重庆市双某某有限公司与重庆林某某有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

重庆市江津区人民法院 民事判决书 (2023)渝0116民初3293号 原告：重庆市双某某有限公司，住所地重庆市江津区。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，重庆兴众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，重庆兴众律师事务所律师。 被告：重庆林某某有限公司，住所地重庆市九龙坡区。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，重庆炜林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，重庆炜林律师事务所律师。 原告重庆市双某某有限公司与被告重庆林某某有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年2月21日立案后，依法适用简易程序，于2023年3月28日公开开庭进行了审理。原告重庆市双某某有限公司委托诉讼代理人***，被告重庆林某某有限公司委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆市双某某有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付房屋租金447965.64元；2.被告向原告支付物业管理费13175.46元；3.被告向原告支付欠付租金的违约金（以74660.94元为基数，从2021年3月15日起至付清租金时为止；以74660.94元为基数，从2021年6月15日起至付清租金时为止；以74660.94元为基数，从2021年9月15日起至付清租金时为止；以74660.94元为基数，从2021年12月15日起至付清租金时为止；以74660.94元为基数，从2022年3月15日起至付清租金时为止；以74660.94元为基数，从2022年6月15日起至付清租金时为止，均按每日万分之五计算）；4.被告向原告支付违约金74660.94元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年6月1日，原、被告双方在协商一致的基础上签订了《门面租赁合同》，约定由原告将位于江津区***号门面租给被告使用，面积为731.97㎡，租赁期限为3年，从2020年6月15日起至2023年6月14日止；合同第四条约定：租金总额为746609.4元，租金每平方米34元/月，租金按季度支付，下一季度租金支付时间为到期前的10日，物业管理费按1元/平米计算，在收取租金时一并缴纳。合同第九条第2款约定，被告应如期交付租金，如被告未经原告同意逾期交付。原告有权要求被告按未缴纳租金数额的每日万分之五支付违约金……包括但不限于律师代理费。上述合同签订后，被告按照合同约定缴纳部分租金与物业管理费，但2021年3月15日以后的房屋租金及物业管理费至今未支付。 被告重庆林某某有限公司辩称，1.原、被告之间的房屋租赁合同已于2021年3月15日前解除，被告无需承担租金、物管费和违约金。2.即使双方的房屋租赁合同没有解除，被告承租的房屋属于国有企业房屋，请求原告按照国家有关政策免除被告6个月的租金。3.案涉房屋物管费由原告代收代交，被告交纳的物管费应以原告实际向物管公司支付的物业费为准，原告没有证据证明其向物管公司支付了物管费。4.原告主张的违约金过高，请求法院予以减少；被告受新冠疫情影响导致经营困难，应当减轻或免除被告的违约责任。5.被告在告知原告解除合同并搬离案涉房屋后，原告应采取防止损失扩大的义务，原告未采取必要措施造成的扩大损失无权要求被告赔偿。6.被告向原告交纳的5万元保证金应予以抵扣。 本院经审理认定事实如下：2020年6月1日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《门面租赁合同》，约定被告租赁原告所有的位于江津区***号门面，该门面建筑面积为731.97㎡。租赁房屋的用途为冷冻链配送中心。租赁期限从2020年6月15日起至2023年6月14日止。合同第四条租金及支付方式：1.租金总额为746609.4元，租金每月34元/㎡。2.物管费按每平米1元缴纳，在缴纳租金时一并缴纳，由甲方代收代交（物业费将随着市场行情而变动）。3.租金支付方式：为支持企业可持续发展，租赁期内给予乙方六个月免租期。租金从2020年12月15日起算，按季度支付。本合同签订时支付2020年12月15日-2021年3月14日租金74660.9元。下一季度支付时间为租金到期前10日。合同第五条租赁保证金：租赁保证金50000元，合同期满完善相关费用，两个月内无息退还。