广西北港商贸有限公司、广西嘉远农业有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民事判决书 （2021）桂0103民初10542号 原告：广西北港商贸有限公司，住所地：南宁市良庆区体强路12号北部湾航运中心317办公室。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，广西道森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广西道森律师事务所律师。 被告：广西嘉远农业有限公司，住所地：南宁市青秀区××路××号××大厦××楼××室。 法定代表人：***，经理。 被告：广西嘉远资产管理有限公司，住所地：南宁市青秀区××路××号××大厦××楼××室。 法定代表人：***，经理。 被告：广西和盛智远贸易有限公司，住所地：南宁市青秀区××路××号××大厦××楼××室。 法定代表人：***，经理。 三被告共同委托诉讼代理人：***，广西辉博律师事务所律师。 第三人：广西北部湾国际港务集团有限公司，住所地：南宁市青秀区××路××号港务大厦30-32楼。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，广西道森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广西道森律师事务所律师。 案由：房屋租赁合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2021年5月12日 开庭时间：2021年12月23日第一次开庭，2022年4月29日第二次开庭 当事人到庭情况： 原告方、第三人：第一次开庭：原告广西北港商贸有限公司、第三人广西北部湾国际港务集团有限公司的共同委托诉讼代理人***、***到庭；第二次开庭：共同委托诉讼代理人***到庭 被告方：两次开庭，被告广西嘉远农业有限公司（以下简称嘉远农业公司）、广西嘉远资产管理有限公司（以下简称嘉远资产公司）、广西和盛智远贸易有限公司（以下简称和盛智远公司）的共同委托诉讼代理人***到庭 原告诉请要点 一、判令三被告共同向原告支付2017年12月1日至2019年6月30日的租金差额339571.5元、2017年12月1日至2019年6月30日的物业费差额41416.49元、违约金114296.4元（380987.99元×30%），以上各项费用共计495284.39元； 二、判令原告对三被告质押于北部湾港务大厦7楼1号西南办公室的《查封清单》所有物品拍卖后的价款有优先受偿权； 三、判令三被告共同赔偿原告律师费18229元、保全保险费1900元； 四、判令本案受理费、保全费由三被告共同承担。 三被告答辩要点 一、我方对尚欠租金及物业费的金额无异议，由于我方已向原告支付了保证金34095.6元、31363.2元、32455.5元，故我方主张用保证金抵扣尚欠的租金及物业费。因我方不存在违约，故无需支付违约金。二、原告所查封的财产仅有电脑及办公桌是公司财产，红木家具是案外人（不清楚是何人）的物品，与被告无关。 第三人陈述意见 我方同意原告的诉讼请求。 事实认定 广西嘉远资产管理有限公司的前称为广西嘉远投资有限公司，于2018年1月23日变更为现名称。 2017年，第三人（甲方，出租方）与嘉远农业公司（乙方，承租方）、广西嘉远投资有限公司（乙方，承租方）、和盛智远公司（乙方，承租方）分别签订一份《北部湾港务大厦房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），上述三份租赁合同中除租赁房屋位置、面积、租金、保证金约定不同外，均约定有以下内容：第一条，该合同项下房屋用途为办公写字楼；第三条，甲乙双方约定，甲方于2017年12月1日或之前将该房屋以现状交付给乙方；该房屋租赁期自2017年12月1日至2020年11月30日；第四条，甲、乙双方约定，该房屋每月每平方米建筑面积租金为110元，月租金从2019年12月1日起在上一年月租金的基础上增加6%，此后逐年（每12个月）递增6%；租赁房屋先交租后使用，租金按季度支付，乙方应于每季首个工作日前向甲方支付本季度租金；逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按所欠租金和费用的0.05%向甲方支付违约金；第五条，甲、乙双方约定，乙方须在房屋交付日当日或之前向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为三个月租金，保证金将在本合同到期或提前终止且双方权利义务清理完毕后15日内由甲方无息返还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、物业等费用由乙方承担；第九条，除本合同另有约定外，任何一方不得擅自解除本合同，否则守约方有权要求违约方继续履行本合同和／或赔偿守约方因此遭受的损失（是否选择继续履行本合同由守约方决定）。三份租赁合同约定的租赁房屋位置、面积、租金、保证金分别为：1、房屋位于南宁市青秀区××路××号××大厦××楼××室;该房屋实测建筑面积为95.04平方米；月租金总计10454.4元；房屋租赁保证金为三个月租金，即31363.2元。2、房屋位于南宁市青秀区××路××号××大厦××楼××室;该房屋实测建筑面积为98.35平方米；月租金总计10818.5元；房屋租赁保证金为三个月租金，即32455.5元。