保某物业服务股份有限公司、南京盛某置业有限公司物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省南京市六合区人民法院 民事判决书 （2024）苏0116民初8300号 原告：保某物业服务股份有限公司，住所地广东省广州市海珠区。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。 被告：南京盛某置业有限公司，住所地江苏省南京市六合经济开发区。 法定代表人：张某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 原告保某物业服务股份有限公司（以下简称保某公司）与被告南京盛某置业有限公司（以下简称盛某公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2024年11月11日立案后，依法适用普通程序，于2025年1月22日公开开庭进行了审理。原告保某公司的委托诉讼代理人***、被告盛某公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 保某公司向本院提出诉讼请求：判令盛某公司向保某公司支付2024年1月1日至2024年6月30日某小区空置物业服务费共计1,211,668元及违约金（以1,211,668元为基数，自2024年7月1日起按照每日万分之五的标准计算至实际支付之日止）。诉讼过程中，保某公司变更诉讼请求为：判令盛某公司向保某公司支付2024年1月1日至2024年6月30日某小区空置物业服务费1,211,668元、2024年7月1日至2024年12月31日某小区空置物业服务费1,160,299.1元，并支付违约金（以1,211,668元为基数自2024年8月1日起，以1,160,299.1元为基数自2025年1月1日起，均按照每日万分之五的标准计算至实际支付之日止）。 事实和理由：2018年10月10日，保某公司与盛某公司签订了《某小区前期物业服务合同》，约定由保某公司承接盛某公司位于南京市六合区某街道某路之南*号地块的某小区项目的前期物业服务。物业服务合同第九条第（二）项约定：“纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未按时交付给业主的物业，其物业服务费用由甲方按照本合同约定的标准全额交纳。” 上述物业服务合同签订后，保某公司随即进场对某小区项目提供前期物业服务。根据合同约定，盛某公司对已竣工但尚未出售的房屋负有向保某公司缴纳物业服务费的义务。经保某公司核算，依据物业服务合同第八条及第九条第（二）项约定，盛某公司需向保某公司支付自2024年1月1日至2024年6月30日止物业费1,211,668元，自2024年7月1日至2024年12月31日止物业费1,160,299.1元。保某公司虽多次催告盛某公司按时支付该物业费，但盛某公司拒付至今。鉴于此，保某公司特诉至本院，望依法判如所请。 盛某公司辩称，对于保某公司诉请的2024年1月1日至2024年12月31日期间的物业服务费金额认可。对于保某公司主张的违约金，盛某公司同意按照合同约定，由法院做最后认定。对于保某公司主张的诉讼费盛某公司不认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年10月9日，盛某公司向保某公司作出《“某小区”项目中标通知书》，确定保某公司中标“某小区”前期物业管理招标项目。 2018年10月10日，盛某公司（甲方）与保某公司（乙方）签订《某小区前期物业服务合同》，约定由保某公司承接盛某公司位于南京市六合区某街道某路之南*号地块的某小区项目的前期物业服务。合同期限为3年，起止日期为2018年10月10日至业主大会选聘新的物业服务企业并签订新的物业服务合同生效之日止；本物业管理项目的交付时间为2020年12月1日。物业费用收费标准为：配置电梯的多层住宅1.5元/平方米·月，高层住宅1.9元/平方米·月，商业8元/平方米·月；车位、车库属于甲方所有的，委托乙方管理，车位使用人应按机械车位400元/个·月、车库车位350元/个·月的标准向乙方交纳汽车停放费和租金，乙方按机械车位130元/个·月、车库车位80元/个·月的标准提取停车管理服务费。合同第九条约定：业主应当按季度交纳物业费，每次交费的具体时间为每季的第3个月第25日。（二）纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未按时交付给业主的物业，其物业费由甲方按照本合同约定的标准全额交纳。（五）甲方、业主或者物业使用人逾期交纳物业费用的，乙方应履行催告程序，催告后仍不交纳的，从催告期满之日起按每日应交物业费用的0.5‰交纳违约金。 合同签订后，保某公司随即进场对某小区项目提供前期物业服务。 因盛某公司未能按期支付物业服务费，保某公司遂向本院提起本案诉讼。 诉讼过程中，保某公司称2024年1月1日至2024年6月30日期间的空置房源对应空置物业费为721,268元、空置车位对应空置物业费为490,400元计1,211,668元，2024年7月1日至2024年12月31日空置房源对应空置物业费为683,179.1元、空置车位对应空置物业费为477,120元计1,160,299.1元，合计欠付2,371,967.1元，并提供南京合某项目2024年1-6月空置费明细、南京合某项目2024年7-12月空置费明细予以佐证。盛某公司对上述金额予以认可。 保某公司称其于2024年7月18日对2024年1月1日至2024年6月30日物业服务费向盛某公司进行了催告，但未对2024年7月1日后的物业服务费进行催告，盛某公司对此无异议。 以上事实，有当事人陈述、南京市六合区物业管理招投标中标备案表、《“某小区”项目中标通知书》《某小区前期物业服务合同》、南京合某项目2024年1-6月空置费明细、南京合某项目2024年7-12月空置费明细等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案合同成立于民法典施行前，但合同的履行持续至民法典施行后，且是因民法典施行后履行合同发生争议，应适用《中华人民共和国民法典》等相关规定。 保某公司与盛某公司签订的《某小区前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。 当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。保某公司已按合同约定提供物业服务，但盛某公司未按时交纳物业服务费，双方均已确认2024年1月1日至2024年12月31日期间的物业服务费为2,371,967.1元，故保某公司有权要求盛某公司支付物业服务费2,371,967.1元。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉《某小区前期物业服务合同》约定：“甲方、业主或者物业使用人逾期交纳物业费用的，乙方应履行催告程序，催告后仍不交纳的，从催告期满之日起按每日应交物业费用的0.5‰交纳违约金。”保某公司称其已对2024年1月1日至2024年6月30日物业服务费向盛某公司进行了催告，但未对2024年7月1日后的物业服务费进行催告，盛某公司对此无异议，且盛某公司请求依法调整违约金标准，本院结合双方合同履行情况、涉诉小区的实际状况等因素，酌情认定逾期付款违约金按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。故盛某公司应向保某公司支付违约金，以1,211,668元为基数自2024年8月1日起，以1,160,299.1元为基数自2025年1月1日起，均按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际给付之日止。 综上所述，盛某公司应向保某公司支付自2024年1月1日起至2024年12月31日止物业服务费2,371,967.1元及违约金（以1,211,668元为基数自2024年8月1日起，以1,160,299.1元为基数自2025年1月1日起，均按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告主张的超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第一百四十五条规定，判决如下： 一、南京盛某置业有限公司于本判决生效之日起十日内向保某物业服务股份有限公司支付自2024年1月1日起至2024年12月31日止物业服务费2,371,967.1元及违约金（以1,211,668元为基数自2024年8月1日起，以1,160,299.1元为基数自2025年1月1日起，均按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）； 二、驳回保某物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26,726元，由南京盛某置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员*** 二〇二五年三月三十一日 书记员***