某某与金融街物业股份有限公司等供用热力合同纠纷一审民事判决书

北京市西城区人民法院 民事判决书 （2022）京0102民初1033号 原告：***，男，1989年11月14日出生，回族，住北京市大兴区。 被告：金融街物业股份有限公司，住所地北京市西城区金融大街33号。 法定代表人：***，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：***，女，该公司风险法务总监。 被告：金融街控股股份有限公司，住所地北京市西城区金城坊街7号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市安理律师事务所律师。 原告***与被告金融街物业股份有限公司（以下简称：金融街物业公司）、金融街控股股份有限公司（以下简称：金融街控股公司）供用热力合同纠纷一案，本院于2022年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***，被告金融街物业公司之委托诉讼代理人***，被告金融街控股公司之委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付2016年至2022年共计六个供暖年度的供暖费12382.2元；2.判令二被告按照协议约定承担地址观音寺xx的永久性供暖费用；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月，原告与观音寺xx的原产权人签订了房屋买卖合同并于当年9月办理了过户。原产权人向原告进行产权债务交割时，交付给原告一份房屋之前的产权人与被告签订的相关供暖协议，内容为原产权人***向被告一次性缴纳供暖费用11020.80元是永久性收费，被告不会再因供暖问题向观音寺xx的承租人发生费用，该证明落款日期为1997年2月18日，盖章单位为“北京市金融街房产经营管理公司”，经原告查询，“北京市金融街房产经营管理公司”已变更名称为“金融街控股股份有限公司北京分公司（已注销）”，因此将金融街控股公司列为被告。另外，由于房屋的现物业服务单位为金融街物业公司，该单位负责人也承认与原协议出具的单位为同一家单位，故也将金融街物业公司列为被告。原告从被告在观音寺小区的负责人处了解到，房屋最初的供暖单位为被告，后由于大兴区供暖公司调整，供暖服务交由大兴供暖集团提供。原告从原产权人处了解到，原产权人在大兴供暖集团服务期间也没有被收取过供暖费用。随后，2016年该小区供暖服务再次变更为北燃热力公司，北燃热力公司以原告一直不缴纳供暖费为由将原告起诉至法院。法院判定原告支付北燃热力公司5年(2016-2021)供暖费用以及诉讼费。后，原告从北燃热力公司处了解到，北燃公司提供供暖服务之前，诉争没有相关的欠款记录。原产权人表示也确实未交过供暖费用。原告认为：首先，原告在房屋产权交割时已经取得房屋的一切债权。被告出具的永久性供暖服务的协议证明也相应的转给了原告。另外，供暖服务是服务于产权地址，服务不因产权人变更而变更。而且，房屋在原告购买之前已经发生过一次产权变更，上一任产权人也未缴纳过供暖费用。经过与北燃公司沟通确认，在北燃公司接手上一家供暖公司之前，该房产一直由被告给缴纳费用且并没有相关的欠款记录。根据以上内容，原告向法院申请判定被告继续履行合同约定，并向原告支付原告已经缴纳的供暖费用以及诉讼费用。 金融街物业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，原告起诉存在主体错误及法律关系错误，应裁定不予受理或驳回起诉。根据原告起诉所称，起诉原告并收取供暖费的是北京北燃热力有限公司，而金融街物业公司并不负责诉争房屋的供暖或提供供暖相关的服务，因此双方不存在与供热有关的合同关系。《证明》的落款单位为“北京市金融街房产经营管理公司”，而该公司与金融街物业公司并非同一主体，因此金融街物业公司并不构成履行《证明》的义务主体。此外，诉争房屋还有一个产权人***，原告能否仅以自己名义起诉存疑。第二，原告的诉讼请求无事实和法律依据，不应获得法院支持。诉争房屋系原权益人***拆迁安置所得，***依法依约享有拆迁安置权益，包括在承租关系期间（2004年房改即终止）免除其已交纳供暖费以及未来应予支付供暖费义务。该项拆迁安置权益是拆迁关系范围内的约定，具有主体相对性，且仅及于承租关系期间。而原告系通过市场交易行为购得诉争房屋，与拆迁关系双方及承租关系均无关联，因此不享有被拆迁人的任何权益，拆迁人亦无义务代为承担原告应予负担的房屋权属成本。