某某、龙岩高岭土有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

福建省龙岩市中级人民法院 民事判决书 （2018）闽08民终425号 上诉人（原审原告、反诉被告）：***，男，1976年5月1日出生，汉族，居民，住龙岩市永定区。 委托诉讼代理人：***，福建津都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：龙岩高岭土有限公司，住所地龙岩市新罗区西。 法定代表人：***，董事长。 委托讼代理人：***，福建诺佳律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人龙岩高岭土有限公司（以下简称高岭土公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2017）闽0802民初3210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人***的委托诉讼代理人***和被上诉人高岭土公司的委托诉讼代理人***参加诉讼。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1、撤销福建省龙岩市新罗区人民法院（2017）闽0802民初3210号民事判决第一项、第二项，依法改判支持***一审的诉讼请求或发回重审；2、判令由高岭土公司承担一、二审所有的诉讼费用。事实与理由：一、原判决认定事实错误。一审法院认为双方于2013年12月20日签订的《外贸大厦租赁合同》系双方当事人真实意思表示，与事实不符。1、双方于2013年12月20日签订的《外贸大厦租赁合同》是基于高岭土公司练副总所说的高岭土公司会根据起诉未重新签订租赁合同租户后，法院做出的判决结果来决定是否退还重新签订租赁合同租户重复缴纳租金的口头承诺，而不是***具有主动同意签订《外贸大厦租赁合同》的意愿。本案座落于龙岩市新罗区的外贸大厦原属于高岭土公司所有，高岭土公司于2009年6月2日将外贸大厦整体租赁给***，并允许转租。2012年11月，***与***签订《店铺租赁合同》约定：由***承租外贸大厦三楼，每月租金17000元，按季度于季初支付。2013年10月上旬，***以资金困难为由，要求***提前缴交当年第四季度租金，***以银行转帐44500元和现金支付6500元方式支付2013年10月1日至2013年12月31日租金51000元。2013年11月2日，高岭土公司向外贸大厦各租户发函，称因***违约，高岭土公司从2013年10月16日起解除与***的合同，解除合同后与各承租户的解决方案是：1、各租户与高岭土公司重新签订合同，租金自2013年11月1日起支付；2、于2013年11月15日前自行搬出外贸大厦。针对此函，***提出愿意继续承租，但已经向***缴交了至2013年12月的租金，不能重复交租。高岭土公司练副总经理当时口头答复说已经向不愿意签订合同的租户提出诉讼，如果法院判下来认为重复交租，则参照法院判决处理，该退的退还（这一点在2017年4月28日的录音证据中，练副总确认当时做出口头承诺）。因此，双方所签订的合同是在高岭土公司承诺参照法院处理结果的前提下签订。2、高岭土公司练副总先是口头承诺后又食言的行为具有欺骗性质。作为代表高岭土公司管理外贸大厦的负责人，***有理由相信其行为代表高岭土公司。录音证据表明练副总也承认作出了承诺，但最后却以合同未写入参照处理条文不兑现承诺，明显存在高岭土公司诱骗***签订合同这一事实。3、原审法院对***提供的2017年4月28日与高岭土公司练副总交涉录音这一重要证据不仅未采纳，且在判决书中也未提及、未评析，原审法院对重要证据未进行任何说理的判决无法让***服判息诉。二、一审法院认定自《外贸大厦租赁合同》签订合同之日（2013年12月17日）起一年内没有行使撤销权，撤销权已经消灭，属适用法律错误。《合同法》第五十五条第一款规定具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的撤销权才消灭。***于2016年下半年才知道高岭土公司与未签订合同租户案件二审判决结果，知道后多次要求高岭土公司参照判决结果请求返还缴交的租金，但高岭土公司均以要上会研究未明确答复。直到2017年4月28日高岭土公司的练副总才明确告知合同文本无参照诉讼结果处理条款，无处理依据，让***通过诉讼解决。因此，***行使撤销权的起算时间应从2017年4月28日起算。三、原审判决与龙岩市中级人民法院在同一租赁标的即外贸大厦未签订合同租赁户判决结果相悖。在高岭土公司起诉未与其签订合同的其余承租户的合同纠纷中，龙岩市中级人民法院均判决承租人与***所签订的合同合法有效。现原审判决又认定双方所签订需要重复交纳租金的租赁合同合法有效，两个有效合同的时间重叠，法理上无法解释。四、公平是民法的基本原则。从公平角度，高岭土公司所有的外贸大厦租与十多户承租户，未与高岭土公司签订合同的其余承租户在高岭土公司起诉后均经法院判决不应向高岭土公司重复交纳租金，而与高岭土公司签订合同的承租户却要重复交纳租金，这一判决结果对配合高岭土公司工作的***明显不公平。况且，高岭土公司已经通过没收***50万元的租赁保证金弥补了损失，***不仅向***缴交的51000元的保证金无法追回，还要承担重复缴交租金的损失，极不公平。综上，原审判决存在事实认定和法律适用错误，请求二审法院依法改判支持***一审的诉讼请求或发回重审。 