深圳市金浪企业管理服务有限公司、中广核服务集团有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0307民初26401号 原告（反诉被告）：深圳市金浪企业管理服务有限公司，住所地深圳市大鹏新区大鹏街道建设路19号二楼，统一社会信用代码91440300MA5EU1EE9N。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。 被告一（反诉原告）：深圳市**健康服务有限公司，住所地深圳市大鹏新区大鹏街道鹏飞路391号大亚湾核电站核服办公楼522-532，统一社会信用代码91440300564229177L。 法定代表人：王皓宇。 委托诉讼代理人：***，***师（深圳）事务所律师。 委托诉讼代理人：黄镇，***师（深圳）事务所律师。 被告二：中广核服务集团有限公司，住所地深圳市福田区南园街道深南中路核电大厦15-16楼，统一社会信用代码91440300190334561X。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：黄镇，***师（深圳）事务所律师。 委托诉讼代理人：**月，***师（深圳）事务所律师。 被告三：中国广核集团有限公司，住所地深圳市福田区深南大道2002号中广核大厦南楼33楼，统一社会信用代码9144030010001694XX。 法定代表人：**。 委托诉讼代理人：黄镇，***师（深圳）事务所律师。 委托诉讼代理人：**月，***师（深圳）事务所律师。 原告深圳市金浪企业管理服务有限公司与被告深圳市**健康服务有限公司、中广核服务集团有限公司、中国广核集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用于简易程序，公开开庭进行了审理。被告一（反诉原告）深圳市**健康服务有限公司于2021年1月6日提起反诉。原告（反诉被告）深圳市金浪企业管理服务有限公司委托诉讼代理人***、**、被告（反诉原告）深圳市**健康服务有限公司委托诉讼代理人***、黄镇、被告中广核服务集团有限公司委托诉讼代理人黄镇、**月、被告中国广核集团有限公司委托诉讼代理人黄镇、**月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告深圳市金浪企业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令三被告连带赔偿原告损失人民币7,511,698.52元；2．请求法院判令三被告连带向原告支付违约金人民币1,502,339.704元；3．请求判令由三被告承担所有诉讼费用。后原告变更诉讼请求为：1．请求判令原被告解除合同，三被告连带赔偿原告装饰装修（包含餐饮设备）费损失550万元；2．请求判令三被告承担所有诉讼费用。 被告一（反诉原告）深圳市**健康服务有限公司辩称，2014年3月17日，答辩人与深圳龙岗大鹏长城实业发展有限公司（以下简称“长城实业”）签订《房屋租赁合同意向书》，承租了位于深圳市大鹏新区物业（以下简称“富城物业”），意向租赁期限20年，租赁合同每两年签署一次。答辩人拟将物业三楼以上经营酒店，一楼、二楼出租，2016年10月，**单车汇酒店（以下简称“**酒店”）正式营业。2017年12月6日，答辩人与被答辩人签订《**单车汇二楼租赁意向书》（以下简称“《意向书》”），约定答辩人将富成物业二楼整层出租给被答辩人经营餐厅和会议室，意向租赁期18年。2017年12月，被答辩人入场装修。2018年3月27日，双方根据《意向书》补签第一期《物业租赁合同》，基于被答辩人的请求，答辩人同意租金从其正式营业之日（2018年4月1日）开始计算。同时，考虑大鹏旅游市场的不确定性，答辩人同意租金按照被答辩人营业收入的一定比例收取，且未收取被答辩人的租赁押金。被答辩人开始经营金浪海鲜酒楼（以下简称“金浪餐厅”）初期，营业收入并不理想，**酒店也一直入不敷出，但双方仍友好履行上述协议。但自2018年8月起，被答辩人再未依约支付租金，甚至于2019年9月起诉答辩人要求答辩人赔偿其装修及经营损失等费用。2019年12月开庭后，被答辩人又撤回其诉讼请求。