温州机场集团有限公司、温州金蚂蚁文化传播有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} 温州市鹿城区人民法院 民事判决书 （2021）浙0302民初2313号 原告（反诉被告）：温州机场集团有限公司，住所地温州市龙湾区机场大道1号。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，北京德恒（温州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：温州金蚂蚁文化传播有限公司，住所地温州市鹿城区仓桥后巷45号-1。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，浙江井朗律师事务所律师。 原告（反诉被告，以下简称原告）温州机场集团有限公司（以下简称机场集团）与被告（反诉原告，以下简称被告）温州金蚂蚁文化传播有限公司（以下简称金蚂蚁公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年7月5日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2021年11月26日再次公开开庭审理了本案。原告机场集团的委托诉讼代理人**、被告金蚂蚁公司的法定代表人***、委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告机场集团向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付租金404985.32元和违约金（暂计至2021年1月28日为230915.08元，此后按未付租金454985.32元以年利率15.4％的标准计算违约金至实际支付之日止）。 事实与理由：2014年12月30日，被告以公开招标方式取得原告位于温州市鹿城区锦绣路与民航路交叉路口的民航大院附属楼顶部（不含背部墙面）（以下简称涉案广告位）5年承租权。原、被告于2015年1月24日签订《广告位场地租赁合同》，约定：出租期限拟定为5年（3＋2年模式），即从2015年1月24日起签订第一期3年合同（不含免租期），合同自然终止前两个月内，双方协商后再行续签第二期2年合同；租赁费在当年的3月22日前缴纳；履约保证金5万元。合同签订后，被告依约向原告缴纳了2015年1月23日至2018年3月22日的租金共计589518元，并缴纳了5万元履约保证金。2018年3月22日，第一期合同到期后，双方未就续约事宜进行协商，被告仍继续使用涉案广告位，原告也未提出异议，应视为双方继续按招投标中达成一致的意思表示继续履行。被告在2020年4月9日仍继续使用涉案广告位。至今，被告一直以各种理由拒绝与原告进行结算，也未向原告支付应付租金。根据双方在招投标中一致同意的《中标投标单位投标报价一览表》中所列的2018年度和2019年度租金标准，被告尚欠原告2018年3月23日至2020年4月9日的租金共计454985.32元，至被告实际支付之日止与履约保证金5万元抵销后应付租金为404985.32元。因被告未按合同规定的时间缴纳租赁费，应当向原告支付违约金547051.71元（暂计算至2021年1月28日）。现原告按照民间借贷最高利率酌情调整违约金为230915.08元（暂计算至2021年1月28日）。 被告金蚂蚁公司答辩并反诉称：被告于2014年12月参加公开招标，于2015年1月9日中标，获得涉案广告位。双方于2015年1月24日签订广告位场地租赁合同，并补签了广告位场地租赁附加协议。原告未协助被告办理户外广告发布相关审批手续。 经过被告等多家广告公司的共同努力，综合行政执法部门于2018年1月复函同意被告保留涉案广告位，镂空造型异型广告保留至2020年9月1日；LED广告给予保留至2022年9月1日止。 被告于2017年11月30日同上***国际贸易有限公司（以下简称醉客公司）签订广告承揽合同，在涉案广告位发布广告，每年广告费40万元，期限2018年2月15日至2019年2月14日。被告分别于2018年3月8日、3月15日通知原告，要求续签第二期两年合同，但原告不予理睬。因无书面合同，被告无法按照合同约定全额收取醉客公司广告费，又不能拆除原牌体，更无法与其他客户签订广告承揽合同。 因拆除广告牌体将得不到继续发布的行政许可，被告不能拆除广告牌体，造成被告在招标文件授权的期限内可得利益的损失。 涉案广告位所处路段从2018年6月开始道路改造，广告位被隔离围栏严重遮挡，2020年围栏才拆除。道路施工期间，车流和人流大幅减少。2020年初因新冠疫情，道路基本无车流人流。故涉案广告位从2018年6月以后基本失去广告商业价值。 2020年6月，原告要求被告根据其评估结果支付从2018年3月23日至2020年3月22日的广告资源费306450元。