广州柴油机厂股份有限公司、郑慧房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤01民终5023号

上诉人（原审原告、反诉被告）：广州柴油机厂股份有限公司，住所地广州市荔湾区。

法定代表人：何兵，职位：董事长。

委托诉讼代理人：刘经纬，广东一粤（始兴）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：肖鹏，广东一粤律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑慧，女，1984年4月18日出生，汉族，住广州市荔湾区。

原审第三人：广州市机电高级技工学校，住所地广州市荔湾区。

法定代表人：杨敏，职位：校长。

委托诉讼代理人：李强，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李杨天成，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。

上诉人广州柴油机厂股份有限公司（以下简称柴油机厂）因与被上诉人郑慧、原审第三人广州市机电高级技工学校（以下简称机电技工学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初8502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

上诉人柴油机厂上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判由郑慧向柴油机厂支付2017年1月1日至2019年10月22日期间的房屋占用费27747.5元；2.一、二审诉讼费用由郑慧承担。事实及理由如下：一、一审法院确认柴油机厂与郑慧的《房屋租赁合同》于2017年1月1日终止，因此郑慧自2017年1月1日至搬离之日2019年10月22日期间，郑慧属于无权占有，柴油机厂无法使用租赁物，必然造成损失。柴油机厂依据同期同类同地段房屋租金标准来计算郑慧无权占有期间的房屋占有费，具有事实及法律依据。二、郑慧在2017年1月1日开始所缴纳的每月××9元的费用只是为避免国有资产的流失，暂时接收部分占用费，实际上柴油机厂是一直有提出异议。退一步而言，柴油机厂在2017年1月1日至2019年9月18日期间未按市场价向郑慧来主张过房屋占用费，并不等于柴油机厂放弃或丧失该项权利。郑慧未举证柴油机厂同意放弃或丧失了2017年1月1日至2019年9月18日期间按市场价主张房屋占用费的权利，应当承担举证不能的法律后果。其缴纳的每月××9元费用只能在房屋占用费总额中扣除。三、郑慧缴纳的每月××9元的费用是柴油机厂在岗职工才能享受的标准，亦是在岗职工的一项福利。郑慧自2016年起已离职，但仍按每月××9元缴纳费用，明显不合理，更是国有资产的严重流失。

被上诉人郑慧二审辩称：对一审判决没有异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁合同到期后，郑慧是继续向柴油机厂委托的广州xx资产管理有限公司（以下简称xx公司）缴纳租金以及水电费，柴油机厂也同意收取。直至2019年9月份，柴油机厂向郑慧发函，但由于郑慧并不在收件地址，因此很晚才看到该函件。当看到该函件后，郑慧已及时与柴油机厂联系，并与柴油机厂协商退租事宜，但柴油机厂却没有向郑慧退还大门安装费，而大门是位于一楼的，并未损坏，因此柴油机厂应予退还。

原审第三人机电技工学校二审述称：同意柴油机厂的上诉请求，最终判决结果由法院决定。

柴油机厂于2019年9月26日向一审法院起诉，请求：1.判令确认柴油机厂与郑慧于2010年4月28日签订的《房屋租赁合同》在2017年1月1日终止；2.判令郑慧立即腾空并搬离广州市荔湾区大冲口陇西××巷××603房，并将该租赁房屋交还给柴油机厂；3.判令郑慧向柴油机厂支付自2017年1月1日起至实际腾空搬离、交还涉案租赁房屋之日为止按房管部门颁布的5期同类同地段房屋租金参考价为标准计算的房屋占用费；4.本案受理费等诉讼费用由郑慧承担。

郑慧反诉请求：要求柴油机厂退回租赁保证金××40元，一户一表安装费500元，防盗门安装费300元。

一审法院经审理查明：荔湾区冲口路陇西十二巷8号楼的权属人是广州机电技工学校。

2010年4月28日，柴油机厂（出租人、甲方）与郑慧（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将荔湾区芳村大冲口路陇西××街（巷、里）××603房出租给乙方作住宅用途使用，使用面积31.45平方米。租赁双方同意按《广州市民用公房住宅租金计算标准》计算租金，除乙方是在册职工的房租在工资中扣除外，其余承租人应在甲方指定的交费时间交纳租金（现暂定为逢双月最后一周在宿舍区指定地点收费）。甲乙双方解除劳动合同的，应在一个月内把房屋交还甲方等。

上述合同签订后，柴油机厂将案涉房屋交付给郑慧使用，郑慧向柴油机厂支付了房屋租赁保证金××40元、“一户一表”安装费500元和防盗门安装费300元，并按每月××9元的标准向柴油机厂交租。

