广东省凯旋企业集团有限公司、广州联鸿实业投资有限公司恢复原状纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市越秀区人民法院 民事判决书 （2021）粤0104民初14791号 原告：广东省凯旋企业集团有限公司，住所地广东省广州市越秀区寺右新马路4号之八1223号。 法定代表人：***，职务总经理。 委托诉讼代理人：***，广东启兴律师事务所律师。 被告：广州联鸿实业投资有限公司，住所地广州市海珠区艺苑南路13号大院1号402房（部位：-2）（市场地址：新港西路142号大院32-35号103、104、201、202、203之一房）。 法定代表人：***，职务总经理。 委托诉讼代理人：***，广东锐锋律师事务所律师。 原告广东省凯旋企业集团有限公司诉被告广州联鸿实业投资有限公司（以下简称联鸿公司）恢复原状纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人***，被告的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即将广州市越秀区XX路XX号401房、XX号402房、403房及XX号501房、502房、601房、602房、701房、702房、801房、802房、901房、902房；XX号501房、502房、601房、602房、701房、702房、801房、802房、901房、902房（共23套房）恢复原状,以便确定原告（大）房地产证上未分割面积的部位；并进行测绘，以便原告办理未分割面积的不动产权证。事实和理由：原告为广州市越秀区XX路XX号，XX号四楼西边及五至九楼西边楼房的开发商。在分割出售该楼房部分面积后，原告于2001年5月30日经核准重新办理了四楼西边房屋的《房地产证》(证载建筑面积为248.36平方米)以及五至九楼西边房屋的《房地产证》(证载建筑面积1158.13平方米)，上述《房地产证》中注明原告此前已分割出售其中的XX号501、601、701、502、602、702、802房及XX号601、801、802房共10套房屋。此后，原告又陆续分割出售了上述楼房其中的XX号401房以及XX号402、403房，以及XX号801、901、902房及XX号501、502、602、701、702、901、902房共13套房屋。结合上述各套已出售房屋建筑面积及涉案四楼西边房屋的《房地产证》证载面积、五至九楼西边房屋的《房地产证》证载面积计算，四楼西边房屋的《房地产证》还剩余约26.8439平方米没有分割，五至九楼西边房屋的《房地产证》还剩余366.8142平方米没有分割出售。现涉案的广州市越秀区XX路XX号401房、XX号402房、403房及XX号501房、502房、601房、602房、701房、702房、801房、802房、901房、902房；XX号501房、502房、601房、602房、701房、702房、801房、802房、901房、902房（共23套房）均为登记在被告名下的房屋，被告取得上述房屋产权后，将该23套房屋以及原告所有的四楼西边、五至九楼西边剩余未出售房屋的墙壁全部拆除，并重新分割成多套商铺出租，侵占了原告所有的四楼西边、五至九楼西边剩余未出售房屋的产权。2012年4月，原告欲办理上述四楼西边、五至九楼西边剩余未出售房屋的测绘分割手续，但测绘人员到场后发现现场正在围闭施工，外墙及阳台已经拆除，与相邻单元之间的分割墙已经拆除，导致测绘人员无法进行外业测量工作，造成无法测绘。2019年8月，原告再次申请办理上述剩余面积的测绘分割手续，但测绘人员到场后发现测绘房屋单元现状界址点不清晰、不固定，未能测绘，故作退案处理。在原告提起诉讼的（2019）粤0104民初40898号民事诉讼案件审理期间，法院组织双方进行现场勘验并拍摄照片，现场所有房屋间隔墙全部被打通重新间隔，无法指出具体的房屋位置。因此，原告根本无法测绘，无法确认原告产权证上尚未分割面积的具体位置。显然，被告拆除其所有房屋的间隔墙，造成原告产权证是未分割面积的现场部位不能分割，无法测绘，原告无法办理剩余面积的产权证，被告的行为侵犯了原告的合法权益。为此提出上述诉讼请求。 被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、原告持有的两个《房地产证》不存在未分割面积，原告要求被告将涉案23套房屋恢复原状，没有事实和法律依据。由于被告所有的涉案房屋的产权证是手绘评估附图，不能核实手绘评估附图是否与房屋现状一致，手续评估图与实测成果无法进行面积比较。