金融街物业股份有限公司惠州分公司、惠州市晨丽酒店管理有限公司等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

广东省惠东县人民法院 民事判决书 （2022）粤1323民初6886号 原告（反诉被告）：金融街物业股份有限公司惠州分公司，住所地惠东县巽寮湾阳光假日二期J栋。 负责人：***。 委托诉讼代理人：***，广东宇伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东宇伦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：惠州市晨丽酒店管理有限公司，住所地惠东县巽寮湾度假区金融街xxx花园x号楼。 法定代表人：***。 被告：***，女，汉族，户籍地广东省广州市。 被告：***，男，汉族，户籍地成都市武侯区。 上列被告共同委托诉讼代理人：***，上海中联（广州）律师事务所律师。 反诉被告：金融街物业股份有限公司，住所地北京市西城区金融大街33号。 法定代表人：***。 原告金融街物业股份有限公司惠州分公司与被告惠州市晨丽酒店管理有限公司（以下简称“惠州晨丽酒店”）物业服务合同纠纷一案，本院于2022年8月26日立案。诉讼过程中，原告申请追加***、***作为被告参与诉讼，被告惠州市晨丽酒店管理有限公司向本院提起反诉，并申请追加金融街物业股份有限公司作为反诉被告参与诉讼，本院对上述追加当事人及反诉均予以准许并依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）金融街物业股份有限公司惠州分公司的委托诉讼代理人***，被告（反诉原告）惠州晨丽酒店、***、***的共同委托诉讼代理人***均到庭参加诉讼，反诉被告金融街物业股份有限公司经本案传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金融街物业股份有限公司惠州分公司向本院提出诉讼请求：一、被告惠州晨丽酒店向原告金融街物业股份有限公司惠州分公司支付惠州巽寮湾xxx号楼业主楼2022年3月至2022年5月的物业服务费50484.68元（按拖欠物业服务费总额200484.68减去约定的被告已缴纳的经营保证金150000元得）。二、被告惠州晨丽酒店向原告支付惠州巽寮湾xxx号楼业主楼截止于2022年7月31日逾期付款违约金8038.47元及2022年8月1日后以物业服务费50484.68元为基数，按每日万分之五计算至清偿之日止的违约金。三、被告惠州晨丽酒店向原告支付律师费损失6000元。四、本案诉讼费、公告费、保全费由被告承担。以上合计金额：64523.15元。 事实和理由：2021年04月30日，原告与被告签订x号楼《物业管理服务合同》（下称：“服务合同”），服务合同约定，被告承租xxx号楼业主房屋，同意由被告支付物业管理等相关费用，由乙方（原告）为甲方（被告）位于惠州巽寮湾xxx号楼提供物业管理服务。服务合同第一条约定：房间面积以甲方实际承租经营x号楼房间建筑面积为准；服务合同第五条第二项约定：物业服务费用由甲方按其承租经营房间数量以及物业的建筑面积交纳，具体标准如下∶住宅∶二楼以上住户房间，收费标准为3.8元/平方米/月；商业∶一楼大堂、一楼餐厅、负一楼厨房、负一楼餐厅，收费标准为5.5元平方米/月；甲方每月必须于10日前转账支付物业管理费、水费、电费（水电费按照xxx小区的统一收费标准为准）至乙方收款账户，按月结算费用，即当月支付上月物业管理费、水费、电费；如因甲方原因逾期30天未支付物业管理费、水费、电费，乙方有权提前30天书面通知甲方单方解除合同，甲方需付清所欠物业管理费、水费、电费和支付相应逾期付款违约金（含合同价款、违约金、赔偿金等），均为含增值税金额。服务合同第六条约定，物业服务期限为2021年5月1日至2022年4月30日。第八条第三项约定，甲方于合同签订前给乙方交纳水电费5万元，物业管理费10万元，共计15万元作为经营保证金，如甲方在合同期内未按照合同履行义务及未按要求缴纳相关费用，乙方有权自行抵扣或处理该笔经营保证金。