长春阔尔科技股份有限公司与上海意泰建材市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市青浦区人民法院 民事判决书 （2018）沪0118民初9135号 原告（反诉被告）：长春阔尔科技股份有限公司。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，在长春阔尔科技股份有限公司工作。 委托诉讼代理人：***，男，在长春阔尔科技股份有限公司工作。 被告（反诉原告）：上海意泰建材市场经营管理有限公司。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，在上海意泰建材市场经营管理有限公司工作。 原告长春阔尔科技股份有限公司诉被告上海意泰建材市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案受理后，依法适用简易程序。2018年7月10日，被告提出反诉，本院依法予以受理。同日，本案公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人***、***，被告的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长春阔尔科技股份有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告合同保证金人民币（以下币种均为人民币）5万元。事实和理由：2015年6月，原告预在上海市青浦区北青公路x号的居然之家意邦家居博览园店一期A3号第一层面积491.90平方米的x摊位展出产品，找到了当时的经营者上海居然之家建材市场经营管理有限公司（以下简称居然之家公司）并与之洽谈，双方谈定原告先交50,000元。2015年6月15日，原告将款打入对方账户，但签订合同时发现居然之家已转让出去。原告是考虑居然之家的品牌影响力才决定租用，不叫居然之家不利于品牌推广，所以决定不租了，与对方经理协商同意退款。后原告办理退款，提交全部手续，对方让等汇款就可以了，但至今原告未收到应退款项。经查实，居然之家公司于2015年12月09日变更为被告，故原告诉至本院做如上诉请。 被告上海意泰建材市场经营管理有限公司辩称，不同意返还合同保证金5万元，诉讼时效已过，从2015年6月25日起到2017年6月25日已经截止。被告认为，原告支付了5万元抵10万元的租金，但原告因自身原因未能装修商铺导致无法正常营业，现又单方提出终止租赁合同，构成根本违约。被告保留追究原告所欠租金的权利，并提出反诉要求原告赔偿被告违约金82,304.40元。 针对被告的反诉，原告辩称，不同意反诉诉请，原告未违反合同约定。被告从未向原告提出赔偿请求，已超过法律规定的诉讼时效。原告不继续租赁系争房屋的理由是：1、居然之家公司变更为上海意泰公司，主体变更，因此原告提出退还合同保证金；2、2015年9月被告变更名称之前，双方已经达成退款意向。被告2015年12月变更的工商信息，但2015年9月原告就已经听说要变更的事情，因此提出要退还保证金。 经开庭审理查明，2015年6月29日，原告（乙方）与居然之家公司（甲方）签订《居然之家招商预租合同》，约定甲方将位于上海市居然之家意邦家具博览园店三期x号楼第一层，面积为685.87平方米，摊位号为x的场地租给乙方用于商业经营，乙方向甲方支付场地租金及相关管理费用，并接受甲方的统一管理；租赁期限自2015年8月8日至2018年8月7日；2015年8月8日至2016年2月7日，每平方米日租金2元，共计252,400.16元……租金支付方式为每6个月一付，租金的付款时间均为每个付款周期的上月月末之前；乙方在本合同项下应向甲方交纳保证金5万元；除甲乙双方另有约定外，因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予乙方的补贴外，乙方还须赔付甲方相当于两个月租金的违约金……在乙方按合同约定赔付完甲方损失后，甲方应将乙方已交款项（包括租金、物业管理费等）的余额退还乙方。合同附件四约定甲乙双方同意乙方2015年6月30日前交的5万元诚意金抵10万元租金。合同并对免租期、租金支付方式、物业费、违约责任等其他事宜进行了约定。 另查明，2015年6月26日，原告向居然之家公司支付5万元合同保证金。 还查明，2015年12月9日，居然之家公司名称变更为被告。 原、被告一致确认，被告未向原告交付过系争商铺的钥匙，原告也未进场。2015年9月之前原告向被告提出退款申请，双方之间的合同于2015年9月解除。系争商铺现已出租给他人使用。 以上事实，由原、被告的陈述，预租合同、收据、企业信用信息公示报告等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。 审理中，原告表示，原告填写了退款申请表格，找相关领导签字后拿给财务总监，财务总监说流程走完就可以退款了，原告还录了音。之后原告一直想协商，但找不到相关人员，所以现在才起诉。合同解除的原因是因为合同无法继续履行，原告未付租金，未进场。为此，原告提供录音光盘，证明原告的工作人员申请退款，被告同意退还保证金。被告对于原告提供的光盘表示，真实性无法认可，且能否退款不是财务总监能决定的。 被告表示，原告要求过退款是事实，但被告公司最终没有批准，原告2015年9月后也没有再要求过退款或发函，被告认为原告是默认不再追要。被告认为签订了合同就算交付，没有专门的流程。原告未按约定支付租金，被告口头催告过但原告不同意支付，还提出要退还5万元，原告未进场、未装修、未营业，该违约行为导致了合同终止，被告据合同的相关约定主张违约金，以两个月租金计算。被告没有找原告要过租金，因为原告已付的租金可以与应付的相抵扣。 根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的招商预租合同，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。原、被告一致确认合同于2015年9月解除，本院予以确认。 被告提出要求退还保证金的诉讼时效已过，关于诉讼时效，《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”第二百零六条规定：“本法自2017年10月1日起施行。”《民法通则》和《民法总则》对诉讼时效作出不同的规定，效力等级上处于同一位阶，根据新法优于旧法的原则，在《民法总则》施行后，应适用《民法总则》规定的诉讼时效。 本案中，即使按照被告认可的合同解除时间为2015年9月30日，原告要求退还保证金的诉讼时效从2015年9月30日次日即2015年10月1日开始起算，按照《民法通则》规定的诉讼时效，原告至2017年9月30日诉讼时效届满，故原告的诉讼时效于《民法总则》实施前已经届满。因此，被告在《民法总则》实施前，已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《民法总则》实施而消灭。审理中原告未能提供诉讼时效中断或中止的证据，故本院采纳被告关于诉讼时效的抗辩，原告的诉请不予支持。同理，无论原告在履行合同的过程中是否存在违约行为，因被告未能提供证据证明诉讼时效中断或终止，故本院采纳原告关于诉讼时效的抗辩，对于被告要求原告支付违约金的反诉请求不予支持。 据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、驳回原告长春阔尔科技股份有限公司的诉讼请求； 二、驳回反诉原告上海意泰建材市场经营管理有限公司的反诉请求。 本案本诉受理费1,050元，减半收取计525元，由原告负担；反诉受理费928.80元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判员*** 二〇一八年八月二十三日 书记员*** 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 二、《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民法总则%26gt;诉讼时效制度若干问题的解释》 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。