重庆市双福建设开发有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

重庆市江津区人民法院 民事判决书 (2023)渝0116民初3288号 原告：重庆市双福建设开发有限公司，住所地重庆市江津区双福街道南北大道北段476号，统一社会信用代码915001167474908027。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，重庆兴众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，重庆兴众律师事务所律师。 被告：***，男，1978年9月24日出生，汉族，住重庆市江津区。 委托诉讼代理人：***，重庆市江北区观音桥法律服务所法律工作者。 原告重庆市双福建设开发有限公司（以下简称双福建司）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年2月21日立案后，依法适用简易程序，于2023年4月18日公开开庭进行了审理。原告重庆市双福建设开发有限公司委诉讼代理人***、被告***委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告双福建司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付房屋租金159300元；2.被告向原告支付物业管理费7965元；3.被告向原告支付欠付租金的违约金（以26500元为基数，从2021年4月1日起至付清租金时为止按每日万分之五支付；以26500元为基数，从2021年7月1日起至付清租金时为止按每日万分之五支付；以26500元为基数，从2021年10月1日起至付清租金时为止按每日万分之五支付；以26500元为基数，从2022年1月1日起至付清租金时为止按每日万分之五支付；以26500元为基数，从2022年4月1日起至付清租金时为止按每日万分之五支付；以26500元为基数，从2022年7月1日起至付清租金时为止按每日万分之五支付）；4.被告向原告支付违约金26500元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年6月29日，原、被告双方在协商一致的基础上签订了《门面租赁合同》，约定由原告将位于江津区双福街道XX号门面租给被告使用，面积为221.25㎡，租赁期限为3年，从2020年7月1日起至2023年6月30日止；合同第四条约定：租金每平方米40元/月，租金按季度支付，支付时间为到期前的15日，物业管理费按2元/平米计算，在收取租金时一并缴纳。合同第九条第2款约定，被告应如期交付于租金，如被告未经原告同意逾期交付。原告有权要求被告按未缴纳租金数额的每日万分之五支付违约金……包括但不限于律师代理费。上述合同签订后，被告按照合同约定缴纳了2020年7月1日-2021年3月31日的租金与物业管理费，但2021年4月1日至2022年9月30日的房屋租金及物业管理费至今未支付。 被告***辩称，1.对2021年4月至2023年6月30日租金本金无异议，对物管费无异议，对第三项和第四项不予认可，违约金是因为2020年4月1日、2000年7月1日开始到2022年12月30日期间因新冠疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见，不能克服，属于不可抗力，乙方遭受影响有权要求免除或者部分免除责任；2.根据2022年重庆市经信委规定，2022年减免6个月的租金，并且在11月、12月、元月为了恢复生产，要求减免12个月租金；3.本案的原告提起反诉，应受理，两案合并审理。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月1日，双福建司（甲方）与***（乙方）签订《门面租赁合同》，约定***租赁双福建司所有的位于江津区双福街道XX号门面，该门面建筑面积为221.25㎡。租赁期限从2020年7月1日起至2023年6月30日止。租金每月40元/㎡，按季度支付，租金到期前15日向甲方交纳下一期租金，甲方给乙方共计6个月的免租期，租金总额为265500元，物管费按每月每平米2元缴纳，在收取租金时一并交纳。其中，合同第二条租赁房屋用途：1.餐饮。第六条甲方的权利与义务……第九条违约责任赔偿，1.符合本合同第八条第1项的约定，甲方有权解除合同，并有权要求乙方按本合同租金总额的每日万分之五支付违约金……2.乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按未缴租金数额的每日万分之五支付违约金。 合同签订后，双福建司将案涉门面交付给了***，***支付了2021年1月1日至2021年3月31日的租金和2020年7月1日至2021年3月31日的物业费。 本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。本案《门面租赁合同》在民法典施行前成立，该合同的履行持续至民法典施行后，故应当适用民法典的相关规定。 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双福建司与***签订《门面租赁合同》不违反法律强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双福建司按照合同约定将门面交付给***使用，***应当按照合同约定向双福建司支付门面租金。***未向双福建司交纳2021年4月1日至2022年9月30日的租金及物管费，***请求免除12个月的租金，根据各级政府部门规定，2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋，2022年减免6个月租金，***承租案涉门面符合该政策，双福建司应免除***2022年6个月的租金，本院确定免除***2022年4月1日至2022年9月30日的租金，但***仍应按照约定支付物业费7965元。扣除6个月后，***还应支付租金106200元（8850元/月×12月）。 关于违约金问题。***认为应免除违约责任，于法无据，本院不予采纳，但双方约定“按未缴租金数额的每日万分之五支付违约金”过高，且双福建司未举证证明***逾期支付租金对其造成的实际损失情况，故本院酌情调整为按每日万分之二计算。关于***提出反诉的问题，因其反诉提出的请求，本院已经作为抗辩意见处理，故不予以受理。如果***请求减免2022年9月30日之后的租金，可另行起诉。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第五百九十条、第七百零三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十条规定，判决如下： 一、被告***于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市双福建设开发有限公司租金106200元、物业费7965元，共计114165元； 二、被告***于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市双福建设开发有限公司违约金（以26500元为基数，按每日万分之二，从2021年4月1日起至付清租金时为止；以26500元为基数，按每日万分之二，从2021年7月1日起至付清租金时为止；以26500元为基数，按每日万分之二，从2021年10月1日起至付清租金时为止；以26500元为基数，按每日万分之二，从2022年1月1日起至付清租金时为止；以26500元为基数，按每日万分之二，从2021年10月1日起至付清租金时为止）； 三、驳回原告重庆市双福建设开发有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4276元，减半收取计2138元，由原告重庆市双福建设开发有限公司负担838元，由被告***负担1300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年四月二十八日 法官助理*** 书记员***