上海市药材有限公司与上海连正宾馆房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市黄浦区人民法院 民事判决书 （2016）沪0101民初13360号 原告(反诉被告)：上海市药材有限公司，住所地上海市黄浦区。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，上海瀛东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海瀛东律师事务所律师。 被告(反诉原告)：上海连正宾馆，住所地上海市黄浦区。 投资人：***。 委托诉讼代理人：***，上海达隆律师事务所律师。 原告上海市药材有限公司(以下简称药材公司)与被告上海连正宾馆(以下简称连正宾馆)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月19日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。诉讼中，被告连正宾馆提起反诉，本院依法一并进行了审理。原告(反诉被告)药材公司的委托代理人***、被告(反诉原告)连正宾馆的委托代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告药材公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2014年11月1日起至2015年12月22日止按日租金人民币3839元标准计算的房屋使用费。事实和理由：位于本市黄浦区西藏中路XXX弄XXX号全中上建筑面积1120.93平方米及搭建建筑面积232.20平方米房屋原系原告承租的公有非居住房屋。2013年8月22日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定将前述房屋出租给被告使用，租期自2013年9月1日至2014年10月15日止；租赁期满，原告有权收回该房屋，被告应如期返还；房屋月租金为57500元；被告应支付房屋租赁保证金57500元；除原告同意续租外，被告应在合同终止或期满之日后七日内返还该房屋，逾期返还的，每逾期一日，被告应按租赁期间日租金的2倍向原告支付占用期间的使用费等内容。2014年9月28日，原告向被告发出《房屋到期收回通知》，明确到期后不再续约，要求被告在租期届满后十日内返还房屋，并结清相关费用。但被告拒绝返还房屋。嗣后，原告公开转让前述房屋使用权。2014年12月31日，案外人上海旭春投资咨询有限公司以拍卖方式购得前述房屋的承租权。2015年12月23日，经公房出租人同意，前述房屋承租人变更为上海旭春投资咨询有限公司。但被告仍然拒绝迁出该房屋，原告遂起诉。 被告连正宾馆辩称，对租赁合同本身不持异议，但有建筑面积18.28平方米原告自始至终未交付被告，合同租期确已到期，目前被告没有腾退的打算，根据原告递交的证据即出租人与案外人上海旭春投资咨询有限公司之间的租赁合同显示，租期开始时间是2015年6月1日，自此日起，原告无权向被告收取房屋占用费，对2014年11月1日起至2015年5月31日期间的使用费同意按照租期内的租金标准计算并支付，但要扣除前述未交付面积的相对应部分的金额，合同约定的双倍计算过高。 反诉原告连正宾馆向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告药材公司返还多收的租金50720元；2、判令药材公司赔偿连正宾馆少交付面积(18.28平方米)给连正宾馆造成的经营损失50000元；3、判令药材公司返还连正宾馆为其垫付的租金186693.15元。事实和理由：药材公司与出租人签订的《上海市公有非居住房屋租赁合同》中，约定的西藏中路XXX弄XXX号房屋建筑面积为1353.13平方米，月租金为10981.95元。2008年8月26日，药材公司将前述房屋出租给上海荣峰旅社，经办人是***，面积是1371.41平方米，月租金是50000元，租期自2008年9月1日至2013年8月31日。2010年1月19日，上海荣峰旅社改为保亿酒店管理有限公司。2010年4月28日，连正宾馆营业执照被工商局核准登记，从此，实际以该执照在前述房屋内经营宾馆。2013年8月25日，***以连正宾馆名义与药材公司续约，租赁面积为1371.41平方米，租金每月为57500元，租赁期限自2013年9月1日至2014年10月15日。前述面积1371.41平方米与面积1353.13平方米之间相差18.28平方米，该部分房屋属于药材公司自有房屋，一直被他人占用，至今未收回，亦未交付过连正宾馆。该面积至少可以成为一间房间，多年来给连正宾馆造成不小的经济损失，现连正宾馆象征性地提出5万元的赔偿。药材公司应当支付的公房租金因未按期支付，时不时由连正宾馆为其垫付，租赁期间，连正宾馆一共垫付了17期租金，总计186693.15元，药材公司理应返还。 反诉被告药材公司辩称，连正宾馆所述的建筑面积18.28平方米房屋一事确实存在，但自2008年以来，当时的合同主体与本案主体连正宾馆从未对该面积提出过异议，且这些合同均已履行完毕。垫付费用不是发生在本案合同租期内。故对连正宾馆的反诉请求表示均不同意。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。药材公司针对连正宾馆就本诉答辩中房屋使用费应当扣除18.28平方米相对应部分的金额一节表示接受。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、连正宾馆应当支付房屋占用费的期间及计算标准之争议。根据原告递交的出租方与案外人上海旭春投资咨询有限公司之间的《公有非居住房屋租赁合同》显示，合同签订日期是2015年12月23日，合同约定的租期是2015年6月1日至2020年5月31日，据此，本院认定，药材公司对西藏中路XXX弄XXX号建筑面积为1353.13平方米房屋的承租权自2015年5月31日终止；根据合同约定，租赁房屋每日每平方米建筑面积租金为1.4元，月租金总计为57500元，因此，具体到日租金、月租金的计算应当从约定。2、连正宾馆主张的17笔公房租金是否成立之争议。根据连正宾馆递交的证明，该17笔支付时间分别为2010年4－12月、2012年9－12月(其中9月支付了2个月)、2013年1－3月。前述时间均不属于本案合同租期内。 另查明，案外人上海旭春投资咨询有限公司已于2016年8月3日向连正宾馆提起迁让之诉讼，该案仍处于诉讼状态。 本院认为，连正宾馆逾期未返还租赁房屋事实存在，原告药材公司向被告连正宾馆主张按租金标准双倍计算的房屋使用费是基于合同约定的违约责任，鉴于药材公司自2015年6月1日起不再属于租赁房屋的承租人，且新的承租人也已提起诉讼，故其要求连正宾馆承担自2014年11月1日至2015年5月31日期间的违约责任的诉讼请求，符合合同约定，本院依法予以支持，但未交付的面积18.28平方米应予以扣除，其余面积1353.13平方米则按照合同约定的日租金标准的两倍计算房屋使用费。连正宾馆关于“合同约定的双倍计算过高”之说法缺乏法律依据而不成立。关于未交付面积一节，之前的合同承租主体非连正宾馆，故连正宾馆无权主张，本案合同履行中，连正宾馆明知未交付事实，但从未提出异议，照常履约，应当视作已接受该事实，现合同已经履行结束，连正宾馆再就该节事实提出主张，有违诚信，本院依法不予支持。关于17笔公房租金一节，均发生在本案合同之前，当时的承租主体均不是连正宾馆，故连正宾馆无权主张。 综上所述，原告药材公司诉讼请求中在2015年5月31日之前的那部分请求成立，被告连正宾馆的反诉请求均不成立。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告(反诉原告)上海连正宾馆应于判决生效后十日内支付原告(反诉被告)上海市药材有限公司自2014年11月1日至2015年5月31日止的房屋使用费人民币803217.12元； 二、被告(反诉原告)上海连正宾馆的诉讼请求，均不予支持。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币19173元(原告已预缴)，由原告(反诉被告)上海市药材有限公司负担人民币9586元，由被告(反诉原告)上海连正宾馆负担人民币9587元；反诉案件受理费减半收取计人民币2805元，由被告(反诉原告)上海连正宾馆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判长*** 审判员*** 人民陪审员*** 二〇一六年十一月二十九日 书记员*** 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。