某某、中农联（耒阳）农特产品市场建设开发有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2022）湘0481民初2756号 原告：***，男，1982年5月13日出生，汉族，耒阳市人，初中文化，住湖南省耒阳市。 被告：中农联（耒阳）农特产品市场建设开发有限公司，住所地：湖南省耒阳市三架街道办事处七岭居委会107国道东侧富民大道东侧办公楼。统一社会信用代码：91430481MA4L7BKM9C。 法定代表人：***，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：**，男，1956年11月30日出生，汉族，长沙市人，住湖南省株洲市天元区，该公司员工。 原告***与被告中农联（耒阳）农特产品市场建设开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年6月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理本案，原告***，被告中农联（耒阳）农特产品市场建设开发有限公司（以下简称中农联公司）委托诉讼代理人**均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.判令解除合同，返还全额购房款364733元；2.判令被告向原告支付违约金40000元；3.判令被告返还原告已代收的契税14590元；4.判令被告返还原告已支付的代办证费6000元；5.判令被告承担原告已支付房款的利息损失50000元（按人民银行同期贷款利率分段计算）；6.判令被告返还原告已支付的物业维修基金费3712元；7.判令被告赔偿原告被欺骗消费损失100000元；8.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年4月12日原告与被告签订了关于购买位于耒阳市××，房号为Ｂ10幢102房和202房的《耒阳市商品房买卖合同》。根据合同被告应于2018年10月31日前验收交房，但被告到起诉之日起也没有交付符合合同约定目的的合格的建筑物。由于被告逾期未交房，根据本合同第十二条1（2）违约责任规定逾期超过60日交房，原告有权解除合同；根据本合同第十二条1（2）规定，原告退房的，被告应全额返还买受人购房款，并支付已支付房款0.1%的违约金。 2018年4月12日，原告向被告交纳的代收契税人民币14590元，被告出具了《契税及杂费收据》，根据本合同第十六条规定，该商品房过户所需缴纳的税费由原告自行承担，另根据《关于购房人办理退房有关契税问题的通知》，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税。在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。因此，要求被告退还已收取的契税人民币14590元。 原告在2018年4月12日购买时，被告以中国供销的名义使得原告相信中国供销的品牌才购买此两套商品房。后经过原告与中国供销总社联系得知，中国供销从未在湖南省耒阳市设立中国供销湘南农批市场，被告的欺骗行为严重损害了原告的消费权利，违反了国家法律法规。 2021年4月12日，被告同意私了，房款全部返还给原告，至今为止，原告未收到被告任何款项。严重失信，请法院严判。原告认为被告的行为违背了合同的约定，已构成了违约行为，损害了原告的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第107条之规定向贵院提起诉讼，请求保护原告的合法权益，望判如所请。 被告中农联公司辩称：1.原、被告签订的2份商品房买卖合同系双方真实意思表示、合法有效；2.原告提起的退还要求，被告不同意；3.原告在2021年年底时，来公司与尹总协商从原告所交的房款中扣2万元，把剩余房款退给原告，原告再将房子退还给被告，此方案待被告再请示公司领导再回复。 经审理查明：2018年2月11日原告***与被告中农联公司签订了两份《耒阳市商品房买卖合同》（合同编号：ＬＹＳ18001094、ＬＹＳ18001090），约定原告***购买被告中农联公司开发建设的耒阳市××Ｂ10102、Ｂ10202商铺两间。Ｂ10102号商铺购房合同主要内容：预测建筑面积36.24平米，单价6838.93元／平米，总价款247843元，首付款137843元，余款110000元向耒阳农村商业银行华天支行申请贷款支付；2018年10月31日前交付商品房，逾期交付超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年息4.9%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。Ｂ10202号商铺购房合同主要内容：预测建筑面积38平米，单价3076.05元／平米，总价款116890元，首付款66890元，余款50000元向耒阳农村商业银行申请贷款支付；2018年10月31日前交付商品房，逾期交付超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年息4.9%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。 合同签订当日，原告***按合同约定向被告中农联公司支付B10102号商铺购房首付款137843元、手续费3000元、物业维修基金1812元；支付B10102号商铺购房首付款66890元、手续费3000元、物业维修基金1900元。被告中农联公司分别出具税务发票、收据。剩余160000元购房款，原告通过办理湖南省农村商业银行的**借记卡全部支付。2018年4月9日，被告中农联公司向原告***开具116890元、247843元房地产预收款增值税发票各一张。至本案审理时止，被告中农联公司未按约定交付房屋，双方酿成纠纷。 以上事实有原告提交的《耒阳市商品房买卖合同》2份、收款收据6张、购房款增值税发票2张、湖南省物业专项维修资金专用收据2张、银行转账凭证、微信聊天记录等证据在卷佐证，经庭审质证核实，足以认定。 本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告***与被告中农联公司之间签订的《耒阳市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，当事人应按合同约定履行义务，现被告中农联公司逾期交房已超过四年之久，且该项目目前不具备交付房屋的条件，长期处于停工状态，被告已构成严重违约，原告***请求解除合同，符合双方合同约定以及法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告中农联公司已收取的364733元购房款，依法应予返还。原告***请求被告中农联公司支付违约金40000元。本院认为，双方在合同中约定逾期交房违约金按全部房屋价款的0.1%（364.73元）计算，该违约责任明显低于原告所遭受的实际损失，结合原告的违约金请求以及被告的违约程度，本院对违约金进行适当调整，酌情认定被告中农联公司支付原告***违约金2000元。原告***请求被告中农联公司返还已缴纳的契税14590元。原告***未提供相关证据，是否缴纳以及实际缴纳金额本案中无法认定，故对原告该项请求，本院不予支持。原告***请求被告中农联公司返还代办证费6000元、物业维修基金3712元。上述损失有相关发票、收据证实，合同解除后，被告中农联公司理应返还。原告***请求被告中农联公司支付被欺骗消费损失100000元。该请求于法无据，本院不予支持。对原告***请求被告中农联公司支付利息损失50000元。本院认为，双方在合同中对利息损失有约定，故按照合同约定被告中农联公司对首付款204733元应从2018年2月11日起按年息4.9%向原告***支付利息损失。剩余160000元购房款，因原告未提供证据证明该款具体付款时间，但本院认为，以被告中农联公司向原告***开具购房款增值税发票之日起算较为公平合理，故剩余160000元被告中农联公司应从2018年4月9日起按年息4.9%向原告***支付利息损失。 综上，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百六十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告***与被告中农联（耒阳）农特产品市场建设开发有限公司签订的《耒阳市商品房买卖合同》（合同编号：LYS18001094、LYS18001090）； 二、被告中农联（耒阳）农特产品市场建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告***购房款364733元，上述购房款中204733元被告中农联（耒阳）农特产品市场建设开发有限公司从2018年2月11日起按年利率4.9%向原告***支付利息至本金偿清之日止，其余160000元被告中农联（耒阳）农特产品市场建设开发有限公司从2018年4月9日起按年息4.9%向原告***支付利息至本金偿清之日止； 三、被告中农联（耒阳）农特产品市场建设开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告***违约金2000元； 三、被告中农联（耒阳）农特产品市场建设开发有限公司在本判决生效之日起五日内返还原告***物业维修基金3712元、代办证费6000元，合计9712元； 四、驳回原告***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取计4795元，由被告中农联（耒阳）农特产品市场建设开发有限公司承担3295元，原告***承担1500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于衡阳市中级人民法院。 审　判　员　　杨　波 二〇二二年九月二十八日 法官　助理　　资　东 代理书记员　　*** 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十六条第一款、第二款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。