高岭土公司辩称：一、2013年12月20日签订的《外贸大厦租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。2013年10月20日高岭土公司与***解除《外贸大厦租赁合同》、《外贸大厦租赁合同补充协议》。此后，双方重新签订外贸大厦租赁合同事宜进行多次沟通、协商，经过充分协商后，2013年12月20日双方自愿签订《外贸大厦租赁合同》，合同约定：高岭土公司将龙岩市登高中路3号外贸大厦第三层房屋及公共电梯使用权出租给***，租赁期限从2013年11月1日起至2019年7月6日止，月租金为17000元，按季度缴交租金，每月向高岭土公司缴纳电梯维护等分摊费用700元。***关于“参照法院判决处理”的说法，只是双方在合同协商过程中的初步意见，但正式签订租赁合同时关于“参照法院判决处理”的说法双方最后没有达成一致意见。所以，双方签订的《外贸大厦租赁合同》中没有关于“参照法院判决处理”的内容。高岭土公司解除与***之间的租赁合同后，有权与***重新签订租赁合同，***作为原承租人对所承租房屋的现状已有充分的了解，双方签订的《外贸大厦租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，且双方已经实际履行了《外贸大厦租赁合同》，本案不存在《合同法》第52条规定的合同无效的情形，本案也不存在《合同法》第54条规定的重大误解、显失公平、欺诈、胁迫或者乘人之危的情形，***向一审法庭提交的《函》是高岭土公司向原外贸大厦所有次承租人发出的要约邀请，《录音要点》是***对光盘录音的不完整的摘要，遗漏了关于***很早就知道外贸大厦其他承租人的判决内容、本案撤销权已经消灭以及《外贸大厦租赁合同》是双方的真实意思表示的对话内容，***也没有证据证明高岭土公司存在胁迫或欺诈的行为，本案合同不存在无效或可撤销的情形。二、***在一审诉讼中没有提出撤销2013年12月20日双方签订的《外贸大厦租赁合同》的诉讼请求，而且，***的撤销权已经消灭。2013年12月20日双方签订的《外贸大厦租赁合同》中没有关于“参照法院判决处理”的内容，而且，高岭土公司与外贸大厦其他承租人（***等人）的租赁合同纠纷案，2015年1月龙岩市新罗区人民法院作出一审判决，2015年9月龙岩市中级人民法院作出终审判决，因此，***在2015年1月就已经知道判决内容，在2015年10月就已经知道外贸大厦其他承租人（***等人）确定不用向高岭土公司缴交2013年11月1日至2013年12月31日止的租金，***如果认为本案合同存在可撤销的情形，根据《合同法》第五十五条：“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭”的规定，***应当在2014年12月17日前，最迟也应当在2016年10月前向法院提起撤销权之诉，***在2017年5月11日才向法院提起诉讼，***的撤销权已经消灭。而且，***在一审诉讼中没有提出撤销2013年12月20日双方签订的《外贸大厦租赁合同》的诉讼请求。三、***交给***的租金、押金等问题，根据合同相对性原则，其可以依据与***之间所签合同，另择途径解决。综上所述，高岭土公司依据双方重新签订的《外贸大厦租赁合同》收取租金及电梯维护费用，于法有据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，***的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回上诉，维持原判。 ***向一审法院起诉请求：判令高岭土公司返还***缴交的2013年11月1日至2013年12月31日的租金34000元。 高岭土公司向一审法院提出反诉请求：判令***向高岭土公司支付电梯维护费用1400元。 一审法院认定事实：2007年12月7日，坐落于龙岩市新罗区****楼房（其中**共**，建筑面积5532.3平方米；4幢共2层，建筑面积576.7平方米，以上共计6109平方米）办理了产权登记手续，高岭土公司系上述楼房的登记所有权人。2009年6月2日，高岭土公司（甲方）与案外人***（乙方）签订《外贸大厦租赁合同》，合同约定乙方承租甲方位于龙岩市新罗区的外贸大厦整栋大楼（共8层）及院内停车场，房产建筑面积6109平方米，租赁期限为10年，即从移交“外贸大厦”之日起10年，租金按季度收取，经出租方同意，承租方可将房产转租给他人，承租方拖欠租金超过1个月的，出租方有权终止本合同并收回大厦。2012年12月1日，***与案外人***签订《店铺租赁合同》一份，约定***将位于龙岩市新罗区转租给***，租赁期限从2012年12月1日起至2017年11月30日止，每月租金为17000元，前三年租金不变，后两年每年递增百分之八，租金按季度收取，***应在每季度第一个月五日前向***一次性交纳51000元，物业费每月700元，且***应在签订本合同前向***一次性缴纳租赁履约保证金51000元，合同期满或依法终止本合同时，如无应扣款项，***应将履约保证金无息退还***。2013年4月6日，高岭土公司与案外人***订立《外贸大厦租赁合同补充协议》，协议约定租金按月收取，***应在每月15日前向高岭土公司一次性缴交该月租金，若***拖欠租金超过30日的，高岭土公司有权通知***解除租赁合同，收回大厦。上述合同及补充协议订立后，案外人***向高岭土公司支付了截至2013年8月31日的租金。