上海连正宾馆与上海市药材有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院 民事判决书 （2017）沪02民终1016号 上诉人(原审被告、反诉原告)：上海连正宾馆，住所地上海市黄浦区。 投资人：***，法定代表人。 委托诉讼代理人：***，上海达隆律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海市药材有限公司，住所地上海市黄浦区。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，上海瀛东律师事务所律师。 上诉人上海连正宾馆(以下简称“连正宾馆”)因与被上诉人上海市药材有限公司(以下简称“药材公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初13360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 连正宾馆上诉请求：依法撤销黄浦区人民法院(2016)沪0101民初13360号民事判决第二项。直接改判支持上诉人一审的反诉请求。事实和理由：一审法院查明被上诉人少交付18.28平方米面积，却未扣减相应租金，未支持其要求补偿人民币(以下币种均为人民币)5万元赔偿的诉请不当。且一审法院已经查明连正宾馆的前身也都是***在实际经营，因此，***代支付的17笔公房租金一节，应予支持。一审法院对上诉人反诉费的收取不合理。 被上诉人药材公司辩称，不同意上诉人上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。 药材公司向一审法院起诉请求：1、判令连正宾馆向药材公司支付自2014年11月1日起至2015年12月22日止按日租金3,839元标准计算的房屋使用费。 一审法院认定事实：1、连正宾馆应当支付房屋占用费的期间及计算标准之争议。根据药材公司递交的出租方与案外人上海旭春投资咨询有限公司之间的《公有非居住房屋租赁合同》显示，合同签订日期是2015年12月23日，合同约定的租期是2015年6月1日至2020年5月31日，据此，法院认定，药材公司对建筑面积为1,353.13平方米房屋的承租权自2015年5月31日终止；根据合同约定，租赁房屋每日每平方米建筑面积租金为1.4元，月租金总计为57,500元，因此，具体到日租金、月租金的计算应当从约定。2、连正宾馆主张的17笔公房租金是否成立之争议。根据连正宾馆递交的证明，该17笔支付时间分别为2010年4-12月、2012年9-12月(其中9月支付了2个月)、2013年1-3月。前述时间均不属于本案合同租期内。 一审法院另查明，案外人上海旭春投资咨询有限公司已于2016年8月3日向连正宾馆提起迁让之诉讼，该案仍处于诉讼状态。 一审法院认为，连正宾馆逾期未返还租赁房屋事实存在，药材公司向连正宾馆主张按租金标准双倍计算的房屋使用费是基于合同约定的违约责任，鉴于药材公司自2015年6月1日起不再属于租赁房屋的承租人，且新的承租人也已提起诉讼，故其要求连正宾馆承担自2014年11月1日至2015年5月31日期间的违约责任的诉讼请求，符合合同约定，法院依法予以支持，但未交付的面积18.28平方米应予以扣除，其余面积1,353.13平方米则按照合同约定的日租金标准的两倍计算房屋使用费。连正宾馆关于“合同约定的双倍计算过高”之说法缺乏法律依据而不成立。关于未交付面积一节，之前的合同承租主体非连正宾馆，故连正宾馆无权主张，本案合同履行中，连正宾馆明知未交付事实，但从未提出异议，照常履约，应当视作已接受该事实，现合同已经履行结束，连正宾馆再就该节事实提出主张，有违诚信，法院依法不予支持。关于17笔公房租金一节，均发生在本案合同之前，当时的承租主体均不是连正宾馆，故连正宾馆无权主张。 综上所述，药材公司诉讼请求中在2015年5月31日之前的那部分请求成立，连正宾馆的反诉请求均不成立。一审法院判决：一、上海连正宾馆应于判决生效后十日内支付上海市药材有限公司自2014年11月1日至2015年5月31日止的房屋使用费803,217.12元；二、上海连正宾馆的诉讼请求，均不予支持。 二审中当事人没有提交新证据。 本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。上诉人所主张的未交付的18.28平方米面积，本院认为：首先，上诉人所主张的在本案所审理合同之前的期间，合同主体并非上诉人，上诉人无权主张；其次，本案合同对系争房屋租金每平方米的单价标准和月租金总额亦存在矛盾之处，在实际履约中，上诉人亦按照月租金总额标准支付租金，从未提出异议；再次，上诉人未能证明其在实际履约过程中对未交付面积提出异议，在被上诉人诉请其支付租金时才提出抗辩，有违诚信。因此，对于上诉人主张对未交付的18.28平方米面积应扣减租金、支付赔偿金的上诉请求，本院不予支持。上诉人并非其所主张的17笔公房租金的支付主体，在此提出要求，不符合法律规定。一审法院对上诉人反诉费的收取符合法律规定。综上所述，连正宾馆的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,610元，由上诉人连正宾馆负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一七年三月二十二日 书记员*** 附：相关法律条文 附：相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……