第九条第四项约定，甲方违反本协议约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交；第九条第七项约定，甲方需及时支付物业管理费等应付乙方费用，否则，每延迟一天按应付费用的千分之一支付违约金。被告实际承租xxx号楼房屋共计354间，住宅总面积合计18442.31平方米，每月应付物业管理费合计70078.25元。签订合同后，原告依约定履行物业管理服务义务。然而，被告却自2022年2月起开始拖欠物业管理费，导致原告无法按时收取物业管理费。2022年5月23日，被告向原告支付物业管理费35000元，含2月份拖欠的物业管理费25242.34元、3月份部分物业管理费9759.66元。截止原告起诉之日，被告共拖欠物业管理费200484.68元。原告多次致电、发短信给被告均催缴无果。原告认为，原被告签订服务协议是双方真实意思表示，内容合法，未违反国家强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应遵守。根据双方服务协议约定，被告应在每月月初10日前向原告支付物业管理费，逾期支付相关费用的，应逾期之日起每天按拖欠费用总额的千分之一交纳违约金。被告自2022年2月起开始拖欠原告物业管理费，2022年3月以来的物业管理费至今未支付，原告在抵扣被告缴纳经营性保证金后要求被告支付拖欠剩余物业管理费，及自2022年3月起计算被告迟延支付物业管理费的违约金有事实和法律依据。被告逾期支付物业管理费，导致原告资金利用的损失及诉讼有关损失，原告诉请均是原告的实际损失，请求法院依法予以支持。综上，原告为维护自身的合法权益，具状起诉，请法院判如所请。 诉讼过程中，原告增加诉讼请求：一、追加被申请人***、***为本案的共同被告参加诉讼。二、被申请人***在未出资65万元限额内对被告惠州晨丽酒店未能向原告金清偿部分债务承担补充清偿责任。三、被申请人***在未出资35万元限额内对被告惠州晨丽酒店未能向原告清偿部分债务承担补充清偿责任。事实与理由：被告惠州晨丽酒店系经工商核准成立的有限责任公司，被申请人***、***为该公司登记的股东。公司注册资本为100万元，被申请人***认缴出资65万元，被申请人***认缴出资35万元，出资方式为货币，被申请人***、***的出资时间为2041年12月31日前。被申请人***、***未实缴出资。被申请人***、***作为被告惠州晨丽酒店的股东，应当依法依约履行出资义务。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（二）》第二十二条第二款，被告惠州晨丽酒店的股东出资不到位的补充赔偿责任应当由被申请人***、***依法承担，对原告主张被申请人***、***承担补充清偿责任，理由充分，应予以支持。综上，申请人为维护自身的合法权益，特追加***、***作为本案被告参与诉讼，并增加诉讼申请，请判如所请。 被告（反诉原告）惠州晨丽酒店辩称，一、答辩人自2021年2月25日至2022年4月26日期间受疫情影响处于停工歇业状态，未享受到被答辩人提供的物业服务，不应支付2022年3月-4月的物业服务费。自答辩人承租涉案物业开展经营第一个月起，即2021年5月中旬开始，广东地区频发疫情，多地采取交通管制或限制人群聚集等措施防控疫情，答辩人经营场所即涉案物业，处于惠东县巽寮度假景区，旅游业是整个景区的核心经济来源，受到疫情防控政策的严重影响，答辩人几乎没有客流，同时还要承担人力、租金、员工等成本支出，损失巨大。随后国家文化及旅游部、广东省文化旅游厅、惠州市、惠东县陆续出台《从严从紧抓好文化和旅游行业疫情防控的紧急通知》，《广东省文化旅游厅关于进一步做好当前文旅市场疫情防控工作的紧急通知》，《文化和旅游部办公厅关于积极应对新冠肺炎疫情进一步加强跨省旅游管理工作的通知》，《关于从严从紧抓好旅游行业疫情防控工作的紧急通知》，依据上述文件广东省跨省团队、机票＋酒店客户实行熔断禁止接待；2021年12月16日，答辩人接到巽寮湾管委会通知，从即日起一律严禁所有广州、东莞游客。答辩人积极响应政府疫情防控措施，多笔订单因此取消，营业惨淡，无力负担高昂的经营成本。