某某与北京高度国际装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市怀柔区人民法院 民事判决书 (2018)京0116民初5299号 原告（反诉被告）：***，男，1970年2月19日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。 委托诉讼代理人：***，北京兆盈律师事务所律师。 被告（反诉原告）：北京高度国际装饰工程有限公司，住所地北京市顺义区。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，男，1992年2月2日出生，汉族，该公司法务，住北京市顺义区。 原告（反诉被告）***与被告（反诉原告）北京高度国际装饰工程有限公司（以下简称高度公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。***及其委托诉讼代理人***与高度公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.判令高度公司继续履行双方签订的房屋租赁合同；2.判令高度公司支付***租金6万元；3.判令高度公司支付水费29146元；4.判令高度公司支付租赁合同期满后不能继续使用的6万元；5.判令高度公司赔偿电力系统、中央空调、储水罐、安防系统、装修损失、墙体加固等损失，损失待鉴定确定后再主张；6.诉讼费由高度公司承担。 诉讼过程中，***变更诉讼请求为：1.判令高度公司继续履行双方签订的房屋租赁合同；2.判令高度公司支付***租金6万元；3.判令高度公司支付水费29146元；4.判令高度公司支付租赁合同期满后不能继续使用的6万元；5.判令高度公司赔偿电力系统、中央空调、储水罐、安防系统、装修损失、墙体加固594176元；6.本案诉讼费、鉴定费由高度公司承担。事实与理由：2017年10月29日，***与高度公司签订《房屋租赁合同》。合同约定，高度公司承租北京市怀柔区龙山新新小镇集贤坊×号房屋作为办公使用，建筑面积470平方米，租期1年，自2017年11月15日至2018年11月15日，年租金12万元，押1个月付6个月，租金支付时间为2017年10月30日和2018年4月30日。合同签订后，***履行了合同约定义务，但高度公司一直未向***支付下半年的房租。2018年春节放假时，高度公司的工作人员未将屋内进水管总截门关闭、未将水管内的水放掉，也未将房屋进行暖风低温运行，由于春节气温温度较低，水管内的水压力增大，二楼一水管堵丝冲落，造成一层、二层地面有积水，一层顶部有滴水，一层地下室全部灌满水，后查水表得知此次流水3400多方水，造成房屋地面、墙面、地下室和一层顶部损坏，整个房屋的电力系统、中央空调、安防系统、储水罐等设施不能继续使用。综上，此次事故造成***房屋极大的损坏，为了维护***的合法权益，故诉至法院。 高度公司辩称，我公司履行《房屋租赁合同》期间不存在任何违约行为，***未按照法律规定履行养护维修义务，现在出租房屋无法继续正常使用，《房屋租赁合同》已经无法继续履行，我公司不应该承担损害赔偿责任，***的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法院驳回其诉讼请求。一、《房屋租赁合同》已经无法继续履行，我公司无需再支付剩余的租金；二、***房屋损坏并非我公司造成，我公司不应该承担任何赔偿责任；三、如果房屋建设单位交付房屋存在质量问题或者物业公司履行物业服务合同存在瑕疵，***应当另行主张权利；四、根据法律规定、合同约定，房屋主体结构检查维修义务由出租人承担。出租人拥有房屋钥匙，可随时进入房屋内进行检查维修，可出租人却从未履行过此项法定义务，未能保证房屋处于适租状态，存在严重过错；五、我公司是一般民事主体，不应当承担法律规定、合同约定之外的额外法律义务；六、我公司不具备预见漏水事件的能力，作为承租人没有过错，更不存在任何过失；七、要求无任何过错及过失的承租人承担赔偿责任与我国法律规定以及相应立法精神完全背离。 高度公司向本院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令***退还合同保证金1万元；3.本诉及反诉的诉讼费由***承担。