3、房屋位于南宁市青秀区××路××号××大厦××楼××室;该房屋实测建筑面积为103.32平方米；月租金总计11365.2元；房屋租赁保证金为三个月租金，即34095.6元。 2019年6月23日，三被告向原告及第三人作出《关于终止租赁港务大厦12楼场地及支付租金的函》，主要内容：我互相关联的三个公司嘉远资产、和盛智远、嘉远农业三家公司租赁贵公司港务大厦12楼1201-1、1202、1201、1203-1205室，面积分别为：95.04m2、98.35m2、103.32m2，租金单价为110元/m2，因自身原因，并经我公司股东商议，作以下决定希望贵司能同意：1、于2019年6月30日停止租赁港务大厦12楼场所，终止租赁合同。2、所欠费用共：555212.43元，其中租金：489571.5元，物业费：65640.93元（计租时间至2019.6.30）我们三家公司共同承诺：1、2020年7月31日前将所欠费用缴纳完;2、其中2019年8月31日前付租金150000元、物业费24224.44元，2020年5月31日前付租金113190.5元、物业费13805.5元，6月30日前付租金113190.5元、物业费13805.5元，7月30日前付租金113190.5元、物业费13805.5元，逾期支付的，贵司有权起诉我司，并追究违约责任及滞纳金（按每天所欠费用总额的6％收取）；3、我们三家公司于港务大厦的一切物品质押给贵司担保上述租金及物业费的偿还，待付清所有费用之后再返还。 2019年6月20日，原告（甲方）与广西北港物业服务有限公司(乙方）签订《债权转让协议书》，主要内容：乙方是甲方合法设立的全资子公司，为妥善解决广西嘉远农业有限公司、广西嘉远资产管理有限公司、广西和盛智远贸易有限公司拖欠的物业费问题，就乙方将相关物业费债权转让给甲方，甲、乙双方就债权转让事宜达成如下协议：一、乙方在2017年12月1日至2019年6月为广西嘉远农业有限公司、广西嘉远资产管理有限公司、广西和盛智远贸易有限公司提供物业服务，该三公司共拖欠乙方物业费41416.49元，乙方同意把其对广西嘉远农业有限公司、广西嘉远资产管理有限公司、广西和盛智远贸易有限公司享有的41416.49元物业费债权转让给甲方。二、若三个债务人未履行偿还债务，由甲方负责以自己的名义通过催收、诉讼、仲裁等程序直接向债务人主张权利。三、本协议中约定的转让债权待甲方通过诉讼实现债权之后，甲方应将相应的执行回款分配给乙方。 2019年6月30日，第三人（甲方）、原告（乙方）、三被告（丙方）签订《三方协议书》，主要内容：基于甲方与丙方于2017年12月1日签订了《北部湾港务大厦房屋租赁合同》（合同编号：1.GWIT-ZL0712.GWIT-ZL0723.GWIT-ZL073)，承租港务大厦12楼1201-1、1202、1201、1203-1205室，面积分别为：95.04m2、98.35m2、103.32m2，租金单价为110元/m2。且甲乙签订《委托管理协议》，乙方受甲方委托代为管理上述港务大厦物业，代甲方办理招租、租金代收、商业经营管理等业务。截止2019年6月30日丙方拖欠甲方租金489571.5元，物业费65640.93元，并于2019年6月发函解除租赁合同、停止了物业服务，经甲、乙、丙三方协商，达成协议如下：一、丙方对拖欠的上述租金有共同连带清偿责任，甲方在上述租赁合同中的全部权利由乙方代为行使，丙方违背承诺逾期支付租金的，由乙方以乙方名义向丙方主张租金、物业费及相关权利并提起诉讼，并有权主张违约金、清场费及因诉讼发生的律师费、保全费、保险费、执行费等所有相关费用。丙方应按《委托管理协议》分别向甲乙方履行租金支付义务。二、本协议一式三份，甲乙丙三方各持一份，每份具同等法律效力，自各方法定代表人或其授权代表签字并加盖公章之日起生效。 另查明，原告提交的民事案件委托合同及发票显示其支付律师服务费18229元。原告因本案保全支出保全保险费1900元。 又查明，《中华人民共和国建设工程规划许可证》（建字第450101200900322号）记载，位于南宁市青秀区××路××号的北部湾国际港务大厦的建设单位为第三人。 再查明，南宁市青秀区人民法院作出的查封清单[（2021）桂0103民初10542号]记载： 编号 物品名称 规格 数量 1 打印机（富氏） 1台 2 电脑 1套 3 木质组合柜（带雕花） 1套 4 木柜子（带玻璃） 3个 5 木质组合长桌+抽屉 1张 6 白色办公桌 2张 7 木质摆件桌 1张 8 会议桌 1张 9 会议椅子 7张 10 皮质双人沙发 1张 11 木质书架 2个 12 木质花架台 3个 13 木质茶架 1个 14 木质大茶几 1张 15 木质太师椅 2张 16 木质正方形小桌 2张 17 保险柜 5个 18 木椅 1张 19 小冰箱 1个 20 木质长形沙发 1张 21 木质长桌 1张 22 木质长凳 1张 23 木质单人沙发 2张 24 木质组合长桌+抽屉 1张 25 木质茶水桌子 1张 26 木质四方凳 1张 27 太师椅 7张 28 木质豪华大椅子 2张 29 木质茶架 1个 30 饮水机 2台 31 铁皮柜 1个 32 木圆凳子 1张 以上被查封物品，存放于南宁市青秀区××路××号北部湾港务大厦7楼1号（西南办公室），由广西北港商贸有限公司保管。 