深圳地铁物业管理发展有限公司、北京膳金榜餐饮管理有限公司物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0304民初21518号 原告：深圳地铁物业管理发展有限公司，住所深圳市福田区沙头街道白石路七号侨城东车辆段综合办公室五楼，统一社会信用代码9144030078525478X0。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，北京大成（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京大成（深圳）律师事务所律师。 被告：北京膳金榜餐饮管理有限公司，住所北京市东城区东长安街33号北京饭店A座东门内大厅及冬园区，统一社会信用代码91110101778633343C。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：**，广东俨道律师事务所律师。 上列原告与被告物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人***、被告委托代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：1、被告支付2019年6月6日至2020年6月30日物业管理费、专项维修资金、空调维护费、电费、中央空调费共计337612.7元；2、被告支付逾期利息（按银行同期贷款利率3.85%自逾期之日计至清偿之日，暂计至2020年10月1日为10576.45元）；3、被告承担诉讼费用。事实与理由：被告2019年6月6日入驻前海深港基金小镇47栋、48栋，移交当天发现原设计缺陷导致一楼电动门位置有积水关不上，一楼木质防火门被雨水泡坏，楼宇内多处漏水痕迹，其拒签物业合同，拒交物业管理费及能耗费。双方存在事实上的物业服务关系，原告已提供相应服务，被告拒付费用构成违约。 被告辩称，双方未签订书面物业服务合同，被告不是本案适格主体。原告与基金小镇公司系同一集团下关联公司，基金小镇公司已收取物业费、能耗费押金，被告从未接受过原告的物业服务，被告与基金小镇公司已达成一揽子解决方案。 经审理查明，深圳市前海深港基金小镇发展有限公司（甲方，以下简称基金小镇）与被告（乙方）签订两份租赁合同载明：乙方承租前海深港基金小镇47栋、48栋，47栋建筑面积1032.88平方米，48栋建筑面积409.81平方米，期限自2019年2月1日至2024年11月30日，2019年2月1日至2019年7月31日为免租期，免租期间需全额支付物业管理费、水电费、空调维护费、空调使用费、专项维修资金等费用；乙方缴纳租赁保证金、管理费押金、能耗费押金；租赁物业的管理公司为原告，物业费18元/平方米/月，空调维护费2.4元/平方米/月，专项维修资金0.25元/平方米/月；乙方应按时足额支付每月租金、水电费、空调使用费和维护费、专项维修资金、物业管理费以及其他应交费用。 原告提供《前海深港基金小镇移交确认书》（接收单位处签名为***），主张涉案房屋于2019年6月6日移交给被告；被告称移交后因多处漏水等原因未装修，实际从未进场，也未开业经营。 2020年7月6日，出租方基金小镇向被告发出《解除租赁合同通知》载明：2020年6月30日解除租赁合同，收回物业；租赁保证金、管理费押金、能耗费押金不退，催收欠缴租金等；原告提供前海基金小镇管理处收费通知单,主张多次向被告催要费用；原告提供欠费明细载明了2019年6月6日至2020年6月30日期间，各月物业服务费、专项维修资金、空调维护费、电费等明细，并按各月欠费金额主张逾期利息。 原告提供的《前海深港基金小镇管理规约》第三十条规定：业主出租其拥有的物业，其应承担的物业服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主负连带交纳责任。庭审时，被告据此主张涉案物业费等应当向出租方基金小镇主张。 本院认为，根据被告与基金小镇签订的租赁合同，涉案租赁房屋的物业管理公司为原告，原告承租涉案物业后，由原告提供物业服务，双方虽没有签订书面物业服务合同，但成立事实上的物业服务关系。《前海深港基金小镇管理规约》第三十条约定物业费由业主交纳，但双方另有约定的除外，在被告与基金小镇签订的租赁合同中载明了被告负有每月租金、水电费、空调使用费和维护费、专项维修资金、物业管理费的交纳义务，据此原告有权向被告主张上述费用，被告答辩称其不是适格义务主体，本院不予采纳。关于被告辩称租赁物业存在漏水等多处问题，其未实际进场经营、原告未提供物业服务问题，被告2019年6月6日签署移交确认书即接受租赁物业，租赁物业的瑕疵等问题应当向出租方主张，原告提供的物业服务应当是公共区域的维护管理等服务，被告不能以未营业、未接受或无需接受相关物业服务为由拒付物业费等费用。 综上，经核算，2019年6月6日至2020年6月30日期间物业管理费281324.5元、专项维修资金为4628.6元、空调维护费为44434.8元，本院予以支持。被告对原告主张的电费、中央空调费不予认可，原告未能提供原始电表记录予以佐证，本院不予支持。关于逾期利息。因原、被告未签订书面合同，各项费用的支付时间不明，原告主张多次向被告催要费用，但其提供的邮件查询信息不能显示邮件内容，据此本院调整为从起诉之日即2020年11月17日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于物业费、能耗费押金。因上述费用系出租方基金小镇收取，本案中无法处理，被告与基金小镇的租赁合同纠纷可另循法律途径解决，据此被告庭审后申请基金小镇参加诉讼，本院不予准许。 综上，因本案系民法典施行前的法律事实引起的纠纷，应当适用当时法律规定，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告北京膳金榜餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳地铁物业管理发展有限公司物业管理费281324.5元、专项维修资金4628.6元、空调维护费44434.8元，并支付利息（以330387.9元为基数，从2020年11月17日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止）； 二、驳回原告深圳地铁物业管理发展有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3261元，由原告负担163元，被告负担3098元。原告已预交的3098元，由本院退回。被告应于本判决生效之日起七日内向本院交纳案件受理费3098元，拒不交纳的，本院依法强制执行 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员　鲁　　　　强 二〇二一年七月二日 书记员　赵　 泽　 婵 书记员　***（代）