事实与理由：我公司与***于2017年10月签订《房屋租赁合同》，我公司承租***位于怀柔区龙山新新小镇苏园集贤坊×号房屋，租赁期限为2017年11月15日至2018年11月15日，总租金为12万元，合同履行期间由***（出租人）承担房屋维修义务。合同签订后我公司按照合同约定向***支付了租房押金1万元以及首期（2017.11.15-2018.5.14）6个月租金。根据《房屋租赁合同》第9条第3款约定，出租人不承担维修义务，致使承租人无法正常使用房屋的，承租人有权解除本合同。因出租人长期未履行房屋养护义务，2018年4月1日我公司承租房屋发生漏水，造成承租的一层房屋被浸泡，室内装饰毁损，之后出租人亦未对房屋进行维修，导致该房屋自2018年4月1日之后至今一直无法正常办公使用，且***早已从我公司处取回了房屋钥匙。现《房屋租赁合同》已无法继续履行，***长期不履行养护维修义务给我公司造成严重损失，为维护我公司的合法权益，依据双方的合同约定和相关法律规定，特提起诉讼。 ***对反诉辩称，1.我们合同是在2017年11月生效的，实际上签订合同的时间为2017年10月份，我们给了高度公司半个月的时间装修；2.主要是由于高度公司没有人造成的，今年的春节放假期间，2月10日到4月1日，高度公司一直没有在房屋处，我是4月1日发现的漏水。漏水的现象是正常的，但是还是由于没有人造成的，高度公司没有人进行管理。有常识的人都应该知道走的时候要将水电关掉。3000方的水量应该漏水达10至20天的。对方没有尽到安全使用和管理的义务，无论是什么原因发生的漏水，如果房屋有人不会发生；3.不存在我去养护和维修，房屋不存在质量问题。因为冷冻造成了水管的压力，造成漏水，说明高度公司没有尽到管理的义务。现在钥匙是在高度公司处。我认为对方的意见是相互矛盾的，我的房子没有出现损毁的地方，对方说漏水的部分无法用肉眼观察是否存在隐患，我方也是没法肉眼观察。我出租给对方的时候是毛坯房，对方对卫生间进行了装修，对方是专业的装修队伍不应该发生这种情况，我认为我方没有过错；4.对于高度公司的反诉请求我是不同意的。跑水是由于高度公司没有管理造成的，不是我的原因，如果履行了义务，保证金我是可以退还的。 ***向法庭提交了房屋租赁合同、户口本、结婚证、房产证复印件、住宅质量保证书等证据，高度公司对证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 ***还向法庭提交了漏水照片、水表照片、申请表、手机截屏、水费交纳方法、委托书及住宅使用说明书、证明电路系统损坏的照片等证据。 ***的证人梁某出庭陈述，1.证人系万通物业客服专员，2018年4月1日，***打电话给物业公司，称家里漏水了，证人就作为客服专员去现场查看，经查看***家确实漏水了。2.***作为业主要求物业出水工和电工去现场抽水，物业公司工程部的主管***派水工和电工去现场抽水。因为***家整个地下室的水都满了，水已经快到一层的楼梯口了，租户又买了2个水泵，水工和电工给接上水泵，又进行抽水。3.第二天将水抽完，证人去现场，将水表的字数进行了拍照。证人当天去的是1楼，积水是到楼梯，证人也不知道从哪里漏的水，因为当时证人也没有去二层。高度公司对证人证言表示：证人是个人作为证人，不是代表公司。证人只是说明当时发生漏水的情况，没有说明就是我们造成的。新新小镇是比较老的小区，对于水管，装修的时候肯定要做处理。其他的小区现在都没有这种堵丝。物业公司是有工程部、水工、电工，***在进行房屋养护的时候是有很大的便利。 高度公司向法庭提交了视频及照片、《房屋租赁合同》等证据，***对证据的真实性认可，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：***（甲方，出租人）与高度公司（乙方，承租人）签订了《房屋租赁合同》，合同载明：第一条房屋基本情况：（一）房屋座落于北京市怀柔区龙山新新小镇苏园集贤坊×号,建筑面积470平方米……。第二条房屋租赁情况：（一）租赁用途：办公使用。第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2017年11月15日至2018年11月15日，共计1年。甲方应于2017年10月30日前将房屋按约定条件交付给乙方……。第四条租金及押金及房屋租金付款方式：（一）租金标准及支付方式：陆万元/半年，年租金总计人民币壹拾贰万元整。