某某、海鹰企业集团有限责任公司等民事二审民事判决书

江苏省无锡市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）苏02民终783号

上诉人（原审被告）：***，女，1977年12月7日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：海鹰企业集团有限责任公司，住所地江苏省无锡市运河西路3000号。

法定代表人：柏旭，该公司董事长。

原审被告：无锡悦巢酒店，住所地江苏省无锡市滨湖区梁溪路18号。

投资人：***。

原审被告（反诉原告）：沈丹，女，1974年4月29日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。

原审被告（反诉原告）：刘庆中，男，1971年10月2日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。

上诉人***因与被上诉人海鹰企业集团有限责任公司（以下简称海鹰公司），原审被告无锡悦巢酒店（以下简称悦巢酒店）、沈丹、刘庆中房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2020）苏0211民初4897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审。二、由海鹰公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院程序违法。悦巢酒店先后四次装修，耗费巨大，尤其是房屋四楼在经得海鹰公司同意的情况下，搭建并装修，耗费220万元，如今尚有剩余价值，应当冲抵租金，但是一审法院无视***要求对4楼房屋进行鉴定的申请，造成了案件事实无法查清。二、一审法院认定事实错误：***承租涉案房屋之后，受到地铁建设(4年多)和疫情(1年多)等多方面不可抗力因素影响，应当至少减免6个月以上的租金，但一审法院仅减免了1个月的房租，严重违背了事实和国家政策。悦巢酒店刚开业的时候，***为了交房租将自己在中大颐和湾的房子出售，可以说为了经营投入了全部身家，拖欠房租实属无奈之举，一审法院应当考虑到当事人的综合情况，不能一刀切的进行粗放式的判决。

海鹰公司、悦巢酒店、沈丹、刘庆中未发表意见。

海鹰公司向一审法院提出请求：一、悦巢酒店、沈丹、刘庆中立即迁出无锡市滨湖区××路××号××＃房屋；二、悦巢酒店立即支付房屋占用费1022527元（暂计算至2020年7月31日，2020年8月1日起至实际归还日止按年租金86.48万元的标准计算支付）；三、***对第二项诉讼请求承担无限责任；四、本案诉讼费以及诉讼保全的保险费用由悦巢酒店、沈丹、刘庆中、***承担。

沈丹、刘庆中向一审法院提出如下反诉请求：海鹰公司赔偿沈丹、刘庆中因提前迁出房屋产生的损失15万元。

一审法院认定事实：

案涉房屋系海鹰公司所有。2014年，海鹰公司（甲方）与悦巢酒店（乙方）签订《房产租赁合同》，该合同约定：甲方将位于无锡市滨湖区××路××号××＃房屋租给乙方使用，建筑面积3268.17平方米。租赁期自2014年3月15日起至2017年2月28日止。租赁期满前60日，甲方明确是否继续对外出租，若不再对外出租，甲方有权收回，乙方应如期交还。现该物业乙方已实际占用并经甲方同意扩建了临时建筑1075平方米，该扩建费用在建造时已经双方协商后由乙方承担，甲方不收取该临时建筑的租赁费用。该临时建筑本次不再办理交房手续。租金的收取遵循先缴租后使用的原则，应半年支付一次，依此类推。年租金为捌拾叁万壹仟元整（831000元），每年租金在上年租金基础上递增百分之二。乙方应于本合同签订的当日向甲方缴纳租赁履约保证金80000元，在租赁期间，该履约保证金不得冲抵乙方应支付的任何费用。租赁期满后，在乙方无任何违约的前提下，办理退房手续并结清所有费用后该履约保证金免息如数退还给乙方。未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借或与他人互换使用该物业。本合同期满后自然终止。合同终止时，乙方应将该物业及附属设施以完好状态交还于甲方，不得留存任何物品或影响该物业的后续正常使用。对乙方未经甲方同意留存于该物业内的物品，视为乙方的抛弃物，甲方有权进行处置。合同终止时，乙方在原房屋顶层扩建的临时建筑（1075平方米）在不影响主体结构安全性的前提下，可由乙方拆除，但必须把房顶恢复原样。否则，由此造成的一切损失，均由乙方负责赔偿。在租赁期间，如遇非甲方原因致使租赁物业的周边环境、门前通道等改变，影响乙方使用状况或营业收入的，乙方无权要求解除本合同或要求甲方减免本合同确定的租金和相关费用。如因公用设施造成该物业停电、停水，停气等，影响乙方正常使用的，甲方不承担责任。甲方接到该物业停电、停水，停气通知后应及时通知乙方。合同签订后，悦巢酒店按约缴纳了履约保证金80000元。

2019年5月13日，海鹰公司向悦巢酒店发出收回房屋通知，载明房屋租赁合同已经到期终止，房屋仍由悦巢酒店占有使用中，要求悦巢酒店按合同约定尽快将该房屋交还，并按原合同租金标准支付房屋占用费。同年12月12日，海鹰公司再次向悦巢酒店发出收回房屋通知，载明截止2019年12月12日悦巢酒店尚欠房屋占有使用费474820元，请最迟于2020年3月31日前搬离。租期最后一年即2016年3月15日至2017年2月28日的年度标准计86.48万元，2019年悦巢酒店支付了占用费346740元，2019年度拖欠房屋占有使用费518060元，即支付占有使用费至2019年5月27日。

