国网甘肃省电力公司白银供电公司、郭某房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

甘肃省会宁县人民法院 民事判决书 （2023）甘0422民初374号 原告：国网甘肃省电力公司白银供电公司，住所地甘肃省白银市白银区。 法定代表人：靳某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张某，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：闫某，甘肃载坤律师事务所律师。 被告：郭某，男，1982年8月4日出生，汉族，美居商务宾馆经营者，住甘肃省会宁县。 委托诉讼代理人：白某，甘肃祖历人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕某，甘肃祖历人律师事务所律师。 原告国网甘肃省电力公司白银供电公司（以下简称国网白银公司）与被告郭某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年2月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国网白银公司委托诉讼代理人张某、闫某，被告郭某及其委托诉讼代理人白某、吕某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国网白银公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，并要求被告立即腾退租赁房屋；2．判令被告向原告支付2020年1月1日至2022年12月31日的租金570000元；3．判令被告向原告支付违约金256734.24元（暂计算至2022年12月31日，自2023年1月1日起按每日156.16元的标准计算违约金至实际付清之日）；4．判令被告向原告支付房屋使用费21342.55元（暂计算至2023年2月10日，自2023年2月11日起以每日520.55元的标准支付租金至腾退房屋期限届满之日），逾期腾房的房屋使用费按照房屋日租金520.55元标准的两倍予以支付；4．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于会宁县会师镇宴门川的房屋出租给被告使用，租赁期限为一年，自2019年1月1日起至2019年12月31日，年租费为190000元，支付方式为在合同签订生效后上半年付清当年租金。合同还约定违约责任：被告逾期向原告支付房屋租金等费用的，每逾期一日按照月房屋租金5％标准支付违约金；被告逾期交还房屋的，每逾期一日应当按照当年房屋日租金标准的两倍向原告支付房屋使用费，并赔偿因逾期腾房给原告造成的全部损失。合同签订后，双方如约履行了合同。合同到期后，原告要求被告返还房屋，但被告以账务不清为由实际占用使用租赁房屋至今，且2019年后的租金被告一直未付。截止2023年2月10日，被告欠付租金、违约金及房屋使用费共计848076.79元。 被告郭某辩称，一、关于《房屋租赁合同》的解除。虽然双方在2019年12月31日租期到后再未续签书面的租赁合同，但双方仍然是按照190000元／年的租金继续履行合同。虽然解除合同会对被告产生很大的影响，但考虑到原告的迫切需求，如果双方对租金支付、装修添附及附着物等问题能够一并解决的话，同意解除合同。二、关于房屋租金。被告对原告主张的欠付租金570000元没有异议，但依据住房和城乡建设部等8部门《关于推动阶段性减免市场主体房屋租金工作的通知》（建房［2022］50号）、甘肃省《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》，会宁县在2020年-2021年因疫情原因间断静默，2022年全年属疫情中高风险地区，故应当按照通知要求就涉案房屋的租金进行减免。其中2020年、2021年各减免3个月，2022年减免6个月，合计减免租金190000元。此外，结合在租赁期间内签订的数份租赁合同，按照合同签订顺序以及合同的实际履行情况，在被告已足额向转租人马某支付租金的前提下，被告向白银银珠电力（集团）有限责任公司重复支付租金140000元、向原告重复支付租金160000元，故原告应对其重复收取的租金300000元予以返还。三、关于违约金及房屋使用费。本案并非被告恶意拖欠不付原告的租赁费，而是租期届满后，被告积极寻求与原告订立合同，并经被告再三请求，均因原告的种种原告未能订立。