支付方式：押1付6，各期租金支付日：2017年10月30日，2018年4月30日。（二）押金：人民币壹万元整，租赁期满合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应有乙方承担的费用，租金，以及应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分押金如数返还给乙方……。第五条其他相关费用的承担方式：1.租赁期内乙方按面积承担：（1）（2）（3）（5）。2.下列费用：（1）水费（2）电费（3）电话费（5）上网费，由乙方使用承担。3.租赁期内甲方按面积承担物业费。第七条房屋维护及维修：（一）乙方承租上述房屋保证房屋结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全，保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。第九条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：……。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：……。（五）其他法定的合同解除情形。第十条违约责任：（一）租赁期内：乙方迟延交付房屋租金达30日，甲方视为乙方违约，乙方押金不退，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状。（二）租赁期内：甲方提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方，并按年租金的10%支付违约金。合同签订后，高度公司向***支付了半年租金六万元及押金壹万元。***将房屋交付给高度公司，交付之时房屋系毛坯房。高度公司对房屋的一层进行了装修。 2018年4月1日，***去涉案房屋，发现房屋漏水，遂与小区物业公司及高度公司联系。物业公司工作人员查看现场并派员进行了抽水，抽水过程中，高度公司亦派人协助抽水并购买了水泵。抽水完成后，物业公司工作人员对水表数字进行确认为3434方，并将水表数字予以拍照。经双方确认漏水点系二层卫生间丝堵处。 因双方对赔偿事宜未达成一致意见，故***起诉至我院。2018年8月15日，高度公司向我院提出了反诉请求。同日，***向我院提交了房屋损失鉴定申请书，申请对位于北京市怀柔区庙城镇×村×号集贤坊×号楼-1至2层房屋的电力工程安装系统、中央空调、燃气灶、装修损失、墙面、墙体加固等损失进行鉴定。经北京市高级人民法院摇号确定鉴定机构为中财宝信（北京）资产评估有限公司。2018年10月10日，该公司出具了中财评报字【2018】第033号资产评估报告书，评估结论为：经成本法评估，市场价值为594176元。***为此支付鉴定费20000元。***对评估报告没有异议。高度公司表示：对发票没有意见。对报告的第4页第4段的倒数第2行，不认可倒数第1行和第2行的话，与事实不符。水管破裂，说承租人原因将水管破裂，与事实不符。倒数第2页，固定资产构筑物及其他辅助设施明细表，对5、6地下室地面防水、地下室墙面防水，在评估的时候我们就已经提出异议，不应该再单独做评估，因为这次事故不可能把地下室地面防水和地下室墙面防水破坏，此两项不应该在评估报告中存在；对明细表中1.2.3.4，如果说的还是防水，就不应该评估，应该从总评估价款中扣除出去；13条供电照明项目中，供电线路2层是不应该算进去的，没有损坏，应该扣除三分之一。最后1页固定资产明细表，对中央空调和燃气热水器应该扣除，对讲系统在室外，没有泡坏，不应该算在内。针对高度公司提出的意见，我院函请评估公司予以解释，评估公司书面解释如下：1.列入评估项目只应是地下室线路、设备、墙面，按照评估人员现场勘查后，地下室安装的为整体建筑物的强电控制箱，地下室受水泡，涉及的整个建筑物的电线线路均受影响，且***不认可仅对地下室的线路的重置价值做出估算，因此在评估范围内将整个建筑物的线路列入评估范围。2.防水项目不应该列入评估范围，评估机构仅按照***的诉求列入范围之内。3.安防设备不应该列入评估范围，评估机构仅按照***的诉求列入范围之内。4.其他所悉情况等，对于上述所述，对于该部分是否列入评估范围，评估机构仅按照***的诉求列入范围之内。5.