江苏某某建筑装饰工程有限公司、海安某某置业有限公司装饰装修合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省海安市人民法院 民事判决书 （2024）苏0685民初5017号 原告：江苏某某建筑装饰工程有限公司。 委托诉讼代理人：***，江苏清心律师事务所律师。 被告：海安某某置业有限公司。 委托诉讼代理人：汪某某，该公司法务。 委托诉讼代理人：朱某某，该公司成本总监。 原告江苏某某建筑装饰工程有限公司与被告海安某某置业有限公司装饰装修合同纠纷一案，本院于2024年7月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告江苏某某建筑装饰工程有限公司的委托诉讼代理人***及被告海安某某置业有限公司的委托诉讼代理人汪某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江苏某某建筑装饰工程有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告海安某某置业有限公司立即支付到期未付工程款214533.63元(并在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿)及逾期付款利息(以214533.63元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2024年4月22日起计算至实际给付之日)。事实与理由：2021年12月24日，江苏某某建筑装饰工程有限公司与海安某某置业有限公司签订了《海安某某售楼处、地下会所及样板间精装修工程施工合同》1份，合同约定海安某某置业有限公司开发的海安某某售楼处、地下会所及样板间精装修工程交由江苏某某建筑装饰工程有限公司承包施工，工程地点位于海安某某区北侧。合同采用固定总价，造价4238116.18元。开工日期为2022年1月5日(具体开工日期以甲方书面通知为准)，竣工日期为2022年3月10日。合同第八条，合同价款支付约定，合同全部工作量完成并经海安某某置业有限公司及监理单位初验合格后，可申请支付至已完成工作量的70%。双方达成一致意见并签署工程结算协议后1个月内，海安某某置业有限公司付至结算总价的95%。留工程合同总价的5%作为工程质量保修金，自全部工程竣工验收合格并交付给海安某某置业有限公司之日起满2年后的20个工作日内无息支付给江苏某某建筑装饰工程有限公司。案涉工程于2022年1月11日开工，2022年3月11日竣工。2022年3月22日，经验收合格，并办理工程移交。经结算案涉工程结算款为4290672.65元，海安某某置业有限公司已经支付结算总价95%的工程款，尚欠结算款5%的质保金214533.63元未付，现在质保期已经届满，被告理应支付质保金214533.63元。 被告海安某某置业有限公司辩称：对所欠工程款质保金额无异议。关于优先受偿权，被告认为本案涉案工程规划为后期业主的使用房，由业主管理使用，不宜适用优先受偿权。 经审理查明：2021年12月24日，海安某某置业有限公司（甲方）与江苏某某建筑装饰工程有限公司（乙方）签订装饰装修合同书一份，主要约定：海安某某置业有限公司将海安某某售楼处、地下会所及样板间精装修工程交由江苏某某建筑装饰工程有限公司承包施工，工程地点位于海安某某区北侧。合同采用固定总价，造价4238116.18元。开工日期为2022年1月5日(具体开工日期以甲方书面通知为准)，竣工日期为2022年3月10日。甲方收到乙方完整竣工资料，甲、乙双方签订《工程质量保修书》后，甲乙双方开始进行结算。双方达成一致意见并签署工程结算协议后1个月内，甲方付至结算总价的95%，此时乙方需开具发票金额至结算总价的100%。保留本工程合同总价的5%作为工程质量保修金。自全部工程竣工验收合格并交付给甲方之日起满2年后的20个工作日内，甲方扣除乙方应付的维修维护等费用及质量损失赔偿金、防水部分(防水部分需质保满5年后无息支付)等款项后，将相应部分的工程质量保修金余额(如有)无息支付给乙方。甲方凭乙方开具的合法有效的工程所在地的增值税专用发票（发票格式等需符合甲方及税务局要求）履行以上各阶段的付款义务，且乙方应在甲方付款日的20天前提供该等发票给甲方。乙方迟延开具发票、无法开具发票或开具的发票金额低于约定金额的，甲方有权迟延付款、暂不付款或按低于约定金额的发票金额来付款，并对此不承担任何责任。 案涉工程经过验收，江苏某某建筑装饰工程有限公司与海安某某置业有限公司签订了海安某某售楼处、地下会所及样板间精装修工程竣工验收单。该验收单载明开工日期为2022年1月11日，竣工日期为2022年3月11日，工程质量验收情况为合格。 海安某某置业有限公司与江苏某某建筑装饰工程有限公司签订了案涉工程合同结算定案单，证明经过结算案涉工程结算款为4290672.65元，质保金为214533.63元，保修期为两年，工程完成日期为2022年3月10日。 庭审中，江苏某某建筑装饰工程有限公司陈述：此前已就案涉工程95%的工程款起诉，因当时质保金未到时间，所以没有一并起诉。质保期在2024年3月11日到期，起诉后海安某某置业有限公司反馈了工程有部分需检查维修的情况，双方也到现场进行了查看，主要有一个门锁坏了，大概四处墙面有小面积油漆的剥落，虽然江苏某某建筑装饰工程有限公司认为存在超过了质保期以及海安某某置业有限公司长期无人使用的原因，但是为了便于案件的处理，江苏某某建筑装饰工程有限公司也在2024年8月11日到现场进行了维修。 庭审中，海安某某置业有限公司陈述：江苏某某建筑装饰工程有限公司施工的工程装修的房屋目前是作为售楼部，后期规划是给业主多功能使用房，是业主共有的，土地上面有抵押。另海安某某置业有限公司确认已收到江苏某某建筑装饰工程有限公司足额发票。 另查明，江苏某某建筑装饰工程有限公司此前就案涉工程95%的工程款起诉，本院作出（2022）苏0621民初8120号判决，经二审调解结案。 以上事实，有当事人提供装饰装修合同书、竣工验收单、结算定案单以及当事人当庭陈述等在卷作证，本院予以确认。 本院认为：海安某某置业有限公司与江苏某某建筑装饰工程有限公司签订的装修合同依法成立并有效，双方均应按约履行。根据合同约定，5%作为工程质量保修金，自全部工程竣工验收合格并交付给海安某某置业有限公司之日起满2年后的20个工作日内无息支付给江苏某某建筑装饰工程有限公司。故江苏某某建筑装饰工程有限公司主张支付未付工程款214533.63元及逾期付款利息(以214533.63元为基数，从2024年4月22日起计算至实际给付之日止，按同期一年期LPR计算)合法有据，本院予以支持。关于江苏某某建筑装饰工程有限公司主张在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。建设工程款优先受偿权不因建成的房屋未来规划情况为业主用房而消灭，最终装饰装修工程是否具备折价、拍卖条件可在执行程序中确定，故承包人仍有权依法就在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。据此，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（2020年12月25日由最高人民法院审判委员会第1825次会议通过）第三十七条的规定，判决如下： 一、被告海安某某置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告江苏某某建筑装饰工程有限公司装修工程款214533.63元及逾期付款利息(以214533.63元为基数，按同期一年期LPR，自2024年4月22日起算至实际给付之日止)。 二、原告江苏某某建筑装饰工程有限公司对被告海安某某置业有限公司就案涉装饰装修工程折价或拍卖的价款在214533.63元范围内享有优先受偿权。 案件受理费4518元，减半收取2259元，诉讼财产保全费1620元，合计3879元，由被告海安某某置业有限公司负担（原告已代垫，被告在履行上述给付义务时一并给付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时按照本院提供的上诉案件诉讼费用交纳通知书确定的银行账号，向该院预交案件受理费。 审判员*** 二〇二四年九月十一日 法官助理*** 书记员***