2021年12月24日，答辩人向涉案物业出租方送达自2021年12月25日起因疫情停工歇业的工作联系函。此后惠东地区一直频发疫情，答辩人直至2022年4月26日才开始复工。在此期间，答辩人一直处于停工状态，未享受到相应物业服务，答辩人无需支付物业服务费，被答辩人更无权将答辩人缴纳的经营保证金予以抵扣。二、涉案物业合同已于2022年4月30日到期，答辩人无需支付2022年5月的物业费。即使法院认为答辩人应支付2022年3-4月的物业费，答辩人缴纳的经营保证金15万元亦足以覆盖上述金额，甚至还有盈余19603.16元，答辩人不存在拖欠物业费的行为，物业合同到期后被答辩人未与答辩人续约，被答辩人诉请此后的物业服务费超出双方约定。此外，答辩人与物业出租方的租赁合同亦于2022年4月30日到期，物业出租方提出转变经营合作方式，因此答辩人在5月期间主要在与物业出租方磋商具体的经营模式，后因物业出租方承诺的条件未能达成，双方未就续约达成一致，后答辩人实际移交了涉案物业，被答辩人主张5月全额物业费与事实不符。三、即使法院认为答辩人应当支付物业服务费，因疫情属于不可抗力因素，请求法院依照公平原则依法予以减免部分物业费，并免除违约金数额。答辩人为服务业小微企业，受疫情影响经营困难，系答辩人自身不能预见和避免的，同时答辩人对于政府采取的管控措施必须遵守，自身不能克服，属于不可抗力情形。故此，基于疫期的持续影响，答辩人请求法院依据公平原则和对等原则，兼顾答辩人受新冠肺炎疫情影响而停业、并无客流量，物业服务内容及工作量相较于正常经营情况大幅度减少，且被答辩人在物业服务中也屡次发生不管理公共秩序、电梯设备故障、供水管道破裂等违约行为，亦给答辫人造成了相应损失等因素，依法予以减免部分物业费。根据《最高人民法院关于印发＜全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要＞的通知》第十一条规定“当事人请求人民法院减少违约金的，人民法院应当以民法典第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁判。”本案中答辩人受疫情影响没有营业收入还负担高额成本，经营陷入困顿。在此情况下，答辩人仍然竭尽全力支付大部分物业费，包括停业歇业期间2022年1-2月全额物业费、3月部分的物业费，同时答辩人缴纳的经营保证金亦足以覆盖涉案物业服务合同期间内所有的物业费，主观上并未违约故意，没有过错，且客观上答辩人因为停工歇业并未享受到相应物业服务，恳请法院按照公平原则依法免除违约金数额。四、被答辩人诉请本案律师费由答辩人承担没有事实和法律依据，被答辩人在本案中支出的律师费非必要支出费用，且双方并未对律师费的承担问题进行过约定，故律师费应由被答辩人自行承担。综上，被答辩人诉请无事实和法律依据，望法院依法驳回。 反诉原告（被告）惠州晨丽酒店向本院提出反诉请求：，1、反诉被告向反诉原告退回物业保证金15万元。2、本案诉讼费由反诉被告承担。 事实和理由：反诉原告为经营酒店行业的企业。2021年4月30日，甲方（反诉原告）与乙方（反诉被告）签订《物业管理服务合同》（以下简称：“物业合同”)，约定：甲方承租xxx号楼业主房屋，同意支付物业管理等相关费用，由乙方为位于惠州巽寮湾xxx号楼提供物业管理服务。合同第三条物业管理服务内容：一、房屋共用部位的维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生：1、公用绿地、花木、建筑小品的管理和养护。2、绿化养护及除四害消杀。四、秩序维护：1．内容：（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，（2）24小时有人值守；（3）大件物品搬运登记、检查。2．责任（1）工作人员佩戴明显标志，工作规范、作风严谨，（2）及时发现和防范区域内危及甲方人员安全的隐患。五、交通秩序与车辆停放:内容（1）机动车、非机动车停放有序；（2）机动车进出、行驶安全管理；（3）定期维护停车场各项设施。第六条物业服务期限：2021年05月01日-2022年04月30日。第八条其它约定事项：三、甲方于合同签订前给乙方交纳水电费5万元，物业管理费10万元，共计15万元作为经营保证金。