2020年初，新冠疫情爆发，**酒店陷入更严重的经营困难，迫于富城物业的高额租金及酒店人工成本等压力，为解决经营困境，答辩人于2020年6月将**酒店部分房间长包给中广核研究院有限公司（以下简称“研究院”），用作其员工宿舍，入住人员300余人，初步解决了答辩人酒店的长期亏损状态。但被答辩人因其经营未达商业目标，不断通过信访、拉横幅及大声播放音乐等方式恶意干扰答辩人酒店的经营，要求答辩人进行赔偿。为促进双方在法律轨道下解决纠纷，减少国有资产的流失，答辩人多次与金浪餐厅协商沟通，但双方一直未能寻找到共同的解决方案。自双方签署《意向书》及《租赁合同》至今，答辩人一直积极履行合同义务，免除了被答辩人装修期间近半年的租金，免收租赁押金，并免费使提供一楼停车场和二楼阳台供答辩人使用，但被答辩人在仅仅支付了四个月租金后，就拖欠租金至今，甚至于2020年7月再次起诉答辩人，要求答辩人赔偿其损失。答辩人认为，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据。一、答辩人不存在违约行为，被答辩人既未停止经营，也未主张解除合同，要求答辩人赔偿其所谓装修及资产购置损失没有事实和法律依据根据双方签订的《意向书》第五条及《物业租赁合同》第十条，只有当答辩人存在根本违约，导致被答辩人合同目的不能实现时，被答辩人才有权解除租赁合同，同时要求赔偿其损失。本案中，答辩人并无违约情形，被答辩人既未停止经营，也未请求解除合同，不具备要求答辩人赔偿损失的前提条件。（一）答辩人未停止经营，不存在违约情形。根据《意向书》第五条，仅当答辩人停止或将要停止其经营业务，导致被答辩人的合同目的无法实现时，才视为答辩人根本违约。本案中，答辩人并未停止经营，只是迫于长期严重亏损的经营状态，采取了将部分房间对外长租的经营模式，研究院事实上系答辩人目前的最大客户，答辩人在严重亏损的情况下没有理由拒绝引入大客户。答辩人不存在任何违约情形，被答辩人主张答辩人违约没有事实与合同依据。被答辩人至今仍在经营，不存在其所谓的装修及资产购置损失，被答辩人至今占有使用案涉租赁房屋，且直至今年5月份一直在经营（见答辩人反诉证据5），被答辩人所投入的装修及购置资产并没有丧失其价值，也就不存在任何损失，要求答辩人赔偿其所谓装修及资产购置损失没有事实和法律依据。二、答辩人的经营模式不影响金浪餐厅的对外经营，无需赔偿被答辩人的任何损失。（一）被答辩人主张金浪餐厅是为**酒店做配套经营与事实不符，其主要客户来源并非酒店住宿客人本案为租赁合同纠纷，双方签署的《意向书》第二条第3款约定：“乙方（被答辩人）承诺承租被商铺后用于经营餐饮、会议室，并承诺会议室及餐厅资源在同等条件下优先满足甲方（答辩人）业务需要，价格按乙方能给出的最优惠价格执行。”第四条第9款约定：“乙方自行负责其经营，并承担相应风险及相关责任。”可见，双方已明确约定金浪餐厅的经营与答辩人无关，并无金浪餐厅系为**酒店做配套经营的意思表示。根据双方签署的《**单车汇会议、餐饮服务项目合同》第六条及第八条，鉴于被答辩人具有提供餐饮及会议室的能力，答辩人向被答辩人采购早餐及会议室服务，合同期满前如双方无异议，则答辩人继续向被答辩人进行采购，如合同期满任何一方无意续签或被答辩人服务质量不合格的，合同终止。可见，**酒店的入住客人并不必然会在金浪餐厅就餐，进一步证明被答辩人仅系租赁富城物业二楼商铺自营餐厅，与答辩人不存在任何依附关系，**酒店没有义务为金浪餐厅提供客流量。金浪餐厅事实上一直对外营业，其主要客户来源并非酒店的住宿客人。第一，金浪餐厅在酒店大楼外置三块大招牌，面向大众营业，并非酒店自营餐厅。第二，金浪餐厅虽位于二楼，但餐厅**不仅可以从酒店大堂通往二楼餐厅，也可以从富城物业的外置楼梯直接通往二楼餐厅，与普通餐馆并无区别。第三，金浪餐厅在网上发布广告和接单信息，在美团、大众点评等ＡＰＰ均有售卖套餐，**可以从网上直接了解并预定该餐厅。第四，金浪餐厅主营海鲜大餐，并主推各类海鲜团购套餐，与一般酒店内部的餐厅经营模式并不相符。第五，根据网上**的评价及被答辩人自行提交的其与深圳市悦扬假日国际旅行社有限公司签署的《合作销售协议》可以看出，金浪餐厅的很多**都不是在**酒店入住的客人。