保某物业服务股份有限公司、南京盛某置业有限公司物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省南京市六合区人民法院 民事判决书 （2023）苏0116民初8911号 原告：保某物业服务股份有限公司，住所地广东省广州市海珠区。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。 被告：南京盛某置业有限公司，住所地江苏省南京市六合经济开发区。 法定代表人：张某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 原告保某物业服务股份有限公司（以下简称保某公司）与被告南京盛某置业有限公司（以下简称盛某公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2023年12月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告保某公司的委托诉讼代理人***，被告盛某公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告保某公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2023年1月1日至2023年12月31日期间合某苑空置物业服务费共计2680080.4元；2.判令被告自2023年7月1日起至实际支付之日止，以1376355.7元为基数，按照每日万分之五的标准向原告支付违约金；3.判令被告自2024年1月1日起至实际支付之日止，以1303724.7元为基数，按照每日万分之五的标准向原告支付违约金；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《合某苑前期物业服务合同》，约定由原告承接被告位于南京市六合区龙池街道*号地块的合某苑项目的前期物业服务。合同第九条第（二）项约定：“纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未按时交付给业主的物业，其物业服务费用由甲方按照本合同约定的标准全额交纳。”上述合同签订后，原告随即进场对合某苑项目提供前期物业服务。根据合同约定，被告对已竣工但尚未出售的房屋负有向原告缴纳物业服务费的义务。经原告核算，自2023年1月1日至2023年6月30日止，被告依据合同第八条及第九条第（二）项约定，总计需向原告支付物业费1376355.7元，自2023年7月1日至2023年12月31日止，需支付1303724.7元，原告虽多次催告被告按时支付该物业费，但被告拒付至今。鉴于此，原告特诉至贵院，望依法判如所请。 被告盛某公司辩称，1.业主已经购买的部分，因为业主拒不收房导致的物业费不应由被告承担；2.68套保障性住房目前已经移交给政府，物业费不应由被告承担；3.未出售的车位，由于原告未尽到合同约定的服务和管理义务，业主任意停放在被告的停车位上，原告无权收取该部分的物业管理费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合对证据的认证及当事人陈述，本院认定事实如下： 盛某公司系合某苑小区的开发企业。2018年10月10日，保某公司（乙方）与盛某公司（甲方）签订《合某苑前期物业服务合同》一份，约定：保某公司承接盛某公司位于南京市六合区龙池街道*1号地块的合某苑项目的前期物业服务，合同约定物业管理项目的交付日期为2020年12月1日。物业费用收费标准为：配置电梯的多层住宅每月每平方1.5元，高层住宅每月每平方1.9元，商业每月每平方8元。车位、车库属于甲方所有的，委托乙方管理，车位使用人应按机械车位每月每个交纳停放费和租金400元，车库车位按每月每个350元交纳费用，乙方按机械车位每月每个130元、车库车位按每月每个80元的标准提取停车管理服务费。合同第九条约定业主应当按季度交纳物业费，每次交费的具体时间为每季的第3个月第25日。纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未按时交付给业主的物业，其物业费由甲方按照本合同约定的标准全额交纳。因业主与甲方就房屋是否满足交付条件产生纠纷，致使物业未实际交付的，其间产生的物业费用由甲方按照本合同约定的标准承担。甲方、业主或者物业使用人逾期交纳物业费用的，乙方应履行催告程序，催告后仍不交纳的，从催告期满之日起按每日应交物业费用的万分之五交纳违约金。合同签订后，保某公司随即进场对合某苑项目提供前期物业服务。 后因该小区存有大量房屋未出售或未交付以及车位空置，其中包含68套保障性住房（人才安居住房）未交付地方政府，空置房屋涉及的物业费数额较大，保某公司和盛某公司多次交涉未成，其向盛某公司发出催告函后，诉讼来院，诉如所请。 另查明，盛某公司在该小区商品房买卖合同中对房屋的交付时间、交付方式和逾期交收房的违约责任进行了约定，其中约定查验商品房后，购房双方应当签署商品房交接单。由于购房者原因导致商品房未能按期交付的，购房者按每天100元向盛某公司支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损灭失的风险自合同约定交付之日起由购房者承担。