物业合同签订后，反诉原告向反诉被告缴纳了15万元经营保证金。受新冠疫情影响，反诉原告自开业以来一直无法正常营业。2021年12月24日，反诉原告向酒店物业出租方送达关于自2021年11月25日起因疫情停工歇业的工作联系函，反诉原告直至2022年4月26日才开始复工，在此期间，反诉被告并未提供相应的物业服务。综上，涉案物业合同已于2022年4月30日到期，反诉被告应当向反诉原告返还15万元经营保证金，为维护自身合法权益，反诉原告特向法院提起诉讼，望法院判如所请。 反诉被告（原告）金融街物业股份有限公司惠州分公司辩称，一、被答辩人拖欠答辩人2022年3月至5月的物业管理费200484.68元，答辩人按照双方签订的《物业服务合同》第八条第三点之约定自行抵扣被答辩人支付的15万元保证金后，被答辩人至今仍拖欠答辩人物业管理费50484.68元及违约金8038.47元，故答辩人返还15万元保证金没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。2021年04月30日，答辩人与被答辩人协商一致签订《物业管理服务合同》，约定被答辩人承租xxx号楼业主房屋，同意由被答辩人支付物业管理等相关费用，由乙方（答辩人）为甲方（被答辩人）位于惠州翼寮湾xxx号楼提供物业管理服务。合同第五条第二项约定：甲方每月必须于10日前转账支付物业管理费、水费、电费（水电费按照xxx小区的统一收费标准为准）至乙方收款账户，按月结算费用，即当月支付上月物业管理费、水费、电费；如因甲方原因逾期30天未支付物业管理费、水费、电费，乙方有权提前30天书面通知甲方单方解除合同，甲方需付清所欠物业管理费、水费、电费和支付相应逾期付款违约金（含合同价款、违约金、赔偿金等），均为含增值税金额。合同第八条第三项约定，甲方于合同签订前给乙方交纳水电费5万元，物业管理费10万元，共计15万元作为经营保证金，如甲方在合同期内未按照合同履行义务及未按要求缴纳相关费用，乙方有权自行抵扣或处理该笔经营保证金。合同第九条第四项约定，甲方违反本协议约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交；第七项约定，甲方需及时支付物业管理费等应付乙方费用，否则，每延迟一天按应付费用的千分之一支付违约金。因被答辩人自2022年2月起开始拖欠答辩人物业管理费，2022年3月以来的物业管理费至今未支付。直至答辩人起诉之日，被答辩人仍拖欠答辩人2022年3月至5月的物业管理费200484.68元及违约金8038.47元，故答辩人依据《物业管理服务合同》第八条第三项约定自行抵扣被答辩人缴纳15万元保证金，但在抵扣完后被答辩人仍拖欠剩余物业管理费50484.68元及违约金8038.47元。因此，被答辩人的反诉请求，没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。二、案涉《物业服务合同》在履行期间并没有终止，被答辩人也无法证明其停工歇业的起止时间，即使其当时歇业，但也明确了为暂时性的，并非终止经营或合同。被答辩人于2021年11月24日向答辩人发出的函件中明确要求，答辩人在2021年12月25日起要安排人员跟进处理案涉物业的公共卫生。可见即便歇业，被答辩人也需要并认可答辩人提供物业服务。答辩人一直按照被答辩人通知及《物业服务合同》的约定提供包括公共秩序、公共部位及设备设施的维护管理，公共环境卫生维护清洁、交通秩序等服务，并非被答辩人主张答辩人在其自称的停工歇业未提供相应的物业服务。答辩人依约履行了合同义务，并得到广大业主的认可，没有违约，大部分业主均按合同约定支付物业管理服务费。案涉小区有生效判决确认答辩人按约定履行了物业管理服务，答辩人依约履行了物业服务义务的事实应当予以确认。被答辩人拒交物业费损害大部分业主利益，更损害答辩人利益，故被答辩人应按《物业服务合同》约定向答辩人支付物业管理费及违约金。综上，被答辩人的反诉请求，没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。 