金融街物业股份有限公司与北京模范书局有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

北京市西城区人民法院 民事判决书 （2022）京0102民初24056号 原告：金融街物业股份有限公司，住所地北京市西城区金融大街33号。 法定代表人：***，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：***，女，1973年8月8日出生，金融街物业股份有限公司员工，住址同单位。 被告：北京模范书局有限公司，住所地北京市西城区杨梅竹斜街31号。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，北京市冠腾律师事务所律师。 原告金融街物业股份有限公司（以下简称金融街物业公司）与被告北京模范书局有限公司（以下简称模范书局公司）物业服务合同纠纷一案。本案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金融街物业公司委托诉讼代理人***，被告模范书局公司委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。 原告金融街物业公司向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付2016年9月10日至2017年12月9日期间拖欠的物业费73757元；2、请求判令被告立即向原告支付因拖欠73757元物业服务费产生的违约金（以欠付物业服务费为本金，按每日3%。（千分之3）为标准，自2016年10月1日计算至实际支付完毕之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告为北京天桥艺术中心项目物业服务企业，自2015起持续为该项目提供公共物业管理服务。被告之分支机构“北京模范书局有限公司”（“被告分公司”）为该项目租户，自2016使用该项目104单元房屋（建筑面积143.86平方米）时起即应承担该房屋物业管理服务费等相关费用。根据原告与被告分公司签署的《北京天桥艺术中心物业管理服务合同》约定，物业服务费标准为34.18元/月/㎡，以每三个月为周期缴纳。拖欠物业服务费的，被告分公司应按《北京天桥艺术中心物业管理服务合同》标准支付拖欠费用的违约金。因被告分公司持续欠付2016年9月至2017年12月期间物业管理服务费及相关费用至今，经原告多次催缴无果，经查询被告分公司已注销，故现起诉要求被告立即缴纳欠付费用并支付相应违约金。 被告模范书局公司答辩称：不同意原告诉讼请求。首先原告诉讼请求已经超过诉讼时效，其次原告所主张的2016年-2017年的物业费，被告没交的原因是因为当时原告经理和被告实际负责人口头协商免交的，现在原告起诉是不合理的，如果被告一开始就欠付物业费，那么原告早就应该去法院起诉了。 本院经审理认定事实如下： 原告作为乙方与被告作为甲方签订物业管理服务协议，甲方承租房屋为天桥艺术中心地上一层104单元，建筑面积143.86平方米，委托物业管理服务期限自2016年9月10日至2022年3月9日，物业管理服务费（含供冷供暖）为商业：34.18元/建筑平方米/月。甲方未按本合同约定缴纳物业管理费的，乙方有权从甲方预期之日起每日加收应缴而未缴费用的千分之三的滞纳金，并可以通过本合同约定的法律途径进行追缴。甲方季度物业服务费14751.4元，年度物业服务费59005.56元，合同期内物业服务费总额324530.8元，本项目物业服务费实行季度预付制，即每三个月为一付款期。其中2017年12月9日之前的物业费付款时间为2017年10月1日之前，金额共计73757元。 原告向本院提交了2018年8月31日的律师函，向被告催要本案诉争物业费，但该律师函未加盖公章；2020年7月9日的催缴函，向被告催要物业费用，其中包含本案诉争物业费用，该催缴函未加盖公章；2021年7月29日的催缴函，向被告催要物业费用，其中包含本案诉争物业费用，该催缴函未加盖公章。 另查，原告于2020年11月5日向本院提起诉讼，要求被告支付包含本案诉争物业费在内的物业费用即滞纳金，后双方经调解被告支付部分费用，原告撤回起诉。 庭审中，被告对于原告起诉的物业费用金额没有异议，但称原告之前曾向被告作出口头承诺，减免本案诉争物业费用，但因时间久远，且当时的负责人已经去世，未能找到相关证据，但原告之前一直未向被告主张最早的物业费用也可以佐证确实存在减免的承诺。原告称涉案合同并未履行完毕，被告于2021年10月21日撤店，双方物业服务合同终止。被告未明确具体撤店时间，但确定已于2021年10月搬走，双方合同已经终止。 本院认为：原告与被告签订《物业管理服务合同》系是双方当事人真实的意思表示、不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告要求被告支付物业服务费，被告主张原告曾承诺免除该部分物业费。被告未向本院提交证据证明原告同意减免物业服务费用，本院对被告的该项答辩意见，不予采信。 本案中，被告辩称原告的诉讼请求诉讼时效已过。《中华人民共和国民法典》第一百八十九条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。本案诉争合同明确约定物业管理服务期限自2016年9月10日至2022年3月9日，合同总金额为324530.8元，物业服务费实行季度预付制，每三个月为一付款期，并约定了支付时间和金额，诉争合同应为分期履行合同，诉讼时效应自最后一起履行期限届满之日起计算。经查，被告于2021年10月撤店，原告与被告均认可被告撤店之后，本案诉争物业服务合同终止。至本案起诉之时，原告诉讼请求之诉讼时效并未届满，本院对被告的该项答辩意见不予采纳，被告应向原告支付2016年9月10日至2017年12月9日的物业服务费，双方均对该物业服务费73757元没有异议，本院对此予以确认。 关于违约金部分，原告主张被告按照合同约定支付违约金，违约金标准为每日千分之三，被告认为违约金计算标准过高，要求予以调整，本院酌定按照本案起诉时的中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，利率标准为年利率3.7%，违约金起算时间为2018年1月1日。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十九条、第五百七十七条、第五百八十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼》第六十七条之规定，判决如下： 一、被告北京模范书局有限公司于本判决生效后十日内支付原告金融街物业股份有限公司物业服务费73757元及违约金（以尚欠物业费为基数，自2018年1月1日起计算实际清偿之日，按年利率3.7%计算）； 二、驳回原告金融街物业股份有限公司其他诉讼请求。 如果被告北京模范书局有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费823元，由被告北京模范书局有限公司负担（原告金融街物业股份有限公司预交，被告北京模范书局有限公司于本判决生效之日起十日内给付给原告金融街物业股份有限公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。 审判员*** 二〇二二年十一月七日 书记员***