同时，盛某公司（乙方）与南京市六合区住房保障和房产局（甲方）、南京六合经济开发管委会（丙方）就案涉68套保障性住房的建设、交付及物业费的承担签订《南京市保障性住房（人才安居住房）建设移交协议》，约定盛某公司在保障性住房竣工验收通过后15个工作日内，应向南京六合经济开发管委会递交房屋移交通知书，南京六合经济开发管委会应在接到通知书后15个工作日内办理收房手续。该移交协议对前期物业管理及收费作出了如下约定，盛某公司建设的保障性住房纳入所在地块商品住宅小区统一管理，丙方从交付日起开始交纳保障性住房的物业费。 2022年7月，保某公司诉至南京市六合区人民法院，要求盛某公司支付2020年12月1日至2022年12月31日期间的物业费6513570.4元及违约金（按日万分之五标准计算）。该院于2023年6月30日作出（2022）苏0116民初3934号民事判决：盛某公司支付2020年12月1日至2022年12月31日期间的物业费6513570.4元及违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价贷款利率计算）。上述案件中，该院查明截止至2022年12月31日，合某苑住宅部分业主未收房的套数总计460套，对应空置面积计67395.68平方米，空置车位数量共计1037个。该判决认为，如果是因购房人或者地方政府的原因致房屋交付迟延，盛某公司可以基于双方签订的商品房买卖合同或其他协议的约定，向购房人等主张迟延收房的违约责任。目前，上述判决已经发生法律效力。 本案中，保某公司称截止至2023年6月30日，合某苑住宅部分业主未收房的套数总计426套，对应空置面积计62807.95平方米，该期间物业费为878988元，收房业主34户，对应物业费为2967.7元；空置车位数量共计1032个，应交物业费495360元，收车位业主1户，对应物业费－960元。截止至2023年12月31日，合某苑住宅部分业主未收房的套数总计395套，对应空置面积计58186.34平方米，该期间物业费为818640.6元，收房业主31户，对应物业费为－4675.9元；空置车位数量共计1030个，应交物业费494400元，收车位业主2户，对应物业费－4640元。据此，盛某公司应支付2023年1月1日至2023年6月30日期间的物业费为1376355.7元（878988元＋2967.7元＋495360元－960元），应支付2023年7月1日至2023年12月31日期间的物业费为1303724.7元（818640.6元－4675.9元＋494400元－4640元），合计2680080.4元（1376355.7元＋1303724.7元） 上述事实，有当事人的陈述、《合某苑前期物业服务合同》、律师函、南京市六合区人民法院（2022）苏0116民初3934号民事判决书等证据予以证实，本院予以认定。 本院认为，物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主应当支付物业费。本案中，保某公司与盛某公司签订的《合某苑前期物业服务合同》系双方真实意思表示,且不违反法律法规强制性规定，应当合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。保某公司按约提供了物业服务，盛某公司应当按约支付物业费用。关于费用的具体数额，生效裁判文书已查明截止至2022年12月31日时的控制房屋及车位数量，保某公司自认此后部分业主收房和收车位，盛某公司未提供证据证明收取房屋和车位的业主数量高于保某公司自认的数量，故保某公司主张盛某公司支付物业费2680080.4元，有事实及法律依据，本院予以支持。关于逾期违约金，盛某公司未按约支付物业费，保某公司主张其承担逾期付款违约金于法有据，本院予以支持。但考虑到双方约定的违约金计算标准过高，本院结合双方合同的履行情况，涉诉小区的实际状况等因素，酌情认定逾期付款违约金按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价贷款利率计算为宜。若因购房人或者地方政府的原因致房屋交付迟延，盛某公司可以基于双方签订的商品房买卖合同或其他协议的约定，向购房人等主张迟延收房的违约责任，但不能作为其拒绝支付物业费的理由。 综上所述，保某公司的部分诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持；部分诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第六十七条第一款、第一百四十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告南京盛某置业有限公司于本判决生效之日起二十日内给付原告保某物业服务股份有限公司2023年1月1日至2023年12月31日期间的物业费2680080.4元，并支付逾期付款违约金（以1376355.7元为基数，自2023年7月1日起至实际给付之日止，以1303724.7元为基数，自2024年1月1日起至实际给付之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告保某物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28241元，由被告南京盛某置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员*** 二〇二四年五月二十七日 法官助理*** 书记员***