原告金融街物业股份有限公司惠州分公司向本院提交如下证据：1.《物业服务合同》；2.催缴物业费联系函及微信聊天记录；3.律师函及快递单；4.广东省农村信用社交易回单；5.惠州晨丽酒店的内档资料；6.晨丽酒店欠费明细表；7.委托代理合同及发票；8.工作联系函；9.银行交易回单；10.物业服务工作记录；11.荣誉证书、锦旗；12类案判决书。 被告惠州晨丽酒店向本院提交如下证据：1.停工歇业工作联系函；2.晨丽酒店微信工作群聊天记录截图；3.防疫工作通知；4.xxx片区疫情防控办微信群聊；5.酒店取消订单函；6.申请租金减免函件；7.《物业服务合同》；8.《xxx号楼合作协议》；9.交接工作微信群聊截图；10.原告与被告微信聊天截图；11.晨丽酒店与旅行社的微信群聊记录；12.原告向被告出具的复函；13.惠东县巽寮旅游行业协会减免租金倡议书。 被告***、***向本院提交如下证据：1.惠州晨丽酒店企业信用信息报告；2.股东***的出资款转账电子回单；3.股东***的出资款转账电子回单。 本院查明本案的事实如下：反诉被告金融街物业股份有限公司系经工商登记设立的其他股份有限公司（上市），经营范围为物业管理等。原告金融街物业股份有限公司惠州分公司系经工商登记设立的其他股份有限公司分公司（上市），系反诉被告金融街物业股份有限公司的分公司，经营范围为物业管理等。被告惠州晨丽酒店系经工商登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为酒店管理等，股东为被告***、***，认缴出资金额分别为65万元、35万元，认缴出资日期为2041年12月31日。 2021年4月15日，被告惠州晨丽酒店（乙方）与案外人金融街（惠州）金禧丽景酒店管理有限责任公司仟玺分公司（甲方）签订《xxx号楼合作协议》，约定：乙方承租位于惠东县××街××花园××号楼业主委托甲方出租的全部房屋（简称为“客房“）以及除自住业主房、设备房以外的配套用房（包括大堂、行李房、小办公室、首层餐厅、洗碗间、备餐间、地下室仓储用房、每层的布草间）,客房数预计为364间，租赁期限为2021年05月01日至2022年04月30日；自甲方交付标的物至乙方之日起，乙方须承担并支付因租赁标的物而产生的水电费、维修管理费等其他费用，乙方须承担租赁标的物的相关物业费用，并按照物业公司标准由乙方与物业公司单独签订合同并支付。 2021年4月30日,被告惠州晨丽酒店（甲方）与原告金融街物业股份有限公司惠州分公司签订《物业服务合同》,第五条物业管理服务费用约定：乙方按本协议约定提供服务，并向甲方收取如下物业服务费用（下列物业服务费用不包括本物业共用部位、共用设施设备及系统、产品中的大中修和更新、改造费用）；本物业区域物业服务收费选择包干制方式；物业服务费用由甲方按其承租经营房间数量以及物业建筑面积交纳，具体标准为二楼以上住户房间的收费标准为3.8元/平方米/月，一楼大堂、一楼餐厅、负一楼厨房、负一楼餐厅的收费标准为5.5元平方米/月；甲方每月必须于10日前转账支付物业管理费、水费、电费（水电费按照xxx小区的统一收费标准为准）至乙方收款账户，按月结算费用，即当月支付上月物业管理费、水费、电费，如因甲方原因逾期30天未支付物业管理费、水费、电费，乙方有权提前30天书面通知甲方单方解除合同，甲方需付清所欠物业管理费、水费、电费和支付相应逾期付款违约金（含合同价款、违约金、赔偿金等），均为含增值税金额；政府有关部门收取和政府有关政策规定由物业产权人或物业使用人缴纳的各种税费（包括但不限于污水处理费、卫生费等）由甲方负责向相关单位缴纳，因甲方原因空置房屋的，物业管理服务费用由甲方全额交纳。第六条物业服务期限约定：物业服务期限为2021年5月1日至2022年4月30日。第八条其它约定事项约定：甲方于合同签订前给乙方交纳水电费5万元，物业管理费10万元，共计15万元作为经营保证金，如甲方在合同期内未按照合同履行义务及未按要求缴纳相关费用，乙方有权自行抵扣或处理该笔经营保证金。第九条违约责任约定：甲方违反本协议约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交；甲方需及时支付物业管理费等应付乙方费用，否则，每延迟一天按应付费用的千分之一支付违约金。 