因此，金浪餐厅是完全独立营业的海鲜餐厅，不管从双方签署的合同约定，还是从金浪餐厅的经营模式来看，其与答辩人仅存在租赁关系，并无配套性质，**酒店没有为金浪餐厅提供客户的义务。（二）被答辩人的经营并未受到任何影响，其主张损失没有事实和法律依据根据答辩人提交的证据可知，**酒店自2016年10月经营以来，平均每月客房“出租率”仅百分之十几，能够为金浪餐厅提供的**人流量极少。答辩人引入研究院客户后，研究院员工入住300余人，远超以往的入住人数，该人流量本可能为金浪餐厅提供更多的用餐客户，但被答辩人自行怠于经营餐厅，无权要求答辩人承担其损失。事实上，金浪餐厅自2018年4月开始营业至今，一直正常对外经营。2018年9月起，其平均每月营业收入在20万元人民币以上，不存在经营受影响的事实。三、被答辩人对餐厅的投入属于其正常的经营成本而非损失，即使存在损失，也与答辩人无关，无权要求答辩人赔偿1.被答辩人作为金浪餐厅的经营者，其投入的设施设备及购置低值易耗品等费用均属于经营餐厅的正常支出和成本，不属于损失，更不属于受答辩人经营模式影响而产生的损失。被答辩人要求答辩人承担上述经营成本，没有合同和法律依据。2.即便被答辩人存在损失，也属于被答辩人的自身经营风险，应由被答辩人自行承担，与答辩人无关。如前所述，答辩人自经营**酒店以来，一直入不敷出，严重亏损。答辩人承认该亏损系答辩人对大鹏旅游市场的错误估计及近年疫情的影响，甘愿自行承担。同样，被答辩人经营金浪海鲜餐厅同样是对大鹏旅游市场的错误期待及受疫情的影响，理应由其自行承担商业风险。被答辩人要求答辩人承担其装饰装修、设施设备投入及其自经营餐厅以来的全部投入和损失，系将其自身经营风险转嫁给答辩人，该无理要求不应被支持。四、被答辩人主张答辩人赔偿其损失550万元，没有合同或法律依据被答辩人主张答辩人赔偿其损失550万元，但并未提供任何合同依据及计算依据。如被答辩人主张的损失为装饰装修、资产购置费用及低值易耗品费用，根据《房屋二次装修及餐饮设备等资产评估报告》，相关费用也仅有4149643元人民币。此外，答辩人认为，资产购置费用、低值易耗品理应属于被答辩人的经营成本，不应纳入评估范围，且如纸巾、牙签、桌布等的低值易耗品早已用完，或已丧失价值，被答辩人仍要求答辩人按照77%的成新率基于其补偿，显然有失公允。五、被答辩人拖欠答辩人租金未付，构成违约，富成物业系答辩人承租物业，答辩人每月需缴***租金成本，金浪餐厅占用二楼整层，相应租金一直由答辩人承担。被答辩人至今一直占有、使用二楼商铺，理应按照向答辩人支付租金，但自2018年8月起，被答辩人再未支付任何租金。根据合同约定，被答辩人拖欠租金三个月以上，已经构成违约，答辩人有权解除合同并没收被答辩人已实际装修场所及所有固定资产（包含空调、桌椅、电视、投影、厨房设备等经营设备）。同时，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，答辩人已于2021年1月向贵院提起反诉请求解除《意向书》及《租赁合同》，相应合同理应自答辩人反诉状送达被答辩人之日起解除，被答辩人在合同解除后仍占有使用富城物业二楼商铺，应按照市场价向答辩人支付占用期间的占有使用费。综上，答辩人不存在任何违约行为，被答辩人对餐厅的投入属于其正常的经营成本而非损失，且即使存在损失，也与答辩人无关。相反，被答辩人拖欠答辩人租金未付，已经构成违约，答辩人有权解除合同，并依约没收相关资产。被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请贵院依法予以驳回，以维护答辩人的合法权益。 被告二中广核服务集团有限公司辩称，深圳市**健康服务有限公司（下称“**公司”）自成立至今，始终是独立运营，独立核算、独立管理，拥有规范的财务及会计制度。答辩人虽系**公司股东，但两者均为独立法人，**公司的财产独立于答辩人财产，被答辩人的主张没有任何事实和法律依据，应依法予以驳回。一、**公司已经建立健全规范的财务制度、管理体系，并按照法律规定进行会计核算和审计，不存在任何与答辩人构成财产混同的情形。被答辩人的主张没有事实基础，应依法驳回。答辩人作为**公司的股东，已经按照法律规定行使股东权利。**公司自设立起，即建立了规范的财务制度，并按照法律规定，在每个会计年度均按照国资委及法律规定，对公司的财务状况进行审计，并编制审计报告，**公司的运营完全符合法律的规定，不存在任何与答辩人财产混同的事实情况。