原告诉称上述拆迁安置权益不因产权人变更而变更系主观错误理解，《证明》内容及相应事实情况无法支持原告主张，相反可印证“不发生费用”仅针对拆迁双方及承租关系期间。同时，原权益人***与案外人是否实际向供暖公司缴纳供暖费属于不同合同关系项下，并不应据此推定原告是否负有承担支付义务的依据。就此可知，原告不享有拆迁安置权益，不应享有《证明》项下的主体资格和权益。原告购买房屋获得房屋所有权并不视同自然获得了原房屋权益人享有的涉及房屋的权利义务或债权债务，原房屋权益人无权亦未明示让渡其因被拆迁而享有的具有人身依附关系的权利。同时，原告并无证据证明其购房对价中包括了获得永久免除供暖费权益的部分，因此原告无法定、约定依据获得该项权益，相反，应予依法依约就实际享受供热服务承担付费义务。第三，根据原告起诉所称，已有供热服务的管辖法院依法裁判原告向供暖公司缴纳供暖费。如原告已在该案中提出己方具有永久免除支付供热费用义务的抗辩，则本诉的主张实际应已经由司法审查及作出生效认定。据此，基于“一事不再理”原则，原告不得就应予免除支付义务重复起诉或转嫁向物业公司追偿。 金融街控股公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，根据我方了解的情况，案涉《证明》系北京市金融街房产经营管理公司基于当时的承租人***配合拆迁工作而向其出具的文件，从法律性质上讲，该《证明》系金融街房产公司单方面向***出具的文件，属于金融街房产公司的单方允诺，对象具有特定性，即只针对***，案涉《证明》仅能在金融街房产公司和***之间发生法律效力，只有***实际居住使用该房屋的情形下，金融街房产公司不再向***主张供暖费。事实上，根据我方了解的情况，该《证明》出具的背景情况系1997年***基于其被拆迁人的身份被安置租住在大兴区观音寺xx室。之后，北京市金融街建设开发公司委托金融街房产公司对观音寺9号楼进行管理。根据当时奖励被拆迁人配合拆迁的政策，基于***配合拆迁工作的情形，在其一次性交纳一定金额的供暖费后，金融街房产公司出具案涉《证明》，承诺不再因供暖问题与***发生费用。而在2004年***取得案涉房屋的产权，并于2006年出售该房产。案涉房屋产权人变更后，该份《证明》对后续的产权人并不产生法律效力，而相关的产权人亦依法交纳该房屋的供暖费用。因此，在未经金融街房产公司同意的情形下，该份《证明》对后续的产权人并不能产生法律效力。该份《证明》与***无关，对***并不产生任何法律效力，***无权依据该份《证明》向金融街控股公司主张任何权利；在***和北京北燃热力有限公司之间供暖纠纷案中的生效判决中法院亦已否定***依据该份《证明》而主张的权利。因此，***以其在案涉房屋产权交割时已取得房屋的一切债权为由向金融街控股公司主张相关权利，没有事实依据、合同依据和法律依据。在大兴法院针对***和北燃公司之间供暖纠纷案而作出的（2021）京0115民初10273号生效判决中，法院亦已否定***依据该份《证明》主张的权利。第二，在目前的法律法规中，并未有任何条款涉及“供暖费永久性收费”的规定。也就是说，并无任何法律法规规定在房屋使用权人、所有权人一次性交纳一定供暖费后具有免除其此后应交纳供暖费义务的法律效力。其次，***并无证据证明案涉房屋存在2016年之前相关产权人未交过供暖费的情形。事实上，根据我方了解的情况，在***转让案涉房屋、该房屋产权人变更后，相关产权人均依法交纳了供暖费。最后，《北京市市政管理委员会等关于印发北京市供热体制改革试点工作指导意见的通知》（京政管字［2004］68号）已明确，要改革供热收费制度，停止福利供热，实行用热商品化、货币化，实行“谁用热，谁交费”的采暖费交费制度。而且，《北京市供热采暖管理办法》（北京市人民政府令第216号）第十一条规定：“供热单位与用户订立供热采暖合同应当符合国家和本市的有关规定。未签订书面供热采暖合同，供热单位已经向用户供热一个或者一个以上采暖期的，用户与供热单位之间视为存在事实供热采暖合同关系。”第十六条第一款进一步规定：“供热单位应当直接向用户收取采暖费。供热单位委托金融机构或者其它服务单位代收采暖费的，应当向用户公告受委托的收费单位，受委托单位不得向用户收取任何额外费用；未经供热单位委托，任何单位和个人不得向用户收取采暖费”，以及第十七条第一款规定：“用户与供热单位签订合同的，由合同约定的交费人支付采暖费。未签订合同的，由房屋所有权人或者承租政府规定租金标准公有住房的承租人按照规定支付采暖费。”