广州柴油机厂股份有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省广州市荔湾区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤0103民初8502号

原告（反诉被告）：广州柴油机厂股份有限公司，住所地广州市荔湾区芳村大道东73号。

法定代表人：何兵，职位：董事长。

委托诉讼代理人：刘经纬，广东一粤（始兴）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：肖鹏，广东一粤律师事务所律师。

被告（反诉原告）：郑慧，女，1984年4月18日出生，汉族，住广州市荔湾区。

委托代理人：王旭虹，广东文领律师事务所律师。

第三人：广州市机电高级技工学校，住所地广州市荔湾区芳村大道东75号。

法定代表人：杨敏，职位：校长。

委托诉讼代理人：李强，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李杨天成，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。

原告广州柴油机厂股份有限公司诉被告郑慧、第三人广州市机电高级技工学校房屋租赁合同纠纷一案，本案立案受理后，由审判员邱思陵适用简易程序，公开开庭审理。原告广州柴油机厂股份有限公司委托诉讼代理人刘经纬，被告郑慧及其代理人王旭红、第三人广州市机电高级技工学校的委托诉讼代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告广州柴油机厂股份有限公司向本院起诉请求：1、判令确认原被告于2010年4月28日签订的《房屋租赁合同》在2017年1月1日终止。2、判令被告立即腾空并搬离广州市荔湾区大冲口陇西××巷××603房，并将该租赁房屋交还给原告。3、判令被告向原告支付自2017年1月1日起至实际腾空搬离、交还涉案租赁房屋之日为止按房管部门颁布的5期同类同地段房屋租金参考价为标准计算的房屋占用费。4、本案受理费等诉讼费用由被告承担。

事实和理由：被告郑慧曾是原告的职工，原被告于2010年4月28日签订《房屋租赁合同》（租赁房屋门牌编号为广州市荔湾区芳村大冲口路陇西××巷××603房），房屋面积为31.45平方米。被告离职后，于2016年4月8日向原告签署了《保证书》“申请续租至2016年××月31日，保证续期期满后5天内办理退房手续，否则该房屋由公司自行处置”。但是在搬离期满后被告仍不退房，原告多次催促，被告总以各种理由推脱。原告委托律师催促被告处理，被告仍拒绝。被告至今拖延退房2年半有余，已严重影响原告的生产经营。特提起本案诉讼。

因被告于2019年10月22日将涉案房屋交还给原告，原告当庭向法院申请撤回第二项诉讼请求。第三项诉讼请求明确为要求被告支付占用费的期间为2017年1月1日至2019年10月22日，租金标准按房管部门颁布的同期同类同地段房屋租金参考价计算，其中2017年为29元/平方米，2018年为31元/平方米，2019年参考2018年的标准。

被告郑慧答辩并反诉称：不同意原告提出的全部诉讼请求及事实理由。原、被告于2010年4月28日签订的房屋租赁合同合法有效，租约到期后，双方未续签合同，但被告一直缴纳租金、水电费至2019年10月，根据合同法第236条规定，本案租赁合同到期后，被告继续向原告委托的广诚公司交纳租金和电费，被告同意原告要求解除租赁关系，遂于2019年10月22日腾退房屋，并结清全部费用。相反，原告至今未向我方退还××40元的房屋租赁保证金和一户一表安装费500元，及防盗门安装费300元。被告认为双方已于2019年10月22日协商解除租赁关系，此前我方一直向广诚公司交租和水电费，原告现主张我方支付占用费没有事实和法律依据。故反诉请求：要求原告退回租赁保证金××40元，一户一表安装费500元，防盗门安装费300元。

第三人广州市机电高级技工学校陈述：我方没有意见，租赁关系是原被告的双方的租赁关系，我方不清楚，由法院依法裁判。若被告存在逾期腾空房屋及欠缴租金的情况，应依法承担相应责任。

原告广州柴油机厂股份有限公司针对反诉辩称：不同意被告的反诉请求，请求法院驳回被告的所有反诉请求。理由：被告一直占用案涉房屋，违反租赁合同的约定，无权要求退保证金，我方有权没收。安装费，被告可自行拆除，但不能损坏租赁物。