二、答辩人自设立**公司起，除行使法律规定的股东权利外，答辩人的财务管理与**公司的财务管理是分别列支列收，单独核算，利润分别分配和保管，风险均是分别承担的，答辩人与**公司不存在任何财产无法区分的情形。答辩人自设立**公司起，均按照法律规定进行独立的财务核算。答辩人历年的财务报告及审计报告均能有效显示答辩人与**公司的财产相互独立，财务独立核算。除此之外，**公司的经营范围、经营场所等，均与答辩人不相同，也不存在任何混同的情形。三、被答辩人要求答辩人及答辩人股东承担责任完全是滥用司法权利和司法资源，企图达到其不正当目的，被答辩人的主张应当依法不能成立。**公司与被答辩人系因租赁合同而产生纠纷，答辩人与答辩人股东不是合同相对方，不应当承担该合同的相应责任。同时，**公司是国有公司，目前运营状况良好，不存在任何难以清偿债务的风险。在被答辩人与**公司双方已经协商如何处理纠纷后，被答辩人又要求答辩人及答辩人股东对**公司的债务承担连带责任，无非是通过诉讼和保全等措施向答辩人及答辩人股东施压，企图达到其获取高额索赔的不正当目的，这完全是滥用司法权利、浪费司法资源。综上，答辩人与**公司财产相互独立，不存在任何混同情形，被答辩人的诉讼请求没有事实依据和法律依据，应当予以驳回，恳请贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 被告三中国广核集团有限公司辩称，2020年7月31日，答辩人通过增资和股权受让成为中广核服务集团有限公司（下称“核服集团”）100%股东。答辩人与深圳市**健康服务有限公司（下称“**公司”）、核服集团均为独立法人，答辩人亦非**公司股东。被答辩人以答辩人是**公司的实际控制人为由，要求被答辩人承担连带责任，没有任何事实和法律依据，应依法予以驳回。一、被答辩人没有任何证据证明，答辩人作为实际控制人存在任何滥用股东权利的情形，应当承担举证不能的不利后果，其要求答辩人承担连带责任的诉请应依法予以驳回。被答辩人主张，答辩人是**公司的实际控制人，而要求答辩人承担连带责任。但截止目前，被答辩人未提供任何证据证明答辩人存在滥用股东权利或与**公司存在人格混同的情形，被答辩人无法证实其相应主张，其诉请应依法予以驳回。二、答辩人与核服集团、**公司均是独立的市场主体，在国家国资委的监管下运营，答辩人与核服集团、**公司的财务管理均相互独立。被答辩人的主张没有事实及法律依据，应不予支持。三、被答辩人要求答辩人为**公司的或有债务承担责任完全是滥用司法权利、浪费司法资源，企图达到其不正当目的，被答辩人的主张应当依法不能成立。**公司与被答辩人系因租赁合同而产生纠纷，答辩人与核服集团不是合同相对方，依法无需承担该合同的任何责任。同时，**公司是国有公司，目前运营状况良好，不存在任何难以清偿债务的风险。在被答辩人与**公司双方已经协商如何处理纠纷后，被答辩人又要求答辩人及核服集团对**公司的债务承担连带责任，无非是通过诉讼和保全等措施向答辩人及核服集团施压，企图达到其获取高额回报。被答辩人实质上是滥用司法权利和司法资源进行滥诉的行为，企业达到其高额索赔的不正当目的。综上，被答辩人没有提供任何证据证明答辩人与**公司存在人格混同的情形，应当自行承担举证不能的后果。其主张的诉讼请求没有事实依据和法律依据，应当予以驳回，恳请贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 被告一（反诉原告）深圳市**健康服务有限公司反诉称，反诉原告深圳市**健康服务有限公司（以下简称“**公司”）与反诉被告深圳市金浪企业管理服务有限公司（以下简称“金浪公司”）签订《**单车汇酒店二楼租赁意向书》（以下简称“《意向书》”）约定，由反诉被告租赁反诉原告**单车汇酒店二楼商铺经营餐厅和会议室，意向租赁期限18年，租赁合同每两年签署一次（第一期除外）。反诉原告于2017年12月1日将二楼商铺交付反诉被告，同时，考虑反诉被告场地装修及设备采购、安装时间，反诉原告同意租金从2018年4月1日起计算。租金计算方式为：2018年4月1日至2019年3月31日，租金为反诉被告营业收入的2%；2019年4月1日至2020年3月31日，租金为反诉被告营业收入的3%；2020年4月1日至2021年3月31日，租金为反诉被告营业收入的4%。