重庆材料研究院有限公司与重庆堪文节能科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

重庆市渝北区人民法院 民事判决书 （2019）渝0112民初19122号 原告：重庆材料研究院有限公司，住所地重庆市北碚区蔡家岗镇嘉德大道8号，统一社会信用代码91500109203207909C。 法定代表人：***，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司律师。 被告：重庆堪文节能科技有限公司，住所地重庆市北部新区杨柳路2号综合研发楼A塔楼4层，统一社会信用代码91500000580151146B。 法定代表人：***，董事长兼总经理。 原告重庆材料研究院有限公司（以下简称材料研究院）与被告重庆堪文节能科技有限公司（以下简称堪文节能公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员***独任审判，适用简易程序于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告材料研究院的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。被告堪文节能公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理完毕。 原告材料研究院的诉讼请求为：1、被告支付租金98000元及违约金98000元；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原被告于2015年9月15日签订《重科院办公楼租赁协议》，原告将位于重庆市北部新区租赁给被告使用，租期从2015年11月1日至2020年10月31日。租金每季度为84000元，被告应在每季度末月的月初10日前向甲方缴纳次季度房屋租金。若逾期未缴纳的，每逾逾期一天按应缴日租金的两倍计收。自2018年4月起，被告开始欠付租金，经原告反复催缴才予以支付。2019年5月9日，被告向原告发出《退房函》，要求解除租赁合同。2019年5月15日，被告将承租的办公场地及办公设施退还给原告。双方的租赁协议正式解除。2019年5月31日，双方达成协议，约定被告支付原告7万元房租。若被告支付的7万元转账支票不能兑现，原告有权按租赁协议追究被告全部违约责任，租金计算至实际退租日即2019年5月15日。2019年5月31日被告交付给原告金额7万元的转账支票一份，由于存款不足支票被退票。原告遂起诉。 被告堪文节能公司未作答辩。 材料研究院围绕诉讼请求依法提交了证据，堪文节能公司未到庭视为放弃举证、质证的权利，对材料研究院举示《重科院办公楼租赁协议》、《解除办公楼租赁合同协议书》、办公场地及办公设施交接清单、律师函、退房函、转账支票、退票通知书等证据本院予以采信。 经审理查明：2015年9月15日，材料研究院作为甲方（出租方），堪文节能公司作为乙方（承租方）签订《重科院办公楼租赁协议》。约定：出租房屋座落重庆市北部新区。租赁期限为五年，即从2015年11月1日起至2020年10月31日止。房屋租金。根据房屋租赁惯例：按季度一次缴纳，金额为人民币捌万肆仟元整，乙方应于每季度末月初10日前向甲方缴纳次季度房屋租金。保证金，签订本协议时乙方向甲方缴纳租房保证金贰万元整，保证金不计利息，租房结束时退还本金（违约赔偿事项除外）。乙方责任。1、乙方向甲方缴纳的保证金，若乙方中途退租，保证金归甲方。2、乙方应依约交付房屋租金，逾期未缴按滞纳金收取，即每逾期一天按应缴纳日房屋租金、日各种费用金额的两倍向甲方缴纳滞纳金；乙方拖欠房屋或各种费用一个月，可作为乙方自行终止协议处理；乙方在接到甲方通知后三日内补交清所欠甲方的一切费用并自行迁出。 2019年3月21日，材料研究院向堪文节能公司发出《律师函》，内容为：贵公司于2018年9月与我院签署《重科院办公楼租赁协议》，承租我院位于北部新区房屋。自2018年4月起，贵公司多次延付或不缴租金，已严重违反合同约定。我院于2019年3月5日向贵公司发出《关于催缴房屋租金的函》，要求贵公司于2019年3月10日前补缴2019年2月至4月房租共计84000元，但贵公司仍未支付。根据双方签订的租赁协议，现本律师再次函告贵公司，请务必于2019年3月25日前结清所欠2019年2月至4月房租84000元。若贵公司仍执意不按时支付，我院将依法解除租赁协议，贵公司必须于2019年3月20日前搬离，返还租赁物，我院将继续以法律手段追偿其所欠租金和违约金。 