根据原告提交欠费明细显示，2022年3月欠费60323.12元、2022年4月欠费70080.78元、2022年5月欠费70080.78元，合计200484.68元。庭审中，被告确认2022年3、4月份的物业服务费仅支付了9757.66元，并认为2022年5月份合同已到期，无需再支付该月份的物业服务费。 2021年12月24日，被告惠州晨丽酒店盖章出具一份《关于晨丽酒店停工歇业事宜》，内容为“自12月开始广东疫情卷土重来，广州、东莞两地被调整为中高风险地区，12月7日广东省文化和旅游厅发布关于暂停跨省团队旅游及‘机票+酒店’业务通知。12月16日接管委会通知，从即日起一律严禁接待所有广州、东莞游客。本酒店为响应并贯彻落实巽寮政府疫情防控措施，经研究决定，暂定自2021年12月25日停工歇业。复工时间根据疫情和当地实际情况调整。由于我司全体员工放假，公共卫生烦请贵司安排人员跟进……”。被告惠州晨丽酒店主张受疫情影响导致经营困难，提交了：（1）文化和旅游部办公厅于2021年8月5日发出的《文化和旅游部办公厅关于积极应对新冠肺炎疫情进一步加强跨省旅游管理工作的通知》、文化和旅游部办公厅于2021年10月23日发出的《文化和旅游部办公厅关于从严从紧抓好文化和旅游行业疫情防控工作的紧急通知》及广东省文化和旅游厅于2021年11月1日发出的《广东省文化和旅游厅关于进一步做好当前文旅市场疫情防控工作的紧急通知》，其中内容记载：对出现中高风险地区的省（区、市），立即暂停旅行社及在线旅游企业经营中高风险地区所在省（市、区）团队旅游及‘机票+酒店’业务；（2）“xxx片区疫情防控”微信群；（3）旅行社向被告惠州晨丽酒店发出的取消酒店用房的通知；（4）被告惠州晨丽酒店作出的要求减免租金的函；（5）惠东县巽寮旅游行业作出的《关于疫情防控期间适当减免租户房租的倡议书》。 2021年12月24日，金融街物业股份有限公司惠州分公司xxx物业服务中心盖章出具一份《联系函》，内容为“我司于2021年12月24日收到你方联系函……１、请贵司严格按照疫情防控要求，按要求加强疫情防控工作，请贵司安排值班人员值岗大堂，定期对厨房食品进行规整和检查；２、大堂公共区域卫生请贵司自行安排人员处理。” 被告惠州晨丽酒店主张停业至2022年4月26日，提交了微信聊天记录，其中记载被告惠州晨丽酒店工作人员于2022年4月24日发送内容“５月份全面开业，目前餐厅还没开可接房”。被告惠州晨丽酒店主张于2022年5月24日开始将酒店移交给出租方，提交了微信聊天记录予以佐证。庭审中，被告惠州晨丽酒店称在2022年的五一期间有对外营业，其他基本上没有营业。 原告主张2021年12月至2022年5月为案涉小区提供物业服务，提交了xxx二期安全检查关注点检查记录（电梯、机房、配电房、水泵房）、xxx二期发电机组运行记录、xxx二期电梯日常使用状况检查表、xxx二期化粪池及排污管道清扫工程竣工验收单、二次供水水池检验报告、xxx二期公区区域巡查记录表、生活水泵巡查记录、设备测试记录、建筑消防设施维保报告、电梯维护保养记录、变配电室运行记录、绿化部门工作总结表、保洁部工作总结表、保安部工作完成表予以佐证。 被告***、***主张已履行出资义务，提交了该两被告向被告惠州晨丽酒店的转账凭证予以佐证，记载转账情况如下（详见下表）。庭审中，被告***、***称因被告惠州晨丽酒店系小微企业，成立不到一年，两被告完成出资后未办理验资报告，也暂未到工商完成变更登记。 序号 日期 转账人 金额 备注 2021.10.14 *** 2021.11.16 *** 投资款 2021.12.10 *** 投资款 2022.02.10 *** 投资款 2022.03.18 *** 29850.99 2月投资款 2022.04.11 *** 投资款 小计 659850.99 2022.04.13 *** 投资款 2022.06.22 *** 投资款 2022.06.30 *** 投资款 2022.07.08 *** 投资款 小计 原告主张通过发送律师函及联系函的方式要求被告惠州晨丽酒店支付物业服务费，提交了律师函、ＥＭＳ邮单、投递记录及微信聊天记录予以佐证。 