某某县某某农业发展有限公司、某某大董汽车修理厂合同纠纷二审民事判决书

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} .MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} 浙江省嘉兴市中级人民法院 民事判决书 （2021）浙04民终3229号 上诉人（原审原告）：**大董汽车修理厂。住所地：**县***道开源路409号1幢南起1-4间。统一社会信用代码：92330421MA2EXD7J9B。 经营者：叶串风。 委托诉讼代理人：***，浙江天程律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，男，系该厂员工。 上诉人（原审被告）：**县**农业发展有限公司。住所地：**县**街道晋阳西路1000号。统一社会信用代码：91330421146617011W。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，浙江思贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，浙江思贤律师事务所实习律师。 上诉人**大董汽车修理厂（以下简称大董汽修厂）与上诉人**县**农业发展有限公司（以下简称**公司）合同纠纷一案，不服浙江省**县人民法院（2021）浙0421民初3202号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2021年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 大董汽修厂上诉请求：撤销一审判决第四项，维持其他三项，改判**公司赔偿大董汽修厂15万元。事实和理由：一、一审判决只补偿5万元没有根据，除评估补偿外，大董汽修厂共损失201899元。1．大董汽修厂为了腾退提前租赁房屋是必须的，2021年3月2日与***签订租房协议并支付一年房租20万元是事实，根据协议同等面积计算二年多支出租金161499元。2．搬迁后，新建加高到18米烤漆房烟囱增加支出6000元，与评估补偿的烤漆房6000元是两回事。3．搬迁期间大董汽修厂收入减少，但工人工资不变，要求赔偿一个月工人工资34400元是合理的。综上，扣除一审判决支持的5万元，**公司还应赔偿大董汽修厂15万元，免除5个月租金是**公司的承诺，超出部分可按实际结算。二、一审适用公平原则属于法律适用错误。1．如遇政府腾退需要，**公司可以提前解除合同，但没有约定不违约、不赔偿。如果属于政府经审批立项新建幼儿园，是政府举办公益事业征收，应当有征收补偿，**公司应先补偿大董汽修厂后向政府追偿。**公司没有举证证明是政府为公益事业征收，不能免除其违约赔偿责任。据了解是三方约定将案涉房屋出租给私人办幼儿园，属于商业经营，更不能适用公平原则，本案也非第三人主张权利，不适用民法典第七百二十三条规定，一审判决补偿5万元无事实和法律依据。2．一审适用民法典第六条公平原则错误，应适用过错原则，本案属于**公司违约，应适用民法典第五百七十七条、五百八十三条、五百八十四条规定赔偿。 **公司辩称，大董汽修厂要求赔偿15万元没有法律与事实依据。***据约定的情形解除合同，**公司没有过错，且已经进行了评估，同意按照评估报告支付相应补偿款，还免除了相当数额的租金，不应再判决**公司另行补偿。 **公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判**公司支付补偿费103372元。事实和理由：一、一审认定事实不清。1．***约定解除合同，**公司没有过错。根据双方签订的《技术合作协议》第七条约定，合作期内如遇政府拆迁、腾退等情况，合同自动终止。双方签订协议时，对案涉房屋归**县农业农村局所有的情况是明知的，且协议中自动解除条款表意明确，双方对该条款下“若发生公共利益需要，优先考虑公共利益”的原则有清楚认知。该条款从性质上是附条件自动解除条款，约定了**公司享有附条件自动解除的权利，更约定了大董汽修厂附条件自动解除的义务。依据《**县学前儿童临时看护点整治行动方案》工作要求，案涉房屋基于实现公共利益，被要求腾退，合同约定的解除条件已经成就，双方租赁关系自2020年12月4日大董汽修厂收到通知书时终止，双方均无过错。2．大董汽修厂已得到相应补偿。首先，**公司对合同无法继续履行无任何过错，但考虑到大董汽修厂租赁房屋经营的目的无法实现，腾退过程也会产生合同预期之外的费用，故同意支付相应补偿款。