某某县银禾农业发展有限公司、某某大董汽车修理厂房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} 浙江省**县人民法院 民事判决书 （2021）浙0421民初3202号 原告：**大董汽车修理厂，住所地**县***道开源路409号1幢南起1-4间，统一社会信用代码92330421MA2EXD7J9B。 经营者：**风。 委托诉讼代理人：***，浙江天程律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，系该厂员工。 被告：**县银禾农业发展有限公司，住所地**县罗星街道晋阳西路1000号，统一社会信用代码91330421146617011W。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，浙江思贤律师事务所律师。 原告**大董汽车修理厂与被告**县银禾农业发展有限公司合同纠纷一案，本院于2021年7月7日受理后，依法适用简易程序于2021年8月19日公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**大董汽车修理厂向本院提出诉讼请求（已当庭变更）：1．解除原被告双方订立的《技术合作协议》（解除时间为2021年3月）；2．被告退还前一轮合同期2020年10月至2021年3月原告的房租35000元并退还保证金5000元；3．被告因单方解除《技术合作协议》造成的直接经济损失373772元【其中包括（1）装修及附属物、搬迁补偿费103372元；（2）自原告搬离被告租房之日起至2023年3月原告另行租房租金与原“技术服务费”即房租金之差额230000元；（3）员工误工损失34400元；（4）烟囱重置价6000元】；4．本案诉讼费由被告承担。 被告**县银禾农业发展有限公司答辩称，第一，同意解除双方签订的技术合作协议；第二，2020年10月至2021年3月费用35000元同意返还，保证金也同意返还，但是前提是要将相应的水电费用结清之后再返还；第三，一个关于原告诉请的第三项被告方同意支付评估报告当中所列的补偿费103372元；第四，原告其他的诉请我们认为没有事实与法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原被告对提交到本院的证据真实性均无异议，本院审查后认为技术合作协议、通知（2020.9.25日）、房屋租赁合同及银行支付凭证、**风的微信付款截屏打印件、照片、原告营业执照、房产证复印件、企业腾退评估报告、销售清单、被告提供给原告的解除技术合作协议版本（未签字）等证据材料，符合证据的形式及实质要件，均予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述以及本院认定的有效证据，本院依法予以确认的事实如下： 坐落于**县***道开源路409号房屋产权登记时间为2006年8月3日，房屋所有人为**县农业农村局（原**县农业经济局）。被告**县银禾农业发展有限公司系受**县农业农村局管理的企业。 2020年3月2日，被告为甲方，原告为乙方，双方签订《技术合作协议》一份，约定由甲方向乙方提供位于**县华东建材市场北九街27号的经营场所（场地面积约663㎡，西南角房屋面积117㎡），乙方负责经营和承担经营过程中产生的各类费用（包括但不限于门面装修、工具采购、用工招聘等），乙方向甲方缴纳技术服务费8.5万元／年、支付合作保证金5000元，乙方向甲方按时足额缴纳经营过程中产生的水电费等其他费用（计费标准按照国家相关规定）；合作期限2020年3月3日-2023年3月2日；第七条约定“合作期内如遇政府对该地块进行拆迁、腾退等情况，乙方应当无条件配合政府工作，本合作协议则视为自动终止，甲方有权收回该经营场所的使用权。” 2020年9月份，原告被有关单位口头告知涉案场地需要腾退、搬迁。2020年10月26日，**县中信房地产估价造价有限公司对涉案场地出具《关于**大董汽车修理厂企业腾退估价报告》一份，载明装修及设备搬迁补偿合计103372元，其中列明“喷漆房6000元”。 2020年12月4日，原告收到被告向其发送的书面通知（落款日期为2020年9月25日）一份，内容载明：“接***道通知，为配合县政府中心工作，我公司（**县银禾农业发展有限公司，隶属**县农业农村局管理）位于***道开源路397号的**县农机综合服务大楼需要腾退，故根据2020年3月2日，我公司与贵单位签订的技术合作协议之规定，需要终止合同并收回使用权。请贵单位于2020年12月31日前腾空并交回使用权，同时缴清实际使用期间所产生的水、电、燃气、网络等相关费用，技术服务费按月收取至2020年9月底，多退少补。同时，我公司将委托第三方具备相应资质的评估公司对贵单位相关装修及搬迁费用进行评估，在合同签订并腾空房屋后7个工作日内支付到位。” 2021年3月12日，原告方***与案外人***签订《房屋租赁合同》一份，租赁位于**县罗星街道城西开发区厂房及辅助房面积800平方，租期3年（2021年3月18日至2024年3月18日），租金20万元／年。原告方向案外人***支付了20万元（之前的定金2万元、2021年3月12日当日支付18万元），之后，原告方着手装修，并于2021年5月份开始启动**大董汽车修理厂的搬迁、腾退、告知客户等事宜，持续至2021年7月底止。2021年8月份起原告在上述新租赁场地启动正常营业。 在评估报告出具后，原、被告就腾退补偿事宜进行多次协商，被告于2021年5月份，向原告发送《解除技术合作协议》版本一份，被告认为补偿金额偏低，未同意签字确认。 