上海不凡工贸有限公司与上海嘉定区江桥镇封浜经济合作社其他合同纠纷一审民事判决书

上海市嘉定区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）沪0114民初14250号 原告：上海不凡工贸有限公司，住所地上海市嘉定区华江公路129弄6号J6718室。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***、**，上海英恒律师事务所律师。 被告：上海嘉定区江桥镇封浜经济合作社，住所地上海市嘉定区江桥镇封**1718号。 法定代表人：***，理事长。 委托诉讼代理人：***，上海泓***事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海真***事务所律师。 第三人：上海联城房地产评估咨询有限公司，住所地上海市嘉定区**公路1615号706室-6。 法定代表人：**，董事长。 第三人：上海市嘉定区土地储备中心（上海市嘉定区房屋土地征收中心），住所地上海市嘉定区博乐路73号。 负责人：***。 第三人：上海江桥房屋土地征收服务有限公司，住所地上海市嘉定区江桥镇沙河路337号1_203室J2623。 法定代表人：**。 原告上海不凡工贸有限公司（以下简称不凡公司）与被告上海嘉定区江桥镇封浜经济合作社（以下简称封浜经济合作社）及第三人上海联城房地产评估咨询有限公司（以下简称联城公司）、上海市嘉定区土地储备中心（上海市嘉定区房屋土地征收中心）（以下简称嘉定区房屋土地征收中心）、上海江桥房屋土地征收服务有限公司（以下简称江桥房屋土地征收公司）其他合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告不凡公司的法定代表人***及委托诉讼代理人***，被告封浜经济合作社的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼，第三人联城公司、嘉定区房屋土地征收中心、江桥房屋土地征收公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告不凡公司向本院提出诉讼请求：要求封浜经济合作社支付土地使用权补偿费3,322,488元。事实与理由：不凡公司系上海市嘉定区江桥镇封浜村（X宗）土地X至X幢厂房的权利人，多年来利用该厂房进行经营。后上述厂房所在地块被纳入征收范围，上海市XX局等行政机关作出《征地房屋补偿方案公告》等文件对征地补偿事宜予以明确。其后，封浜经济合作社与不凡公司就征地事宜进行沟通，双方对土地补偿费是否应归不凡公司所有发生争议。为暂时搁置争议尽快推进征收，双方于2022年3月3日签订《江桥镇北虹桥“城中村”改造项目征收补偿协议》。根据该协议约定，土地补偿费用人民币3,322,488元（以下币种同）暂由封浜经济合作社收入，其后由双方另行通过法律途径解决；余款27,868,747元由封浜经济合作社分期支付不凡公司。之后，不凡公司按时完成搬迁并向封浜经济合作社移交房屋及土地。不凡公司认为，国家支付的征收补偿款项中包括了用以征收土地的土地补偿费。作为上述X幢厂房的权利人，不凡公司对厂房及土地均享有相应权利，故征收所涉的土地使用权补偿费用应由不凡公司所有。因此，不凡公司诉至法院。 被告封浜经济合作社辩称，封浜村（X宗）土地属封浜村所有的集体土地，之后封浜村将该土地转为集体建设用地并由其下属集体企业将其作为出资成立上海A有限公司（以下简称A公司），2003年A公司将该土地上的自有厂房转让与不凡公司，但不涉及土地，故不凡公司虽由此取得房地产权证，但仍与封浜村签订土地租赁协议以取得该土地的租赁使用权。因此，不凡公司系该土地的租赁方，不能取得土地征收产生的土地补偿。 第三人联城公司、嘉定区房屋土地征收中心、江桥房屋土地征收公司未到庭**。 经审理查明：封浜村（X宗）土地属上海市嘉定区江桥镇封浜村村民委员会（以下简称封浜村）所有的集体农用地，1989年该土地转性为集体建设用地，集体建设用地土地使用权证登记于封浜村下属集体企业上海A厂（后变更名称为上海B厂）名下。1994年10月，上海B厂将该土地作为出资与香港B有限公司合资成立上海A有限公司即A公司，之后，A公司取得房地产权证（产证号为嘉XXXXXXXXXX）。2003年12月，A公司与不凡公司签订《上海市房地产买卖合同》，将上述产证上登记的建筑面积4696.7平方米的房屋（该房屋占用集体土地面积为3704平方米）以150万元的转让价出卖与不凡公司。2003年12月25日，上述房地产转移登记至不凡公司名下（产权证号为嘉XXXXXXX**）之后，封浜村与不凡公司签订了《土地使用租赁协议书》及补充协议，上载明：不凡公司取得的厂房房产证，其使用土地性质为租用封浜村集体土地，该土地面积5.89亩，租赁期限20年：2004年1月1日起至2023年12月31日止，到期后需重新签订土地有偿使用合同并支付土地使用租赁费；租赁费前5年为1万元/年/亩，以后每5年递增2,000元/亩，先付后用；土地资源费以2,500元/年/亩收取。