2016年4月，郑慧从柴油机厂处离职。

2016年4月8日，郑慧向柴油机厂签署《保证书》，内容如下：本人郑慧与柴油机厂终止劳动合同，按公司规定应退回租住的房屋：荔湾区大冲口陇西××巷××603房给公司，由于个人原因，现向公司申请续租至2016年××月31日，并保证续租期满后五天内办理退房手续，否则该房屋由公司自行处置。

2019年8月27日，机电技工学校出具《证明》，载明：1995年底我校因发展需要，在芳村××村征得土地3.89亩，用来建两幢房屋，后因历史原因我校将其中一幢房屋交给柴油机厂使用、管理至今[地址：芳村区冲口路陇西十二街（巷）8号楼房，总建筑面积为3217.7693平方米，登记字号：芳统字02317]，并授权由柴油机厂继续使用、管理，其可直接向租客、实际使用人行使出租人的权利或主张排除妨害（证明人另行出具撤回本证明除外）。特别说明：广州市荔湾区芳村大冲中陇西××巷××603房属于上述房屋的一个内部单元等。

2019年9月17日，柴油机厂委托广东一粤律师事务所律师肖鹏向郑慧发送《律师函》，在函件中，柴油机厂要求郑慧腾空房屋搬离，并补交自2017年1月1日起至腾空搬离时为止的房屋占用费（参照同地段房屋租赁1500元/月的标准）等。郑慧于2019年9月18日收到该函件。

2019年10月18日，郑慧向柴油机厂邮寄《关于敦促办理房屋交接手续的函件》，要求柴油机厂自收到函件后三日内与郑慧联系办理案涉房屋的交接手续，并退回房屋租赁保证金和安装费等。柴油机厂于2019年10月19日签收该函件。

2019年10月22日，柴油机厂、郑慧签署《确认书》，确认郑慧于2019年10月22日腾空并搬离案涉房屋，已结清水电费，收到郑慧交来的钥匙。

一审经查，广州市房地产租赁管理所发布的2017年和2018年广州市房屋租金参考价显示，芳村大道东1（南至：鹤松里后街，北至：下涌直街）楼梯楼的租金参考价为29元/月/平方米和31元/月/平方米。

一审庭审中，柴油机厂承认xx公司是柴油机厂的大股东广州xx集团有限公司开设的企业，案涉房屋交由xx公司管理、收费；同意其诉请的房屋占用费扣除郑慧已支付的相应期间的××9元/月的费用；郑慧可在不损害案涉房屋的前提下将防盗门拆除。柴油机厂、郑慧和机电技工学校均确认案涉房屋现在的门牌为××，案涉房屋所在大楼高8层，房产证上的陇西××巷8号现门牌号为××巷××。郑慧确认案涉房屋所在地段在芳村××（南至：鹤松里后街，北至：下涌直街），陈述对于租金价格标准由法院认定。郑慧另陈述“一户一表”安装费是xx公司后勤部收的，是安装水表的费用，其入住房屋时已经安装好水表，不是郑慧装的；退房后，水表还在案涉房屋内；防盗门是郑慧入住时自行安装的，装防盗门没有告知柴油机厂，退房时也没有拆掉防盗门。

柴油机厂另提交经公证的QQ聊天记录拟证明柴油机厂通过郑慧工作单位来解决郑慧搬离案涉房屋事宜。聊天记录提到郑慧从柴油机厂处离职一年半仍霸占宿舍不退还，柴油机厂将发函去组织部，并将提起诉讼。郑慧认为与本案不具有关联性，不能确认是市工会张龙本人，柴油机厂一直持续收取郑慧支付的租金、水电至2019年10月，双方一直存在事实的租赁关系。

郑慧提交了2017年7月至2019年10月，每月按××9元标准向柴油机厂支付案涉房屋租金的收据。柴油机厂对收据的真实性、合法性予以确认，但认为这些费用实为占用费，而非租金，柴油机厂要求郑慧按市场价缴纳租金，但郑慧拒不缴纳，为避免国有资产进一步丧失，只能无奈接收郑慧上交的费用。机电技工学校对收据的真实性予以确认。郑慧另陈述已支付了2017年1月至2017年6月的租金，因时间久远，这段期间的收据已遗失，但柴油机厂均以现金方式收租，不可能跳过这一段期间不收。

一审法院认为：柴油机厂、郑慧签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。

《房屋租赁合同》约定柴油机厂、郑慧解除劳动合同关系的，郑慧应交还房屋给柴油机厂。郑慧在2016年4月离职，离职时已向柴油机厂签署《保证书》保证续租、使用案涉房屋至2016年××月31日，并保证在续租期满后五天内办理退房手续。可见，柴油机厂、郑慧双方实际上对双方租赁关系的终止约定了明确的时间。郑慧在其保证搬离案涉房屋的期间届满后，未履行其保证内容，有违诚信，柴油机厂亦无与郑慧继续履行租赁关系的意思表示，因此，郑慧抗辩在2017年1月1日起双方存在不定期租赁关系，与事实不符，一审法院不予采纳。一审法院确认柴油机厂、郑慧于2010年4月28日签订的《房屋租赁合同》在2017年1月1日终止。