2021年5月份，原告开始腾退、搬迁，至2021年7月底完毕。2021年8月9日，原告将钥匙交还给被告。2021年8月份起，原告在新址（位于**县罗星街道城西开发区厂房及辅助房）正常营业。原告按8.5万元／年向被告支付费用至2021年3月2日止，2021年3月3日起未支付费用。2020年3月3日至8月9日期间的水电费等费用原告尚未支付，原、被告一致同意案外自行结算。 另查明： 1．原、被告一致确认，房产证列明的“**县***道开源路409号房屋”、《技术合作协议》约定的“**县华东建材市场北九街27号的经营场所”以及通知书记载的“***道开源路397号的**县农机综合服务大楼”系同一地址。（本案中均称为“涉案场地”） 2．涉案场地，自2012年起原告开始装修使用，设置了烤漆房及烟囱，并于2012年9月4日注册办理了个体工商户营业执照，字号：**大董汽车修理厂，登记的经营场所：***道开源路409号1幢南起1-4间）。原、被告按本案《技术合作协议》版本签订书面合同，三年一签，原始费用8万元／年，后调整为8.5万元／年。 本院认为，本案系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。原、被告签订的名为《技术合作协议》，实为租赁合同，本案案由应调整为房屋租赁合同纠纷。《技术合作协议》系原被告双方真实意思表示，合法有效，各方均应遵照执行。原告系承租人，被告系出租人。虽然原告主张《技术合作协议》于2021年3月份解除，被告无异议；但根据《技术合作协议》第七条约定“合作期内如遇政府对该地块进行拆迁、腾退等情况，乙方应当无条件配合政府工作，本合作协议则视为自动终止，甲方有权收回该经营场所的使用权。”该约定内容属于《中华人民共和国民法典》第五百五十七条第（六）项中当事人约定终止的情形，首先应当作为案件处理的依据。因此，案涉《技术合作协议》约定的终止事由出现在前，双方当事人协商一致解除在后，本院确认双方租赁关系于原告收到终止通知书之日（2020年12月4日）终止。 原告主张被告退还2020年10月份起至2021年3月份起原告的房租35000元，退还保证金5000元，赔偿装修及设备搬迁补偿合计103372元，被告均无异议，本院均予以支持。 本案中，结合被告发送的终止通知书内容，系因政府部门基于公共利益（配合县政府中心工作）要求原告在约定的3年租期内提前腾退，原告应当无条件的配合腾退，但原告系无过错方，就原告腾退产生的损失，被告应当给予合理的补偿，本院酌定被告补偿比例为50％。 关于原告主张的其他损失，被告抗辩其同意退还原告的5个月租金（2020年10月3日起至2021年3月2日止）已经包括了原告的其他损失，故不应再补偿。本院认为：首先，考虑到原告自2021年5月份启动腾退至2021年7月底，3个月内未能正常经营的实际情况；虽然案涉评估报告已经对原告的装修及设备搬迁费用等直接物质性损失已经进行计算，但没有考虑原告的停业停产损失。其次，案涉租赁合同的租期3年，原告对合同的正常履行有一定的预期，已经正常履行了1年，考虑到涉案场地与新搬迁地址的面积不一致、硬件设施不一致、地段不一致、产权公私性质不一致等实际情况，故对原告主张的租金差价（20万／年-8.5万元／年）不能简单地予以相减计算；原告主张其支付的工资金额，该项属于原告基于劳动关系或劳务关系的经营开支，与房屋租赁关系无涉；原告主张的烟囱费用，结合原告庭审陈述烟囱系烤漆房的组成部分，烤漆房补偿在评估报告中已经予以补偿，不属于漏项。第三，结合查明的事实，原告实付租金至2021年3月2日止，但实际腾退之日为2021年8月初，原告理应向被告支付约5个月（2021年3月3日-8月9日）参照租金计算的占有使用费，扣除合理的腾退期3个月，尚应支付租金到期后2个月的占有使用费；现原告要求退还5个月（2020年10月3日起至2021年3月2日止）的租金，被告亦同意退还；故被告实则为原告让步了7个月的租金，从公平原则出发，原告主张的其他损失补偿中应予以考虑核减。综上，本院酌定被告尚需补偿损失约为50000元【（20万／年-8.5万／年）×2年×663／800㎡×50％-7／12×8.5万／年】。 据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条、第五百五十七条、第五百五十八条、第五百六十七条、第七百零三条、第七百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告**大董汽车修理厂与被告**县银禾农业发展有限公司的《技术合作协议》（2020年3月2日签订）于2020年12月4日终止； 二、被告**县银禾农业发展有限公司应于本判决生效后十日内退还原告**大董汽车修理厂保证金5000元、租金35000元，两项合计40000元； 三、被告**县银禾农业发展有限公司应于本判决生效后十日内补偿原告**大董汽车修理厂损失合计153372元； 四、驳回原告**大董汽车修理厂的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收3754元，由原告**大董汽车修理厂负担1670元，由被告**县银禾农业发展有限公司负担2084元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员单秀丽 二〇二一年九月六日 书记员*** 附页 一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -10- -9-