深圳地铁物业管理发展有限公司、深圳时尚商业科技集团股份有限公司合同纠纷民事一审民事判决书

广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0304民初32596号 原告：深圳地铁物业管理发展有限公司，住所深圳市福田区，统一社会信用代码9144030078525478X0。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：**，北京大成（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。 被告：深圳时尚商业科技集团股份有限公司，住所地深圳市福田区，统一社会信用代码914403007798669156。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，广东广和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，广东广和律师事务所律师。 原告深圳地铁物业管理发展有限公司与被告深圳时尚商业科技集团股份有限公司合同纠纷一案,本院于2020年5月29日立案受理后,依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人**、***，被告委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告与被告分别于2017年6月15日和2018年6月11日签署《深圳地铁7号线某地下空间商业项目物业服务合同》和《补充协议一》（下称“《物业服务合同》”），约定原告就被告向深圳市地铁集团有限公司（下称“地铁集团"）租用的深圳地铁7号线某地下空间商业项目共计4362.94平方米提供物业服务，服务期限为2018年3月15日至2022年4月30日,服务费标准为每月140元/平方米，每月金额为610811.6元，电费为1.23元/度，电费标准根据行业主管部门强制性要求进行调整，以上费用均为按月支付，被告应于每月的10日前向原告缴清当月物业服务费及上月电费。原告在《物业服务合同》生效之日起即开始为被告提供服务，在《物业服务合同》生效期间，原告一直按照合同约定提供了物业服务和代被告缴纳电费，被告最初尚能正常缴纳各项费用，但后来被告对物业服务费（2019.6.15-2019.9.25）共2056399.05元和电费（2019.7.1-2019.9.30）共23554.45元，两项合计2079953.5元一直未向原告支付。2020年1月6日，原告根据2017年8月28日中国农业银行深圳某支行（下称“农行某支行”）出具的关于《物业服务合同》的履约保函，要求银行支付履约保证金1221623.2元。2020年1月13日，银行向原告支付了1221623.2元。截至2020年4月1日，被告尚欠原告物业服务费和电费共858330.3元，被告应按照年利率24%向原告支付逾期违约金（自逾期开始日暂计至2020年4月1日的逾期违约金为252642.9元，实际计至完全清偿欠费之日止，具体见附件逾期违约金计算表）。原告与被告于2017年6月15日签署《深圳地铁3号线某某地下空间商业项目设施设备服务合同》（下称“《设施设备服务合同》”），约定原告就被告向地铁集团租用的深圳地铁3号线某某地下空间商业项目共计17771.64平方米提供设施设备服务，服务期限为2017年5月1日至2022年4月30日）,设施设备管理费标准为每月16.41元/平方米，每月金额为291632.61元，按月支付，被告应于每月的10日前向原告缴清当月服务费。原告在《设施设备服务合同》生效之日起即开始为被告提供服务，在《设施设备服务合同》生效期间，原告一直按照合同约定提供了设施设备服务，被告最初尚能正常缴纳相应服务费，但后来被告对设施设备服务费(2019.7.1-2019.9.25)共826292.4元一直未向原告支付。根据《设施设备服务合同》第七条第一款规定，被告应向原告支付逾期违约金(自逾期开始日暂计至2020年4月1日的逾期违约金为131007.85元，实际计至完全清偿欠费之日止，具体见附件逾期违约金计算表)。原告认为：原告与被告之间的《物业服务合同》和《设施设备服务合同》真实有效,在原告按照合同约定提供相应服务的情况下，被告拒绝支付相应的费用的行为损害了原告的合法权益，违背了合同的目的，被告已构成根本违约。由此，原告根据《合同法》第107条和109条之规定，请求法院判决：一、被告支付某地下空间商业项目物业服务费（2019年8月15日-2019年9月25日）共834775.85元和电费（2019年7月1日-2019年9月30日）23554.45元，两项合计858330.3元，并按照年利率24%支付逾期违约金（自逾期开始日暂计至2020年4月1日的逾期违约金为252642.9元，实际计至完全清偿欠费之日止）；二、判决被告支付某某地下空间商业项目设备设施服务费（2019年7月1日-2019年9月25日）共826292.4元，并按照年利率24%支付逾期违约金（自逾期开始日暂计至2020年4月1日的逾期违约金为131007.85元，实际计至完全清偿欠费之日止）；三、被告承担本案全部诉讼费用。 