2019年5月9日，堪文节能公司向材料研究院发出《退房函》，内容为：现我司经营情况发生变化，已无力继续租赁贵公司办公场所，承租至2019年4月底，特提出退房申请。 2019年5月15日，双方办理了房屋交接手续，形成了《办公场地及办公设施交接清单》。 2019年5月31日，材料研究院作为甲方（出租方），堪文节能公司作为乙方（承租方）签订了《解除办公楼租赁合同协议书》，内容为：由于经营情况发生变化，乙方已无力继续租赁甲方办公场所，于2019年4月30日向甲方提出解除租赁的申请后，双方在今年5月15日验收租赁房屋且签署《办公场地及办公设施交接清单》。现经双方友好协商，同意提前解除合同，解除时间为2019年4月30日，并达成以下条款。一、乙方开具一张六月三十日的支票，金额70000元，原乙方交押金20000元，共计90000元，即结清自2019年2月1日至2019年5月1日共计3个月的租金。至此，全部租金结清。若乙方开具的柒万元转账支票不能兑现，则甲方有权按原租赁协议约定追究乙方的全部违约责任，租金计算至实际退租日即2019年5月15日止。 2019年6月13日堪文节能公司向材料研究院开具了金额为70000元的转账支票1份。2019年6月17日，重庆农村商业银行出具了退票通知书，退票理由为存款不足。 材料研究院明确其诉讼请求为：因堪文节能公司开具的支票不能兑付，故按双方的《解除办公楼租赁合同协议书》，堪文节能公司应当支付2019年2月1日至5月15日的房屋租金98000元，且按《重科院办公楼租赁协议》中乙方责任第1、2款的约定，堪文节能公司支付的押金20000元不能退还，还需支付双倍房屋租金。 本院认为：材料研究院与堪文节能公司所签订的《重科院办公楼租赁协议》、《解除办公楼租赁合同协议书》均是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的禁止性规定，应当为合法有效的合同。 现堪文节能公司违反了《解除办公楼租赁合同协议书》的约定，其提供的支票不能兑现，故材料研究院有权按《重科院办公楼租赁协议》追究堪文节能公司的全部违约责任。故堪文节能公司应当向材料研究院支付2019年2月1日至5月15日的房屋租金，即84000元÷3月×3.5月=98000元。 对于违约金，材料研究院在本案中向堪文节能公司主张了两种违约金。一种是其提前退租的违约金，该违约金的承担方式即为保证金不予退还，现堪文节能公司有提前退租的行为，故其保证金不应退还，也即在本案中不进行抵扣。另一种违约金即逾期支付租金的违约金，按《重科院办公楼租赁协议》的约定，堪文节能公司应当在2019年1月10日前支付2019年2月1日至2019年4月30日期间的房屋租金，在2019年4月10日前支付2019年5月1日至5月15日的房屋租金，现其逾期未付已构成违约。但双方合同中约定的逾期支付租金的违约金标准为日房屋租金、日各种费用金额的两倍，此标准明显过高。故本院本院酌情按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍的标准支付。对于租金支付的起止时间，由于2019年3月21日材料研究院进行了催收，要求堪文节能公司在2019年3月25日前支付，故本院对于2019年2月1日至4月30日期间的租金从2019年3月26日起支持逾期付款的违约金，超出部分本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆堪文节能科技有限公司在本判决生效后立即支付原告重庆材料研究院有限公司2019年2月1日至5月15日的房屋租金98000元； 二、被告重庆堪文节能科技有限公司支付原告重庆材料研究院有限公司逾期支付租金的违约金，计算方式为：以84000元为本金，从2019年3月26日起；以14000元为本金，从2019年4月10日起；按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍的标准计算至款项付清之日止； 三、驳回原告重庆材料研究院有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费4220元，因适用简易程序审理减半收取2110元，由被告重庆堪文节能科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员*** 二〇一九年九月二十四日 法官助理*** 书记员***