南京某信息产业有限公司、南京某（集团）有限公司土地租赁合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省南京市鼓楼区人民法院 民事判决书 （2023）苏0106民初13425号 原告：南京某信息产业有限公司，住所地南京市鼓楼区。 法定代表人：薛某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张某，该公司员工。 被告：南京某（集团）有限公司，住所地南京市。 法定代表人：潘某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市京师（南京）律师事务所律师。 原告南京某信息产业有限公司（以下简称某信息公司）与被告南京某（集团）有限公司（以下简称某公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2023年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某信息公司的法定代表人薛某及委托诉讼代理人张某，被告某公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某信息公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告恢复本市某处B1-1、C1地块原有地面标高、运走回填渣土或支付代运费用36万元；拆除场地内充电设备设施及电缆沟，恢复原状或支付拆除费8万元。2.判令被告支付原告租金损失850697.81元（按照年租金538000元标准，自2022年5月27日起计算至2023年8月8日，并继续计算至实际恢复原状、交还土地之日）。3.判令被告支付违约金161400元（538000元×30%）。4.判令诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月9日，原告与被告签订为期一年的《土地租赁合同》，约定原告将某处（原鼓楼区某某处）面积约某11平方米的Bl-1、C1地块出租给被告使用。上述合同到期后，双方一直续签。2021年5月27日，原告与被告签订《土地租赁合同》，约定原告将某处约1560平方米的土地出租给被告使用，租金为538000元，租赁期限为2021年5月27日至2022年5月26日。 2022年5月26日，租赁期限届满后，被告未按合同约定拆除场地内充电设备设施、日常用电设备（配电箱），因场地不具备移交条件，双方无法办理交接手续。 2022年6月16日，原告向被告发送《关于某处公交场站清空撤离的回复函》，明确表明由于被告未拆除场地内充电设备设施、日常用电设备（配电箱），不具备场地移交条件，导致双方无法办理交接手续，并明确要求被告依照合同约定清场、恢复原状、交还场地，以免造成不必要的损失。但直至2023年8月8日，被告仍未拆除充电设备设施及电缆沟，导致双方无法办理交接手续，进而导致原告后续无法出租，给原告造成损失。综上，原告诉至法院，请求判如所请。 被告某公司辩称，被告租赁原告土地主要用于公交车停放，双方最后一期合同于2022年5月26日到期。被告于2022年5月21日已经实际撤出租赁场地，场地已经清空，并多次告知原告被告已经撤场，但原告不予接收。2022年6月2日，被告向原告发送告知函，再次明确被告对场地进行了清理并且将相关照片和场地示意图作为附件发送原告，但是原告拒不接收场地，故被告在合同到期后不存在任何占用行为。其次，原告主张的地面垫高以及电缆沟和高压变电设施（环网柜、变压器）均非被告建设，相关资产也不属于被告所有，其中环网柜、变压器属于国家电网公司，系第三方资产，故原告主张被告恢复原状、拆除相关设备设施于法无据。综上，被告在合同终止后，已经清空并撤离场地，不存在违约行为，不应当承担违约金责任，且原告主张的违约金标准亦过高。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：位于南京市某某处C1块土地3876平方米，B1-1块土地2435平方米，合计某11平方米，系某信息公司所有。 2004年6月11日，某信息公司（甲方）与南京某（集团）股份有限公司巴士分公司（乙方，以下简称某集团巴士分公司）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将某某处C1块土地3876平方米出租给乙方。乙方租赁期限为三年，自2004年6月14日至2007年6月13日止。租赁用途为公交车的调度、停放。合同终止或解除后，乙方保证在一周内对返还的土地进行清场，保持场地现实使用状态。传达室如改造时，要恢复原状（见附件3），经甲方同意的，可不予恢复。该合同的附件3为传达室近景及远景照片共三张。上述合同到期后，某信息公司与某集团巴士分公司、某集团公司多次续签合同，最后一份合同的租赁期限截止日期为2016年6月13日。 2007年5月1日，某信息公司（甲方）与某集团巴士分公司（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将某某处B1-1块土地2435平方米出租给乙方。乙方租赁期限为一年，自2007年5月1日至2008年4月30日止。租赁用途为公交车的调度、停放。合同终止或解除后，乙方保证在次日内对返还的土地进行清场、交还场地并结清应当由乙方承担的各项费用。