2018年3月27日，反诉原告与反诉被告根据《意向书》的约定签订了《物业租赁合同》，合同约定租赁期限自2017年12月1日至2018年7月31日止。《物业租赁合同》第四条、第七条约定，反诉被告应自行承担每月水费、电费、污水处理费和垃圾清理费，并由反诉原告代收代付；反诉被告应在每月8日前将当月租金及上月的水电费、污水处理费和垃圾清理费等各项费用支付至反诉原告；如反诉被告拖欠上述费用，应按照拖欠金额每日千分之五的标准向反诉原告支付违约金。《物业租赁合同》第十条及《意向书》第五条约定，反诉被告拖欠房租3个月以上的，视为违约，反诉原告有权解除已签订的租赁合同，反诉被告已承租期间在10年（含）以内的，没收由反诉被告已实际装修场所及所有固定资产（包含空调、桌椅、电视、投影、厨房设备等经营设备）。合同开始履行后仅仅几个月，自2018年8月起，反诉被告即不再向反诉原告支付租金。自2020年3月起，反诉被告又开始停止支付水费、电费、污水处理费和垃圾清理费。截止2020年5月，反诉被告拖欠租金合计92963.46元，已长达近两年之久。根据双方约定，反诉被告已严重违约，反诉原告有权解除双方租赁合约，并有权没收反诉被告已实际装修场所及所有固定资产（包含空调、桌椅、电视、投影、厨房设备等经营设备）。综上所述，反诉被告拒不支付租金、水电费、污水处理费、垃圾清理费及代销房费等费用，其行为已严重违反了双方合同的约定，损害了反诉原告的合法权益，现反诉原告正式提出解除双方合约，反诉被告应依法依约支付拖欠的租金等费用并承担相应违约责任。故，反诉原告提起反诉，请求法院判令：1、判令解除反诉原、被告签订的《**单车汇酒店二楼租赁意向书》；2、判令反诉被告支付直至合同解除之日止的欠缴租金92963.46元（自2018年8月起暂计至2020年5月，实际计付至合同解除之日止）及违约金23181.74元（自逾期之日起开始计算，直至实际清偿之日止）；3、判令反诉被告支付直至合同解除之日止的欠缴水电费、污水处理费、垃圾清理费及代销房费等共计18850.04元（自2020年1月暂计至2020年3月，实际计付至反诉被告腾退房屋之日止）及违约金2094.45元（自逾期之日起开始计算，直至实际清偿之日止）；2020年4月至2021年的7月，水电费和代收房费合计62767.43元；4、判令反诉被告立即腾退并向反诉原告返还**单车汇酒店二楼商铺；5、判令反诉被告承担自《**单车汇酒店二楼租赁意向书》解除之日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费（占有使用费按照同期同类物业的市场价值计算）；25元/平*1660.91平方=41522.75元/月；6、判令反诉被告承担本案的反诉费用。 原告深圳市金浪企业管理服务有限公司辩称，一、关于合同解除：评估和审计结束，且双方权利义务处理完毕，可以依法对合同进行解除处理。二、金浪公司确认欠付**公司2018年8月至2020年5月租金的事实，但因双方已经达成一致协议，故不应支付逾期缴纳租金的违约金。2018年7月前的房租已经交清，金浪公司收到**公司开具发票。2018年9月，**公司的财务部告知金浪公司，因未签订第二年的租赁合同（指2018年8月1日至2019年7月31日的租赁合同）无法开具发票，要求金浪公司暂时不要交纳租金。2018年9月7日，金浪公司将2018年8月租金转入**公司的对公银行账户。**公司财务开具了一张手写收据并再次告知金浪公司无法开具发票，未签合同，暂不用缴纳租金。此后，因**公司一直拒绝签订租赁合同，且2018年10月**公司就口头通知金浪公司，告知**单车汇酒店将停止营业，要求金浪公司不再订立大单合同，并将已订立的大单合同以提前消费、退款等方式履行完毕。为此，金浪公司分6次向**公司发函，和**管理领导协商解决二楼事宜，一直没有结果。在此期间，**公司也没有就房租一事提出用什么方法激纳，也没有文件催交。2020年，双方确认了欠付房租金额。金浪公司并和**公司的对帐人员、领导达过共识，在圆满解决双方合同纠纷时，以**公司应赔偿给金浪公司的相关损失款中抵扣金浪公司欠付的租金。