经审理查明：荔湾区冲口路陇西XX巷X号楼的权属人是广州机电技工学校。

2010年4月28日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将荔湾区芳村大冲口路陇西××街（巷、里）××603房出租给乙方作住宅用途使用，使用面积31.45平方米。租赁双方同意按《广州市民用公房住宅租金计算标准》计算租金，除乙方是在册职工的房租在工资中扣除外，其余承租人应在甲方指定的交费时间交纳租金（现暂定为逢双月最后一周在宿舍区指定地点收费）。甲乙双方解除劳动合同的，应在一个月内把房屋交还甲方等。

上述合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告使用，被告向原告支付了房屋租赁保证金××40元、“一户一表”安装费500元和防盗门安装费300元，并按每月××9元的标准向原告交租。

2016年4月，被告从原告处离职。

2016年4月8日，被告向原告签署《保证书》，内容如下：本人郑慧与广州柴油机厂股份有限公司终止劳动合同，按公司规定应退回租住的房屋：荔湾区大冲口陇西××巷××603房给公司，由于个人原因，现向公司申请续租至2016年××月31日，并保证续租期满后五天内办理退房手续，否则该房屋由公司自行处置。

2019年8月27日，第三人出具《证明》，载明：1995年底我校因发展需要，在芳村××村征得土地3.89亩，用来建两幢房屋，后因历史原因我校将其中一幢房屋交给原告使用、管理至今[地址：芳村区冲口路陇西XX街（巷）X号楼房，总建筑面积为3217.7693平方米，登记字号：芳统字X]，并授权由原告继续使用、管理，其可直接向租客、实际使用人行使出租人的权利或主张排除妨害（证明人另行出具撤回本证明除外）。特别说明：广州市荔湾区芳村大冲中陇西××巷××603房属于上述房屋的一个内部单元等。

2019年9月17日，原告委托广东一粤律师事务所律师肖鹏向被告发送《律师函》，在函件中，原告要求被告腾空房屋搬离，并补交自2017年1月1日起至腾空搬离时为止的房屋占用费（参照同地段房屋租赁1500元/月的标准）等。被告于2019年9月18日收到该函件。

2019年10月18日，被告向原告邮寄《关于敦促办理房屋交接手续的函件》，要求原告自收到函件后三日内与被告联系办理案涉房屋的交接手续，并退回房屋租赁保证金和安装费等。原告于2019年10月19日签收该函件。

2019年10月22日，原告、被告签署《确认书》，确认被告于2019年10月22日腾空并搬离案涉房屋，已结清水电费，收到被告交来的钥匙。

经查，广州市房地产租赁管理所发布的2017年和2018年广州市房屋租金参考价显示，芳村大道东X（南至：鹤松里后街，北至：下涌直街）楼梯楼的租金参考价为29元/月/平方米和31元/月/平方米。

庭审中，原告承认广州广诚资产管理有限公司是原告的大股东广州智能装备产业集团有限公司开设的企业，案涉房屋交由广州广诚资产管理有限公司管理、收费；同意其诉请的房屋占用费扣除被告已支付的相应期间的××9元/月的费用；被告可在不损害案涉房屋的前提下将防盗门拆除。原、被告和第三人均确认案涉房屋现在的门牌为××，案涉房屋所在大楼高8层，房产证上的陇西××巷8号现门牌号为××巷××。被告确认案涉房屋所在地段在芳村××（南至：鹤松里后街，北至：下涌直街），陈述对于租金价格标准由法院认定。被告另陈述“一户一表”安装费是广州广诚资产管理有限公司后勤部收的，是安装水表的费用，其入住房屋时已经安装好水表，不是被告装的；退房后，水表还在案涉房屋内；防盗门是被告入住时自行安装的，装防盗门没有告知原告，退房时也没有拆掉防盗门。

原告另提交经公证的QQ聊天记录拟证明原告通过被告工作单位来解决被告搬离案涉房屋事宜。聊天记录提到被告从原告处离职一年半仍霸占宿舍不退还，原告将发函去组织部，并将提起诉讼。被告认为与本案不具有关联性，不能确认是市工会张龙本人，原告一直持续收取被告支付的租金、水电至2019年10月，双方一直存在事实的租赁关系。