原告在（2019）粤0104民初40898号案诉讼中依据其两个《房地产证》主张所谓的“A9”部位的产权，实际该部分为违法加建的无证房屋，且该部分面积亦并非原告加建，原告无权对他人加建的房屋主张权利。实际上，原告主张所谓的“A9”部位的产权，与案外人***在（2016）粤01民终111号案诉讼中主张的违法加建房屋是同一部位，即指位于广州市越秀区XX路XX号403、501、601、701、801、901房旁边的房屋。上述XX号403、501、601、701、801、901各套房屋的产权人原为涉案房屋产权人南方工贸总公司(为军队企业）的员工，后通过房改取得上述各套房屋的产权后，自行出资在房屋旁边违法加建了部分面积，每户补交了4.8万元，后各产权人又将该部分面积连同其各自所有的房屋一并出售给被告。因此，该部分加建面积虽然未办理房产证，但已获得南方工贸总公司的认可，加建人可以使用和处分，原告作为南方工贸总公司的权利继受主体，对上述情况是知悉且一直未作干涉或主张的。退一步讲，原告未经加建人同意，将他人加建的房屋登记在原告的名下，也应得到纠正，而不应机械地依据不实的产权证支持相关物上请求权，否则，有违诚实信用原则，并引发一系列的社会和法律问题。南方工贸总公司已经承诺加建人除了自己投资建设费外，另交4.8万元给公司，不办证，由加建人使用、处分该加建物，原告作为该公司的权利继受人当然也要受该承诺的约束。原告在（2019）粤0104民初40898号案诉讼中主张所谓的“A9”部位的产权，该部位是被告从加建人手上直接或间接购买取得使用权的，被告在购买时亦努力争取办理产权证，并同意承担相应成本。即使未能取得房产证，被告亦已经支付了对价，违法加建人亦获取了相应收益。因此，如仅凭原告以不诚信、不正当的手段获取产权证并要求被告将涉案23套房屋恢复原状，势必会导致被告向加建人追讨此前支付的对价及装修成本，加建人赔偿后，也会向原企业的权利继受人追讨相应损失，造成不必要的巨额损失，增加讼累，浪费司法资源。当初加建人没有办妥产权证，并非恶意为之，而是南方工贸总公司许诺不办证，加建人也是为增加住房面积、改善生活的目的，这一现象在当时十分普遍。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。 经审理查明：据房管部门于2001年5月30日向原告核发的穗房地证字第××号《房地产证》记载，广州市越秀区XX路XX号，XX号四楼西边的房产权属登记于原告名下，建筑面积248.36平方米，该证备注栏记载：XX路XX号401房以05登51679号办理分割登记，面积79.51平方米；XX号402、403房共142.01平方米已办理分割。该证附的《房地产平面附图》中有两处部位以“A9”标注。 据房管部门于2001年5月30日向原告核发的穗房地证字第××号《房地产证》记载，广州市越秀区XX路XX号，XX号五至九楼西边的房产权属登记于原告名下，建筑面积1158.13平方米，该证备注栏记载：五至九楼西边（除XX号501，601，701，502，602，702，802，XX号601，801，802单元外）；已售XX号801房（2000年4月19日）。该证附的《房地产平面附图》中有两处部位以“A9”标注，并注明单元总建筑面积为1829.713平方米。 2011年12月30日，房管部门核发了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，载明广州市越秀区XX路XX号401房属被告所有，建筑面积79.51平方米。 2012年1月4日，房管部门核发了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，载明广州市越秀区XX路XX号601房属被告所有，建筑面积94.24平方米。 2012年1月4日，房管部门核发了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，载明广州市越秀区XX路XX号901房属被告所有，建筑面积94.5平方米。 2012年1月5日，房管部门核发了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，载明广州市越秀区XX路XX号701房属被告所有，建筑面积77.38平方米。 2012年1月5日，房管部门核发了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，载明广州市越秀区XX路XX号502房属被告所有，建筑面积69.16平方米。 