保山市柏升贸易有限责任公司、云南永昌铅锌股份有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

云南省保山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）云05民终91号

上诉人（原审原告、反诉被告）：保山市柏升贸易有限责任公司。

住所地：保山市隆阳区兰城街道太保南路136号。

统一社会信用代码：91530502799884707Y。

法定代表人：李亚男，该公司总经理。

委托诉讼代理人：岳永发，云南天利达律师事务所律师，特别授权代理。

被上诉人（原审被告）：云南永昌铅锌股份有限公司。

住所地：龙陵县勐糯镇大寨村。

统一社会信用代码：9153050070982340XW。

法定代表人：庄福礼，该公司总经理。

委托诉讼代理人：赖建洪，云南旦阳律师事务所律师，一般授权代理。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：云南永昌硅业股份有限公司。

住所地：龙陵县龙山镇大坪子。

统一社会信用代码：91530500688552451J。

法定代表人：毕红兴，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘和毕、古琨，云南勤业律师事务所律师，特别授权代理。

上诉人保山市柏升贸易有限责任公司（以下简称“柏升公司”）因与被上诉人云南永昌铅锌股份有限公司（以下简称“铅锌公司”）、云南永昌硅业股份有限公司（以下简称“硅业公司”）租赁合同纠纷一案，不服龙陵县人民法院（2018）云0523民初751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

柏升公司上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.柏升公司与铅锌公司签订的《合作设立“云南永昌铅锌股份有限公司永昌硅业（大坪子）加油站”协议书》（以下简称《合作协议》）是一份合作合同，租赁土地只是合作合同的项下内容，属于合同的一部分。该协议约定了合作期限为三十年，任何一方违约需赔偿损失并支付违约金。2010年11月8日铅锌公司、硅业公司、中升加油站签订《云南永昌铅锌股份有限公司大坪子加油站转让协议书》（以下简称《转让协议》），中升加油站成立并合法经营后，仍是按柏升公司与铅锌公司签订的协议书继续履行，故本案为合作合同纠纷。2.被上诉人硅业公司以上诉人拒交租金为由单方解除合作合同，不符合合同约定，应为无效。硅业公司以收购上诉人资产为由拒绝履行合同义务，营造上诉人违约假象。双方合作期限未满，硅业公司无权解除合同。3.柏升公司有支付租金的能力，有履行合同的行为，愿意继续履行合同并支付租金，一审判决违背客观事实，适用法律错误，应予改判。

铅锌公司辩称，上诉人没有明确二被上诉人各自应履行哪份合同哪些条款。不管是哪份合同，铅锌公司都已履行了合同义务，没有违约。本案实为上诉人与硅业公司在履行第二份协议时发生争议，与铅锌公司无关。请求驳回上诉人对铅锌公司的诉讼请求。

硅业公司辩称，一审法院认定本案的法律关系为租赁合同关系正确。硅业公司与柏升公司的租赁合同为不定期租赁合同，当事人有权随时解除不定期租赁合同关系。柏升公司长期拖欠租金，且不存在主动支付租金被拒绝的情形，构成根本性违约。柏升公司在一审是同意解除合同的，并申请了司法鉴定。请求二审驳回上诉，维持原判。