至于郑慧应向柴油机厂支付的房屋占用费标准及期间问题。一审法院分析如下：虽柴油机厂、郑慧之间的租赁关系在2017年1月1日终止，但郑慧一直使用案涉房屋至2019年10月22日，在这段期间，柴油机厂仍按原租赁合同约定的××9元/月的租金标准向郑慧收取房屋占用费，直到2019年9月18日才向郑慧主张房屋占用费应按市场价格计算，而柴油机厂在本案中提供的证据仅能证明其在发送《律师函》前曾向郑慧主张搬离案涉房屋，不能证明自2017年1月1日起便向郑慧主张房屋占用费按市场价格计算。因此，柴油机厂要求郑慧自2017年1月1日起按市场价格支付房屋占用费的诉讼请求，一审法院不予支持。郑慧应按房管部门颁布的同期同类同地段房屋租金参考价支付房屋占用费的期间应为2019年9月18日至2019年10月22日。房屋占用费的标准参照2018年广州市房屋租金参考价为每月每平方米31元，即每月974.95元。因郑慧已按××9元/月的标准支付了这段期间的房屋占用费，故应予以相应扣减，扣减后郑慧应向柴油机厂支付的2019年9月18日至2019年10月22日的房屋占用费总计915.85元。

对于郑慧的反诉请求，一审法院认为，郑慧逾期搬离案涉房屋有违诚信，亦不符合合同约定，对柴油机厂造成了实际损失，故对于郑慧要求退还租赁保证金的反诉请求，一审法院不予支持，依法予以驳回。对于“一户一表”安装费和防盗门安装费，因水表在郑慧入住案涉房屋时已存在，郑慧搬离时该表亦未拆走，属于入住案涉房屋应缴纳的保证费用，现郑慧已搬离该案涉房屋，双方对案涉房屋的交还进行了交接，柴油机厂理应退回。因此，对于郑慧反诉要求柴油机厂退回“一户一表”安装费的反诉请求，一审法院予以支持。

防盗门由郑慧入住后安装，安装费用由柴油机厂收取，证明柴油机厂知道并同意郑慧在案涉房屋安装防盗门，但双方就租赁关系终止时防盗门应如何处理没有约定；现租赁合同终止，柴油机厂同意郑慧在不损坏案涉房屋的前提下拆除防盗门，郑慧可自行拆除，故对于郑慧反诉要求退还安装费，一审法院不予支持，依法予以驳回。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，于2019年11月29日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，郑慧向柴油机厂支付2019年9月18日至2019年10月22日期间的房屋占用费915.85元；二、自本判决发生法律效力之日起五日内，柴油机厂向郑慧返还“一户一表”安装费500元；三、驳回柴油机厂其它诉讼请求；四、驳回郑慧其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费519元，由柴油机厂负担469元，由郑慧负担50元；反诉费25元，由郑慧负担。

经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。

二审中，当事人未提交新证据。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：

《房屋租赁合同》约定双方解除劳动合同关系的，郑慧应交还房屋给柴油机厂。郑慧在2016年4月离职时已向柴油机厂签署《保证书》续租房屋至2016年××月31日，并保证在续租期满后五天内办理退房手续，可见双方对租赁关系的终止约定了明确的时间。双方租赁关系于2017年1月1日届满后，并未再次续签租赁合同，但郑慧继续按原合同约定的租金标准向柴油机厂缴纳租金，柴油机厂也确认已收取该费用，故双方形成不定期租赁关系。一审对此认定欠妥，本院予以纠正。

如上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。郑慧于2019年9月18日收到柴油机厂的《律师函》要求其搬离案涉房屋并按市场价格补交房屋占用费，故双方的不定期租赁关系解除时间应为上述《律师函》的送达时间。一审不予支持柴油机厂要求郑慧自2017年1月1日至2019年9月17日按市场价格支付房屋占用费的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。因双方签署《确认书》确认郑慧于2019年10月22日腾空并搬离案涉房屋，故郑慧应按房管部门颁布的同期同类同地段房屋租金参考价支付房屋占用费的时间为2019年9月18日至2019年10月22日。一审参照2018年广州市房屋租金参考价及相应扣减郑慧该段期间已支付的占用费计算郑慧应支付该段期间的房屋占用费为915.85元，合理有据，本院予以维持。

综上所述，柴油机厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费471元，由广州柴油机厂股份有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　李　娜

审判员　柳玮玮

审判员　黄春成

二〇二〇年三月二十七日

书记员　冯　韵

彭诗敏