某某与北京高度国际装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院 民事判决书 （2019）京03民终275号 上诉人（原审原告、反诉被告）：***，男，1970年2月19日出生，汉族，无业，住北京市怀柔区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：北京高度国际装饰工程有限公司，住所地北京市顺义区大孙各庄镇府前东街9号-278。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，男，1992年2月2日出生，汉族，北京高度国际装饰工程有限公司法务，住北京市朝阳区。 上诉人***因与上诉人北京高度国际装饰工程有限公司（以下简称高度公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市怀柔区人民法院（2018）京0116民初5299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。 ***上诉请求并辩称：请求撤销北京市怀柔区人民法院（2018）京0116民初5299号民事判决；依法改判支持***的诉讼请求；一、二审的诉讼费用由高度公司负担。事实及理由：1.涉案漏水系因高度公司对自来水供水使用不当造成的。高度公司在对一层房屋进行装修使用时未更换二层丝堵，也没有给二层自来水入口处安装截门，给自来水供水造成危险。在涉案房屋长期无人的情况下，高度公司没有将屋内进水管的总截门关闭，没有将水管的水放掉，也没有将中央空调调至暖风低温运行，致使管内水结冰，造成管口膨胀大于丝堵，造成丝堵松动、脱落，事发后无人及时进行处理，高度公司应当赔偿损失。质保期两年只是商家在两年内负责维修，质保期不等于管体的使用期。2.正常使用情况下发生损坏的情况下出租人进行维修，本次事故不是出租人的原因造成的损害，而是因为承租方的过错造成的损失，维修义务应该承租人进行。承租人无过错的情况下才应该出租人维修。3.一审法院判决解除双方的租赁合同有误，***交给高度公司的就是毛坯房，也无法使用，但高度公司承租使用了。高度公司应付下期租金的日期为2018年4月30日，而高度公司2018年8月15日才提出解除合同，高度公司逾期不付租金，不应退还押金。4月16日到8月15日的租金不应该按比例分责，这三个月的租金应该让高度公司直接支付给***。如果法院认为应当分责的话，也应该对8月15日到11月15日期间的租金进行分责。同时，此次漏水导致严重损失，合同期满之后地下室、墙体、地面都是水，自然风干时间非常长，房子现在无法出租或者买卖造成的损失不止6万。 高度公司辩称并上诉称：请求撤销北京市怀柔区人民法院（2018）京0116民初5299号民事判决第二项，依法改判高度公司不承担损失；一、二审的诉讼费用、鉴定费由***负担。事实与理由：漏水发生之后整个房屋被水浸泡，这种情况属于破坏性事故，4月1日开始房屋无法继续使用，高度公司把东西撤离了。从4月1日开始合同无法继续履行。管体瑕疵是漏水事件发生的唯一原因。按照***提交的住房质量保证书、房产证，水管线路的保质期应该到2015年就届满了，截止到2018年4月1日漏水的时候质保期已经超过两年半，漏水的楼层处于毛坯的状态长达五年时间，***作为出租人从来没有进行任何的维修养护，导致设施老化漏水。水管没有任何人为破坏、丝堵和水管没有开裂的痕迹，二层其他水管也没有任何开裂、漏水，因此是漏水的该管体自身老化导致漏水，***没有任何的证据证明其主张。高度公司没有任何不当，从来没有装修使用过二层，二层由***使用，堆放的都是出租人***的物品，高度公司从来没有改动过二层的水管。高度公司仅对一层其中一个丝堵取下接了卫生间的洗手池和马桶，装修的范围仅限于一层，且是在出租人***同意的情况下进行的简单装修。高度公司作为承租人对一层进行装修，但不能认为高度公司是装修公司就要求高度公司对整个房屋进行检测。高度公司使用房屋过程中离开之前关闭了门窗和水龙头，已经尽到合理注意义务，高度公司不使用房屋也没有任何的过错，高度公司作为承租人不应该承担额外的义务。出租人***的主观猜测没有证据，不应该予以采信。租赁房屋4月1日开始无法正常使用，租金已支付到了4月30日，高度公司没有违约行为，此后双方所签合同应该终止，不应该继续支付租金。 ***向一审法院起诉请求：1.判令高度公司继续履行双方签订的房屋租赁合同；2.判令高度公司支付***租金6万元；3.判令高度公司支付水费29146元；4.判令高度公司支付租赁合同期满后不能继续使用的6万元；5.判令高度公司赔偿电力系统、中央空调、储水罐、安防系统、装修损失、墙体加固594176元；6.本案诉讼费、鉴定费由高度公司承担。 高度公司向一审法院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令***退还合同保证金1万元；3.本诉及反诉的诉讼费由***承担。 一审法院认定事实：***（甲方，出租人）与高度公司（乙方，承租人）签订了《房屋租赁合同》，合同载明：第一条房屋基本情况：（一）房屋座落于北京市怀柔区龙山新新小镇苏园集贤坊X号,建筑面积470平方米……。第二条房屋租赁情况：（一）租赁用途：办公使用。