2012年1月5日，房管部门核发了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，载明广州市越秀区XX路XX号801房属被告所有，建筑面积94.24平方米。 2012年1月5日，房管部门核发了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，载明广州市越秀区XX路XX号802房属被告所有，建筑面积69.16平方米。 2012年1月6日，房管部门核发了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，载明广州市越秀区XX路XX号501房属被告所有，建筑面积77.38平方米。 2012年1月6日，房管部门核发了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，载明广州市越秀区XX路XX号502房属被告所有，建筑面积66.69平方米。 2012年1月6日，房管部门核发了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，载明广州市越秀区XX路XX号601房属被告所有，建筑面积77.38平方米。 2012年2月8日，房管部门核发了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，载明广州市越秀区XX路XX号901房属被告所有，建筑面积77.38平方米。 2012年2月21日，房管部门核发了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，载明广州市越秀区XX路XX号802房属被告所有，建筑面积66.69平方米。 2012年2月23日，房管部门核发了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，载明广州市越秀区XX路XX号801房属被告所有，建筑面积77.38平方米。 2012年2月29日，房管部门核发了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，载明广州市越秀区XX路XX号702房属被告所有，建筑面积66.69平方米。 2012年3月5日，房管部门核发了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，载明广州市越秀区XX路XX号602房属被告所有，建筑面积66.69平方米。 2012年3月7日，房管部门核发了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，载明广州市越秀区XX路XX号501房属被告所有，建筑面积94.24平方米。 2013年3月22日，房管部门核发了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，载明广州市越秀区XX路XX号402房属被告所有，建筑面积68.99平方米。 2013年3月22日，房管部门核发了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，载明广州市越秀区XX路XX号403房属被告所有，建筑面积73.02平方米。 2013年3月22日，房管部门核发了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，载明广州市越秀区XX路XX号702房属被告所有，建筑面积40.51平方米。 2013年3月22日，房管部门核发了粤房地权证穗字第××号《房地产权证》，载明广州市越秀区XX路XX号902房属被告所有，建筑面积71.22平方米。 2013年3月22日，房管部门以2013登记字1005039号将广州市越秀区XX路XX号902房的权属登记至被告名下，建筑面积67.4846平方米。 2018年9月6日，房管部门核发了（2018）广州市不动产权第00240410号《不动产权证》，载明广州市越秀区XX路XX号602房属被告所有，建筑面积69.16平方米（查册表记载为69.1558平方米）。 2019年7月4日，房管部门核发了粤（2019）广州市不动产权第00225560号《不动产权证》，载明广州市越秀区XX路XX号701房属被告所有，建筑面积130.29平方米。 因就原告上述剩余未分割出售面积与被告之间的纠纷，原告曾向本院提起（2019）粤0104民初40898号民事诉讼，请求：判令被告立即将广州市越秀区XX路XX号4楼西边A9房、5楼西边A9房、6楼西边A9房、7楼西边A9房、8楼西边A9房、9楼西边A9房恢复原状。