胡某某、中交某有限公司房屋租赁合同纠纷一审判决书

广东省广州市黄埔区人民法院 民事判决书 （2024）粤0112民初16534号 原告：某有限公司，住所地广州市海珠区,统一社会信用代码914401xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：王某。 委托诉讼代理人：周某，公司员工。 委托诉讼代理人：黄某，公司员工。 被告：胡某，男，1995年8月21日出生，汉族，住福建省沙县,公民身份号码XXX。 原告某有限公司（以下简称某公司）诉被告胡某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2024年9月20日立案受理后依法适用普通程序，于2024年12月18日公开开庭进行了审理。原告某公司的委托诉讼代理人周某到庭参加诉讼，被告胡某经本院合法传唤未到庭参加庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 案件事实 原告系黄埔区的登记产权人。2019年6月10日，原告（甲方）和被告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》约定甲方将黄埔区出租给乙方做餐饮用途使用，物业建筑面积38.74平方米。租赁期限自2019年6月10日至2024年6月9日，2019年6月10日至2021年6月9日期间月租金5958.4元。租金按月结算，由乙方在每月第5日前向甲方缴付。合同第四条约定，乙方向甲方交纳13000元作为保证金，保证金须满足下列全部条件时，甲方无息退回乙方:1.租赁期满或合同已经解除；2.乙方已经结清租赁期间的所有费用，包括但不限于物业服务费、水电费、煤气费、宽带费等；3.乙方已经结清租期的所有租金，如有违约的，须结清违约金；4.乙方已经向甲方移交租赁物业及属于甲方的物品、设备，如有损坏租赁物业及物品、设备的，须已修复或作出赔偿。合同第七条第4点约定，乙方应按时向物业服务公司缴纳物业服务费，物业服务费为13元/月/平方米。合同第十条第2点约定，乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按欠租金额的2.5%向甲方支付违约金，拖欠租金达到30日的，甲方有权单方解除合同，没收保证金，并追究乙方违约造成损失的赔偿责任。 原告称被告自2020年1月份开始就一直拖欠租金。原告提交一份落款时间为2020年11月27日的《律师函》称被告自2020年1月起一直拖欠租金，原告曾于2020年4月15日向被告发出《关于催缴欠租的函》，但被告仍拒绝缴纳租金，原告遂于2020年9月9日发出《解除合同通知书》，正式解除了双方的租赁合同。被告拖欠2020年1月至6月15日的租金共计38946.06元。原告要求被告自收到律师函之日起五日内缴付欠付的租金，原告可根据租金减免政策为被告减免3个月的租金，再冲抵原告支付的押金后，被告还需支付租金1896元、物业水电费6184.86元。原告还提交一份落款时间为2013年11月7日的《租金催缴函》称被告自2020年1月起一直拖欠租金，原告曾于2020年4月15日向被告发出《关于催缴欠租的函》，但被告仍拒绝缴纳租金，原告遂于2020年9月9日发出《解除合同通知书》，正式解除了双方的租赁合同。据原告统计，被告拖欠2020年1月10日至9月9日的租金共计47667.2元，物业水电费6184.86元，拖欠租金的违约金36346.24元，合计90198.3元。原告称上述文书其均系通过邮寄方式向被告送达，但原告未能提交邮寄送达签收记录。 原告称被告实际使用案涉房屋至2020年8月份，原告于2020年9月份向被告发出《解除通知书》后实际收回案涉房屋。 原告诉讼请求：1.请求法院确认被告与原告签订的《租赁合同》于2020年9月9日解除，租金保证金13000元不予退还；2.请求判决被告向原告支付拖欠租金47667.2元；3.请求被告向原告支付逾期支付租金的违约金（违约金自被告逾期支付租金之日，以拖欠金额为基数，按逾期之日时全国人民银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率的四倍计算至实际清偿之日），暂计至2024年3月15日为28714.66元；4.请求判决被告向原告支付拖欠的物业水电费6184.86元及资金占用费1054.82元；5.本案受理费及其他诉讼相关费用由被告承担。 被告未出庭应诉答辩。 裁判理由与结果 本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利。 原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。 关于合同解除，原告主张其于2020年9月9日因被告欠缴租金向被告发出《解除合同通知书》解除案涉合同，本院对原告的主张予以采纳，确认案涉合同于2020年9月9日解除。 关于租金，原告主张被告欠缴2020年1月10日至2020年9月9日期间的租金，原告提交的《租金催缴函》和《律师函》可以证实被告自2020年1月10日起未再向原告缴付租金，本院确认案涉合同于2020年9月9日解除，故被告应向原告缴付2020年1月10日至2020年9月9日期间的租金。但该期间属于新冠疫情期间，依据当时政策要求以及《律师函》所载，原告应减免被告三个月的租金，综上，被告应向原告缴付的租金应为29792元（5958.4元×5个月）。 关于物业水电费，原告在多份发送给被告的文书中均主张被告欠付的物业水电费为6184.86元，结合被告欠缴租金的事实，本院对原告的主张予以采纳，确认被告应向原告支付物业水电费6184.86元。 关于欠付租金的逾期付款违约金，案涉合同约定过高，原告主张按全国人民银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率的四倍计算，本院酌情调整为全国人民银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算。 关于欠付物业水电费的资金占用费，案涉合同未对此有约定，故原告的此部分请求本院不予支持。 关于押金，案涉合同约定被告拖欠租金达到30日的，原告可没收保证金，故原告主张保证金不予退还的请求本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、原告某有限公司和被告胡某于2019年6月10日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月9日解除； 二、被告胡某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告某有限公司支付欠付的租金29792元及逾期利息（利息以29792元为本金，从2020年9月9日起算至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，利息以欠付租金29792元为上限）； 三、原告某有限公司无需向被告胡某退还保证金13000元； 四、被告胡某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告某有限公司支付欠付的物业水电费6184.86元； 五、驳回原告某有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1890.54元，由被告负担1333元，原告负担647.54元。公告费600元，由被告负担423元，原告负担177元。被告应负担部分在履行本判决义务时向原告迳付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，符合条件的二审案件，经双方当事人同意，可以由审判员一人独任审理。提起上诉的一方当事人如不同意适用独任制，请于上诉状中明确提出，未提出的，视为同意；被上诉人如不同意适用独任制，请于上诉答辩期间内书面向本院提出，未提出的，视为同意。 审判员*** 二〇二五年一月二十六日 书记员*** 附件 自动履行提示 本裁判生效后，一方拒不履行的，对方当事人可向人民法院申请执行。人民法院可依法对拒不履行方的财产直接采取扣押、冻结、划拨、变价等执行措施，并依照相关法规对拒不履行方采取限制消费、纳入失信被执行人名单等惩戒措施。拒不履行方为单位的，对其法定代表人、主要负责人、影响履行的直接责任人员、实际控制人一并采取消费限制等惩戒措施。拒不履行方需承担由此产生的执行费用。 逾期不缴纳诉讼费用的，人民法院将依法强制执行。 存在规避、抗拒执行情形的，人民法院将依法采取罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第二百七十七条、第三百一十三条、第三百一十四条之规定，追究相应的刑事责任。 申请再审，不能产生暂停履行的法律效果。为避免强制执行产生的不利后果，请主动履行文书确定的义务。