柏升公司向一审法院起诉请求：1.判令铅锌公司、硅业公司继续履行合同；2.由铅锌公司、硅业公司承担本案全部诉讼费用。

硅业公司一审反诉请求：1.确认解除柏升公司与硅业公司的土地租赁关系；2.由柏升公司返还向硅业公司租用的土地；3.判决柏升公司支付硅业公司2018年3月16日起至实际返还土地之日起的租金；4.租赁关系解除后，地上附着物由硅业公司向柏升公司依法进行补偿；5.由柏升公司承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：硅业公司原系铅锌公司下属子公司，2007年4月16日，铅锌公司与柏升公司双方洽谈合作投资加油站事宜，双方签订《合作协议》，共同合作设立云南永昌铅锌股份有限公司永昌硅业加油站（以下简称“大坪子加油站”），约定由铅锌公司把土地有偿租赁给柏升公司使用，并负责办理有关的各项手续，由柏升公司负责自行投资建设，在满足铅锌公司用油需求的前提下，自主经营、自负盈亏。协议约定，合作时间为三十年，每十年签订一次协议，同时详细约定了双方权利、义务、约定事项、违约责任等。合同签订后，在经营的过程中，因行政审批需要成立专门的加油站进行合法经营，柏升公司委托左体柏代表公司注册成立龙陵县中升加油站（以下简称“中升加油站”）并担任法定代表人。2009年4月30日，硅业公司与铅锌公司分立。铅锌公司、中升加油站、硅业公司三方共同协商于2010年11月8日签订《转让协议》，将铅锌公司名下的大坪子加油站有偿转让给中升加油站，由于加油站所占土地使用权13.93亩计9289平方米属于硅业公司，当时三方商定，由中升加油站与硅业公司另行协商确定该土地转让或租用事宜并签订相关协议书，后中升加油站与硅业公司未就土地转让或出租事宜协商签订书面协议。2017年4月15日，10年签订一次协议的期限届满，双方也未按照约定签订第二次协议。2018年3月15日，硅业公司发函给左体柏，催收租金及催告协商解决土地租赁相关事宜，左体柏于2018年3月20日回函硅业公司，不认可“不定期租赁合同”及“租金数额”，硅业公司于2018年4月2日再次发函给左体柏，催收租金及催告协商解决土地租赁相关事宜，要求其于2018年4月5日前付清所欠租金，并协商解决土地租赁事宜，柏升公司于2018年4月4日交付了截止2018年3月15日前租金，但对土地转让或租赁事宜协商未果。2018年8月3日硅业公司通知左体柏解除土地租赁关系，限期收到通知后2个月归还硅业公司土地使用权。为此双方发生争议诉至法院，在诉讼过程中，经双方当事人协商，同意由法院指定有资质的鉴定机构对中升加油站地上附着物、机械设备，三通一平、逾期利润进行评估鉴定，其鉴定结果为：房屋建筑物和构筑物价值1321078.61元，三通一平价值631675.26元，机器设备、生产设施757319.85元，逾期利润2946800.00元，共计5656873.72元。

一审另查明，2011年5月1日中升加油站以294万元租金将加油站租给邵维高经营，租期10年，2011年6月3日，邵维高又将中升加油站于710万元（含改造费210万元）租给中国石油天然气股份有限公司云南销售分公司（以下简称“中石油”），租期10年，并注销了中升加油站将加油站变更在中石油名下。

一审法院认为，柏升公司与铅锌公司签订的《合作协议》，是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的禁止性规定，该协议依法成立并生效。协议书约定，铅锌公司将加油站所需土地有偿租赁给柏升公司使用，并负责办理加油站各项有关手续，柏升公司自行投资、自行建设，在满足铅锌公司加油需求的前提下，自主经营、自负盈亏,收益归柏升公司，铅锌公司并不参与实际经营，承担风险，只是收取租金，因此，该案符合租赁合同的构成要件，应当认定为土地租赁合同，按照双方的约定，合作期限为三十年，每十年签订一次协议，十年期满后，双方并没有按照约定签订协议，按照《中华人民共和国合同法》的规定，租赁期限过六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。双方在履行合同的过程中，当事人达成一致协议将铅锌公司名下的大坪子加油站有偿转让给中升加油站，转让后铅锌公司不再承担合作协议约定的权利、义务。2010年11月8日，铅锌公司、中升加油站、硅业公司三方协议签订《转让协议》，系当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，协议依法成立并生效，双方应当按照协议约定履行义务。该案双方当事人没有按照协议约定签订书面协议，视为不定期租赁合同，当事人可以行使解除权，由于双方未能对土地转让或租赁达成一致意见并签订协议，导致双方间的不定期租赁合同已处于事实上的履行不能，硅业公司基于上述事由要求解除双方的土地租赁关系于法有据，法院予以支持。柏升公司要求继续履行合同的诉讼请求，因没有履行基础，不予支持。根据本案实际，双方形成不定期的租赁关系后，柏升公司虽出现逾期支付租金的情形，但导致合同最终解除的原因是双方未能就土地转让或租赁达成合意并签订书面协议，双方不存在违约。因此，合同解除时，地上建筑物、构筑物、三通一平、机器设备等无法移走，为了减少双方损失，从平衡双方利益的角度考虑，应由硅业公司参照评估房屋建筑物和构筑物价值1321078.61元，三通一平价值631675.26元，机器设备、生产设施757319.85元，三项共计2710073.72元对柏升公司进行补偿，财产归硅业公司所有。柏升公司要求硅业公司支付违约金30万元于法无据，不予支持，预期利润评估价格为2946800.00元，柏升公司要请求硅业公司按照900万元进行补偿，评估收益年限以17.875年计算不当，实属偏高，法院酌情调整为76万（中石油租赁中升加油站每年支付租金50万，现剩余两年计100万，扣减按评估价每年应支付土地租金8万元自2019年3月16日至2021年6月2日决定以3年计算）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第十条、第四十四条、第六十条、第九十二条、第九十四条，第九十七条、第二百一十五条，第二百三十六条规定判决：一、依法解除《合作设立“云南永昌铅锌股份有限公司永昌硅业（大坪子）加油站”》协议书、《云南永昌铅锌股份有限公司大坪子加油站转让协议》土地租赁合同；二、土地租赁关系解除后，地上建筑物、构筑物，机器设备等归云南永昌硅业股份有限公司所有，由云南永昌硅业股份有限公司补偿保山市柏升贸易有限责任公司各项经济损失3470073.72元；保山市柏升贸易有限责任公司将租赁的土地归还云南永昌硅业股份有限公司。上述二项履行期限为判决生效后30日内。三、驳回原告（反诉被告）保山市柏升贸易有限责任公司、被告（反诉原告）云南永昌硅业股份有限公司其他诉讼请求。

