金融街物业股份有限公司与某某双物业服务合同纠纷一审民事判决书

北京市大兴区人民法院

民事判决书

（2022）京0115民初1069号

原告：金融街物业股份有限公司,住所地北京市西城区金融大街33号通泰大厦。

法定代表人：孙杰，职务：董事长。

委托诉讼代理人：吴晓乐，男，1987年5月12日出生，汉族，金融街物业股份有限公司职工。

委托诉讼代理人：蒋飞，女，1985年8月4日出生，汉族，金融街物业股份有限公司职工。

被告：**双，女，1978年6月5日出生，汉族，北京碧云天房地产开发有限公司公司职员，住北京市大兴区。

委托诉讼代理人：王春，山西法铭律师事务所律师。

原告金融街物业股份有限公司（以下简称：金融街公司）与被告**双物业服务合同纠纷一案，本院于2022年1月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金融街公司的委托诉讼代理人吴晓乐、蒋飞，被告**双及其委托诉讼代理人王春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

金融街公司向本院提出诉讼请求：1.判令**双支付2016年度至2021年度的物业费16

411.7元及滞纳金（以欠付物业费为本金，以日千分之二的标准，自2016年1月25日起至实际支付之日止）；2.本案诉讼费由**双承担。事实和理由：**双于2013年8月11日与开发商北京金融街奕兴天宫置业有限公司（以下简称：天宫置业公司）签订了《商品房预售合同》及其附件，购得北京市大兴区天宫院街道华佗路一号院金融街融汇小区5楼1单元2301室房屋，为小区业主，房屋建筑面积78.33平方米。原告系金融街融汇小区的物业服务企业。《商品房预售合同》及其附件约定了双方的各项权利义务，原告依约向被告提供物业管理服务，被告按房屋建筑面积78.33平方米及2.91元/月/平方米的物业费收费标准向原告缴纳物业管理费。如被告逾期付款应根据欠款金额每日千分之二标准向原告支付滞纳金。合同生效后，原告依照约定持续性的为被告提供了完善的物业管理服务，但被告以种种理由拒绝按照约定缴纳物业管理费，自2016年1月25日至2022年1月24日，被告共计欠缴物业管理费16 411.7元，并产生相应滞纳金。原告多次对被告采用电话及书面形式催缴无果。被告长时间拒不缴纳物业管理费的行为已严重违反了《商品房预售合同》附件七中关于前期物业服务及业主临时规约的相关条款，严重侵犯了原告及金融街融汇小区全体业主的合法权益，故诉至法院。

**双辩称，不同意原告的诉讼请求。认可房屋面积。我是2014年12月3日入住。首先，原告不是适格主体，我于2013年8月11月购买了前述房屋，并就该房屋与天宫置业公司签署了前期服务合同和商品房预售合同，我和原告没有合同关系。其次，该房屋的前期物业服务人是房产公司，不是原告，原告无权向我方收取物业费用，另合同中还约定，如果房产公司委托原告提供服务，则原告应向房产公司收取相应的费用，无权要求我缴纳。第三，根据前期物业合同第十条，在完成物业共用部分交接前，乙方不得向甲方收取物业服务费，第十一条约定房地产公司将该共用的部位移交给代表全体业主成立的业主委员会成立或者业主雇佣的公司，移交才算完成，小区的共用部分没有完成交接未达到交费条件。第四，原告没有提供物业合同约定的三级服务的标准，则无权向被告收取相应的物业服务费。且原告多次存在电梯没有保洁的情况，因此其无权向我收取相应的物业服务费，原告应该举证证明其达到了收取物业费的条件。最后，原告利用共有部分进行经营，收益应该由业主共有，应从物业服务的成本内扣除。且每年第一季度应按约定进行公示上一年度的收支，原告也没有公示。另提出诉讼时效，开发商从未催缴过相应的物业服务费，如果金融街公司认为达到收取物业服务费的条件，其应当提供相应的证据,2016年1月25日至2019年1月25日的物业费已过诉讼时效。我方预存的一年的费用应该在我方应缴纳的费用里抵扣。

