葛洲坝石门特种水泥有限公司、某某等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省石门县人民法院 民 事 判 决 书 （2022）湘0726民初1700号 原告：葛洲坝石门特种水泥有限公司，住所地湖南省常德市石门县新关镇新关社区双桥路28号，统一社会信用代码：91430726320644729U。 法定代表人：***，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：**双，湖南广济律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：***，男，1988年8月8日出生，汉族，住湖南省石门县，公民身份号码43072619********，系该公司员工，一般授权代理。 被告：***，男，1970年3月10日出生，土家族，住湖南省石门县，公民身份号码43242719********。 委托诉讼代理人：**，石门县楚江法律服务所法律工作者，一般授权代理。 被告：***，女，1970年10月8日出生，汉族，住湖南省石门县，公民身份号码43072619********。 被告：***，男，1993年6月21日出生，土家族，住湖南省石门县，公民身份号码43072619********。 原告葛洲坝石门特种水泥有限公司（以下简称“葛洲坝特水公司”）与被告***、***、***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛洲坝特水公司的委托诉讼代理人**双、***，被告***及其委托诉讼代理人**到庭参加诉讼，被告***、***经本院传票传唤，无正当理由未庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告葛洲坝特水公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令原、被告之间的房屋租赁合同终止；2、判令被告退还原告租金405000元。事实与理由：2019年6月4日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将位于石门县××组的房屋租赁给原告使用，双方在合同中对权利义务等进行了约定。其中合同第十二条第3项明确约定：该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁房屋或因司法机***处分等不可抗力因素而导致合同无法履行的，合同终止；租金按照乙方实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。因此造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。合同签订后，原告将30年的租金共计45万元支付到***的账户内。2021年，被告租赁给原告的房屋被列入矿山卫生防护范围内需要拆迁，被告配合拆迁部门于2022年6月12日拆迁完毕，并领取了相应的拆迁补偿款。在被告房屋拆迁期间，原告要求被告退还多付的房屋租金，被告答复在拆迁款支付后即退还，但被告在收到拆迁补偿款后多次推诿，致使原告的合法权益受损，故具状起诉，请求支持前列诉讼请求。 被告***辩称：1、案涉房屋租赁合同系双方在平等、自愿的基础上签订，房屋租赁期限20年，现原告诉请终止合同没有事实和法律依据，严重违约，依法应当支付违约金给被告；2、原、被告双方达成一致意见后，原告支付被告30年房屋租金475710元，系原告方真实意思表示，合法有效，现原告诉请终止合同，无事实和法律依据；3、根据合同约定，原告应保障该房屋处于适用和安全状态，合法使用其承租房屋，但原告在租赁期内，因使用不当造成房屋损坏，未及时修复和维护，依法应当承担损害赔偿责任；4、合同约定了解除与终止的情形，原告应当提交本案符合约定终止的情形的证据；5、另原告要求被告退还房屋租金的函中与合同约定的租金不一致，在开采***过程中，侵犯了被告的土地承包经营权，在承包地堆放岩石，无法耕种，至今未给予经济补偿。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告***、***未到庭，亦未提交书面答辩状。 原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，被告***、***未到庭质证，视为放弃质证权利。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对葛洲坝特水公司提交的有异议的证据，本院认定如下： 1、原告企业登记信息及被告身份证复印件。因案涉租赁合同形式上有三被告签名，原告据此起诉三被告符合法律规定，本院对该组证据予以采信。 2、关于退还房屋租金的函及微信截图。被告***认可其已收到该函，能够证明原告曾要求被告退还租金，至于其要求退还租金的具体金额，以原告起诉时主张的金额为准，故对该组证据，本院予以采信。 