……合同第七条乙方的权利义务15：租赁期内，乙方无正当理由不得提前退还门面，需租赁合同到期才能退还，若无正当理由提前退还门面的，甲方不退还未到期租金及租赁保证金；如遇乙方经营困难等特殊原因需提前退租，乙方应提前两个月以书面形式向甲方提出，协商一致后甲方退还未到期租金及租赁保证金。第九条违约责任赔偿：……2.乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按未缴租金数额的每日万分之五支付违约金。……5.乙方凡违反本合同约定，应按本合同租金总额的10%向甲方支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿甲方的经济损失（包括但不限于律师代理费），并承担由此造成的一切法律责任。合同尾部承租人处加盖了被告的公章并有法定代表人***的签字，载明的电话为1***。 合同签订后，原告将案涉门面交付给了被告，被告支付了2020年12月15日-2021年3月14日租金74660.9元和2020年6月15日至2021年3月14日的物业费6587.7元。因被告未支付租金，原告多次向被告合同载明的180的电话致电，要求被告支付欠款。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。本案《门面租赁合同》在民法典施行前成立，该合同的履行持续至民法典施行后，故应当适用民法典的相关规定。 原、被告签订的《门面租赁合同》不违反法律强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告按照合同约定将门面交付给被告使用，被告应当按照合同约定向原告支付门面租金。对原告主张的尚欠租金447965.64元，本院予以确认。但本案所涉租赁合同期间，正值新冠肺炎疫情发生及常态化防控下的间歇爆发期间，案涉门面所在区域曾相继发生多轮疫情被管控，属于不可抗力，故本院酌情确定减免被告6个月租金。扣除6个月的租金后，被告还应支付租金298643.76元（34元/月/㎡×731.97㎡×12月）。被告请求原告减免其疫情期间的租金理由成立，本院予以采纳。 关于物管费。租赁合同约定，物管费在缴纳租金时一并缴纳，由原告代收代交。被告至今未支付2021年3月15日至2022年9月14日的物业费13175.46元（18个月×1元/月/㎡×731.97㎡），原告诉请被告支付，符合法律规定。被告辩称应以原告实际向物管公司缴纳的物业费确定被告应承担的物管费，理由不成立，本院不予采信。 关于违约金问题。租赁合同明确约定了违约金，但原告主张的违约金计算方式过高，且原告未举证证明被告违约对其造成的实际损失情况。再结合被告租赁房屋的用途、受疫情影响的程度、被告的违约情况，本院酌情调整为按年利率8%计算。原告主张的违约金起算时间符合合同约定，本院予以确认。 对于被告交纳的保证金50000元，因案涉租赁合同尚未解除，本案不作处理。 关于被告辩称租赁合同已经解除，无需支付租金、物管费和违约金。租赁合同明确约定，如需提前退租，需提前两个月以书面形式向原告提出，协商一致后原告退还未到期租金及租赁保证金。被告并未举证证明其已经书面向原告提出退租并且双方已经协商一致解除租赁合同。原告也不认可租赁合同已经解除。故被告的该辩解理由不成立，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第五百九十条、第七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，判决如下： 一、被告重庆林某某有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市双某某有限公司2021年3月15日至2022年9月14日的租金298643.76元、物管费13175.46元； 二、被告重庆林某某有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告重庆市双某某有限公司违约金(以74660.94元为基数，从2021年3月15日起；以74660.94元为基数，从2021年6月15日起；以74660.94元为基数，从2021年9月15日起；以74660.94元为基数，从2021年12月15日起；以74660.94元为基数，从2022年3月15日起；以74660.94元为基数，从2022年6月15日起，均按年利率8%标准计付至付清之日止）； 三、驳回原告重庆市双某某有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4605元（已减半），由被告重庆林某某有限公司负担3000元，原告重庆市双某某有限公司自行负担1605元。此款原告已预交，被告负担部分，由被告在履行前述判决义务时一并转付与原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年五月十二日 法官助理*** 书记员*** -1–