第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2017年11月15日至2018年11月15日，共计1年。甲方应于2017年10月30日前将房屋按约定条件交付给乙方……。第四条租金及押金及房屋租金付款方式：（一）租金标准及支付方式：陆万元/半年，年租金总计人民币壹拾贰万元整。支付方式：押1付6，各期租金支付日：2017年10月30日，2018年4月30日。（二）押金：人民币壹万元整，租赁期满合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应有乙方承担的费用，租金，以及应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分押金如数返还给乙方……。第五条其他相关费用的承担方式：1.租赁期内乙方按面积承担：（1）（2）（3）（5）。2.下列费用：（1）水费（2）电费（3）电话费（5）上网费，由乙方使用承担。3.租赁期内甲方按面积承担物业费。第七条房屋维护及维修：（一）乙方承租上述房屋保证房屋结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全，保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。第九条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：……。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：……。（五）其他法定的合同解除情形。第十条违约责任：（一）租赁期内：乙方迟延交付房屋租金达30日，甲方视为乙方违约，乙方押金不退，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状。（二）租赁期内：甲方提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方，并按年租金的10%支付违约金。合同签订后，高度公司向***支付了半年租金六万元及押金壹万元。***将房屋交付给高度公司，交付之时房屋系毛坯房。高度公司对房屋的一层进行了装修。 2018年4月1日，***去涉案房屋，发现房屋漏水，遂与小区物业公司及高度公司联系。物业公司工作人员查看现场并派员进行了抽水，抽水过程中，高度公司亦派人协助抽水并购买了水泵。抽水完成后，物业公司工作人员对水表数字进行确认为3434方，并将水表数字予以拍照。经双方确认漏水点系二层卫生间丝堵处。 因双方对赔偿事宜未达成一致意见，故***起诉至法院。2018年8月15日，高度公司向法院提出了反诉请求。同日，***向法院提交了房屋损失鉴定申请书，申请对位于北京市怀柔区庙城镇庙城村422号集贤坊X号楼-1至2层房屋的电力工程安装系统、中央空调、燃气灶、装修损失、墙面、墙体加固等损失进行鉴定。经北京市高级人民法院摇号确定鉴定机构为中财宝信（北京）资产评估有限公司。2018年10月10日，该公司出具了中财评报字【2018】第033号资产评估报告书，评估结论为：经成本法评估，市场价值为594176元。***为此支付鉴定费20000元。***对评估报告没有异议。高度公司表示：对发票没有意见。对报告的第4页第4段的倒数第2行，不认可倒数第1行和第2行的话，与事实不符。水管破裂，说承租人原因将水管破裂，与事实不符。倒数第2页，固定资产构筑物及其他辅助设施明细表，对5、6地下室地面防水、地下室墙面防水，在评估的时候我们就已经提出异议，不应该再单独做评估，因为这次事故不可能把地下室地面防水和地下室墙面防水破坏，此两项不应该在评估报告中存在；对明细表中1.2.3.4，如果说的还是防水，就不应该评估，应该从总评估价款中扣除出去；13条供电照明项目中，供电线路2层是不应该算进去的，没有损坏，应该扣除三分之一。最后1页固定资产明细表，对中央空调和燃气热水器应该扣除，对讲系统在室外，没有泡坏，不应该算在内。针对高度公司提出的意见，法院函请评估公司予以解释，评估公司书面解释如下：1.列入评估项目只应是地下室线路、设备、墙面，按照评估人员现场勘查后，地下室安装的为整体建筑物的强电控制箱，地下室受水泡，涉及的整个建筑物的电线线路均受影响，且***不认可仅对地下室的线路的重置价值做出估算，因此在评估范围内将整个建筑物的线路列入评估范围。2.防水项目不应该列入评估范围，评估机构仅按照***的诉求列入范围之内。3.安防设备不应该列入评估范围，评估机构仅按照***的诉求列入范围之内。4.其他所悉情况等，对于上述所述，对于该部分是否列入评估范围，评估机构仅按照***的诉求列入范围之内。5.关于地下室墙面处理的价格，本公司所出示的报告是依照北京市当前的定额单价进行测算的，并考虑了装修垃圾的清理等费用后的综合市场单价。6.关于重新粉刷的面积，我公司现场勘查后，得知别墅的漏水点为别墅二层洗手间的水龙头漏水造成别墅地下室全部被淹，由于墙面建筑涂层的吸虹效应已经造成别墅一层部分墙面涂层松动，而且由于别墅墙面的整体效果，评估人员认为将别墅三分之二的内部墙面面积纳入重新修复范围是符合实际状况的。 另查明，北京市怀柔区庙城镇庙城村422号集贤坊X号楼-1至2层登记房屋所有权人为***，系***之妻。