因案涉房屋被告用于宾馆经营，原告作为出租人，应当充分保障被告的持续性经营。因涉案房屋到期后双方未签订书面的正式合同，也没有进一步约定违约责任，所以本案不再涉及违约金及逾期使用费的问题。四、关于装修装饰物的残值。在得到被告承诺后，被告花费100余万元对宾馆进行了重新装修改造升级，涉案房屋内的消防楼梯及通道门、暖气管道维修、停车场硬化、门窗安装、楼面防水、楼梯扶手及踏步维修改造等均由被告出资完成。在合同解除后，该部分添附物无法有被告带走，但仍具有使用价值，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》的规定，该部分添附物应当进行折价抵扣。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的房屋租赁合同、中国工商银行转账凭证、国网甘肃省电力公司白银供电公司合同审批单、住房和城乡建设部等8部门关于推动阶段性减免市场主体房屋租金工作的通知、甘肃省关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案、会宁县联防联控工作小组办公室文件、会宁县新冠肺炎疫情联防联控领导小组办公室通告、关于全县集贸市场暂停营业的通告等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院作如下认证：原告提交的《限期撤离通知书》，无其他证据加以佐证证明被告收到该通知，故不具有客观真实性，本院不予采信；被告提交的租赁费发票，能够与其提交的租赁合同相互印证证明郭某于2015年4月18日向原告下属的205项目部交纳房屋租金140000元、取暖费18000元的事实，与本案相关联，本院予以采信；被告提交的美居商务宾馆基础设施统计表，无其他相关证据加以佐证，不具有客观真实性，本院不予采信；被告提交的门窗安装合同、施工合同、收据、转账凭证、情况说明及宾馆现场照片，能够相互印证证明郭某在租赁期间对涉讼房屋的停车场、围墙、门房、消防通道等基础设施进行了升级改造，并对门窗、屋面防水、化粪池、暖气管道等进行了更换、维修的事实，与本案相关联，本院均予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月被告郭某从案外人马某2处转租原告国网白银公司所有的位于会宁县会师镇宴门川供电公司（原电力宾馆）的房屋用于经营美居商务宾馆，并与马某2之父于2010年9月14日签订《房屋租赁合同书》1份，约定租赁期限为2010年9月15日起至2016年4月17日，房屋年租金218000元。2014年12月30日郭某向案外人***银行卡转账198000元。2015年4月18日原告国网白银公司下属的白银银珠电力（集团）有限责任公司205项目部（以下简称205项目部）与被告郭某签订《房屋租赁合同书》1份，约定白银银珠电力（集团）有限责任公司将上述房屋出租于郭某，租赁期限为1年，年租金140000元。2015年4月18日郭某向205项目部交纳房屋租金140000元、取暖费18000元。2015年11月23日原告国网白银公司与案外人马某2签订《房屋租赁合同书》1份，约定国网白银公司将上述房屋出租于马某2，租赁期限为1年，年租金150000元。2016年2月25日马某2向国网白银公司交纳房屋租金150000元。2019年1月1日，原告郭某与被告国网白银公司签订《房屋租赁合同书》，约定租期1年，年租金190000元。租赁期间，郭某对其经营的美居商务宾馆的停车场、围墙、门房、消防通道及设备等基础设施进行了升级改造，并对门窗、屋面防水、化粪池、暖气管道等进行了更换、维修，郭某向案外人***、***等人支付了上述升级改造工程的相关费用。后双方因腾退租赁房屋事宜发生纠纷，国网白银公司遂提起本案诉讼。2023年3月27日郭某向本院提交评估申请书，要求对其经营的美居商务宾馆所有装修、设施设备及基础建设等的价值进行评估。2023年5月7日郭某提交撤回评估申请书，撤回了上述评估申请。 本院认为，一、关于合同解除的问题。本案原告国网白银公司与被告郭某签订的《租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”本案中，郭某于2019年12月31日租赁期限届满后继续占有经营该宾馆，国网白银公司对此未提出异议，故双方之间的租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。双方合同约定，郭某拖欠租金超过30天，国网白银公司有权书面通知解除合同。