2022年8月8日，原告与广东宇伦律师事务所签订《委托代理合同》，约定由该律所处理本案纠纷，律师代理费为6000元。原告主张已实际支付该律师代理费，提交了转账凭证及发票予以佐证。 2022年8月12日，原告通过网上立案方式向本院提起诉讼，提出了上述诉讼请求。 另查明，2022年8月12日的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（一年期）为3.7%。 本院认为，原告金融街物业股份有限公司惠州分公司与被告惠州晨丽酒店签订的《惠州市晨丽酒店管理有限公司x号楼物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、被告惠州晨丽酒店抗辩因疫情暂停营业期间是否应支付物业服务费；二、被告惠州晨丽酒店是否应支付合同期限届满后的2022年5月份的物业服务费；三、关于原告所诉请的物业服务费金额及被告惠州晨丽酒店已支付的保证金如何处理的问题；四、原告所诉请的逾期付款违约金及律师费依据是否充足；五、被告***、***是否应承担责任。 关于焦点一，首先，被告惠州晨丽酒店主张受疫情影响导致暂停营业，提交了文化和旅游部门的相关通知，但该通知仅系对中高风险地区的跨省团队旅游的相关规定，并未限制被告惠州晨丽酒店的营业，也即该暂停营业系被告惠州晨丽酒店根据自身的经营状况作出。其次，根据原告所提交的证据显示，在被告惠州晨丽酒店所主张的停业期间，原告也仍然在提供物业服务，双方签订的物业服务合同没有作出关于因疫情影响停工歇业可以减免物业费的约定。最后，原告所提供的物业服务是针对被告惠州晨丽酒店所承租的案涉楼栋及小区的相关公共区域，该服务内容并不会因被告惠州晨丽酒店所主张的停业而停止，国家针对疫情出台了相关优惠性政策，但未涉及减免物业服务费。故综上，被告惠州晨丽酒店主张因疫情暂停营业期间要求减免物业服务费，依据不足，本院不予支持。另外，被告惠州晨丽酒店主张原告存在物业服务不到位等违约行为，但未提交证据予以佐证，本院对此不予采信。 关于焦点二，被告惠州晨丽酒店主张案涉物业服务合同于2022年4月30日到期，故无需支付原告所诉请的2022年5月份的物业服务费，本院对此分析如下：被告惠州晨丽酒店并非案涉楼栋的业主，其系基于承租案涉楼栋用作酒店经营而与原告签订案涉的物业服务合同，其向原告支付物业服务费也系基于该合同的约定，也即合同到期后其支付物业服务费的合同基础已丧失，但根据被告惠州晨丽酒店所提交的微信聊天记录及其庭审中的陈述可知，在2022年5月份期间，被告惠州晨丽酒店仍有在案涉楼栋经营，也即被告惠州晨丽酒店仍在占用使用案涉楼栋，被告惠州晨丽酒店仍应向原告支付物业服务费。关于支付物业服务费的截止日期，被告惠州晨丽酒店自认于2022年5月24日开始撤场并移交物业，故物业服务费应计算至该日，原告诉请要求计算至2022年5月31日，未提交相关证据予以佐证，本院对此不予支持。 关于焦点三，关于被告反诉原告退回物业保证金15万元的问题，物业服务合同约定“甲方于合同签订前给乙方交纳水电费5万元，物业管理费10万元，共计15万元作为经营保证金，如甲方在合同期内未按照合同履行义务及未按要求缴纳相关费用，乙方有权自行抵扣或处理该笔经营保证金。”，根据该约定，原告将15万元用以抵扣物业费并无不妥，故对被告惠州晨丽酒店的反诉请求，本院不予支持。被告惠州晨丽酒店应向原告支付2022年3月1日至2022年5月24日的物业服务费合计应为194417.65元（70080.78+70080.78+70080.78/3124），扣减被告惠州晨丽酒店已支付的9757.66元以及被告惠州晨丽酒店已支付的保证金150000元，被告惠州晨丽酒店仍应向原告支付物业服务费34659.99元。 关于焦点四，案涉物业服务合同约定应于每月10日前支付上一月的物业服务费，逾期支付的按每日千分之一计算违约金，该违约金实际属于迟延支付物业服务费所造成的原告利息损失，但考虑到原告已实际占有被告惠州晨丽酒店所支付的保证金15万元，该金额已可以涵盖剩余合同期内的2022年3、4月份物业服务费，而对于2022年5月1日至5月24日的物业服务费因系发生于合同届满后，双方并未约定该费用的支付期限，又综合考量被告惠州晨丽酒店因疫情受到的影响,从公平角度出发,本院酌定被告惠州晨丽酒店无需支付2022年3、4月物业服务费的逾期付款违约金，对于2022年5月1日至5月24日的物业服务费的逾期付款违约金，从原告提起本案诉讼之日即2022年8月12日开始计算逾期付款违约金。 