***于2013年10月8日、10月9日、10月11日通过银行转账将租金18000元、10000元、16500元支付至***指定的***账户，合计44500元。2013年11月6日，高岭土公司向***发出一份函，主要内容为：“由于第三人***拖欠龙岩高岭土有限公司租金已逾30日，构成违约。龙岩高岭土有限公司已登报通知***解除合同。为保障各次承租户的利益，请你方与龙岩高岭土有限公司重新签订租赁合同或于2013年11月15日前自行搬出外贸大厦”。2013年12月20日，高岭土公司与***签订《外贸大厦租赁合同》一份，约定高岭土公司将位于龙岩市新罗区转租给***，并提供公用电梯使用权，租赁期限从2013年11月1日起至2019年7月6日止，每月租金为17000元，前两年租金不变，后租金每年递增百分之八，租金按季度收取，***应在签订合同后5日内付清头两个月的租金，之后须在每季度第一个月十日前向高岭土公司一次性交纳该季度租金，***应每月向高岭土公司缴纳电梯维护等分摊费用700元。***于2014年1月3日向高岭土公司转账支付2013年11月1日起至2013年12月31日止的租金34000元。2014年2月19日，***与龙岩工贸发展集团有限公司（以下简称工贸公司）签订《外贸大厦租赁合同》一份，约定工贸公司将位于龙岩市新罗区出租给***，并提供公用电梯使用权，租赁期限从2014年1月1日起至2019年7月6日止，每月租金为17000元，从2015年11月1日起至本合同期满租金每三年递增百分之八，租金按季度收取，***应在每季度第一个月十日前向工贸公司一次性交纳该季度租金，应每月向工贸公司缴纳电梯维护等分摊费用700元，***应在签订本合同前向工贸公司一次性缴纳租赁履约保证金51000元，合同期满或依法终止本合同时，如无应扣款项，工贸公司应将履约保证金无息退还***。2014年4月29日，，坐落于龙岩市新罗区****楼房即本案讼争房屋）办理了产权变更登记手续，工贸公司系前述房屋的所有权人。***从2014年1月1日起向工贸公司缴纳租金。高岭土公司以***逾期交付租金构成违约为由于2014年1月9日诉至本院。本院于2014年6月13日作出（2014）岩民初字第38号民事判决，判决高岭土公司与***签订的《外贸大厦租赁合同》、《外贸大厦租赁合同补充协议》于2013年10月20日解除，该民事判决已发生法律效力。2017年5月12日，***诉至一审法院，请求判如所请。高岭土公司应诉后在举证期限内向一审法院提出反诉请求，要求***向高岭土公司支付2013年11月1日起至2013年12月31日止的电梯维护费用1400元。 一审法院认为，***与高岭土公司于2013年12月20日签订的《外贸大厦租赁合同》未违反法律、法规的禁止性规定，系双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效。高岭土依约提供了租赁物，履行了合同义务，***按合同约定于2014年1月3日向高岭土公司转账支付2013年11月起至2013年12月止的租金34000元。高岭土公司作为出租方依据合同约定取得2013年11月、12月的租金，于法有据。***要求高岭土公司返还其已缴交的从2013年11月起至2013年12月的租金34000元，没有法律依据，故一审法院对其主张不予支持。高岭土公司要求***支付2013年11月1日起至2013年12月31日止的电梯维护费用1400元，不违反法律规定和双方约定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、***应于判决生效之日起十五日内支付高岭土公司2013年11月1日起至2013年12月31日止的电梯维护费用1400元；二、驳回***的诉讼请求。如果未按指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费650元,反诉案件受理费25元，两项合计675元，均由***负担。 本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。 各方当事人对一审判决查明的事实均未提出异议，本院予以确认。 本案二审各方当事人争议的焦点为：1、双方签订的《外贸大厦租赁合同》能否撤销？2、***于2013年11月1日至12月31日缴交的租金应否返还？对此，予以分析认定如下： 本院认为，高岭土公司于2013年11月6日向***发出一份函，明确提出***与高岭土公司重新签订租赁合同或于2013年11月5日前自行搬出外贸大厦。该函系给予***的选择权，***于2013年12月20日选择了继续承租，与高岭土公司签订《外贸大厦租赁合同》，合同明确约定：“租赁期从2013年11月1日起至2019年7月6日止，每月租金为17000元，前两年租金不变……”。合同中并未体现***对2013年11月、12月的租金可免交。合同签订后，双方均依约履行，***上诉称系受欺骗所签订合同的依据不足，且双方已履行该合同多年，***行使撤销权的期间亦早已超过。***缴交2013年11月至12月的租金不应返还，并应向高岭土公司支付电梯维护费用1400元。综上所述，上诉人***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费700元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一八年五月十四日 法官助理*** 书记员*** 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。