本案被告郭某在租赁期满后继续租赁使用案涉房屋，但一直未能按时缴纳租金，原告国网白银公司有权依据双方合同的约定解除合同。国网白银公司虽未向郭某送达书面的解除合同通知，但在诉讼前期因租赁房屋事宜与郭某多次协商未果，应视为其在合理期限之前通知了对方，故对原告国网白银公司要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。二、关于租金的问题。双方之间的租赁合同解除后，对涉讼租赁合同的租赁费等相关事宜应当一并处理。故对原告国网白银公司要求被告郭某交纳欠付租金的诉讼请求，本院予以支持。经庭审核实，被告郭某欠付原告国网白银公司租金430000元（570000元-140000元），根据住房和城乡建设部等8部门《关于推动阶段性减免市场主体房屋租金工作的通知》《甘肃省关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》《会宁县联防联控工作小组办公室文件会宁县新冠肺炎疫情联防联控领导小组办公室通告》《关于全县集贸市场暂停营业的通告》，2020年至2022年郭某经营的美居商务宾馆因受疫情影响入住率偏低系众所周知的事实，故对郭某主张国网白银公司应当减免其一年期租金190000元的辩解意见，本院予以采纳。综上，郭某实际应付国网白银公司的房屋租金240000元（430000元－190000元）。三、关于违约责任的问题。首先，本案原、被告签订的《房屋租赁合同》2019年12月31日租赁期限届满后，因双方未就续租事宜进行重新协商并签订新的房屋租赁合同，故原租赁合同继续有效。双方签订的原租赁合同约定，郭某中途退租需向国网白银公司支付年租金5％的违约金，郭某逾期交还房屋的，需每逾期一日应按照当年度房屋日租金标准的两倍支付房屋使用费。庭审时，国网白银公司未提交证据证明郭某存在中途退租的违约情形，以及双方在租赁期限届满后交还房屋的具体期限的明确约定。其次，国网白银公司作为出租人，在租赁期限届满后应当及时与郭某清算账务并收回租赁房屋，但国网白银公司并未与郭某及时清算账务，并默许郭某继续租用涉讼房屋。综上，郭某不存在本案租赁合同约定的违约责任，对国网白银公司要求郭某支付违约金、逾期使用费的诉请，本院不予支持。四、关于涉讼房屋基础设施升级改造的残值问题。本案租赁合同约定的合同期限为1年，但在租赁期限届满后，由于国网白银公司未有收回租赁房屋的明确表示，亦未有与郭某清算账务解除合同的书面通知，导致双方形成不定期租赁后成讼。根据本案查明的事实，郭某租赁涉讼房屋期间，不仅对其经营的宾馆进行了重新装修，还对租赁场所的停车场、围墙、门房、门窗、供暖管道、屋面防水、化粪池等基础设施进行了修缮、更换，并增设了消防楼梯、通道门等设备。双方签订的房屋租赁合同虽然约定增设的附属设施、设备归属及其维修责任由郭某承担，但结合本案合同解除的根本原因非郭某一方所致，在解除合同郭某搬离涉讼房屋后，该房屋的基础设施升级改造所带来的各种效益将由国网白银公司受益等客观事实，本院兼顾合同履行情况、郭某的预期利益，以及涉讼房屋基础设施升级改造后的最终受益人为国网白银公司等因素，本院酌情确定由国网白银公司承担本案租赁场所的消防设备、暖气管道、化粪池、屋面防水、楼梯扶手、停车场、围墙、门房等基础设施的升级改造费用240000元。综上所述，原告国网白银公司要求解除租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告郭某支付原告国网白银公司租赁费240000元。被告国网白银公司向原告郭某酌情补偿消防设备等基础设施的升级改造费用240000元。上述费用相抵后，被告郭某不再向原告国网白银公司支付租赁费。据此，依照《中华人民共和国民法典》第七百二十二条、第七百三十三条、第七百三十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告与被告郭某之间的《房屋租赁合同》，被告郭某于本判决生效之日起10日内向原告国网甘肃省电力公司白银供电公司返还位于会宁县会师镇宴门川供电公司的租赁房屋； 二、驳回原告国网甘肃省电力公司白银供电公司的其他诉讼请求。 案件受理费12281元减半收取6140.50元，由原告国网甘肃省电力公司白银供电公司与被告郭某各自负担3070.25元。案件申请费100元，由原告国网甘肃省电力公司白银供电公司负担。原告国网甘肃省电力公司白银供电公司多预交的案件受理费6140.50元予以退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年五月二十二日 法官助理*** 书记员刘旭