关于逾期付款违约金的计算标准，如前所述，该违约金实际属迟延支付物业费占用原告资金的利息损失，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”及第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，该约定的违约金标准过高，本院对此予以调整，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条“……买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。”的规定，本院将案涉物业管理费违约金的标准，调整为按原告提起本案诉讼之日即2022年8月12日的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算即年利率4.81%。综上，被告惠州晨丽酒店应向原告支付以34659.99元为基数从2022年8月12日起至付清款日止按年利率4.81%计算的逾期付款违约金。 关于原告诉请的律师费，物业服务合同未约定律师费，且该费用并非是实现债权的必要费用，故原告诉请要求被告支付该项费用，依据不足，本院不予支持。 关于焦点五，根据被告惠州晨丽酒店的工商登记信息记载，被告***、***的认缴出资金额分别为65万元、35万元，认缴出资日期为2041年12月31日，该两被告主张通过转账即货币出资的方式足额出资，提交了转账凭证予以佐证，经核算，该两被告的转账金额已达到上述认缴出资金额，且被告惠州晨丽酒店对该两被告的主张也不持异议，虽该两被告未提交相关的验资证明、也未申请变更工商登记，但根据《中华人民共和国公司法》第二十八条“股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户……”的规定，且原告未举证证明该两被告所转账投入的上述资金存在抽逃的情形，故本院认定该两被告已完成出资义务，对原告诉请要求该两被告承担责任，依据不足，本院不予支持。 反诉被告金融街物业股份有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩，不影响本案审理，依法可作缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国公司法》第三条、第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、被告惠州市晨丽酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告金融街物业股份有限公司惠州分公司支付2022年3月1日至2022年5月24日的物业服务费34659.99元及逾期付款违约金（以34659.99元为基数从2022年8月12日起至付清款日止按年利率4.81%计算）。 二、驳回原告金融街物业股份有限公司惠州分公司的其他诉讼请求。 三、驳回被告惠州市晨丽酒店管理有限公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费706元（原告已预交）、由原告金融街物业股份有限公司惠州分公司负担327元；由被告惠州市晨丽酒店管理有限公司负担379元，并于本判决生效之日起七日内按上述金额向本院交纳，逾期未交纳的，本院依法强制执行。原告预交判决由被告惠州市晨丽酒店管理有限公司负担的案件受理费由本院予以退回。 反诉案件受理费1650元（被告惠州市晨丽酒店管理有限公司已预交），由被告惠州市晨丽酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。 审判员*** 二〇二二年十一月二十一日 法官助理*** 书记员***