本院经审理后，查明：该案诉讼期间，本院组织原、被告双方进行现场勘验并拍摄照片。原告表示，原告所有的涉案四至九楼房产的现场情况与产权证所示四至不一致，已被打通使用。被告表示不清楚，现场已经由被告重新间隔，被告接收房屋时也没有对四至进行过核对，目前无法在现场指出具体房屋的四至及具体位置。被告所有的房屋目前由被告委托物业管理方出租经营。 该案审理期间，为查明有关事实，本院向广州市规划和自然资源局及广州市房地产档案馆发出《查询函》，向该局调查了解原告所有的涉案XX路XX号、XX号四楼西边及五至九楼西边的产权证载建筑面积中是否包括被告所有的上述各房产的建筑面积，如已包括，则前述面积在剔除被告所有的上述房产的具体四至后，剩余仍属于原告所有的面积范围具体位于何处，以及涉案房屋现状是否与相应不动产权证所载四至一致。该局于2020年6月28日以穗规划资源协查[2020]1087号《协助司法查询复函》函复本院：如本院需要对原、被告双方已确权的房屋权属范围进行对比，建议可委托有相关房屋测绘资质的测绘单位办理测绘套图业务；如本院需核实房屋现状与相应的不动产权证记载的四至是否一致，建议委托有相关房屋测绘资质的测绘单位，在本院现场主持下，由原、被告双方到场指界共同完成对房屋现状测绘并与相关权属资料对比套图核实。 为此，本院于2020年12月11日作出（2019）粤0104民初40898号民事判决书，其中认为：原告未出售面积的具体部位、面积目前并未明确，从而原告现主张的涉案A9部位是否属于原告所有，现有证据并不能确定，故原告诉请的权利基础是否存在，目前无法确定，原告该项诉请依据不足，本院不予支持。原告可另循途径解决。故判决驳回原告的诉讼请求。该判决已发生法律效力。 另查明，就原告起诉被告要求被告返还涉案广州市越秀区XX路XX号、XX号五至九楼西边的366.8096平方米及同址XX号、XX号4楼西边的26.84平方米的房屋面积并计付房屋使用费的民事诉讼，本院经审理后，查明：本院向广州市规划和自然资源局发出《协助调查函》，向该局调查了解越秀区XX路XX号、XX号四楼、五至九楼房屋总建筑面积，穗房地证字第××号、第××号《房地产证》产权面积是否分割出售完毕，以及如果分割出售完毕，为何会出现原告持有房屋产权证面积与被告房屋产权证面积存在面积差的问题。该局于2020年12月30日以穗规划资源协查[2020]2466号《协助调查复函》函复本院：经查，被告联鸿公司持有的XX路XX号501、502、601、701、702、801、802、901房和XX号501、502、601、602、701、801、802、901房的房产证是手绘评估附图，根据广州市房地产测绘院现保存的测绘成果资料，不能核实上述房屋的手绘评估附图是否与房屋现状一致，且越秀北路XX号、XX号五至九层以零星单元测绘为主，故手绘评估图与实测成果无法进行面积比较。为此，本院于2021年1月7日作出（2019）粤0104民初13624号民事判决书，认为：原告的房产证面积与被告房产证面积是否存在差额尚不能确定。因此，原告在本案中没有举证证实其享有房屋产权的具体位置及准确面积，应承担不利后果，其提出的被告返还房屋产权面积，支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以驳回。为此判决驳回原告的诉讼请求。该判决已发生法律效力。 再查明：***因与***、本案被告联鸿公司之间的纠纷，曾向本院起诉要求***与联鸿公司支付1343000元。本院经审理后，查明：2014年4月30日，***（乙方）与***（甲方）签订《协议书》，其中内容：“鉴于：乙方同意协助甲方了结与广州市越秀区XX路XX号原业主之间的买卖关系，并代为办理上述物业违章加建部分的房产证。甲乙双方经协商一致，达成如下意见：1、乙方负责协调701房、801房、901房三套物业原业主(***、***等、***)与甲方签订《关于违章加建房产部分补充协议书(一)》，由甲方按每套595000元的价格(按建筑面积35㎡计价、建筑单价17000元／㎡)收购违章加建部分的所有权、使用权等一切权益……乙方负责以广州市城市规划局《违法建设行政处罚决定书》(穗规决字(1997)第51号)为依据，将XX路XX号共六套建筑(含601房、701房、801房等)的违章加建部分的产权登记至甲方(或甲方指定的第三人名下)，该新增登记的产权面积为262㎡(须为合法产权登记、非附记)。3、乙方办妥前述两项事宜后，甲方向乙方支付人民币1343000元作为报酬等。