上述合同到期后，某信息公司与某集团巴士分公司、某集团公司多次续签合同，最后一份合同的租赁期限截止日期为2016年5月8日。 2016年8月3日，某信息公司（甲方）与南京某公交客运有限公司（乙方，以下简称某公交公司）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将某处B1-1、C1地块某11平方米出租给乙方。租赁期限为一年，B1-1从2016年5月9日至2017年5月26日、C1从2016年6月14日至2017年5月26日。租赁用途为停车场。年租金为1355169元。在合同到期或终止时，待乙方清场完毕、恢复原状、结清所有费用，办理书面交接手续后，甲方退回保证金（原状见附件2）。该合同的附件2为土地交接及土地原状照片。 2017年4月7日，某信息公司与某公交公司续签《土地租赁合同》。租赁期限为一年，从2017年5月27日至2018年5月26日。在合同到期或终止时，待乙方清场完毕、恢复原状、结清所有费用，办理书面交接手续后，甲方退回保证金（原状见附件2）。该合同的附件2为土地原状照片，照片为前述2004年6月11日某信息公司与某集团巴士分公司所签《土地租赁合同》附件3即传达室的照片。 2018年5月8日、2019年5月21日，某信息公司与某公交公司续签了合同。 2020年4月29日，某信息公司与某公交公司一分公司续签合同。该份合同于2021年5月26日到期。2021年6月15日，某公交公司一分公司向某信息公司出具书面说明，称由于公交体系改革，原缴纳单位为某集团的已付48950元保证金，转由某公交公司一分公司负责。2021年9月29日，某公交公司一分公司在收到退还的48950元保证金后向某信息公司出具了收款收据。 2021年5月20日，某信息公司（甲方）与某公交公司（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：乙方租赁甲方位于某处（原鼓楼区某某处）约1560平方米的场地。租赁期限为一年，自2021年5月27日至2022年5月26日。租赁用途为为新能源车辆提供充换电服务。年租金为538000元。乙方在签约当日向甲方支付10000元保证金，甲方出具收据。在合同到期或终止时，待乙方清场完毕、恢复原状、结清所有费用，办理书面交接手续后，甲方退回保证金（原状见附件2）。乙方对承租土地及进行改造时，应事先征得甲方的书面同意。乙方不得损坏土地及房屋主体结构和原有设施，改造费用自负，合同期满或终止后，乙方应恢复土地及房屋原状（详见附件），乙方保证在次日交还的所租场地前清场完毕、恢复原状、结清费用，交接完成以双方办理书面的交接手续为准。如次日未交回土地，甲方有权清场并恢复原状，费用由乙方承担。乙方以任何方式自建或者购买的设施，到期时均由乙方自行拆除、恢复原状，乙方不向甲方索要任何补偿。终止后仍未拆除的，甲方有权拆除，所有物品均作为垃圾处理，对乙方不作任何补偿，清运费用由乙方负责。如合同终止或解除后次月，乙方未清场、恢复原状、交还场地，视为乙方仍在继续使用，从合同终止或解除之日起，日租金按原租金三倍计算。双方如不能履行本合同所约定的相关义务，除承担相应的违约责任外，违约方应承担年租金30%的违约金。该合同的附件2为土地交接手续及土地原状照片（续签合同的以第一份合同为准）。 2021年5月31日，某信息公司（甲方）与南京某能源有限公司（乙方，以下简称某能源公司）签订《土地租赁合同》，约定：乙方租赁甲方位于某处（原鼓楼区某某处）290方米的场地。租赁期限为一年，自2021年6月1日至2022年5月31日。租赁用途为为新能源车辆提供充换电服务。年租金为105000元。乙方对承租土地及进行改造时，应事先征得甲方的书面同意。乙方不得损坏土地及房屋主体结构和原有设施，改造费用自负，合同期满或终止后，乙方应恢复土地及房屋原状（详见附件）。该合同的附件1为土地范围示意图及尺寸，附件2为土地交接手续及土地原状照片（续签合同的以第一份合同为准）。 2022年6月2日，某公交公司向某信息公司发送《某处公交场站清空撤离的告知函》，称其已于2022年5月21日撤出租赁场地，不再使用，并以电话和微信的形式告知，但某信息公司拒不办理书面交接手续，现通知某信息公司其对租赁场地已经全面清理，符合交接要求，要求某信息公司在收函后与其联络进行交接并归还保证金。该告知函附有所租赁场地示意图以及清理后的场地照片。 2022年6月16日，某信息公司向某公交公司发出《关于某处公交场站清空撤离的回复函》，称：双方签订的合同为续签合同，2021年5月与某公交公司及某能源公司分别签订的《土地租赁合同》是原租赁合同的延续，只是方便某能源公司支付公交补贴10万元。经过2022年5月31日双方现场查看，目前现场充电设备（环网柜、箱变、开闭所等）、设施（电缆沟、设备基础、雨篷等）及日常用电设备（配电柜）仍未拆除，场地内杂物未清理干净，有外部车辆随意停放，场地目前属于无人看管状态，已有部分围墙设施受到破坏，请贵公司依照合同约定清场、恢复原状，交还场地，双方办理交接手续，以免造成不必要的损失。 2022年6月20日，某公交公司向某信息公司复函，称其在与某信息公司签订合同进场时就已经安装充电设备、设施及日常用电设备，并且签约合同使用面积不包含充电桩的位置，其在撤场时已对租赁场地进行全面清理，有照片为证，符合交接要求。 另查明，2018年11月14日，某公司向江苏省电力公司申请高压新装，申请容量为3200千伏安。项目地址为某公交停车场，某路底站。