某某、某某和房地产开发有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

湖南省长沙市岳麓区人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）湘0104执异91号

案外人：湖南浩映工程有限公司，住所地长沙高新开发区东方红街道林语路247号。

法定代表人：龙明辉。

委托代理人：王娟，湖南银联律师事务所律师。

委托代理人：王华，湖南银联律师事务所律师。

申请执行人：**，男，汉族，住湖南省涟源市。

被执行人：***和房地产开发有限公司，住所地长沙高新开发区枫林三路948号惠和苑6栋106。

法定代表人：吴俊。

委托代理人：陈丰，男，汉族，住湖南省攸县，系该公司员工。

本院在执行申请执行人**与被执行人***和房地产开发有限公司（以下简称“惠和公司”）建设工程合同纠纷一案中，案外人湖南浩映工程有限公司（以下简称“浩映公司”）向本院提出异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，异议人湖南浩映工程有限公司的委托代理人王娟，被执行人惠和公司的委托代理人陈丰到庭参加听证，现已审查终结。

案外人浩映公司异议称：2020年1月14日，我公司与惠和公司签订《商品房工程款协议书》，约定惠和公司将长沙市岳麓区枫林三路984号惠和苑1栋2001房屋抵债给我公司，以抵偿我公司在惠和国际广场消防安装工程款，我公司亦将补交的购房款交付给惠和公司，双方已就房款及工程款结算完毕。惠和公司亦已依约将上述房屋交付给我公司，上述房屋应属于我公司所有。虽然上述房屋未办理登记，但系惠和公司原因造成，并不影响我公司作为物权所有人享有的相关权益。基于以上理由，贵院在执行中涉及上述房屋将损害我公司的合法权益，请求贵院立即中止对该房屋的执行。

申请执行人**辩称：1、异议人通过以房抵债的方式取得涉案房屋，不是消费性购房者，对涉案房屋不享有消费者生存权；2、涉案房屋未办理过户登记，异议人对涉案房屋不享有房屋物权期待权，不享有足以排除强制执行的权益；3、异议人与被执行人在法院查封涉案房屋之前并未签订合法有效的书面买卖合同；4、异议人未提供证据证明其在法院查封之前已合法占有涉案房屋；5、异议人未支付涉案房屋的全部价款；综上，异议人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，请求贵院依法驳回其异议请求。

被执行人惠和公司辩称：异议人所述都是事实，请求法院支持异议人的异议请求。

本院查明：原告**与被告***和房地产开发有限公司、湖南省方源建筑工程有限公司建设工程分包合同纠纷一案，本院于2021年3月23日以（2020）湘0104民初2065号民事判决书判决如下：一、限被告***和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告**支付工程款8112995.23元；二、驳回原告**的其他诉讼请求。因各方均不服该判决上诉至长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院于2021年10月22日作出（2021）湘01民终7933号民事判决书，判决：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初2065号民事判决；二、限***和房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向**支付工程款4829395.23元及自2020年3月起至实际清偿之日止以4829395.23元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算的逾期利息；三、驳回**的其他诉讼请求。

因被告未主动履行生效文书所确定的义务，原告**于2021年11月26日向本院申请强制执行。在该民事案件审理过程中，经原告**的申请，本院于2020年3月27日查封了被执行人惠和公司名下的涉案房屋。

另查明：2016年3月18日，惠和公司与浩映公司签订了一份《惠和国际广场-3#楼酒店消防安装工程施工合同》，约定浩映公司为惠和公司的项目提供消防工程施工服务。浩映公司于2019年11月完成工程建设，经审核惠和公司需向浩映公司支付工程款1067516.39元。因为惠和公司资金困难，双方又于2020年2月13日签订了一份《商品房抵工程款协议书》，约定：“由于甲方资金困难，经双方协商甲方拿出一套商品房来抵扣此部分工程款，此商品房位于甲方开发的惠和梅溪峰汇项目1号楼2001室商品房：住宅单价按9500/平方米，建筑面积约136.49平方米，总价为1296655元。乙方按甲方需支付的工程款1067519.39元和乙方另找补甲方现金229135元（房款1296655-工程款1067519.39）的组合形式付清1#栋2001房全部房款。”

异议人向本院提交了中国建设银行个人活期账户全部交易明细及惠和公司出具的收据一张，拟证明毛巍于2020年4月3日向彭巍银行账户转账229139元，同日惠和公司出具了一张毛巍支付1-2001号房款的收据，共计1296655元。在听证过程中，异议人的代理人自述毛巍系浩映公司的老板，彭巍系惠和公司的出纳，但对于该主张异议人并未向本院提交证据予以证明。

另查明，涉案房屋并未进行网签或办理预告登记至异议人湖南浩映工程有限公司名下。异议人在异议程序中并没有向本院提交收房的交接凭证，亦未向本院提交被执行人向其开出相关房屋买卖手续的相关票据。

本院认为：一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的借款超过合同约定总价款的百分之五十。本条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件。房屋消费者物权期待权保护，也叫弱者保护，是指在执行过程中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。在本案中，异议人浩映公司主张存在抵债情节，并非实质意义上的消费者，其与本案被执行人系以房抵债的关系，故本案不适宜适用上述法条。

二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，异议人与被执行人虽然签订了《商品房抵工程款协议书》，但双方并未签订合法有效的书面买卖合同，且异议人提供的毛巍向彭巍付款的证据并不能代表即浩映公司已向惠和公司支付了全部的购房款。另外，异议人也未提供证据证明其在法院查封之前就占有了涉案房屋，目前涉案房屋仍然登记在被执行人惠和公司名下，本院查封涉案房屋的强制措施系合法行为，异议人只有同时满足上述条款的四个要件，才具有排除法院强制执行的民事权益，显然，本案中的异议人湖南浩映工程有限公司未能满足上述要件，不具有排除本案执行的权利，对异议人要求中止涉案房屋的执行的异议请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：

驳回异议人湖南浩映工程有限公司的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　　熊　瑛

审 判 员　　孟　亮

审 判 员　　张　玲

二〇二二年四月二十六日

法官助理　　吴贝贝

书 记 员　　吴贝贝

附相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：

（一）案外人是否系权利人；

（二）该权利的合法性与真实性；

（三）该权利能否排除执行。

第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。