被告辩称，一、根据原告提交的企业网上银行交易系统显示，被告已向原告支付至某6月物管费以及某某项目的6月设施设备维护费用，即某项目的费用已实际支付至2019年7月14日，某某项目的费用已实际支付至2019年6月30日；二、根据被告提交的被告与深圳市地铁集团签订的某项目及某某项目地下空间商业项目租赁合同内容可以看出，被告与原告签订某项目物业管理服务合同以及某某项目《设施设备服务合同》关系的前提是被告与地铁集团建立了相应的租赁合同关系；三、2019年8月25日被告已与深圳市地铁集团解除某及某某站地下空间商业项目的租赁合同，自解约之日起被告不再享有某及某某地下空间商业项目的租赁权、使用权及收益权，原、被告双方对于某站的《物业服务合同》以及某某站的《设施设备服务合同》关系事实上也于2019年8月25日终止，因此原告仅有权向被告收取2019年8月25日之前的物业服务费及设施设备管理费；四、关于原告主张的某站项目的电费问题，因被告与地铁集团的租赁合同纠纷，某站所有的商铺事实上已在2019年1月份基本上全部关停，自2月份开始某站在每月产生的电费实际上不足1000元，因此，原告主**站项目的电费3个月累计达两万余元没有任何的事实依据，而且对于原告所谓的催缴电费通知书、被告仅仅进行了签收并未进行任何的确认；五、关于原告主张的某站、某某站项目拖欠费用的违约金标准，被告认为原告主张按照每年24%的利率标准计算违约金明显过高，已经远远高于其实际损失的30%，被告请求对违约金标准进行调整，这个标准应当是人民银行同期贷款利率的130%。 经审理查明，原告（乙方）与被告（甲方）于2017年6月15日签订了编号为WY-JY-WG226/2017的《深圳地铁7号线某地下空间商业项目物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），该合同约定甲方租用深圳地铁7号线某地下空间商业项目（以下简称某地下空间），建筑面积共计4362.94平方米，物业服务期限为2017年5月1日至2021年4月30日。物业服务费标准为140元/平方米·月，每月金额为人民币610811.6元。甲方需于每月10日前向乙方缴纳当月物业服务费。甲方实际耗用的电费、水费按计量表的读数计算，水费、电费由甲方每月支付给乙方。本合同生效后10日内，甲方需通过银行转账形式向乙方缴纳两个月物业服务费标准的履约保证金，共计人民币1221623.2元，或出具由四大国有商业银行在深圳的分支机构或乙方认可的银行开出的同等金额的履约保函。在合同履行过程中，如甲方未按合同履行义务，乙方将视损失情况扣除相应履约保证金，不足的须结清所有费用，保证金扣除部分，甲方须在发生扣付之日起七日内补足。甲方如延期缴纳应交的物业服务费及相关费用，每逾期一日乙方有权加收欠款总额千分之三的违约金，无正当理由超过1个月不交的，乙方将停止对甲方提供物业服务，直至甲方交清全部拖欠的款项，所产生的后果由甲方全部负责。 另查明，原告（乙方）与被告（甲方）于2018年6月11日签订了编号为WY-JY-WG226/2017-B1/2018的《深圳地铁7号线某地下空间商业项目物业服务合同补充协议一》（以下简称《补充协议一》），该协议将物业服务期限变更为2018年3月15日至2022年4月30日。 另查明，原告（乙方）与被告（甲方）于2017年6月15日签订了编号为WY-JY-WG224/2017的《深圳地铁3号线某某站地下空间商业项目设施设备服务合同》（以下简称《设施设备服务合同》），该合同约定甲方租用深圳地铁3号线某某站地下空间商业项目（以下简称某某地下空间），建筑面积共计17771.64平方米，物业服务期限为2017年5月1日至2022年4月30日。设施设备管理费标准为16.41元/平方米·月，每月金额为人民币291632.61元。甲方需于每月10日前向乙方缴纳当月服务费。甲方如延期缴纳应交的服务费及相关费用，每逾期一日乙方有权加收欠款总额千分之三的违约金，若逾期十天未缴纳，乙方有权停止设施设备维护服务，由此产生的后果由甲方承担。 原、被告双方在庭审中确认被告已经通过平安银行向原告支付了2018年4月15日至2019年6月14日期间某地下空间的物业管理费；被告已经通过平安银行向原告支付了2018年7月1日至2019年6月30日期间某地下空间的电费。被告已经通过平安银行向原告支付了2017年5月1日至2019年6月30日期间某某站设施设备管理费。 2019年9月23日，原、被告相关负责人在地铁大厦21-6会议室召开了第三次场地交接相关事宜谈判会，并签署《某某、某物业区场地交接谈判会备忘录》，约定暂定2019年9月26日进行某某、某物业区场地交接。被告当庭明确其于2019年9月26号从两站撤场，但在2019年9月26日之后还有零星的一些物品没有来得及搬走。原告亦提供某站、某某站物品放行条证明被告于2019年10月仍从两站搬离部分物品。 