关于地下室墙面处理的价格，本公司所出示的报告是依照北京市当前的定额单价进行测算的，并考虑了装修垃圾的清理等费用后的综合市场单价。6.关于重新粉刷的面积，我公司现场勘查后，得知别墅的漏水点为别墅二层洗手间的水龙头漏水造成别墅地下室全部被淹，由于墙面建筑涂层的吸虹效应已经造成别墅一层部分墙面涂层松动，而且由于别墅墙面的整体效果，评估人员认为将别墅三分之二的内部墙面面积纳入重新修复范围是符合实际状况的。 另查明，北京市怀柔区庙城镇×村×号集贤坊×号楼-1至2层登记房屋所有权人为***，系***之妻。***表示出租房屋、起诉均系其与***共同的意思表示，因此次出租房屋所产生的权利义务由***享有承担。 经本院现场勘查，双方均确认漏水的丝堵及管体不存在裂缝，双方对漏水原因亦不申请鉴定。对于漏水原因，***认为是因为冬天天气冷，冻了，且水管内有压力，将堵头冲掉，造成漏水，高度公司在离开房子时没有防水和关闭阀门，即使漏水了，高度公司有人在亦不会造成这么大的损失；且高度公司装修时，应统一标准将堵头更换和检查，若二层不用水，可以安装一个阀门，也不会造成漏水。高度公司表示，漏水原因是因为室内管件过了保质期，年久失修；高度公司只对实际使用的地方即一层及地下室进行了装饰，二层未使用也未进行改动，对承租房屋进行装饰是高度公司的权利并不是义务，承租人正常支付房租后没有在房屋留守的义务。现场勘查过程中，***称其是在2018年3月14日左右路过32号时发现门禁灯不亮，遂电话向高度公司负责人***询问情况，***表示公司春节放假将总电源关闭了，4月1日，***不放心，又去32号查看，发现漏水，其进到屋里时，看见二层一直在流水，其联系物业公司、自来水公司，自来水公司人员将入户总截门关闭。高度公司向工作人员核实称其工作人员是在4月1日前半个月到一个月期间到承租房屋去过一次。 本院认为，首先，关于责任认定问题。***与高度公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。***作为出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。结合现场勘查及双方当事人陈述，可以认定管件、管体自身存在的瑕疵是发生此次事故的主要原因。根据法律规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，高度公司承租房屋后，未尽到合理的注意义务，与损害后果存在一定的因果关系，故对此次事故亦应承担相应的责任。 其次，关于合同是否解除的问题。发生事故后，房屋无法正常使用，现高度公司要求解除合同的请求合理，本院支持。 再次，关于损失的认定问题。***提出的租金6万元、水费29146元、合同期满后不能继续使用的6万元费用合理，本院支持，对此部分按照本院确定的责任予以分担。关于***提出第五项请求中的损失，因鉴定机构已经作出鉴定结论，高度公司虽提出异议，但***的解释符合常理，故本院予以认定鉴定结论的数额。对此损失，双方按照责任予以分担。鉴定费20000元亦按照责任予以分担。关于合同保证金即押金，高度公司承担赔偿责任后，***应予以退还。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十二条之规定，判决如下： 一、解除***与北京高度国际装饰工程有限公司签订的《房屋租赁合同》； 二、北京高度国际装饰工程有限公司于本判决生效后七日内赔偿***租金、水费、合同期满后不能继续使用的费用及房屋因此受到的损失等共计222997元； 三、***于本判决生效后七日内退还北京高度国际装饰工程有限公司保证金10000元； 四、驳回***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 鉴定费20000元，由***负担14000元（已交纳），由北京高度国际装饰工程有限公司负担6000元（于本判决生效后七日内交纳）。 案件受理费5617元，由***负担3295元（已交纳），由北京高度国际装饰工程有限公司负担2322元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费1350元，由***负担（于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。 审判员*** 二〇一八年十一月二十九日 书记员*** 书记员***