**公司依据相关规定委托第三方进行估价，补偿金额按政策性修缮系数100％进行补偿计算，评估程序正当，数额合理。其次，大董汽修厂自2020年12月4日收到腾退通知，考虑到其无法正常经营的情况，**公司退还其自2020年10月3日至2021年3月2日的租金和押金。大董汽修厂一直到2021年8月才正式腾退，3月2日至腾退之日的租金已经全额返还，故**公司计算的补偿款合理。二、一审认定**公司增加5万元补偿款，无事实和法律依据。1．**公司退还租金时已经考虑了大董汽修厂可能出现无经营的情况，且大董汽修厂实际腾退完成日期为2021年7月底，**公司对2021年3月2日后的约5个月占有费用进行免除，共计让与大董汽修厂4.96万元，充分考虑了大董汽修厂的情况，一审再判决5万元补偿无事实依据。2．一审参考大董汽修厂新租厂址租金与原租金差价计算补偿数额，缺乏法律依据。原合同签订期限虽为3年，但租金为每年一付，协议解除后，**公司同意退还大董汽修厂已支付租期的相应对价，并提供5个月的额外免租时间便于其腾退和新厂选址，已经给予合理的搬迁保障，合同终止履行，双方均无过错，大董汽修厂不再享有其他权利。大董汽修厂对新厂的租赁是经营所需产生的新法律关系，与本案房屋租赁无关。 大董汽修厂辩称，合同第七条约定的是因国家征用腾退，本案不涉及国家征用，实际是商业出租，**公司对合同解除有过错，应当赔偿损失。 大董汽修厂向一审法院起诉请求：1．解除双方订立的《技术合作协议》（解除时间为2021年3月）；2．**公司退还大董汽修厂前一轮合同期2020年10月至2021年3月的房租35000元及保证金5000元；3．**公司赔偿大董汽修厂因单方解除《技术合作协议》造成的直接经济损失373772元（其中包括：装修及附属物、搬迁补偿费103372元，自大董汽修厂搬离租房之日起至2023年3月另行租房租金与原“技术服务费”即房屋租金之差额230000元，员工误工损失34400元，烟囱重置价6000元）。 一审法院认定事实：坐落于**县***道开源路409号房屋产权登记时间为2006年8月3日，房屋所有人为**县农业农村局（原**县农业经济局）。**公司系受**县农业农村局管理的企业。2020年3月2日，**公司为甲方，大董汽修厂为乙方，双方签订《技术合作协议》一份，约定由甲方向乙方提供位于**县华东建材市场北九街27号的经营场所（场地面积约663㎡，西南角房屋面积117㎡），乙方负责经营和承担经营过程中产生的各类费用（包括但不限于门面装修、工具采购、用工招聘等），乙方向甲方缴纳技术服务费8.5万元／年、支付合作保证金5000元，乙方向甲方按时足额缴纳经营过程中产生的水电费等其他费用（计费标准按照国家相关规定）；合作期限2020年3月3日-2023年3月2日；第七条约定“合作期内如遇政府对该地块进行拆迁、腾退等情况，乙方应当无条件配合政府工作，本合作协议则视为自动终止，甲方有权收回该经营场所的使用权。” 2020年9月份，大董汽修厂被有关单位口头告知涉案场地需要腾退、搬迁。2020年10月26日，**县中信房地产估价造价有限公司对涉案场地出具《关于**大董汽车修理厂企业腾退估价报告》一份，载明装修及设备搬迁补偿合计103372元，其中列明“喷漆房6000元”。 2020年12月4日，大董汽修厂收到**公司向其发送的书面通知（落款日期为2020年9月25日）一份，内容载明：“接***道通知，为配合县政府中心工作，我公司（**县**农业发展有限公司，隶属**县农业农村局管理）位于***道开源路397号的**县农机综合服务大楼需要腾退，故根据2020年3月2日，我公司与贵单位签订的技术合作协议之规定，需要终止合同并收回使用权。请贵单位于2020年12月31日前腾空并交回使用权，同时缴清实际使用期间所产生的水、电、燃气、网络等相关费用，技术服务费按月收取至2020年9月底，多退少补。同时，我公司将委托第三方具备相应资质的评估公司对贵单位相关装修及搬迁费用进行评估，在合同签订并腾空房屋后7个工作日内支付到位。” 2021年3月12日，大董汽修厂员工***与案外人***签订《房屋租赁合同》一份，租赁位于**县**街道城西开发区厂房及辅助房面积800平方，租期3年（2021年3月18日至2024年3月18日），租金20万元／年。大董汽修厂向案外人***支付了20万元（之前的定金2万元、2021年3月12日当日支付18万元），之后，大董汽修厂着手装修，并于2021年5月份开始启动大董汽修厂的搬迁、腾退、告知客户等事宜，持续至2021年7月底止。