***表示出租房屋、起诉均系其与***共同的意思表示，因此次出租房屋所产生的权利义务由***享有承担。 经法院现场勘查，双方均确认漏水的丝堵及管体不存在裂缝，双方对漏水原因亦不申请鉴定。对于漏水原因，***认为是因为冬天天气冷，冻了，且水管内有压力，将堵头冲掉，造成漏水，高度公司在离开房子时没有防水和关闭阀门，即使漏水了，高度公司有人在亦不会造成这么大的损失；且高度公司装修时，应统一标准将堵头更换和检查，若二层不用水，可以安装一个阀门，也不会造成漏水。高度公司表示，漏水原因是因为室内管件过了保质期，年久失修；高度公司只对实际使用的地方即一层及地下室进行了装饰，二层未使用也未进行改动，对承租房屋进行装饰是高度公司的权利并不是义务，承租人正常支付房租后没有在房屋留守的义务。现场勘查过程中，***称其是在2018年3月14日左右路过X号时发现门禁灯不亮，遂电话向高度公司负责人***询问情况，***表示公司春节放假将总电源关闭了，4月1日，***不放心，又去X号查看，发现漏水，其进到屋里时，看见二层一直在流水，其联系物业公司、自来水公司，自来水公司人员将入户总截门关闭。高度公司向工作人员核实称其工作人员是在4月1日前半个月到一个月期间到承租房屋去过一次。 一审法院认为：首先，关于责任认定问题。***与高度公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。***作为出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。结合现场勘查及双方当事人陈述，可以认定管件、管体自身存在的瑕疵是发生此次事故的主要原因。根据法律规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，高度公司承租房屋后，未尽到合理的注意义务，与损害后果存在一定的因果关系，故对此次事故亦应承担相应的责任。 其次，关于合同是否解除的问题。发生事故后，房屋无法正常使用，现高度公司要求解除合同的请求合理，法院支持。 再次，关于损失的认定问题。***提出的租金6万元、水费29146元、合同期满后不能继续使用的6万元费用合理，法院支持，对此部分按照法院确定的责任予以分担。关于***提出第五项请求中的损失，因鉴定机构已经作出鉴定结论，高度公司虽提出异议，但***的解释符合常理，故法院予以认定鉴定结论的数额。对此损失，双方按照责任予以分担。鉴定费20000元亦按照责任予以分担。关于合同保证金即押金，高度公司承担赔偿责任后，***应予以退还。 综上，一审法院判决：一、解除***与北京高度国际装饰工程有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、北京高度国际装饰工程有限公司于判决生效后七日内赔偿***租金、水费、合同期满后不能继续使用的费用及房屋因此受到的损失等共计222997元；三、***于判决生效后七日内退还北京高度国际装饰工程有限公司保证金10000元；四、驳回***的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，根据查明的事实及现场勘验情况，双方均确认系二层卫生间中一个管道丝堵处导致漏水，漏水处管道并无裂痕，丝堵脱落在地。高度公司承租涉案房屋后并未对二层房屋进行装修改造。***作为涉案房屋的管理方及维护方，对本案漏水所致损失负有责任。高度公司作为承租人，没有综合考虑该栋房屋的安全使用问题，未尽到使用人的合理注意义务，因此高度公司亦应对本案漏水所致损失承担责任。一审法院综合本案实际情况及现有证据，认定***及高度公司应当负担的责任比例并不无当。***及高度公司上诉请求不予承担赔偿责任，证据不足，本院均不予支持。 因此次漏水导致涉案租赁房屋无法正常使用，高度公司亦将其物品搬出，双方发生争议，故高度公司未给付漏水发生后的租金并不能认定为违约行为。***上诉主张高度公司未按约给付4月30日后的租金构成违约，不应退还押金且应当全额支付事发后剩余合同期间内租金，依据不足，本院不予采纳。考虑到此次漏水导致涉案租赁房屋已无法正常使用，高度公司亦于本案中反诉请求解除涉案房屋租赁合同，一审法院综合考虑本案实际情况判定解除涉案房屋租赁合同并无不当。***上诉请求不应解除涉案房屋租赁合同，依据不足，本院不予支持。高度公司上诉请求不给付漏水发生后双方租赁合同期间的租金，亦依据不足，本院不予支持。关于损失认定问题，综合考虑此次漏水给房屋本身造成的损坏及需装修恢复的时间，导致涉案租赁房屋无法正常使用的情况，漏水发生的相关费用情况，结合鉴定报告及各方意见等本案实际情况，一审法院酌情确定高度公司应当负担的赔偿数额是适当的。一审法院综合考虑双方的过错责任等本案具体情况，认定各自应当负担的鉴定费、诉讼费数额亦无不当。 综上所述，***及高度公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7345元，由***负担2700元（已交纳），由北京高度国际装饰工程有限公司负担4645元（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一九年三月二十九日 法官助理*** 书记员***