武汉华光物业管理有限公司、某某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

湖北省武汉市武昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鄂0106民初14650号 原告：武汉华光物业管理有限公司，住所地武汉市洪山区金龙城D座。 法定代表人：**，经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：**，湖北思壮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖北思壮律师事务所律师。 被告：***，女，1973年1月29日出生，汉族，居民身份证住址武汉市青山区， 委托诉讼代理人：***（系被告***丈夫），居民身份证住址武汉市青山区。 原告武汉华光物业管理有限公司（以下简称华光物业公司）与被告***物业服务合同纠纷一案，本院于2022年8月31日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告华光物业公司的委托诉讼代理人***、被告***的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华光物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业费11557元；2.判令被告向原告支付资金占用期间的占用利息（以11557元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款基准利率自2021年7月1日起算至所有款项还清之日止，暂计算至起诉之日为228.61元）；3.判令被告向原告支付违约金231.14元；4.案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系武汉市武昌区联盟路8号余家头小区A栋2**16层1号房屋的业主，原告系该小区的物业服务人。原告自2010年4月1日入驻被告所在小区后，便一直为被告所在小区整体提供物业服务。2021年7月1日，由于被告所在小区存在大量拖欠物业费且拒不交纳的情况，经原告与包括被告在内的拖欠物业费业主进行沟通协商无果后，原告不得不撤离了上述物业区域。截止当日，被告所拖欠的物业费仍未交纳，经核算，累计欠付金额已达11557元。原告认为，被告作为上述余家头小区A栋2**16层1号房屋的业主，其享受了原告提供的物业服务，但却以各种理由拒绝向原告交纳物业费，致使原告无法继续正常提供物业服务，其在原告多次书面和口头催交后仍拒不交纳，已经严重损害了原告的合法权益。现原告诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告明确其主张被告支付物业费的期间为2016年6月1日至2021年6月30日，物业费的实际收费标准为1.3元/月/平方米。 被告***辩称，对原告主张的欠交物业费时间、房屋建筑面积、约定的物业费标准无异议，但是不交物业费事出有因。原告陈述从2010年4月1日开始服务，但是物业服务合同是2010年5月26日签订；原告现在的法定代表人与合同上显示的也不一样。原告没有出示其主张物业费金额的计算依据。原告没有实际向被告催收过物业费。2015年3月，案涉小区成立业委会，原告却以各种理由拖延一直不完成四资移交工作，还不配合业委会修订合同，导致业委会无法与原告签订物业服务合同，原告在无合同的状态下一直滞留小区至2021年6月。物业服务合同的权利义务终止后，原告拒绝退出，再以存在事实上的物业服务关系为由主张物业费，不应得到法院支持。原告没有物价管理部门各项审批文件原件，业主可以拒交物业费。原告在2021年12月才将欠业主的收益款返还业主。综上，前期物业服务合同在2013年到期，可有效延续到2015年业委会成立，但原告不执行与业委会签订的公共收入分配及移交四资的协议，导致业委会不签合同，视为原告过错，应按无合同处理。且原告在2021年3月的退业通告中也说2016年至2021年未签合同，属于无合同服务，即使存在事实上的物业服务，业主也可以不交物业费，即使要交物业费也不能全款交，要与原告商量打折。被告房屋还出现过漏水和门锁被堵的问题，小区存在楼顶种植、瓷砖脱落、消防设施瘫痪、消防通道堵塞等问题。 原告华光物业公司向本院提交了武汉市房屋产权登记信息查询单、前期物业服务合同、物业费发票、照片、公共收益协议等证据。被告***提交了照片等证据。上述证据在卷佐证。经过举证、质证、庭审调查，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 武汉市武昌区联盟路8号余家头小区A栋2**16层1号房屋登记在被告名下（合同日期为2008年1月24日，核准登记日期为2010年6月8日），房屋建筑面积145.74平方米。 2010年5月26日，武汉光谷地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《武昌余家头小区三期前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对余家头小区三期工程提供前期物业管理服务；乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；物业服务收费采取包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.5元/月/平方米；业主应于接房之日起交纳物业服务费用；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按2%的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2010年4月1日至2013年3月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前1个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业；甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容等。 被告已交纳2015年6月1日至2016年5月31日期间的物业费2274元。原告提交的该期间物业费发票的开票日期为2016年12月4日。 庭审中，原告陈述，原告曾于2018年12月24日、2021年7月13日在被告房门上张贴物业费缴费通知书，并有照片为证，本案诉讼时效没有经过。 被告陈述，被告没有见过原告张贴物业费缴费通知书，不予认可。被告只在2021年12月份接到过催交物业费的电话，但也无法核实对方身份。 本院认为，原告与被告形成物业服务合同关系，目前暂无证据显示存在无效或可撤销情形，应为合法有效，对双方均有约束力。2016年6月1日至2021年6月30日期间，原告实际为被告房屋所在小区提供物业服务，被告应当交纳物业费。但本案中，原告提交所谓2018年12月24日张贴并拍摄的物业费缴费通知书照片缺乏拍摄时间、地点等形式要件，且无照片原始载体，本院对其真实性不予采信。结合被告在2021年12月份接到过催交电话，本院对2021年7月13日的物业费缴费通知书照片真实性予以采信，认定原告在该时间进行了有效催告，产生诉讼时效中断的法律后果。又因案涉物业服务合同未约定物业费交纳时间，本案原、被告亦未举证证明约定或实际收取、交纳物业费时间，结合2015年6月1日至2016年5月31日期间的物业费系被告后交的特定情形，本院认定3年诉讼时效经过的效力及于2018年7月13日之前欠交的物业费，故对于原告主张该部分物业费的诉讼请求，本院不予支持。但被告仍应向原告交纳2018年7月14日至2021年6月30日期间的物业费6741.18元[145.74平方米×1.3元/月/平方米×（18/31+35）月]。综合本案审理情况，对于原告主张资金占用利息和违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条、第一百六十五条规定，判决如下： 一、被告***于本判决生效之日起十日内向原告武汉华光物业管理有限公司支付2018年7月14日至2021年6月30日期间的物业费6741.18元； 二、驳回原告武汉华光物业管理有限公司其他诉讼请求。 当事人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告***负担。 本判决为终审判决。 审 判 员　　刘　旭 二〇二二年十月二十七日 法官助理　　*** 书 记 员　　章　婷