二审中，上诉人、被上诉人均未提交新的证据。

二审经审理查明，2007年4月16日，铅锌公司与柏升公司签订《合作协议》，合作设立大坪子加油站。协议约定由铅锌公司把加油站所需土地有偿租赁给柏升公司使用，并负责办理有关的各项手续，由柏升公司负责自行投资建设，在满足铅锌公司用油需求的前提下，自主经营、自负盈亏。双方合作时间为三十年，每十年签订一次协议。协议同时约定了双方权利义务、违约责任等事项。合同签订后，因行政审批需要成立专门的加油站进行合法经营，柏升公司原法定代表人左体柏代表公司注册成立中升加油站并担任法定代表人，柏升公司为中升加油站实际投资人。2009年4月30日，铅锌公司派生分立的硅业公司成立，大坪子加油站所占土地使用权13.93亩计9289平方米划归硅业公司所有。2010年11月8日，铅锌公司、中升加油站、硅业公司签订《转让协议》，将铅锌公司名下的大坪子加油站有偿转让给中升加油站，三方商定由中升加油站与硅业公司另行协商确定加油站土地转让或租用事宜并签订相关协议书。2011年，中升加油站注册成立。后中升加油站与硅业公司未就土地转让或出租事宜签订书面协议，中升加油站继续占有使用土地。2018年3月15日，硅业公司发函给左体柏，催收租金及催告协商解决土地租赁相关事宜，左体柏于2018年3月20日回函硅业公司，不认可不定期租赁合同及租金数额。硅业公司于2018年4月2日再次发函给左体柏，催收租金及催告协商解决土地租赁相关事宜，要求其于2018年4月5日前付清所欠租金，并协商解决土地租赁事宜。2018年4月4日，柏升公司向硅业公司交纳了2018年3月15日前租金。2018年8月3日硅业公司通知左体柏解除土地租赁关系，限期收到通知后2个月归还硅业公司土地使用权。

另查明，2011年5月1日，中升加油站以294万元租金将加油站租给邵维高经营，租期10年。2011年6月3日，邵维高又将中升加油站以710万元（含改造费210万元）出租给中石油，租期10年，同时注销了中升加油站将其变更在中石油名下。一审中，经双方当事人协商同意，一审法院指定有资质的鉴定机构对中升加油站地上附着物、机械设备、三通一平、预期利润等进行评估鉴定，鉴定意见为：房屋建筑物和构筑物价值1321078.61元，三通一平价值631675.26元，机器设备、生产设施757319.85元，预期利润2946800.00元，共计5656873.72元。

本院认为，2007年4月16日铅锌公司与柏升公司签订《合作协议》，属当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定。铅锌公司按协议约定将加油站所需土地有偿租赁给柏升公司使用并负责办理加油站各项有关手续。2009年4月30日硅业公司成立，加油站所占土地使用权属于硅业公司所有。铅锌公司、中升加油站、硅业公司遂于2010年11月8日签订《转让协议》，约定由中升加油站与硅业公司另行协商确定土地转让或出租事宜。中升加油站注册成立后并未按《转让协议》约定与硅业公司就加油站土地转让或出租事项签订书面协议。根据中升加油站继续占有使用土地及柏升公司向硅业公司交付2018年3月15日前租金的事实,能够证实双方虽未签订书面租赁合同,但已形成事实上的不定期租赁合同关系。按照法律规定,不定期租赁合同,当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中,硅业公司已于2018年8月3日履行通知义务，并给予解除合同合理期限。故一审法院支持解除双方之间不定期租赁合同及由上诉人柏升公司返还租赁土地的诉讼请求并无不当。一审依据鉴定意见对地上建筑物、机器设备的归属及补偿符合实际情况，本院予以维持。

综上所述，上诉人柏升公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费34660元，由上诉人保山市柏升贸易有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　谢　玲

审判员　古　颖

审判员　田　旭

二〇二〇年三月十六日

书记员　段福有