综上，金浪公司未缴纳租金系事出有因且双方已经达成一致意见，并不构成违约，不应支付违约金。三、关于2020年1月暂计至2020年3月的欠缴水电费、污水处理费、垃圾清理费及代销房费18850.04元，如上所述，双方对帐人员、领导达过共识，在圆满解决双方合同纠纷时，以**公司应赔偿给金浪公司的相关损失款中抵扣金浪公司欠付的前述费用。四、关于房屋腾退，其一，如金浪公司本诉所述，系**公司改变经营方向，拒绝签订书面租赁合同，构成根本违约，金浪公司不得已的情况下，为避免损失进一步扩大，于2020年5月彻底停止营业，并提起本案诉讼，请求依法评估和审计金浪公司的损失。在评估和审计未结束前，租赁房屋为涉案证据现场，应维持原状。五、关于占有使用费，金浪公司自2020年5月并未占有、使用租赁房屋，系因本案评估和审计需要进行证据保全。此后，**公司亦知悉金浪公司未利用涉案租赁房屋进行营业，不存在对涉案租赁房屋的使用行为。六、反诉费用应由**公司自行承担。综上所述，请求法院查明事实，依法维护金浪公司合法权益，驳回**公司缺乏事实和法律依据的反诉请求。另补充：第一期租金我们是有银行转账方式转到**公司收到了发票，第二期的租金他们没有办法提供发票给我们。写的是手写收据之后给我们讲暂时不收租金，因为他们没有办法出具发票，这是一个。有的第二期了以后我们是缴纳租金，开具的是手写的收据，他们出不了发票给我，后来他们财务跟我们讲暂时不收租金了，等以后签订合同以后再重新收取。到了后面几个月，**公司领导跟我们达成一个共识，就所欠的房租、水电可以在我们的解除合同进行赔偿的时候，从赔偿款中抵扣。 经审理查明，2016年10月，被告**公司经营的**单车汇酒店开始营业。2017年12月6日，被告**公司作为甲方与原告金浪公司作为乙方签订《**单车汇二楼租赁意向书》（以下简称“《意向书》”），约定由原告租赁被告的大鹏新区大鹏街道19号**单车汇二楼商铺（以下简称“二楼商铺”）经营餐厅和会议室，并按每月实际营业收入的一定比例向**公司支付月租金。租赁商铺项目面积为1660.91平方米，租赁意向期限为18年，起租时间从2018年4月1日起算，租赁合同每两年签署一次（第一期除外）。意向书第四条第九款约定，金浪公司自行负责其经营，并承担相应风险及相关责任。第五条第一款约定，有下列情形之一的，视为金浪公司违约，**公司有权解除已签订的租赁合同。第1种情形“金浪公司拖欠房租3个月以上”。第五条第二款约定，有下列情形之一的，视为**公司违约，金浪公司有权解除已签订的租赁合同，同时金浪公司有权向**公司要求赔偿：双方租赁期在10年（含）以内的，**公司需一次性支付由金浪公司初始装修及购置资产购置费（暂定400万，具体金额由双方后续评估签字确认）未折旧的资产净值，金浪公司初始装修及购置资产购置费按10年平均折旧；租赁期超过10年的，**公司不做任何赔偿。第3种情形“**公司停止或将要停止其经营业务，导致合同目的无法实现的”。 2018年3月27日，原被告根据《意向书》签订第一期《物业租赁合同》，合同第三条约定租赁期限自2017年12月1日至2018年7月31日止。第四条约定出租物业的单位租金：2017年12月1日至2018年3月31日为免租期。2018年4月1日至2018年7月31日止，按金浪公司每月实际营业收入的2%向**公司支付月租金，本合同所约定租金已包含物业管理费。第十条约定，有下列情形之一的，视为**公司违约，金浪公司有权解除已签订的租赁合同，同时金浪公司有权向**公司要求赔偿：双方租赁期在10年（含）以内的，**公司需一次性支付由金浪公司初始装修及购置资产购置费（暂定400万，具体金额由双方后续评估签字确认）未折旧的资产净值，金浪公司初始装修及购置资产购置费按10年平均折旧；租赁期超过10年的，**公司不做任何赔偿；第3种情形“**公司停止或将要停止其经营业务，导致合同目的无法实现的”。 2017年12月，金浪公司对租赁场地进行装修，并于2018年4月开始投入使用，自2018年4月起金浪公司共计支付租金14287.6元。 2018年7月，双方签订《**单车汇会议、餐饮服务项目合同》明确**公司委托金浪公司为其提供会议及餐饮服务，约定餐饮及会议的具体项目、费用结算、服务标准等权利义务。 