协议书另载明：如该宗地遇到国家、政府规划，不凡公司无条件服从并在规定时间内搬离此租赁地；若上级政府有补偿的，不凡公司投入资金所建造的建筑物归其所有，封浜村对不凡公司不再做任何补偿。之后，不凡公司一直按协议书约定向封浜村支付土地租赁费及土地资源费。 2021年8月，嘉定区房屋土地征收中心发布公告，启动江桥镇城中村改造封浜地块征地项目，上海市XX局的《征地房屋补偿方案公告》明确房屋补偿评估单位为联城公司，房屋补偿实施单位为上海市XX事务所有限公司。封浜村（X宗）土地属征地范围之内，2022年3月1日，联城公司受江桥房屋土地征收公司委托，对封浜村（X宗）土地上非居住房宿协商征收补偿做评估并出具了沪联城（2022）（估）字第G10022号房地产估价报告，该报告载明：封浜村（X宗）集体土地使用权取得费评估价3,322,488元，房地产证登记房屋评估价8,367,520元、未见登记房屋评估价2,795,241元、二次装潢评估价2,796,530元、附属设施及构筑物评估价1,301,471元、机器设备、物资等搬迁和安装费用评估价1,187,622元、无法恢复使用机器设备补偿费用评估价625,750元，以上合计20,396,622元。2022年3月3日，上海市XX事务所有限公司、江桥房屋土地征收公司及封浜经济合作社签订《江桥镇北虹桥“城中村”改造项目征收补偿协议》，上载明：由上海市XX事务所有限公司及江桥房屋土地征收公司对封浜村（X宗）房屋土地及附属资产实施协议征收，征收补偿费用根据联城公司出具的评估报告，经三方协商一致确定征收补偿总费用为31,191,235元，该费用包括目标地块范围内所有涉及的实际使用者及租赁方的所有补偿，由以下补偿费用组成：1.土地使用权补偿费；2.房屋建筑物、二次装潢、附属设施、绿化等补偿费；3.可搬设备及货物搬迁费及不可搬迁设备的补偿费；4.企业停产、停业损失补偿费；5.其他相关补偿费。补偿费用由江桥房屋土地征收公司向封浜经济合作社支付：协议签订后60个工作日内支付50%计15,595,617.5元；完成交地及配合注销《房地产权证》后60个工作日内支付50%计15,595,617.5元。封浜经济合作社应于2022年6月30日之前完成搬迁及移交。上述协议签订的同日，封浜经济合作社与不凡公司签订《江桥镇北虹桥“城中村”改造项目征收补偿协议》，载明：为加快推进江桥镇北虹桥“城中村”改造项目，现由封浜经济合作社对不凡公司位于封浜村（X宗）房屋土地及附属资产实施协议征收，征收补偿费用根据联城公司出具的评估报告，经双方协商一致确定征收补偿总费用为31,191,235元（其中土地补偿费用3,322,488元），该费用包括以下补偿费用：1.土地使用权补偿费，暂由封浜经济合作社收入；2.房屋建筑物、二次装潢、附属设施、绿化等补偿费；3.可搬设备及货物搬迁费及不可搬迁设备的补偿费；4.企业停产、停业损失补偿费；5.其他相关补偿费。付款方式：协议签订后60个工作日内封浜经济合作社支付除土地补偿费之外的征收补偿费的50%计13,934,373.5元；完成交地及配合注销《房地产权证》后60个工作日内封浜经济合作社支付除土地补偿费之外的征收补偿费的50%计13,934,373.5元。不凡公司应于2022年6月30日之前完成搬迁及移交。上述两份协议书签订后，不凡公司开始搬迁并于2022年7月14日完成搬迁及移交，同日，该土地及房屋已由封浜经济合作社交付动迁机构。 另查： 1.封浜经济合作社系封浜村村属经济实体。2008年1月4日，A公司被吊销营业执照。 2.封浜村与不凡公司间关于封浜村（X宗）土地的《土地使用租赁协议书》已因征收而终止，双方间租金等费用已全部结清。 3.江桥房屋土地征收公司分别于2022年7月12日和2022年9月5日各支付封浜经济合作社封浜村（X宗）征收补偿款15,595,617.5元，合计31,191,235元；封浜经济合作社收款后扣除土地补偿费用3,322,488元后已将余款27,868,747元付与不凡公司。 4.审理中，封浜经济合作社和不凡公司均确认双方间签订的《江桥镇北虹桥“城中村”改造项目征收补偿协议》中载明的“土地补偿费用3,322,488元”即为联城公司评估报告中的“集体土地使用权取得费”；联城公司出具了《情况说明》，明确评估报告中的“集体土地使用权取得费”的价格构成由耕地开垦费、土地补偿费、青苗补偿费、劳动力安置及**、集体资产及农用设施补偿费、耕地占用税组成，合计897元/平方米，以封浜村（X宗）集体土地面积3704平方米计为3,322,488元。 5.审理中，嘉定区房屋土地征收中心出具了《情况说明》，其上载明：封浜村与不凡公司签订的补偿协议属于协议动迁；评估报告中的“集体土地使用权取得费”补偿是针对土地权利人取得土地时发生的相关费用的补偿，归土地所有人拥有。 