2021年8月份起大董汽修厂在上述新租赁场地启动正常营业。 在评估报告出具后，双方就腾退补偿事宜进行多次协商，**公司于2021年5月份，向大董汽修厂发出《解除技术合作协议》一份，大董汽修厂认为补偿金额偏低，未同意签字确认。 2021年5月份，大董汽修厂开始腾退、搬迁，至2021年7月底完毕。2021年8月9日，大董汽修厂将钥匙交还给**公司。2021年8月份起，大董汽修厂在新址（位于**县**街道城西开发区厂房及辅助房）正常营业。大董汽修厂按8.5万元／年向**公司支付费用至2021年3月2日止，2021年3月3日起未支付费用。2020年3月3日至8月9日期间的水电费等费用大董汽修厂尚未支付，双方一致同意案外自行结算。 一审另查明：1．双方一致确认，房产证列明的“**县***道开源路409号房屋”、《技术合作协议》约定的“**县华东建材市场北九街27号的经营场所”以及通知书记载的“***道开源路397号的**县农机综合服务大楼”系同一地址。2．涉案场地，自2012年起大董汽修厂开始装修使用，设置了烤漆房及烟囱，并于2012年9月4日注册办理了个体工商户营业执照，字号：**大董汽车修理厂，登记的经营场所：***道开源路409号1幢南起1-4间）。双方按《技术合作协议》版本签订书面合同，三年一签，原始费用8万元／年，后调整为8.5万元／年。 一审法院认为，本案系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。双方签订合同的名为《技术合作协议》，实为租赁合同，本案案由应调整为房屋租赁合同纠纷。《技术合作协议》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应遵照执行。大董汽修厂系承租人，**公司系出租人。虽然大董汽修厂主张《技术合作协议》于2021年3月份解除，**公司无异议；但根据《技术合作协议》第七条约定“合作期内如遇政府对该地块进行拆迁、腾退等情况，乙方应当无条件配合政府工作，本合作协议则视为自动终止，甲方有权收回该经营场所的使用权。”该约定内容属于《中华人民共和国民法典》第五百五十七条第（六）项中当事人约定终止的情形，首先应当作为案件处理的依据。因此，案涉《技术合作协议》约定的终止事由出现在前，双方当事人协商一致解除在后，一审法院确认双方租赁关系于大董汽修厂收到终止通知书之日（2020年12月4日）终止。 大董汽修厂主张**公司退还2020年10月份起至2021年3月份起的房租35000元，退还保证金5000元，赔偿装修及设备搬迁补偿合计103372元，**公司均无异议，均予以支持。 本案中，结合**公司发送的终止通知书内容，系因政府部门基于公共利益（配合县政府中心工作）要求大董汽修厂在约定的3年租期内提前腾退，大董汽修厂应当无条件的配合腾退，但大董汽修厂系无过错方，就腾退产生的损失，**公司应当给予合理的补偿，一审法院酌定补偿比例为50％。 关于大董汽修厂主张的其他损失，**公司抗辩其同意退还5个月租金（2020年10月3日起至2021年3月2日止）已经包括了大董汽修厂的其他损失，不应再补偿。一审法院认为，首先，考虑到大董汽修厂自2021年5月份启动腾退至2021年7月底，3个月内未能正常经营的实际情况；虽然案涉评估报告已经对大董汽修厂的装修及设备搬迁费用等直接物质性损失进行计算，但没有考虑大董汽修厂的停业停产损失。其次，案涉租赁合同的租期3年，大董汽修厂对合同的正常履行有一定的预期，已经正常履行了1年，考虑到涉案场地与新搬迁地址的面积不一致、硬件设施不一致、地段不一致、产权公私性质不一致等实际情况，故对大董汽修厂主张的租金差价（20万／年-8.5万元／年）不能简单地予以相减计算；大董汽修厂主张其支付的工资金额，该项属于其基于劳动关系或劳务关系的经营开支，与房屋租赁关系无涉；大董汽修厂主张的烟囱费用，结合其庭审陈述烟囱系烤漆房的组成部分，烤漆房在评估报告中已经予以补偿，不属于漏项。第三，结合查明的事实，大董汽修厂实付租金至2021年3月2日止，但实际腾退之日为2021年8月初，大董汽修厂理应向**公司支付约5个月（2021年3月3日-8月9日）参照租金计算的占有使用费，扣除合理的腾退期3个月，尚应支付租金到期后2个月的占有使用费；现大董汽修厂要求退还5个月（2020年10月3日起至2021年3月2日止）的租金，**公司亦同意退还；故**公司实则为大董汽修厂让步了7个月租金，从公平原则出发，大董汽修厂主张的其他损失补偿中应予以考虑核减。