因此，本案中，***系案涉房屋的产权人、实际用热人，应依法向供热单位支付采暖费，其无权要求金融街控股公司为其承担供暖费用。第三，根据我们所了解的情况，原告并非是同***处购买的案涉房屋，原告实际上是从***处购买案涉房产，原告在起诉状中称上一任产权人没有缴纳过供暖费而且是在本案前一直是被告代为交纳供暖费，这个情况原告没有提供证据证明，与我们实际核实情况不相符。被告从未代产权人就案涉房产交纳过供暖费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： ***、***系北京市大兴区观音寺xx室房屋的业主，房屋建筑面积68.79平方米。 2021年5月，北京北燃热力有限公司以供用热力合同纠纷为案由，将***、***起诉至北京市大兴区人民法院，要求判令***、***支付2016年11月15日至2021年3月15日的供暖费10318.5元。***、***在该案中提交了案外人北京市金融街房产经营管理公司出具的《证明》一份，并据此认为其无须支付供暖费。大兴区人民法院经审理后认为，“北燃热力公司自2016年依法取得观音寺小区的供热资质后，至今已为***、***实际供暖五个供暖季，***、***作为观音寺小区的业主，在享受了北燃热力公司提供的供暖服务后，理应交纳供暖费用。现北燃热力公司要求***、***给付供暖费，于法有据，数额计算准确，本院予以支持。根据合同的相对性原则，***、***提交的证明约束的双方并不包含北燃热力公司，故***、***拒交供暖费的答辩意见，于法无据，本院不予采纳。”该院于2021年6月28日作出（2021）京0115民初10273号民事判决，判决***、***给付北京北燃热力有限公司2016年11月15日至2021年3月15日的供暖费10318.5元。 上述判决生效后，***向北京北燃热力有限公司支付了2016年11月15日至2022年3月15日共计6个供暖季的供暖费12382.2元。 ***向本院提交的《证明》显示：“居住区观音寺xx室（贰居室）承租人：***，于1996年2月18日向我公司一次性交纳供暖费人民币（大写）壹万壹仟零贰拾元捌角整（￥11020.80），此系永久性收费。我公司不再因供暖问题与观音寺xx室承租人***发生费用。特此证明。1996年2月18日。”该证明落款处盖有北京市金融街房产经营管理公司公章。 北京市金融街房产经营管理公司于1999年名称变更为北京金融街房地产经营公司，于2000年名称变更为北京金融街房地产经营有限公司，于2001年名称变更为金融街控股股份有限公司北京分公司。金融街控股股份有限公司北京分公司已注销。 另查，金融街控股公司主张诉争房屋系***基于拆迁安置取得，案涉《证明》出具的背景是***作为被安置人配合拆迁工作，故在***支付一定数额的供暖费后，当时负责诉争房屋管理的北京市金融街房产经营管理公司作出单方允诺，该单方允诺仅针对***。金融街控股公司就其主张向本院提交了拆迁安置经济补偿协议书、北京市城市住宅房屋拆迁安置补助补偿协议书等予以证明。***、金融街物业公司认可上述证据的真实性，但***认为案涉《证明》免除的是诉争房屋的永久供暖费，并非针对特定人。 经询，***在法庭辩论终结前将其主张的法律关系变更为供用热力合同关系。 本院认为，***持案涉《证明》，以其受让了案外人***在《证明》中的债权为由，要求金融街物业公司和金融街控股公司向其支付其已经交纳的供暖费并承担诉争房屋永久性供暖费。首先，案涉《证明》明确显示案外人与诉争房屋承租人***就供暖问题不再发生费用，根据合同的相对性原则，该《证明》仅约束***与案外人，与***无关。其次，案涉《证明》虽载有“此系永久性收费”的内容，但结合后文可知，该内容仅系对案外人不再向***收取供暖费的确认，并无案外人对诉争房屋永久性供暖费债务加入的意思表示。综上所述，***的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，***在诉讼过程中将其主张的法律关系变更为供用热力合同关系，故本院将案由相应调整为供用热力合同纠纷。 据此，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回***的全部诉讼请求。 案件受理费29元，由***负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。 审判员*** 二〇二二年三月二十三日 法官助理*** 书记员*** 书记员***