2018年11月21日，金浪公司向**公司送达《关于单方面终止**单车汇金浪酒楼合同补偿及酒楼后续问题处理的函》、《关于单方面终止**单车汇金浪酒楼合同补偿及酒楼后续问题处理的二次函》，主张因**公司单方终止合同对其造成相关损失，并请其予以补偿，**公司予以签收。2018年12月、2019年1月、3月、5月，金浪公司分别针对损失的具体费用及后续如何处理向**公司连续多次发函 2020年6月12日，金浪公司与**公司就单车汇二楼金浪餐厅租赁合同事宜协商形成会议纪要，会议纪要载明“**公司会将单车汇3-7层由现有经营模式改为引入常住户模式。”**公司将酒店部分房间长包给中广核研究院有限公司（以下简称“研究院”），用作其员工宿舍，长住户于6月下旬陆续入住。**公司建议解除与金浪公司的租赁合同，金浪公司同意尽快解除合同，双方通过对金浪餐厅装修及设备评估并以此开展赔偿协商。 2020年10月13日，原告向我院申请对涉案场地的装修资产及餐饮设备等动产进行价值评估，深圳市国颂资产评估有限公司经委托，于2021年1月11日作出深国颂评字[2020]S-0027号报告，本院将上述评估报告发送给各方，原告金浪公司及被告**公司均对报告提出若干异议。 以上事实，有《**单车汇酒店二楼租赁意向书》、《物业租赁合同》、《关于单方面终止**单车汇金浪酒楼合同补偿及酒楼后续问题处理的函》、《关于单方面终止**单车汇金浪酒楼合同补偿及酒楼后续问题处理的二次函》、《评估报告》、《会议纪要》及庭审笔录予以佐证。 本院认为，原被告双方签订的租赁意向书及附属的物业租赁合同并不违反法律及行政法规的强制性规定，应依法予以保护。本案争议焦点为双方所签订房屋租赁合同之目的以及能否实现，双方在履约过程中是否存在过错，以及对于装修损失的认定及分担问题。 关于焦点一，原被告双方已签订《**单车汇酒店二楼租赁意向书》以及《物业租赁合同》，根据该意向书及合同中关于租赁场地的用途，可以明确双方签订该合同目的为一方开设酒店、另一方提供餐饮及会议经营业务。此外，原告提交了为被告配套提供会议及餐饮服务项目的合同，再结合双方约定的租金支付标准和方式，也是根据原告每个月的实际营业收入的相关比例向被告支付，由此可见，原告租赁该场地显然有为被告所开设之酒店进行商务配套的商业计划和目的。虽然双方在合同中明确由乙方自行经营并自行承担风险，但该条款前提是，被告能够且持续经营酒店以及在此情形下所发生的自负盈亏风险，在被告明确承认因经营不善并将酒店用途变更为中广核集团下属其他公司的员工宿舍，显然已违背了双方签订合同之初所确定的商业计划即合同目的，换言之，如果合同签订之初被告明确所涉大厦是用作员工宿舍，则难言原告有投入巨额装修会议室和餐厅之意愿。对此，本院认为，被告擅自改变酒店用途，导致双方最初签订的合同目的无法实现，故被告应承担相应的违约责任。鉴于双方在起诉前多次协商解除合同但未协商一致，原告在2021年8月13日庭审中明确因被告一违约导致合同无法履行并向被告当庭主张解除，本院依法予以解除。合同解除后，原告应于合理期限内向被告一交还涉案房屋，鉴于涉案房屋的二次装修及餐饮设备等资产已经本院评估处理，故上述涉案房屋的二次装修及餐饮设备应由被告一予以处理。原告应承担合同解除次日起至交还房屋期间的占有使用费，关于占有使用费的标准，本院参照被告一向案外人富城物业公司租赁涉案房屋的租金标准每月41522.75元，结合被告一违约导致涉案租赁房屋无法正常经营使用的情形，本院酌定原告按上述租金标准的50%即每月20761.38元承担占有使用费。 关于焦点二，原告在签订合同后即对租赁场地进行装修并于2018年4月投入使用，双方在2018年8月开始对酒店经营模式发生争议后，被告于2018年8月彻底停止酒店住宿并做内部改造，原告则持续经营至2020年5月并存在营业收入，对此，原告主张为维护设备、陆续经营为支付人工开支、保持场地现状便于维权，故在此期间原告对租赁场地继续占有，上述情形符合常理，实质上亦属同时履行抗辩，故被告主张原告超期未支付租金构成违约的情形，本院不予支持。此外，原告在此期间因经营产生收入，按合同约定应支付租金，同时亦应支付水电费、污水处理费、垃圾清理费等费用，原告对此亦无异议，根据原被告双方提供的证据，本院认定原告还应支付租金92963.46元，欠缴的各类费用81617.47元（2020年1月至2020年3月共计18850.04元，2020年4月至2021年的7月共计62767.43元）。 