原告同时提出，可由被告自行委托评估公司对广告位的市场租赁价值进行评估。被告委托温州天平房地产估价所有限公司进行评估，评估结论为12万元，但原告不认可。 原告不依招标文件与被告续签合同，也不依招标文件规定解除合同，明知被告自2018年3月至2020年3月无法履行广告位场地租赁合同、又不能单方拆除牌体予以解除、不能发布新的广告内容、更不能收取广告费等也不履行合同后续义务，实属违约。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 金蚂蚁公司向本院提出反诉请求：1．判令机场集团给付金蚂蚁公司2018年3月27日至2020年3月23日的预期利益286714元；2．判令机场集团承担户外广告制作费折旧72000元。 针对反诉，机场集团答辩称：根据原被告签订的合同以及招投标文件，双方签订第二期合同的前提是双方经过协商同意，第二期合同签订后才对原告产生约束力。本案双方没有经过协商，也没有针对第二期达成书面合同，故原告没有法定和约定的义务。原告要求被告支付租金系基于事实行为，被告实际使用涉案广告位至2020年4月，原告同意被告使用，产生被告占有使用广告位而应当支付的费用。被告作为广告位的租赁使用者，能否得到行政主管的许可，能否获得正常商业利益，与原告无关。被告未通知原告履行配合审批手续，原告不存在违约行为。被告的反诉请求无任何事实和法律依据，要求驳回其反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有异议的证据，本院认定如下： 被告提供的《关于续租桥儿头广告位的函》、EMS邮件单据、给据邮件跟踪查询系统查询记录，与原告方工作人员在庭审中关于被告法定代表人曾当面要求与原告续签合同的陈述相互印证，该证据可以证明第一期合同到期前后，被告要求与原告续签合同的事实，本院予以采用。关于温州瓯尚资产评估有限公司（以下简称瓯尚评估）的评估报告。瓯尚评估第一份评估报告评估基准日为2018年3月23日，与被告要求分三个阶段的鉴定要求不符，致使评估结论不能作为证据使用。被告要求重新鉴定，符合法律规定。原告以同一家机构先后两次评估，方法不同、评估结论不同为由否认瓯尚评估重新评估后出具的评估报告，依据不足，瓯尚评估重新评估出具的评估报告，本院予以采用。被告提供的其与客户签订的合同、款项往来凭证、会计资料的客观真实性无法认定，本院不予采用。被告提供的申请表、《鹿城区政务服务中心不予以受理“双告知”通知书》形成时间是2021年10月，不能证明在涉案合同期内（2015年-2020年），被告的申请被不予受理的事实，该证据本院不予采用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月15日，原告公开发布招标文件，项目名称为民航大院附属楼（总层数为一层）顶部广告位招租。招标文件中载明：场地租赁期限为5年，（3＋2）模式；投标保证金5万元；收费标准为固定租金模式，最低年固定租金2015年为18.5万元，2016年为19.42万元，2017年为20.391万元，2018年为21.41万元，2019年为22.481万元；业态限定范围，仅限于室外广告的发布；发布期限最长不超过5年，本次招标的年限为5年；中标投标单位可以按照3＋2的方式签订合同，即先签订3年的合同，合同自然终止前2个月内，双方均可提出续约要求，协商同意的，可再行续签2年合同。 2014年12月25日，被告（原名称为温州黑蚂蚁广告有限公司）向原告提交投标文件，其中投标报价一览表中载明：报价年固定租金2015年为18.7万元，2016年为19.635万元，2017年为20.6168万元，2018年为21.6476万元，2019年为22.73万元，投标总价1033294元。 2015年1月9日，原告向被告发出中标通知书，确定被告为涉案广告位招租的中标单位，中标金额为1033294元。 2015年1月24日，原告作为甲方（招标单位），被告作为乙方（中标投标单位），双方签订《广告位场地租赁合同》，约定：广告位出租期限拟定为5年（3＋2年模式），即从2015年1月24日起签订第一期的3年的合同（不含免租期），合同自然终止前2个月内，双方均可提出续约要求，协商同意的，可再行续签第二期的2年合同，本次合同签订为第一期合同；签订续约合同，须经双方协商同意，合同期不超过2年，合同金额按照双方投标时的约定执行；如果甲方在第一期合同结束后停止双方合作不再续签合同的，甲方在后续两年内不得将该广告位进行户外广告媒体发布，否则乙方有权干涉；乙方与其客户签订的广告发布期限应在第一期3年期限内；确因特殊情况需要超出合同期限的，在国资监管制度允许情况下，需由甲方、乙方及其客户签订三方合同，对超出期限部分各方对价格达成书面一致，否则，由此造成的所有损失由乙方承担；乙方在第一期的合同期内，向甲方支付的租赁费总金额为589518元，2015年为18.7万元，2016年为19.635万元，