另查，被告与案外人深圳市地铁集团有限公司（以下简称地铁集团）于2017年2月16日签署了《深圳地铁7号线某地下空间商业项目租赁合同》（以下简称《某租赁合同》），约定地铁集团将位于深圳地铁7号线某地下空间商业项目场地出租给被告用于商业用途。被告与地铁集团于2018年4月16日签署了《房屋租赁合同》约定地铁集团将位于深圳地铁3号线某某站地下空间商业项目场地出租给被告用于商业用途。上述两个合同于2019年8月25日终止。 2019年7月3日，原告向被告开具2019年7月某地下空间管理处收费通知单，该单据显示被告应缴纳2019年6月15日至2019年7月14日物管费610811.6元；2019年8月3日，原告向被告开具2019年8月某地下空间管理处收费通知单，该单据显示被告应缴纳2019年7月15日至2019年8月14日物管费610811.6元；2019年9月3日，原告向被告开具2019年9月某地下空间管理处收费通知单，该单据显示被告应缴纳2019年8月15日至2019年9月14日物管费610811.6元；2019年10月3日，原告向被告开具2019年10月某地下空间管理处收费通知单，该单据显示被告应缴纳2019年9月15日至2019年9月25日物管费223964.25元。 原告向被告开具3份电费通知单，分别为：2019年7月1日至2019年7月31日电费12452.05元，该份电费通知单由被告工作人员于2019年8月7日签收；2019年8月1日至2019年8月31日电费5475元，该份电费通知单由被告工作人员于2019年9月16日签收；2019年9月1日至2019年9月26日电费5627.4元，该份电费通知单由被告工作人员于2019年12月20日签收。 2019年7月3日，原告向被告开具2019年7月某某站地下空间管理处收费通知单，该单据显示被告应缴纳2019年7月1日至2019年7月31日设施设备管理费291632.6元；2019年8月3日，原告向被告开具2019年8月某某站地下空间管理处收费通知单，该单据显示被告应缴纳2019年8月1日至2019年8月31日设施设备管理费291632.6元；2019年9月3日，原告向被告开具2019年9月某某站地下空间管理处收费通知单，该单据显示被告应缴纳2019年9月1日至2019年9月25日设施设备管理费243027.18元。 2019年10月29日，原告向被告发出《深圳地铁物业管理发展有限公司关于的复函》，该复函记载，“贵司2019年9月24日的来函已收悉，我司对函件中《物业服务合同》《设施设备服务合同》是贵司与地铁集团的《租赁合同》的附属合同及物业合同随租赁合同终止的意见不予认可……贵司是在9月26日与地铁集团进行了某路地下空间商业项目和某某站地下空间商业项目的交接工作。因此，实际两个项目的《物业服务合同》终止时间及物业管理费缴费截止时间应为2019年9月25日。请贵司于接到本函件5个工作日内结清相关费用（某地下空间2019年6月15日至2019年9月25日物业服务费2056399.05元，某地下空间2019年7月1日至2019年9月30日电费23554.45元，某某站地下空间2019年7月1日至2019年9月25日设备设施服务费826292.4元），如未按时结清，我司将保留主张延期支付违约金以及诉讼的方式追讨欠款的权利”。被告在庭审过程中对某地下空间2019年6月15日至2019年8月25日物业服务费予以认可，因认为《物业服务合同》应随《某租赁合同》于2019年8月25日而终止，故对2019年8月26日至2019年9月25日的物业服务费不予认可；对于某地下空间2019年7月1日至2019年9月26日电费予以认可，因认为电费应计算到实际撤场即2019年9月26日，故对2019年9月27日至2019年9月30日的电费不予认可；对于某某地下空间2019年7月1日至2019年8月25日设备设施服务费予以认可，因认为《设施设备服务合同》应随《房屋租赁合同》于2019年8月25日而终止，故对2019年8月26日至2019年9月25日的设备设施服务费不予认可。 2017年8月28日，农行某支行给原告出具一份关于《物业服务合同》的履约保函，根据该履约保函的约定，农行某支行于2020年1月15日向原告支付了履约保证金1221623.2元，原告已将该履约保证金用于抵扣被告欠付的某地下空间2019年6月15日至2019年8月14日两个月的物业管理费。 以上事实有原、被告提交的证据及庭审笔录等予以证明。 本院认为，原、被告签订的《物业服务合同》、《设施设备服务合同》系原告与被告之间的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。本院根据原、被告提交的证据及庭审意见，归纳本案的争议焦点为：一、本案《物业服务合同》《设施设备服务合同》的实际终止时间是何时；二、某地下空间物业管理费、电费以及某某地下空间设施设备服务费的交费截止日期及金额分别为多少；三、某地下空间物业管理费、电费以及某某地下空间设施设备服务费的违约金计算标准应为多少。 