供电电源为拟由10千伏清河线及10千伏临江线双电源供电。电源接入点为，电源一拟将10千伏清河线6号环网柜开断适当位置新建4单元智能前置环网柜，再由前置环网柜备用间隔引出电缆供电，电源二拟将10千伏临江线4号环网柜开断适当位置新建的4单元智能前置环网柜，再由前置环网柜备用间隔引出电缆供电。资产（责任）分界点为，两路进线均以前置环网柜备用间隔出线开关负荷侧桩头出线排连接处为分界点。2019年1月9日，上述供电设施安装完毕并完成送电。2022年6月24日，某公司申请销户。2022年7月4日，某公司结清电费完成销户。 某公交公司在2022年5月26日合同到期后，对于上述供电设施中的环网柜以及配套水泥基座以及场地内的充电桩基座、电缆沟等设施并未拆除。 又查明，某公交公司一分公司、某公交公司均为某公交公司下属无独立法人资格的分支机构。某公交公司于2023年12月4日注销，其权利义务由某公司承继。 本院认为,某信息公司与某公交公司及其下属第一客运分公司、第四客运分公司签订的《土地租赁合同》均合法有效。某公交公司注销后，其权利义务由某公司承继，故相关《土地租赁合同》对某公司具有拘束力，某公交公司及下属第一客运分公司、第四客运分公司因合同产生的债务应由某公司承担。 关于某信息公司要求将案涉土地恢复原状的诉讼请求。某信息公司与某公交公司于2021年5月20日签订的最后一份《土地租赁合同》中约定，合同期满或终止后，某公交公司应恢复土地及房屋原状，土地交接手续及土地原状照片以第一份合同为准。因此，在双方租赁合同届满后，某公交公司应当按照2016年8月3日某信息公司与某公交公司签订的第一份《土地租赁合同》的约定恢复土地原状。2016年8月3日的《土地租赁合同》签订时，该合同租赁范围内尚未建设充电桩、电缆沟以及环网柜等设施。上述设施系某公交公司承租期间建设，故应由其负责拆除和恢复原状，某信息公司要求某公司拆除充电设备设施及电缆沟、恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。拆除过程如需要向供电部门办理手续的，由某公司自行申请办理。关于某信息公司要求恢复原有地面标高的请求，因租赁场地的地面垫高并非某公交公司所为，且某信息公司与某公交公司签订的《土地租赁合同》约定的恢复原状所附照片并非针对场地垫高前的土地现状拍摄，而是某信息公司与某集团巴士分公司2004年6月11日签订《土地租赁合同》中关于传达室改造需要恢复原状时所附的传达室原状照片，某信息公司以此作为某公司恢复场地地面标高的依据不足，其该项诉讼请求，本院不予支持。 关于某信息公司主张的租金损失。某信息公司与某公交公司约定在合同终止后，某公交公司应当清理场地、恢复原状。根据已查明的事实，某公交公司履行上述合同并不符合合同约定，其行为已构成违约，由此给某信息公司造成的损失，应当予以赔偿。某信息公司主张租金损失按照年租金538000元计算，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条的规定，某公交公司违约后，某信息公司应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。某信息公司与某公交公司的合同中亦约定，如某公交公司次日未交回土地，某信息公司有权清场并恢复原状，费用由某公交公司承担。因此，某信息公司主张的租金损失期间应当合理确定，考虑到现场遗留供电设施中的环网柜以及配套水泥基座、充电桩基座、电缆沟等设施的清理难度，以及双方协商沟通及某信息公司再次招租等合理期间，本院酌定租金损失以六个月为宜，金额为269000元（538000元÷12×6）。 关于某信息公司主张的违约金。违约金是指合同当事人在订立合同时预先约定的，当一方违约时应向对方支付一定数量的金钱。违约金兼具补偿性和惩罚性，以补偿损失为主，惩罚性为辅。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，某信息公司因某公交公司违约造成的损失主要为其场地空置的租金损失，租金损失已在前述认定中予以确定，某公司辩称违约金过高，具有事实及法律依据，本院依法予以调整。结合某公交公司的违约情形，本院酌定违约金为80000元。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十一条、第七百零三条、第七百一十五条的规定，判决如下： 一、被告南京某（集团）有限公司于本判决生效之日起六十日内拆除南京市鼓楼区某处B1-1、C1地块上的环网柜以及配套水泥基座、充电桩基座、电缆沟等设施设备； 二、被告南京某（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告南京某信息产业有限公司租金损失269000元； 三、被告南京某（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京某信息产业有限公司违约金80000元； 四、驳回原告南京某信息产业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17869元，由原告南京某信息产业有限公司负担11334元，由被告南京某（集团）有限公司负担6535元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员*** 二〇二四年三月十八日 书记员***