2017年为20.6168万元，先缴纳后经营；保证金5万元；乙方负责到城管、执法、工商等相关部门办理广告位施工建设、广告发布等全部相关审批、备案等手续，并承担因此发生的一切费用；本合同期满或依法解除后，乙方应在五日内自行拆除广告牌及设施，恢复原状，否则，甲方有权自行处置；若甲方有继续使用的意向的，可按双方协商认可的合同终止时实际使用价值（可委托有资质的评估单位评估价值）折价后转让给甲方；若乙方未按合同规定的时间缴纳租赁费的，应向甲方补缴租赁费的同时，另外缴纳滞纳金或违约金；滞纳金以每延误7天，即缴纳当年度租赁费总额1％计算，不足7天的按7天计算；超过30天仍未缴纳租赁费的，甲方有权单方解除合同，没收履约保证金，并要求乙方补缴租赁费同时另支付当年租赁费总额5％做为违约金，及其他相应的损失；本合同中任何通知必须为书面形式。 合同签订后，被告依约向原告支付了第一期合同对应的2015年3月23日至2018年3月22日的租金共计589518元，并交纳了5万元的履约保证金。 第一期合同期满前后，被告多次要求原告续签第二期2年合同，原告未与被告续签。 涉案广告位位***路和民航路交叉路口。2018年6月15日，民航路与南浦路进行新建道路工程，工程采用东西半幅分段施工，先西后东。半幅四车道实行双向通行。西半幅封闭施工时间为2018年6月15日至10月30日。东半幅封闭施工时间为2018年11月1日至2019年1月30日。 锦绣路下立交工程中心区域处***路和民航路交叉路口，分为三个阶段施工。第一个阶段，封闭北侧非机动车道和一条机动车道，封闭时间为2018年7月15日至8月30日。第二个阶段，封闭南侧非机动车道和机动车道，北半幅双向五车道通行，封闭时间为2018年9月1日至2018年11月15日。第三阶段，封闭中间机动车道，两侧保证双向两车道通行。封闭时间为2018年11月16日至2019年11月30日。上述工程施工期间，以隔离围板隔离施工区域和车道。 2020年，原告多次要求被告支付租金，被告以道路施工使广告位失去广告价值，其客户未依约交付租金为由，要求免除或减免租金。双方协商过程中，曾各自委托评估机构对广告位的市场价进行评估，均要求按己方委托结果结算，协商不成。 2018年3月23日之后的租金被告至今未付。2020年4月中旬，被告拆除了涉案广告位的广告，但广告牌体和LED设备未拆除。 诉讼过程中，被告申请对广告位从2018年3月23日至2020年3月22日租金市场价进行评估；评估时间分三个阶段：1.2018年3月23日至6月15日，该阶段为广告位正常阶段；2.2018年6月16日至2020年1月22日，该阶段为道路施工阶段；3.2020年1月23日至3月22日，该阶段为疫情阶段。本院根据其申请委托瓯尚评估进行评估。2021年5月20日，瓯尚评估出具评估报告，该份报告以2018年3月23日为评估基准日，评估方法为收益法。评估结论：涉案广告位2018年3月23日至2020年3月22日场地租赁费在评估基准日2018年3月23日的市场价值评估值为196000元。 因该份评估报告仅以2018年3月23日为基准日，未按照被告的要求分阶段评估，本院根据被告的申请委托瓯尚评估重新评估。 瓯尚评估于2021年9月2日作出三份评估报告，结论分别为：涉案广告位2018年3月23日至2018年6月15日场地租赁费在评估基准日2018年3月23日的市场价值评估值为27000元；2018年6月16日至2020年1月22日场地租赁费在评估基准日2018年6月16日的市场价值评估值为130680元；2020年1月23日至2020年3月22日场地租赁费在评估基准日2020年1月23日的市场价值评估值为11640元。 另查明，2018年1月4日，温州市鹿城区综合行政执法局根据温州市广告协会的申请，同意12家广告公司保留部分广告位。其中金蚂蚁公司保留广告的设置地点为涉案广告位、类型为镂空造型加LED，镂空造型异型广告保留至2020年9月1日，LED广告给予保留至2022年9月1日止。 本案双方争议的焦点为：1．双方未签订第二期书面合同，原告能否要求被告按中标通知书确定的标准支付租金；2．双方未签订第二期书面合同，是否造成被告损失，原告是否应承担赔偿责任。 关于争议焦点一，本院认为，首先，从双方约定的缔约模式分析，尽管招投标文件及中标通知书以五年为租赁期限，但原告的招标文件、被告中标后双方签订的《广告位场地租赁合同》均载明场地租赁期限为5年，采取3＋2模式。第一期3年期满后合同“自然终止”，第二期2年合同需双方“协商同意”再行续签。由此可以确定，双方并未采用中标通知发出后五年合同成立的缔约模式。第二期2年合同仍需要双方协商同意后签订书面合同，否则合同不成立。故被告中标后并不依中标通知书获得涉案广告位五年的使用权，仅取得三年的使用权。 第一期合同期满前后，被告多次要求与原告续签书面合同，但原告始终未与被告签订，致第二期2年期合同不成立。第二期固定期限的合同不成立，责任在原告。 