被告提交了2017年7月至2019年10月，每月按××9元标准向原告支付案涉房屋租金的收据。原告对收据的真实性、合法性予以确认，但认为这些费用实为占用费，而非租金，原告要求被告按市场价缴纳租金，但被告拒不缴纳，为避免国有资产进一步丧失，只能无奈接收被告上交的费用。第三人对收据的真实性予以确认。被告另陈述已支付了2017年1月至2017年6月的租金，因时间久远，这段期间的收据已遗失，但原告均以现金方式收租，不可能跳过这一段期间不收。

本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。

《房屋租赁合同》约定原、被告解除劳动合同关系的，被告应交还房屋给原告。被告在2016年4月离职，离职时已向原告签署《保证书》保证续租、使用案涉房屋至2016年××月31日，并保证在续租期满后五天内办理退房手续。可见，原、被告双方实际上对双方租赁关系的终止约定了明确的时间。被告在其保证搬离案涉房屋的期间届满后，未履行其保证内容，有违诚信，原告亦无与被告继续履行租赁关系的意思表示，因此，被告抗辩在2017年1月1日起双方存在不定期租赁关系，与事实不符，本院不予采纳。本院确认原、被告于2010年4月28日签订的《房屋租赁合同》在2017年1月1日终止。

至于被告应向原告支付的房屋占用费标准及期间问题。本院分析如下：虽原、被告之间的租赁关系在2017年1月1日终止，但被告一直使用案涉房屋至2019年10月22日，在这段期间，原告仍按原租赁合同约定的××9元/月的租金标准向被告收取房屋占用费，直到2019年9月18日才向被告主张房屋占用费应按市场价格计算，而原告在本案中提供的证据仅能证明其在发送《律师函》前曾向被告主张搬离案涉房屋，不能证明自2017年1月1日起便向被告主张房屋占用费按市场价格计算。因此，原告要求被告自2017年1月1日起按市场价格支付房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。被告应按房管部门颁布的同期同类同地段房屋租金参考价支付房屋占用费的期间应为2019年9月18日至2019年10月22日。房屋占用费的标准参照2018年广州市房屋租金参考价为每月每平方米31元，即每月974.95元。因被告已按××9元/月的标准支付了这段期间的房屋占用费，故应予以相应扣减，扣减后被告应向原告支付的2019年9月18日至2019年10月22日的房屋占用费总计915.85元。

对于被告的反诉请求，本院认为，被告逾期搬离案涉房屋有违诚信，亦不符合合同约定，对原告造成了实际损失，故对于被告要求退还租赁保证金的反诉请求，本院不予支持，依法予以驳回。对于“一户一表”安装费和防盗门安装费，因水表在被告入住案涉房屋时已存在，被告搬离时该表亦未拆走，属于入住案涉房屋应缴纳的保证费用，现被告已搬离该案涉房屋，双方对案涉房屋的交还进行了交接，原告理应退回。因此，对于被告反诉要求原告退回“一户一表”安装费的反诉请求，本院予以支持。

防盗门由被告入住后安装，安装费用由原告收取，证明原告知道并同意被告在案涉房屋安装防盗门，但双方就租赁关系终止时防盗门应如何处理没有约定；现租赁合同终止，原告同意被告在不损坏案涉房屋的前提下拆除防盗门，被告可自行拆除，故对于被告反诉要求退还安装费，本院不予支持，依法予以驳回。

综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决如下：

一、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告郑慧向原告广州柴油机厂股份有限公司支付2019年9月18日至2019年10月22日期间的房屋占用费915.85元。

二、自本判决发生法律效力之日起五日内，原告广州柴油机厂股份有限公司向被告郑慧返还“一户一表”安装费500元。

三、驳回原告广州柴油机厂股份有限公司其它诉讼请求。

四、驳回被告郑慧其它反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费519元，由原告广州柴油机厂股份有限公司负担469元，由被告郑慧负担50元；反诉费25元，由被告郑慧负担。

如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　邱思陵

二〇一九年十一月二十九日

书记员　　吴　帆

卢健华