6.审理中，不凡公司称存在类案判决，故应支持其诉请。 上述事实，有《上海市房地产权证》、《上海市房地产买卖合同》、《土地使用租赁协议书》、《征地房屋补偿方案公告》、《沪联城（2022）（估）字第G10022号房地产估价报告》、《江桥镇北虹桥“城中村”改造项目征收补偿协议》等及庭审笔录为证。 本院认为，封浜经济合作社和不凡公司签订的《江桥镇北虹桥“城中村”改造项目征收补偿协议》系双方当事人真实意思表示且不违反相关法律法规，当属合法有效。双方对该协议中除土地补偿费用3,322,488元之外的其他补偿款27,868,747元归属不凡公司不存异议且已支付完毕。本案争议焦点：该协议中封浜村（X宗）土地补偿费用（即集体土地使用权取得费）3,322,488元的归属。不凡公司认为其作为封浜村（X宗）房地产所有人，对厂房及土地均享有相应权利，故因征收产生的上述补偿费用应归不凡公司所有。对此，本院认为： 一、关于集体土地使用权取得费补偿的性质及取得问题。 根据相关规定，相应土地使用权取得费用，是指在征地房屋补偿方案公告之日取得相同性质、相同数量、相同地段等级土地使用权所应支付的费用，且本案中评估公司联城公司已对集体土地使用权取得费3,322,488元的构成作出说明，系由耕地开垦费、土地补偿费、青苗补偿费、劳动力安置及**、集体资产及农用设施补偿费、耕地占用税组成，由此可见，集体土地使用权取得费补偿与集体土地使用权取得时支付的对价具有直接关联。本案中，封浜村（X宗）土地系由封浜村自集体农用地转性为集体建设用地，从而形成集体建设用地使用权，后不凡公司虽通过封浜村（X宗）土地上房屋的买卖取得了房地产权证，但并无证据表明不凡公司在取得房地产权证时对房屋所占用的集体土地使用权支付过对价，故不凡公司不应取得该集体土地使用权取得费补偿；同时，在不凡公司取得房地产权证后仍与封浜村签订《土地使用租赁协议书》明确系租用封浜村（X宗）土地并一直支付租金等费用，且《土地使用租赁协议书》中载明“如该宗地遇到国家、政府规划，上级政府有补偿的，不凡公司投入资金所建造的建筑物归其所有，封浜村对不凡公司不再做任何补偿”，由此可见，封浜村及不凡公司对该集体土地权利的征收补偿已作了约定，即不凡公司不享有土地补偿，对此，不凡公司应属明知且确认。综上，封浜村（X宗）土地的房地产权虽登记在不凡公司名下，但该房地产权中的集体土地使用权的形成与不凡公司无涉，且封浜村与不凡公司对该集体土地的征收补偿不归属不凡公司亦有相应约定，因此，不凡公司无权主张封浜村（X宗）土地的集体土地使用权取得费补偿。 二、关于集体土地征收补偿问题。 封浜村（X宗）土地系封浜村所有的集体土地，在征收之后收归国有，封浜村作为该集体土地所有权人因征收丧失了土地所有权，而不凡公司因土地征收丧失了对其上房屋的占有使用权，因此，封浜村及不凡公司均属征收的补偿对象，也因此征收实施方与封浜村村属经济体封浜经济合作社签订的《江桥镇北虹桥“城中村”改造项目征收补偿协议》中确定的征收补偿金额及明细与封浜经济合作社和不凡公司签订的《江桥镇北虹桥“城中村”改造项目征收补偿协议》一致，由此可见，除争议的集体土地使用权取得费补偿3,322,488元之外，集体土地所有人封浜村及封浜经济合作社并无享受其他的集体土地征收补偿，若本案所涉集体土地使用权取得费补偿归属不凡公司，则封浜村作为集体土地所有权人在土地被征收后将无任何补偿，亦有失公允。对此，征收主体嘉定区房屋土地征收中心亦明确封浜村（X宗）集体土地使用权取得费补偿归土地所有人拥有。 综上，本院认为，无论是按照征收主体关于集体土地使用权取得费归属的实际口径，还是从集体土地使用权形成的角度来看，封浜村（X宗）集体土地使用权取得费补偿3,322,488元均不应归不凡公司所有符合等价有偿以及公平原则。因此，对不凡公司要求封浜经济合作社支付上述费用的诉请，本院不 予支持。至于不凡公司所称的类案裁判，因案情与本案不尽相同，不具有可比性，作为本案裁判依据亦于法无据。第三人联城公司、嘉定区房屋土地征收中心、江桥房屋土地征收公司经本院传票传唤未到庭，不影响本案审理。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 原告上海不凡工贸有限公司的诉讼请求不予支持。 本案案件受理费33,380元，减半收取16,690元，由原告上海不凡工贸有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 员　　张　奚 二〇二三年二月十六日 法官助理　　张　浩 书 记 员　　**珺 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民法典》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。