2016年1月15日，***（甲方）与沈丹（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方转租给乙方的房屋位于无锡市××路××号××号楼××楼，及该房观光电梯、水、电设施等，出租房屋建筑面积共1400平方米左右。该房屋租赁期自2016年1月15日起至2024年1月14日止。租金为人民币25万／年，先付后用，每半年支付一次。

悦巢酒店，成立于2008年7月10日，为个人独资企业，投资人为***。

上述事实，有不动产权证明、《房产租赁合同》、《房屋租赁合同》、《收房通知书》以及当事人陈述等在卷佐证。

一审法院认为：

一、关于案涉房屋的返还问题。依法成立的合同，受法律保护。海鹰公司与悦巢酒店签订的《房产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。租赁期间届满，悦巢酒店继续使用案涉房屋，海鹰公司亦未有证据提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2019年5月13日，海鹰公司向悦巢酒店发送了《收回房屋通知》，要求悦巢酒店尽快将案涉房屋交还，已经发出了解除双方租赁关系的意思表示，悦巢酒店于当日收到该份通知，故双方之间的租赁关系于2019年5月13日解除。双方的租赁关系解除后，悦巢酒店再占有案涉房屋已无事实和法律依据，海鹰公司作为房屋的所有权人要求悦巢酒店迁出案涉房屋于法有据，予以支持。沈丹租赁的是涉案房屋4楼临时建筑，系作为涉案房屋的添附，亦应一并返还。

二、关于租金以及房屋占有使用费的支付问题。经计算，悦巢酒店占有使用费支付至2019年5月27日，其后至实际返还之日，应该按照86.48万元每年的标准支付。关于悦巢酒店主张疫情期间要求减免租金的问题。综合考量海鹰公司的企业性质、悦巢酒店的违约行为以及疫情对于悦巢酒店经营的影响等因素，酌情减免悦巢酒店1个月的房屋占有使用费，经计算，悦巢酒店应自2019年6月27日起至实际归还之日止，按照86.48万元每年的标准支付占有使用费。关于扩建的四楼临时建筑，双方在合同中已经约定由悦巢酒店支付费用，合同届满，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。

三、关于***责任承担的问题。法律规定，个人独资企业投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任，庭审中，***亦同意承担无限责任，故在悦巢酒店资产不足以清偿债务时应由其承担无限清偿责任。

四、对于悦巢酒店已经支付的履约保证金80000元，根据双方的约定，在悦巢酒店无违约责任的前提下予以退还，现悦巢酒店未按约履行案涉合同解除后的迁出义务，已违反合同约定，海鹰公司不予退还该笔履约保证金符合双方的约定和法律的规定。

五、关于诉讼保全的保险费，该费用并非维权中必须发生的费用，由海鹰公司自行承担。

六、关于反诉请求，沈丹主张的损失15万元，因沈丹与海鹰公司并无合同关系，且海鹰公司作为房屋所有权人有权收回房屋及附属建筑，沈丹的主张不予支持。刘庆中与本案涉案房屋从租赁合同和转租合同上看并无法律关系，对其反诉请求，不予支持。

综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第二百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条之规定，一审法院判决：一、悦巢酒店、沈丹于判决发生法律效力后十日内迁出无锡市滨湖区××路××号××＃房屋。二、悦巢酒店于判决发生法律效力后十日内按照86.48万元每年的标准支付海鹰公司自2019年6月27日起至实际归还之日止的房屋占有使用费，***对悦巢酒店上述付款义务不能清偿部分承担清偿责任。三、驳回海鹰公司的其他诉讼请求。四、驳回沈丹、刘庆中的反诉请求。一审案件受理费14003元，保全费5000元，合计19003元，由悦巢酒店负担。反诉费1650元，由刘庆中、沈丹负担。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院已查明的事实依法予以确认。

本院认为：首先，海鹰公司与悦巢酒店签订的《房产租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。上述合同明确约定，扩建费用由悦巢酒店承担，合同终止时，扩建的临时建筑在不影响主体结构安全性的前提下，可由悦巢酒店拆除，但必须把房顶恢复原样。况且，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。因此，即便进行了鉴定，***关于房屋扩建部分应冲抵租金的主张也没有事实依据，故其关于一审法院程序违法的主张，本院不予支持。其次，一审法院决定减免悦巢酒店1个月的房屋占有使用费，是综合考虑了悦巢酒店的违约行为、疫情影响等各种因素的结果，该期限的确定并无不当，***关于一审法院认定事实错误，应当至少减免6个月以上租金的主张，本院不予支持。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14003元，由***负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　潘志江

审 判 员　杜伟建

审 判 员　杜凤君

二〇二二年三月三十日

法官助理　苏　强

书 记 员　李宜洋