3、房屋租赁合同、授权委托书、土地使用权证。该组证据符合证据三性，被告***虽主张合同签订时存在欺诈，但并未提交证据，且收取了租金，在原告使用承租房屋期间亦未提出异议，被告***、***虽未在合同上签字，但提交了授权委托书，两份授权委托书均有授权***办理与原告房屋租赁事宜的内容，故被告***的异议不能成立，本院确认案涉房屋租赁合同对被告***、***具有约束力。 4、公示表及现场图片复印件。根据***的庭审陈述，案涉房屋已被拆除，拆迁款已发放到位，故对该组证据，本院予以采信。 5、通话录音及倒房视频。***认可录音的真实性及视频系其本人拍摄，故对该组证据，本院予以采信。 对被告***提交的有异议的证据，本院认定如下： 1、转账记录。原告对收到被告***转账25710元无异议，但主张该款项不属于返还的租金，系原告方代缴的税金，经审查，该款项已由***收取租金当日即返还给原告，且原告在诉请返还租金时将该笔款项已经扣除，故对该证据，本院予以采信。 2、房屋毁损照片。经审查，仅凭该组照片不能认定案涉房屋系原告爆破作业损毁，故对被告的证明目的，本院不予采信。 3、书面证明。因该组证据中部分证人未出庭作证，不符合证据的形式要件，本院不予采纳，对已出庭证人的书面证言，应当以其庭审作证陈述的内容为准。 4、微信记录。对于该证据，原告对真实性无异议，本院予以采信，但有关原告要求被告返还租金的金额，应当以其诉讼请求所主张的为准。 5、证人**、**、**的当庭证言。三证人证言中没有涉及原、被告双方签订合同时有胁迫行为内容，故对被告***的该证明目的，本院不予采信。因案涉房屋已被拆除，被告***亦未提交其他证据证明该房屋系因原告爆破作业损毁，故对被告***的证明目的，本院不予采信。 6、房屋拆除后堆放物品照片。该证据并不能证明被告房屋被拆除后双方继续存在租赁关系，本院不予采信。 7、***与***等人的微信聊天记录。本院认为，上述微信聊天记录并没有政府派人去和原告的人进行沟通交流及解除房屋租赁合同的内容，达不到被告的证明目的即***的房屋在租赁给葛洲坝特水公司期间因葛洲坝特水公司在矿山作业放炮受损，被告多次请求政府出面进行处理，政府要求葛洲坝特水公司搬出租赁房屋，特水公司不愿搬出，对该证据，本院不予采信 被告***、***未提交证据。 本院依职权调取了与被告***房屋被拆迁的相关文件即石门县人民政府县长办公会议纪要、石门县工业和信息化局关于葛洲坝石门特种水泥有限公司白水泥项目及配套矿山安全和卫生防护距离范围内遗留居民拆迁的委托书、石门县自依然资源事务中心与***签订的协议书（包括补偿明细），被告***、***未到庭质证，视为放弃质证权利。被告***对上述证据均有异议，本院认为，上述文件系向相关部门调取，上述证据能证明被告房屋因葛洲坝特水公司白水泥项目及配套矿山安全和卫生防护要求纳入拆除范围的事实，本院予以采信。 根据原、被告的举证和本院认证，结合原、被告的当庭陈述，本院认定如下事实： 2019年6月4日，承租方原告葛洲坝特水公司作为乙方与出租方三被告***、***、***作为甲方签订《房屋租赁合同》，合同中被告***、***的签名系授权被告***代签。该合同约定：……一、房屋的坐落、面积、装修、设施情况：1、甲方出租给乙方的房屋位于湖南省常德市石门县××村××组；……四、租赁期限、用途：1、房屋租赁期限20年，自2019年6月17日起至2039年6月16日止。2、上述20年租赁期限届满后，甲方必须按本合同全部内容另行和乙方签订10年的房屋租赁合同……；五、租金及支付方式：1、租金标准为15857元／年（含税价），该租金标准包含20年租期和20年租期满后续租的10年的标准，甲方不得因任何原因要求调整该租金标准；2、乙方一次性通过银行汇款方式向甲方支付租金475710元，该金额包含20年租期和20年租期满后续租10年共30年的租金及办理发票的税费；……十二、合同解除和终止；……3、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围或者因司法机***处分等不可抗力因素而导致合同无法履行的，合同终止。租金按照乙方实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。因此造成的损失，甲乙双方互不承担责任。……合同签订后，葛洲坝特水公司于2019年6月20日通过银行转账支付给***租金475710元，***于同日返还葛洲坝特水公司25710元。后该房屋因葛洲坝特水公司白水泥项目及配套矿山安全和卫生防护原因，***家被认定为矿山环评拆迁户，案涉房屋需要被拆除。葛洲坝特水公司于2022年5月12日向***发送《关于退还房屋租金的函》，要求***退还租金421893.9元，并告知***该合同拟于2022年6月17日终止。后经石门县工业和信息化局委托，石门县自然资源事务中心启动征拆工作，于2022年5月18日与***签订《葛洲坝特种水泥有限公司60万吨白水泥建设项目拆迁建（构）筑物补偿安置协议书》，***获得拆迁补偿款743073元（含拆迁奖励5万元）。