武汉华光物业管理有限公司、某某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

湖北省武汉市武昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鄂0106民初14653号 原告：武汉华光物业管理有限公司，住所地武汉市洪山区金龙城D座。 法定代表人：**，经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：**，湖北思壮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖北思壮律师事务所律师。 被告：***，女，1973年10月2日出生，汉族，居民身份证住址武汉市青山区， 原告武汉华光物业管理有限公司（以下简称华光物业公司）与被告***物业服务合同纠纷一案，本院于2022年8月31日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告华光物业公司的委托诉讼代理人***、被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华光物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业费12563元；2.判令被告向原告支付资金占用期间的占用利息（以12563元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款基准利率自2021年7月1日起算至所有款项还清之日止，暂计算至起诉之日为248.51元）；3.判令被告向原告支付违约金251.26元；4.案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系武汉市武昌区联盟路8号余家头小区三期工程B座18层8号房屋的业主，原告系该小区的物业服务人。原告自2010年4月1日入驻被告所在小区后，便一直为被告所在小区整体提供物业服务。2021年7月1日，由于被告所在小区存在大量拖欠物业费且拒不交纳的情况，经原告与包括被告在内的拖欠物业费业主进行沟通协商无果后，原告不得不撤离了上述物业区域。截止当日，被告所拖欠的物业费仍未交纳，经核算，累计欠付金额已达12563元。原告认为，被告作为上述余家头小区三期工程B座18层8号房屋的业主，其享受了原告提供的物业服务，但却以各种理由拒绝向原告交纳物业费，致使原告无法继续正常提供物业服务，其在原告多次书面和口头催交后仍拒不交纳，已经严重损害了原告的合法权益。现原告诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告明确其主张被告支付物业费的期间为2012年10月31日至2021年6月30日，物业费的实际收费标准为1.3元/月/平方米。 被告***辩称，对原告主张的欠交物业费时间、房屋建筑面积、约定的物业费标准无异议，但是不交物业费事出有因。2010年9月份，被告装修房屋。2010年12月28日，被告入住。物业费是一年一交，被告交到了2012年10月。2012年11月初，物业公司进行消防栓试压，由于位于被告房门外的消防栓阀门未关，导致被告家中进水，地板、地毯都是水，物业公司经理说会赔偿被告损失，当时经理和会计口头承诺赔偿2万元或者10年不交物业费，被告一年的物业费是1450元，10年就是14500元，被告同意了还说要写书面材料，但是对方没有写，被告想着物业公司经理、会计都答应了也就没有强烈要求出具书面材料。这样过了很多年，该经理都退休了，物业公司也从来没有找被告催过物业费。直到2021年4月26日，被告房门上张贴了催缴单，但是答应被告的10年不交费时间还没到，今年就收到物业公司的起诉状了，被告就是因为物业公司承诺了10年不交费才不交的。另外，物业服务也有问题，被告门口走道灯长期不亮，卫生也经常不打扫。 原告华光物业公司向本院提交了武汉市房屋产权登记信息查询单、前期物业服务合同、物业费发票、照片、情况说明、关于退出余家头小区物业管理的通告、移交事项清单、文件对外传递签收单等证据。被告***提交了证人证言、照片等证据。上述证据在卷佐证。经过举证、质证、庭审调查，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 武汉市武昌区联盟路8号余家头小区三期工程B座18层8号房屋登记在被告名下（合同日期为2010年7月29日，核准登记日期为2011年11月14日），房屋建筑面积92.92平方米。 2010年5月26日，武汉光谷地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《武昌余家头小区三期前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对余家头小区三期工程提供前期物业管理服务；乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；物业服务收费采取包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.5元/月/平方米；业主应于接房之日起交纳物业服务费用；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按2%的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2010年4月1日至2013年3月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前1个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业；甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容等。 被告已交纳2011年11月1日至2012年10月31日期间的物业费1450元。 2012年11月，原告进行消防栓试压，因被告房屋所在18层的消防栓阀门未关，导致被告家中进水泡水。 庭审中，被告陈述，原告提交了多张在被告房门上张贴物业费缴费通知书的照片，但被告实际只看到了2021年4月26日的一张，其他都是补拍伪造的，被告一直居住在案涉房屋，之前从未有人上门催费。 原告陈述，原告每年在被告房门张贴一次物业费缴费通知书，但因时间太久，相关工作人员已离职，现无法提供照片的原始载体，被告反映的进水问题也是同样的原因导致无法核实。 本院认为，原告与被告形成物业服务合同关系，目前暂无证据显示存在无效或可撤销情形，应为合法有效，对双方均有约束力。2012年11月1日至2021年6月30日期间，原告实际为被告房屋所在小区提供物业服务，被告应当交纳物业费。但本案中，原告提交的11**贴物业费缴费通知书的照片存在多项不符合日常生活经验之处，使法官对该证据的真实性产生合理怀疑，经向原告释明后，原告未能在指定期限内提供该照片的原始载体或者其他催费的补强证据，故本院对该证据不予采信，对被告主张原告在2021年4月26日之前未向其催交物业费的事实予以采信。综合原告在2012年11月因工作疏忽导致被告房屋进水泡水以及原告长期不向被告催交物业费的事实，本院认为，被告主张原告于被告房屋进水后承诺其10年不交物业费的事实具有高度盖然性，本院予以采信。因原告在其承诺不交费期限届满前已退出案涉小区，故其无权向被告收取上述期间的物业费，对原告的全部诉讼请求，本院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条、第一百六十五条规定，判决如下： 驳回原告武汉华光物业管理有限公司全部诉讼请求。 案件受理费120元，减半收取计60元，由原告武汉华光物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员　　刘　旭 二〇二二年十月二十七日 法官助理　　*** 书 记 员　　章　婷