但第一期合同期满后，被告继续在涉案广告位发布广告，原告未提出异议，原告的沉默视为同意。故双方后期成立的合同并非招投标文件中的2年期固定期限合同，而是不定期合同。 其次，《广告位场地租赁合同》约定，第二期的“合同金额按照双方投标时的约定执行”，该租金标准的适用前提是双方续签第二期合同，即在双方协商一致续签第二期合同的情形下，第二期合同适用招投标文件中载明的租金标准。作为发布广告用的广告位，不定期合同将影响被告招商，使其经营处于不稳定状态，为被告带来不利影响。故不能按定期合同的价格计算后期不定期合同的价格。 第三，从广告位租赁的特殊性分析。户外广告涉及市容市貌，户外广告的发布受国家有关部门的监督管理。通常，广告经营者申请设置户外广告，需要获得有关部门的批准同意，申请时需要提供其与广告位权利人签订的书面租赁合同。对此，原告知悉，并在招标文件及《广告位场地租赁合同》明确，被告不能获得审批应承担不利后果，“若乙方未经行政审批部门批准发布广告，甲方有权追究乙方的违约责任”等内容。原告不与被告签订书面合同，有违诚信。在此情形下，不宜依照《合同法》第二百三十六条规定（租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期），以招投标文件确定后期租金。 第四，从市政工程及疫情对广告位商业价值的影响来分析。广告位置是否醒目、受众数量是决定户外广告位价值的关键因素。从2018年6月至2020年4月，涉案广告位所在区域因道路施工、立交工程施工、疫情影响，车流、人流明显减少，隔离围栏又遮挡了处于一楼的广告位，广告位的商业价值与招投标时发生了重大变化。按招投标文件中载明的租金标准要求被告支付租金，显失公平。 综上，原告要求被告按中标通知书确定的标准支付租金，缺乏依据。 鉴于涉案广告位在施工及疫情期间依然有使用价值，被告在广告位发布广告至2020年4月中旬，本院酌情参照评估机构的评估结论确定被告的应付租金。2018年3月23日至2020年3月22日的场地租赁费合计169320元，2020年3月23日至4月中旬的场地租赁费本院酌定为5000元，合计174320元。扣除被告在原告处的履约保证金5万元后，被告应支付原告租金124320元。 被告未及时支付租金，系原告的过高要求导致，原告要求被告按《广告位场地租赁合同》约定支付从2018年3月23日起的违约金，本院不予支持。违约金酌情从起诉之日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于争议焦点二，本院认为，《广告位场地租赁合同》中并未约定双方在第一期合同期满后一定要履行订立第二期合同的义务，而是约定了第二期合同仍需要双方协商同意后签订。根据该约定，原告未与被告签订第二期合同，不构成违约。被告作为合同当事人，应该知道第一期合同期满后，如双方无法协商一致，第二期合同可能不成立。 被告通过广告协会，于2018年1月4日获批在涉案广告位发布广告，事实上被告也在涉案广告位发布了广告，直至2020年4月中旬拆除。被告称“不能发布广告”，与事实不符。被告反诉要求原告赔偿损失，缺乏依据，本院不予支持。 本案为租赁合同纠纷，原、被告为《广告位场地租赁合同》的相对人，原告主体适格。被告在涉案广告位发布广告期间，并无其他人对被告发布广告进行干涉。被告主张原告不是广告位的权利人，未提供任何证据证明，本院对其主张不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十六条、第六十二条第二项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）温州金蚂蚁文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）温州机场集团有限公司租金124320元，并支付违约金（以124320元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2021年2月4日起计算至实际履行完毕之日止）； 二、驳回原告（反诉被告）温州机场集团有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）温州金蚂蚁文化传播有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10159元，鉴定费用5000元，合计15159元，由原告（反诉被告）温州机场集团有限公司负担9873元，被告（反诉原告）温州金蚂蚁文化传播有限公司负担5286元。反诉案件受理费3340元，由被告（反诉原告）温州金蚂蚁文化传播有限公司负担。当事人须在案件生效之日起七日内向本院缴纳应负担的诉讼费，逾期本院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二O二一年十二月十三日 书记员***