同日，联鸿公司作为担保人出具《担保书》，其中内容：“鉴于：***委托***协助了结其与广州市越秀区XX路XX号原业主之间的买卖关系，并代为办理上述物业违章加建部分的房产证。根据该双方签订的《协议书》，若***在合同期内办妥所约定的全部事项，则***应支付的所有费用为人民币1343000元。现本司承诺，若***在合同期内办妥所约定的全部事项，则本公司愿意就***在该《协议书》项下的付款责任提供连带担保”。本院为此认为，***提供的证据不足以证明***已按照涉案《协议书》履行约定的义务，说明上述支付款项的前提条件并未同时满足，故***现要求***、联鸿公司支付涉案1343000元没有合同依据和法律依据，故本院不予支持。本院遂以（2015）穗越法民一初字第2596号民事判决书判决驳回***的诉讼请求。***对该判决不服，提起上诉。广东省广州市中级人民法院于2016年3月18日以（2016）粤01民终111号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。 本案诉讼期间，原告陈述：***、***、***、***是原告前身中国人民解放军广州军区企业办公室的职工。原告前身房改分配了XX号601、701、801、901房四套房屋给四位职工。在房改手续办理前，四位职工分别在上述四套房屋旁边加建了部分面积，由加建人连同其原有的房屋作为住宅连同原有的房屋共同使用。因为房改手续还没有办理，所以规划部门在针对加建部分做出行政处罚决定书时是以原告前身为对象的，在处罚决定书执行后，包括缴纳了罚款、办理了房产证，上述加建面积就成为合法的面积并归原告所有。这部分加建面积至今没有分割。***是向***购买房屋，与原告没有关系，***已经死亡，所以其购买的801房屋由其配偶***及其子女***、***使用。被告陈述：对上述四个职工与原告的关系、分配房屋的情况没有异议。对上述加建面积成为合法的面积并归原告所有的陈述有异议，该陈述没有事实依据，由法院依法查明。如果该陈述是事实，那原告和违法建设的出售人就存在欺诈行为，严重损害了被告的合法权益。 本院认为：原告在本案中所诉请要求被告恢复被告所有的涉案广州市越秀区XX路XX号401房、XX号402房、403房及XX号501房、502房、601房、602房、701房、702房、801房、802房、901房、902房；XX号501房、502房、601房、602房、701房、702房、801房、802房、901房、902房（共23套房）原状的目的，实则系为明确原告所认为的在其所有的广州市越秀区XX路XX号，XX号四楼西边及五至九楼西边房屋内未分割出售部位与被告所有的上述23套房屋之间的界址。从现有证据来看，原告所持的广州市越秀区XX路XX号，XX号四楼西边及五至九楼西边房产的《房地产证》中备注栏载明了XX路XX号401房、XX号402、403房，以及注明五至九楼西边（除XX号501，601，701，502，602，702，802，XX号601，801，802单元外）；已售XX号801房的内容，但该两《房地产证》附图却并未注明上述已出售单元的具体部位及界址，且五至九楼西边房产的《房地产证》所载建筑面积与附图页所载建筑面积亦不一致。而且，在前述民事诉讼期间，广州市规划和自然资源局亦以穗规划资源协查[2020]2466号《协助调查复函》函复称，被告联鸿公司持有的XX路XX号501、502、601、701、702、801、802、901房和XX号501、502、601、602、701、801、802、901房的房产证是手绘评估附图，根据广州市房地产测绘院现保存的测绘成果资料，不能核实上述房屋的手绘评估附图是否与房屋现状一致，且越秀北路XX号、XX号五至九层以零星单元测绘为主，故手绘评估图与实测成果无法进行面积比较。综上，仅凭原告现有的上述两《房地产证》及被告所有的涉案23套房屋的产权证比对，并不能明确原、被告各自所有产权范围的界址，因此，原告所要求被告恢复原状的“原状”如何，目前无法明确，故原告该项诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百四十条、《最高人民法院关于的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 驳回原告广东省凯旋企业集团有限公司的诉讼请求。 本案受理费减半收取50元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。 审判员*** 二〇二一年六月十一日 书记员***