本院经审理认定事实如下：**双系北京市大兴区天宫院金融街融汇小区5号楼1单元2301室房屋的业主，面积为78.33平方米，于2014年12月3日入住。2012年9月1日，天宫置业公司（甲方）与作为乙方的北京金融街物业管理有限责任公司(于2019年9月19日名称变更为金融街公司)签订了《融汇前期物业服务委托合同》，约定天宫置业公司选聘金融街公司为金融街融汇提供前期物业服务，前期物业服务期限自本合同正式签字盖章生效之日起至业主委员会于所选聘的物业公司签订的物业服务合同生效时止，住宅收费为2.91元/平方米·月，物业服务费用采取按季度预交方式，即甲方在书面通知本物业业主方办理入住前1个月根据商品房的实测面积或预售面积缴纳一个季度物业服务费用，本合同有效期内的其余各期商品房物业服务费用，应于上个缴费周期期满前一个月预交，每次缴费周期为一个季度，若发生下列情形之一，甲方不再缴纳物业服务费用，物业服务费用应当由业主方缴纳：1、筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的；……北京市大兴区天宫院街道办事处于2014年10月25日同意成立大兴区生物医药基地东配套11号地居住项目业主大会筹备组，于2015年8月12日出具说明该小区前期物业服务已经符合业主大会筹备组成立满三个月，仍未召开首次业主大会会议。天宫置业公司于2015年1月15日出具关于物业服务收费期的通知，载明：自2015年1月14日起，金融街融汇业主应自行承担并交纳其所购房屋的物业管理费，现上述业主与房屋交付前所“预存”的物业管理费，已按照规定按2.91元/建筑平方米·月的收费标准，自2015年1月14日起全额支付至物业公司账户。**双于2014年11月5日交纳物业费2735.3元。

双方对物业费交费起始日期产生争议。**双主张依前期物业服务合同约定，物业共用部分未完成交接尚未达到交费条件，预交1年的物业费在应交费时抵扣；金融街公司主张自2014年7月其在涉案小区服务至今，为**双提供了物业服务，业主应自2015年1月25日交纳物业费，**双预交的1年物业费为2015年1月25日至2016年1月24日期间的物业费，其未交纳2016年1月25日至2022年1月24日的物业费，提交前期物业服务委托合同、街道办批复、情况说明、关于物业服务收费期的通知、公示、入住确认单、日常服务照片、售水记录、收支公示照片作为证据，**双对前期物业服务委托合同真实性认可，证明目的不认可，对街道办批复、情况说明、关于物业服务收费期的通知、公示、入住确认单、日常服务照片、售水记录、收支公示照片不认可。

**双主张未按时进行电梯保洁，利用共有部位经营，提交照片作为证据，金融街公司对真实性认可，证明目的不认可。

就诉讼时效问题，金融街公司主张通过张贴催费通知、发送短信、微信催收，并提交2021年的催费照片、短信微信记录作为证据，**双对真实性认可，表示2016年1月25日至2019年1月25日的物业费已过诉讼时效。

本院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。天宫置业公司与金融街公司签订了《前期物业服务合同》，金融街公司为**双所在的房屋提供物业服务至今，至今该小区物业运转正常，据此可以确认其基本履行了物业管理服务义务，**双接受了金融街公司提供的物业服务，应按照合同约定交纳物业费，其预交的一年物业费认定为接受服务期间2015年1月25日至2016年1月24日的物业费。对**双主张的诉讼时效抗辩，因金融街公司未提交2021年前送达催费通知的证据，本院予以采纳，适用三年诉讼时效期间，支持自2018年1月25日起的物业费。**双系对物业服务有异议，并非恶意拖欠，故对滞纳金不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第九百三十九条、第九百四十四条规定，判决如下：

一、**双于本判决生效后十日内给付金融街物业股份有限公司2018年1月25日至2022年1月24日期间物业管理费10 941.2元；

二、驳回金融街物业股份有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费105元，由北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司负担35元（已交纳），由**双共同负担70元（于本判决生效后十日内直接给付北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

审　　判　　员　　　乔　晗

二〇二二年二月二十八日

书　　记　　员　　　王佳佳