庭审中，原告称三被告已于2019年8月偿还了第一期租金15万元和物业费24224.44元，并明确第一项诉讼请求中的租金339571.5元是根据三方协议的约定，扣除已支付的15万元后计算得出；物业费41416.49元是根据三方协议的约定，扣除已支付的24224.44元后计算得出；违约金是根据三被告的发函主张的。 判决理由 第三人与三被告签订的三份租赁合同，均系当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。 关于租金及物业费，根据《关于终止租赁港务大厦12楼场地及支付租金的函》、《三方协议书》，本院认定第三人与三被告签订的三份合同已于2019年6月30日终止。三被告对尚欠原告的租金及物业费的金额无异议，对此本院予以确认，三被告应向原告共同支付2017年12月1日至2019年6月30日的租金差额339571.5元、2017年12月1日至2019年6月30日的物业费差额41416.49元。 关于违约金，虽然三被告在《关于终止租赁港务大厦12楼场地及支付租金的函》承诺逾期支付租金、物业费应支付滞纳金，但约定的滞纳金过高，本院兼顾三被告的过错程度、逾期时间的长短等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，调整违约金标准为：以拖欠租金及管理费126996元（113190.5元+13805.5元）为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮百分之三十，自2020年6月1日起计至付清之日止；以拖欠租金及管理费126996元（113190.5元+13805.5元）为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮百分之三十，自2020年7月1日起计至付清之日止；以拖欠租金及管理费126996元（113190.5元+13805.5元）为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮百分之三十，自2020年7月31日起计至付清之日止，以上违约金总额以114296.4元为限。原告超出部分的违约金主张，因缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。 关于优先受偿权，虽然三被告在《关于终止租赁港务大厦12楼场地及支付租金的函》约定“我们三家公司于港务大厦的一切物品质押给贵司担保上述租金及物业费的偿还”，但其后原告、三被告及第三人并未签订书面的质押合同，没有明确质物的名称、数量、质量及状况，故本院认为质押合同没有成立，因此原告要求对本院《查封清单》记载的所有物品拍卖后的价款享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。 关于律师费及保全保险费，原告因三被告未按期支付租金及物业费提起本案诉讼并提供证据证明支出律师费18229元、保全保险费1900元，原告要求三被告共同支付律师费、保全保险费符合《三方协议书》的约定，故本院予以支持。 关于三被告要求以保证金抵扣尚欠租金及物业费的问题，本案中三被告系提前终止租赁合同，《三方协议书》是原告、三被告及第三人对终止租赁合同的最终约定，应认定为各方当事人已对包括保证金在内的全部事项作出了最终处理，确认三被告仅欠租金及物业费，因此三被告要求以保证金抵扣尚欠租金及物业费，没有事实和法律依据，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广西嘉远农业有限公司、广西嘉远资产管理有限公司、广西和盛智远贸易有限公司向原告广西北港商贸有限公司共同支付2017年12月1日至2019年6月30日的租金差额339571.5元、2017年12月1日至2019年6月30日的物业费差额41416.49元； 二、被告广西嘉远农业有限公司、广西嘉远资产管理有限公司、广西和盛智远贸易有限公司向原告广西北港商贸有限公司共同支付逾期支付租金及物业费的违约金[违约金计算：按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮百分之三十，分别以拖欠租金及管理费126996元为基数，自2020年6月1日起计至付清之日止；以拖欠租金及管理费126996元为基数，自2020年7月1日起计至付清之日止；以拖欠租金及管理费126996元为基数，自2020年7月31日起计至付清之日止（以上违约金总额以114296.4元为限）]； 三、被告广西嘉远农业有限公司、广西嘉远资产管理有限公司、广西和盛智远贸易有限公司向原告广西北港商贸有限公司共同支付律师费18229元； 四、被告广西嘉远农业有限公司、广西嘉远资产管理有限公司、广西和盛智远贸易有限公司向原告广西北港商贸有限公司共同支付保全保险费1900元； 五、驳回原告广西北港商贸有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费8955元，保全费3098元，均由被告广西嘉远农业有限公司、广西嘉远资产管理有限公司、广西和盛智远贸易有限公司负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：广西壮族自治区南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：2001********。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二二年五月二十三日 书记员***