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX的发票总金额为227，200元，此金额与翱晟公司支付给***16个月租金的总金额一致。

原审法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的争议焦点为：一、***与翱晟公司之间租赁合同解除方式的认定；二、***未按合同约定开具租赁发票及合同未经备案是否构成违约及违约责任的承担；三、翱晟公司以***未按约定开具租赁发票为由提出解除合同是否构成违约及违约责任的承担。

一、***与翱晟公司之间租赁合同解除方式的认定。合同解除方式分为单方解除及协议解除。享有单方解除权的当事人要求单方解除合同的意思表示到达对方时，合同即告解除。2013年7月5日，翱晟公司以***未按合同约定开具租赁发票为由，发出了解除合同通知，***亦认可2013年7月6日收到该通知，故***主张合同已由翱晟公司单方解除。但是，单方解除权来源于当事人事先约定或法律规定的根本违约的情形。未开具租赁发票并非双方签订的租赁合同列明的承租人可单方解除合同的情形之一，亦非法律明文规定的法定解除条件，故翱晟公司并不享有单方解除合同的权利，合同不因***收到翱晟公司发出的合同解除通知而解除。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同，即当事人双方就消灭有效合同达成意思表示一致。本案中，虽然双方就发票的开具方式、违约责任的承担及保证金的返还等问题上存在分歧，但双方在2013年7月10日进行了房屋交接，租金及相关费用均已结清，应当认定双方当事人就解除合同已达成意思表示一致，故法院认为***与翱晟公司于2013年7月10日协议解除合同。应当指出，双方协议解除合同并交接房屋并不影响守约方追究对方违约责任的权利。

二、***未按合同约定开具租赁发票及未将合同备案是否构成违约及违约责任的承担。根据合同约定，***应当开具租赁发票给翱晟公司。但在双方实际合同履行过程中，***一直开具其本人作为法定代表人的台恒公司为收款单位的咨询费及服务费发票交翱晟公司，发票金额与租金金额一致，翱晟公司一直收取上述发票，且翱晟公司无证据证明其在合同履行过程中就发票问题曾提出异议，应当视为双方当事人以行为对合同履行方式的变更。翱晟公司辩称上述发票与本案租赁合同的履行无关，但却无相应的证据可以证明翱晟公司与台恒公司间存在业务往来，故法院对此辩称意见不予采纳。因此，翱晟公司要求***赔偿税金损失之诉讼请求，法院不予支持。根据合同约定，出租人应负责将租赁合同至相关部门备案，***未将合同备案的行为确有瑕疵。但因合同未经备案并非租赁合同列明的承租人可单方解除合同的情形，亦不属于法律规定的法定解除条件，故翱晟公司就此并不享有单方解除权。

三、翱晟公司以***未按约定开具租赁发票为由提出解除合同是否构成违约及违约责任的承担。必须明确，解除合同是对违约方十分严厉的惩罚。合同履行过程中，违约形态千差万别，违约程度轻重迥异，并非一旦违约就可以导致合同解除。根据上文分析，翱晟公司以未开具租赁发票为由提前解除合同，不符合合同约定的承租人可单方提前解除合同的情形及法律规定的可提前解除合同的情形，故翱晟公司并不享有单方解除合同的权利。且双方在合同履行过程中已经以行为改变了关于租赁发票开具的约定。因此，翱晟公司以***未开具租赁发票为由提前退租，应认定为违约，应根据合同约定向***支付违约金。至于翱晟公司主张违约金过高之观点，因双方未实际履行的剩余租期接近十个月，翱晟公司提前退租后，***需要合理期间重新寻找承租人，故合同约定的三个月租金标准的违约金并不符合法律规定的违约金过分高于造成的损失，可要求法院予以适当减少的情形，故翱晟公司应当依照合同约定向***支付违约金42，600元。至于***要求翱晟公司承担其开具发票的税金损失之反诉请求，因违约金数额足以弥补上述损失，故法院对此不再支持。综上，因租赁合同于2013年7月10日已经解除，双方亦已完成房屋交接，相关费用均已结清，故***应当将保证金返还翱晟公司。

原审法院据此作出判决：一、***应于判决生效之日起十日内返还上海翱晟信息科技有限公司保证金人民币42，600元；二、上海翱晟信息科技有限公司要求***赔偿税金损失人民币18，176元之诉讼请求，不予支持；三、上海翱晟信息科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付***违约金人民币42，600元；四、***要求上海翱晟信息科技有限公司赔偿税金损失人民币11，360元之反诉请求，不予支持。

原审判决后，上诉人翱晟公司不服，向本院提起上诉称：原审在认定双方合意解除合同的同时又认为是翱晟公司单方违约致合同提前解除，存在矛盾；***未按合同约定开具租赁发票，也未按时办理备案手续，均属违约，而翱晟公司即使有发函提前解约的意思表示，但没有实际违约行为的后果如拒付租金等，故***的违约行为明显多于翱晟公司，且***并无空置房屋的经济损失，不应由翱晟公司赔偿三个月的违约金；***曾提供《房屋租赁合同终止协议书》，表示如翱晟公司不再要求开具租赁发票，则愿意退还11，360元，翱晟公司认为***应退还按8%计算的18，176元税金损失，当时未予签署。综上，要求撤销原判第二、三项，并改判支持翱晟公司原审诉请。

被上诉人***答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

二审审理中，翱晟公司表示，***于2012年开具普通发票后，翱晟公司曾要求***开具租赁专用发票并备案，但公司在2013年7月发出解除函件之前没有提出书面异议。***表示，翱晟公司在2013年7月函件之前就***开具的发票没有提出任何异议，包括双方续租时翱晟公司也没有就此提出过异议，故***在合同期间开具的均为普通发票。此外，翱晟公司之前也从未提出过备案问题。就翱晟公司所称高新企业8%的税收优惠政策，翱晟公司表示没有成文的规定，开具普通发票交3%的税，租赁发票交5%的税，***现可以不必开具，而将前述8%的款项给予翱晟公司。***表示，其已开具发票，缴纳了相关税金，是翱晟公司拒绝接受租赁发票，故不同意支付该款项。

本院认为，***与翱晟公司虽在有关房屋租赁合同中明确前者应开具租赁发票及备案，但在租赁合同实际履行过程中，***始终开具咨询费及服务费发票等给翱晟公司，翱晟公司未能举证证明其曾就上述问题在2013年7月5日（翱晟公司发出《房屋租赁合同解除通知书》）前提出异议，且翱晟公司在此期间还与***续签了房屋租赁合同。故翱晟公司再以此为由要求解除合同应认定为违约。原审根据双方已在2013年7月10日进行房屋交接等情况确认租赁合同协议解除并无不当，翱晟公司仍应就其前述行为承担相应的违约责任。原审认定***应返还保证金，并确定翱晟公司支付违约金42，600元符合本案实际情况，本院予以认同，在此不再赘述。***已开具咨询费及服务费发票，之后又另行开具了租赁发票，但翱晟公司拒绝领取，其上诉主张***应退还18，176元税金损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币1，319元，由上诉人上海翱晟信息科技有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　张晓频

代理审判员　　徐　江

代理审判员　　俞　璐

二〇一四年八月十九日

书　记　员　　薛凤来

附：相关法律条文

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……