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原告诉请终止案涉房屋租赁合同有无法定或约定情形；2、原告诉请被告返还多支付的租金有无事实和法律依据。 关于焦点1，本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条之规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。对于该合同租赁期限在20年之内的部分，系各方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十九条之规定，因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。案涉房屋现已于2022年6月12日被拆除，原告作为承租人其合同目的已不能实现，依法可解除合同，故案涉房屋租赁合同因解除终止。原告于2022年5月12日向***发送《关于退还房屋租金的函》，并告知***该合同拟于2022年6月17日终止。故本院确认案涉房屋租赁合同于2022年6月17日终止。 关于焦点2，本院认为，因案涉合同中租赁期限超过20年的部分无效，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条之规定，民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。故本案中超过20年租赁期的租金应当予以返还。又根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条及双方房屋租赁合同第十二条第3项的约定，租金应按实际使用时间计算。本案中，双方约定的租金标准为每年15857元，对于合同无效的部分，即租赁期后十年的租金158570元，被告应当返还。对于合同有效的部分租金即317140元（475710元-158570元），因案涉房屋租赁合同于2022年6月17日终止，故原告应当支付实际使用时间内的租金47571元（15857元/年×3年）。故被告应当在合同有效期内返还原告租金269569元（317140元-47571元）。被告已返回的25710元应当予以扣除，故被告在合同期内实际还应返回原告租金243859元（269569元-25710元），加上超过20年租赁期应当返还的租金158570元（15857年×10年），以上合计返还402429元（243859元+158570元）。综上所述，对原告要求被告返还租金405000元的诉请，本院在核定范围内予以支持，对其超过部分，本院不予支持。 对原告的诉讼请求，本院予以部分支持；对被告***关于原告终止合同没有事实和法律依据，构成违约的辩解，本院不予采纳。另被告关于原告不当使用承租房屋致其损坏及侵害被告土地承包经营权未赔偿的辩解，其可另案主张。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第五百五十七条、第五百六十三条、第五百六十六条、第七百零五条、第七百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、确认原告葛洲坝石门特种水泥有限公司与被告***、***、***之间签订的《房屋赁合同》（2019年6月4日签订）于2022年6月17日终止； 二、被告***、***、***于本判决生效之日起三十日内共同退还原告葛洲坝石门特种水泥有限公司租金402429元； 三、驳回原告葛洲坝石门特种水泥有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7375元，减半收取计3687.5元，其中由原告葛洲坝石门特种水泥有限公司负担22.5元，被告***、***、***共同负担3665元（三被告应负担部分已由原告先行垫付，在执行中由三被告一并支付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员　** 二〇二二年九月二十一日 法官助理　向军 书 记 员　** 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国民法典》 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 第五百五十七条有下列情形之一的，债权债务终止： （一）债务已经履行； （二）债务相互抵销； （三）债务人依法将标的物提存； （四）债权人免除债务； （五）债权债务同归于一人； （六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 合同解除的，该合同的权利义务关系终止。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 第七百二十九条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。