针对争议焦点一，原告于2019年10月29日向被告发出《深圳地铁物业管理发展有限公司关于的复函》，该复函记载，“贵司2019年9月24日的来函已收悉，我司对函件中《物业服务合同》、《设施设备服务合同》是贵司与地铁集团的《租赁合同》的附属合同及物业合同随租赁合同终止的意见不予认可……贵司是在9月26日与地铁集团进行了某路地下空间商业项目和某某站地下空间商业项目的交接工作。因此，实际两个项目的《物业服务合同》终止时间及物业管理费缴费截止时间应为2019年9月25日。”即原告于2019年9月24日收到被告发出的《告知函》。因被告向原告发出的《告知函》提出“双方签订的《物业服务合同》、《设施设备服务合同》是贵司与地铁集团的《租赁合同》的附属合同，物业合同应随租赁合同终止而终止”实际上是起到了通知原告解除合同的作用，而《中华人民共和国合同法》第九十一条第二款规定“合同解除，合同的权利义务终止”，第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。故按照上述法律规定，合同应以解除通知到达原告时解除，原告于2019年9月24日收到被告的告知函，故双方签订的《物业服务合同》、《设施设备服务合同》应于2019年9月24日解除。对于被告主张物业服务合同应随租赁合同终止而终止，因物业合同与租赁合同的主体不同，且虽然某、某某地下空间租赁合同于2019年8月25日终止，但是被告于2019年9月26日才正式撤离，在未搬离期间仍继续享有相关物业服务，故对于被告主张物业服务合同应随租赁合同终止而终止，本院不予支持。 针对争议焦点二，在庭审过程中，原、被告双方确认被告于2019年9月26号从两站正式撤场。虽然双方签订的《物业服务合同》、《设施设备服务合同》应于2019年9月24日解除，但因被告于2019年9月26日才正式从两站搬离，故原告主**地下空间的物业管理费、某某地下空间的设施设备服务费计算到2019年9月25日，本院予以支持。因农行某支行已经履行保函的约定，向原告支付了履约保证金1221623.2元，原告已将该履约保证金用于抵扣被告欠付的某地下空间2019年6月15日至2019年8月14日两个月的物业管理费。故对于原告主**地下空间实际欠缴的物业管理费为834775.85元、某某地下空间实际欠缴的设施设备服务费为826292.4元，本院予以认可。 对于某地下空间的电费，原告提交了三份电费通知单，分别为2019年7月电费通知单（用电时间为2019年7月1日至2019年7月31日，电费12452.05元）；2019年8月电费通知单（用电时间为2019年8月1日至2019年8月31日，电费5475元）；2019年9月电费通知单（用电时间为2019年9月1日至2019年9月26日，电费5627.4元）。被告对于2019年7、8月的电费予以认可，对于2019年9月的电费认为应缴纳至2019年9月26日而非2019年9月30日。因原告提交的电费通知单记载9月份电费的用电期间就是2019年9月1日至2019年9月26日，故对于三份电费通知单的金额，本院予以认可，即被告实际欠付原告的某地下空间电费23554.45元。故被告应支付原告某项目物业费及电费合计858330.3元（834775.85元+23554.45元）。 针对争议焦点三，《物业服务合同》、《设施设备服务合同》约定被告如延期缴纳应交的服务费及相关费用，每逾期一日原告有权加收欠款总额千分之三的违约金，原告主张被告应按照年利率24%的标准自逾期之日起支付逾期违约金。因原告于2019年10月29日向被告发函，通知被告于接到本函件5个工作日内结清相关费用，否则将主张延期支付违约金，故本院认为应从被告收到函件5个工作日后（2019年11月7日）开始计算逾期时间。本院认为原告主张的违约金计算标准仍然过高，故酌情支持被告按照年利率12%的标准计算违约金自2019年11月7日起向原告支付逾期违约金直至实际清偿之日。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告深圳时尚商业科技集团股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳地铁物业管理发展有限公司支付某路地下商业项目物业服务费、电费合计858330.3元及逾期违约金（违约金以858330.3元为基数，按照年利率12%的标准，自2019年11月7日起计至清偿之日止）； 二、被告深圳时尚商业科技集团股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳地铁物业管理发展有限公司支付某某站地下空间商业项目设备设施服务费826292.4元及逾期违约金（违约金以826292.4元为基数，按照年利率12%的标准，自2019年11月7日起计至清偿之日止）； 三、驳回原告深圳地铁物业管理发展有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23346.19元、保全费5000元(均已由原告预交),由被告负担26928.8元，原告负担1417.39元。 如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二一年五月二十四日 书　记　员　　***