综上，一审法院酌定**公司尚需补偿损失约为50000元【（20万／年-8.5万／年）×2年×663／800㎡×50％-7／12×8.5万／年】。 据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条、第五百五十七条、第五百五十八条、第五百六十七条、第七百零三条、第七百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年6月27日第十二届全国人民代表大会常务委员会第三次修正）第六十四条之规定，判决：一、确认大董汽修厂与**公司的《技术合作协议》（2020年3月2日签订）于2020年12月4日终止；二、**公司应于判决生效后十日内退还大董汽修厂保证金5000元、租金35000元，两项合计40000元；三、**公司应于判决生效后十日内补偿大董汽修厂损失合计153372元；四、驳回大董汽修厂的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年6月27日第十二届全国人民代表大会常务委员会第三次修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收3754元，由大董汽修厂负担1670元，由**公司负担2084元。 二审中，**公司提供了2020年10月20日**县教育局与***道办事处向**县农业农村局发出的《关于商情将**县农机综合服务大楼作为幼儿园办学场所的函》，证明**公司收到函后才要求现有的承租户进行腾退。 大董汽修厂质证认为，真实性认可，但之前没有看到过该函件，从内容看也是协商不是征用。 本院认证认为，**公司提供的函件真实性当事人无异议，且与本案争议有关联，应予以认定。 大董汽修厂在二审中未提交新的证据。 本院除对一审认定的事实予以确认外，根据新认定的证据，还查明：2020年10月20日，**县教育局与***道办事处向**县农业农村局发出的《关于商情将**县农机综合服务大楼作为幼儿园办学场所的函》，内容主要为：结合***道城西片学前教育资源现状，经多方多处找寻后，案涉房屋最为合适作为新办幼儿园之用，恳请帮助解决民生实事，支持教育事业发展，将案涉房屋在未来一段时间作为新办幼儿园场所。 本院认为，双方签订的合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，合同第七条约定“合作期内如遇政府对该地块进行拆迁、腾退等情况，乙方应当无条件配合政府工作，本合作协议则视为自动终止，甲方有权收回该经营场所的使用权。”该条款约定了合同解除的条件，从内容看，并未限定仅在征收的情况下合同解除。根据查明的事实，案涉房屋系**县农业农村局所有，因教育部门幼儿园办学需要而通知大董汽修厂腾退，确是为了公共利益，符合合同约定的需配合政府工作的情况，**公司因此通知大董汽修厂解除合同符合约定。大董汽修厂上诉认为**公司违约解除合同，理由不能成立。 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案在合同约定的租期届满前解除合同，对合同未履行部分租金、大董汽修厂已投入的装修和设备等，**公司应予以折价补偿。**公司在诉讼中同意退还2020年10月至2021年3月的房租35000元、保证金5000元，以及支付装饰装修和设备搬迁补偿103372元，大董汽修厂没有异议，予以确认。对于双方上诉争议部分，一方面，因**公司解除合同符合合同约定，不属于违约解除，大董汽修厂要求**公司再全额赔偿租金差价损失、烤漆房烟囱加高费用以及搬迁期间的工人工资，缺乏法律依据，且工人工资、烤漆房烟囱加高属于大董汽修厂开展经营所需开支，与合同解除并无直接法律关系，故不予支持。另一方面，本案系因不可归责于双方的原因导致合同不能继续履行，大董汽修厂没有违约行为，对合同解除没有任何过错，其对合同有效成立并履行享有的预期利益，应受法律保护。考虑合同解除的原因、实际损失情况，以及大董汽修厂已享有充分搬迁期限的事实，一审从公平和诚信原则出发，判决**公司再补偿大董汽修厂租金差价损失5万元，并无不当。双方就此提出的上诉理由不能成立。 综上所述，大董汽修厂、**公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费合计4350元，由上诉人**大董汽车修理厂负担3300元，上诉人**县**农业发展有限公司负担1050元。 本判决为终审判决。 审判长    ** 审判员    *** 审判员    *** 二○二二年一月二十五日 书记员    ** 书记员    ***