关于焦点三，本院***确定评估机构对涉案场地的装修资产及餐饮设备等动产进行价值评估，现被告对该评估报告所确定的评估材料和范围、评估基准日、评估采用的成本重置法、成新率计算，以及认为大量未形成负荷和可拆除物品项目、工程设计及消防工程等费用纳入评估均存在错误。原告则认为评估报告中关于涉及费等相关费用不存在折旧、成新率应统一计算并按双方协议约定的十年期限进行摊销、部分工程项目未予评估等。双方对于该评估报告所提之异议，评估机构均书面作出回复，本院在此基础上综合分析并认定如下：双方在2020年6月协商通过评估确定损失但未果，原告随之于2020年7月23日向本院提起诉讼，本院立案受理之日作为评估基准日，后评估公司对所评估的资产采取成本重置法，且评估公司已明确回复重置价格的具体依据和方法，上述时间及评估方法并未违反法律规定，且有利于双方根据合同约定及时固定所争议之标的的价值，符合处理该案的实际情形，被告一对此提出的相关异议本院不予支持。此后本院于11月27日组织双方到涉案场地对评估材料进行清点，双方在笔录上均签字，至于评估对象及范围除了装饰装修项目，还包括窗帘、灯具、厨房设备、电器等资产，鉴于上述物品均为配套餐厅和会议室的用途定制和购置，亦属于双方此前协商以及本案所涉租赁经营损失的范畴，且在原告诉讼请求范围之内，一并纳入评估亦无不妥。关于成新率，鉴于双方在合同中明确约定按期限进行摊销的方式，评估公司在重置全价的基础再结合使用期限认定为77%，本院予以确认。 关于损失认定，双方在签订的意向书及租赁合同中均明确约定，“甲方停止或将要停止其经营业务，导致合同目的无法实现”，租赁期在10年以内的，甲方需一次性支付由乙方初始装修及购置资产购置费未折旧的资产净值，上述费用按10年平均折旧。该违约金条款约定明确，现被告改变酒店用途导致合同目的无法实现，应按双方约定赔偿违约损失，根据评估结果上述损失为人民币4149643元。 关于原告主张被告二、被告三连带承担赔偿责任，本院认为，被告一系独立法人，且被告二提交了被告一历年的审计报告，证实被告一有健全规范的财务制度和管理体系，原告在无进一步证据证实被告一和被告二存在经营和财产混同情形，以及被告三跟本案存在利害关系的情形下，诉请被告二和被告三承担连带责任，并无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告一（反诉原告）诉请原告（反诉被告）承担违约责任并支付违约金，以及支付占有使用费的主张，与查明事实不符，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告深圳市金浪企业管理服务有限公司与被告一深圳市**健康服务有限公司之间的房屋租赁合同于2021年8月13日日解除； 二、被告一深圳市**健康服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市金浪企业管理服务有限公司损失费用4149643元； 三、原告深圳市金浪企业管理服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告一深圳市**健康服务有限公司租金及各类费用共计174580.93元； 四、原告深圳市金浪企业管理服务有限公司应于本判决生效之日起15日内腾退并向被告一深圳市**健康服务有限公司返还**单车汇酒店二楼商铺； 五、原告深圳市金浪企业管理服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告一深圳市**健康服务有限公司占有使用费（自2021年8月14日起按每月20761.38元标准计付占有使用***还涉案房屋之日止）； 六、驳回原告深圳市金浪企业管理服务有限公司其他诉讼请求； 七、驳回反诉原告深圳市**健康服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费37449元（原告已预交），由被告一深圳市**健康服务有限公司负担。案件反诉费1289元，由被告一深圳市**健康服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二一年九月十四日 书记员　　***